Lejekontrakt Mellem Den selvejende institution Danhostel Faxe Vandrerhjem Østervej 4 4640 Faxe Cvr.nr. 14278184 (herefter lejer) og Faxe Kommune Frederiksgade 8 4690 Haslev Cvr.nr. 29188475 (herefter udlejer) Er der dagsdato indgået nedenstående lejekontrakt vedrørende leje af grunden matr. nr. 1I, Fakse By, Faxe beliggende Østervej 4, 4640 Faxe (herefter lejearealet). 1. Baggrund 1.1 Nærværende lejeaftale afløser den hidtidige gældende lejeaftale af 6. juni 2013 og lejeaftale af 31. marts 1991, tinglyst på ejendommens blad i tingbogen den 6. juni 1991, med tilhørende allonger, såvel tinglyste som utinglyste. Med virkning fra nærværende kontrakts underskrift bortfalder således alle tidligere aftaler og kontrakter mellem parterne vedrørende leje af lejearealet. Lejer foranlediger forannævnte aftaler slettet af tingbogen uden ugrundet ophold. Fornyelsen af lejeaftalen er begrundet i, at der over tid er sket en ændring af vandrerhjemsdriften, et ønske om modernisering og et ønske om et øget samarbejde omkring udvikling af området omkring Faxe Kalkbrud. Erhvervslejeloven finder ikke anvendelse, med mindre det eksplicit nævnes. 2. Det lejede 2.1Lejearealet omfatter et samlet areal på 4.558 m2. Med hensyn til grundens beliggenhed henvises til det som bilag 1 vedlagte måleblad af 3. maj 2013. 1
2.2 Grunden udlejes i den stand, hvori den er og forefindes og med de rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed Faxe Kommune ejer grunden jf. i øvrigt ejendommens blad i tingbogen. 2.3 Grunden må alene anvendes til drift af vandrerhjem og dermed beslægtet virksomhed. En del af vandrerhjemmets overnatningsfaciliteter skal til stadighed give mulighed for et enkelt og billigt overnatningstilbud i overensstemmelse med den oprindelige vandrerhjemstradition. Lejeren har ret til, for egen regning, at opføre og udbygge de for driften nødvendige bygninger. Det påhviler lejeren at indhente de for etablering og drift nødvendige offentligretlige tilladelser og godkendelser. Der skal til stadighed være offentlig tilgængelighed og åbenhed til området omkring vandrerhjemmet. 2.4Udlejer yder ikke garanti for jordbundsforholdene. For grundens bebyggelse og benyttelse gælder i øvrigt lokalplan nr. 100-48. Enhver bebyggelse på grunden skal i alle dens dele og med alt tilbehør holdes i en efter udlejers skøn velholdt og forsvarlig stand, ligesom udenoms arealer, fortove og veje skal fremstå velholdte og ryddelige. Lejer foranlediger selv nødvendig snerydning og grusning mv. Lejer skal holde bygningerne behørigt forsikret mod brand, vandskader mv. Etablering af udendørsreklame og skiltning kan kun gennemføres efter forudgående skriftlig godkendelse fra udlejer. Udlejer er i den forbindelse opmærksom på, at Danhostel kæden stiller krav til typografi, farvevalg mv. 2.5I det omfang lejers økonomiske situation muliggør det, forpligter lejer sig til at indgå i et samarbejde med Faxe Kommune omkring gennemførelse af visionerne for Faxe Kulturstrøg, således særligt - at medvirke til at skabe en sammenhæng mellem udsigtsplatformen Prismet og Kulturstrøget, - på sigt at gennemføre en delvis ombygning, så der opnås større gennemsigtighed i en sigtelinje fra Vinkældertorvet til Prismet som et fremtidigt varetegn, - at etablere og drive cafe eller tilsvarende i tilknytning til den projekterede udsigtsplatform. 2
3. Leje og pedel-/viceværtforpligtelser 3.1Lejer betaler en årlig lejeafgift for det lejede areal, som for 2017 udgør Kr. 117.577,00 Lejen er beregnet med udgangspunkt i markedslejen pr. 1. januar 2013 med regulering efter nettoprisindexet. 3.2Lejeafgiften betales kvartalsvis bagud, således at der betales ¼ af årslejen d. 1. april, 1. juli, 1. oktober og 1. januar. Lejen indbetales til udlejers konto i Nordea Bank reg.nr. 2186, kontonr. 4376 834 927. Ved for sen indbetaling svares morarente efter reglerne i renteloven. Alle grundejerforpligtelser påhviler lejer, og eventuelle på grunden hvilende skatter og afgifter betales af lejer uden for lejen, tillige med afgifter og forbrug i forhold til vand, elektricitet, vandafledning mv. Lejer har ikke modregningsadgang overfor udlejer i forhold til eventuel skyldig leje eller andre krav. 3.3Lejer udfører for udlejer nedenstående pedel-/viceværtforpligtelser: - Lejer stiller tilfredsstillende toiletfaciliteter til rådighed for besøgende i kalkbruddet og området omkring kalkbruddet og varetager vedligeholdelse af toiletterne og daglig renholdelse. Toiletterne skal være handicapvenlige, og der skal være tydelig skiltning til toiletterne. Toiletterne skal være tilgængelige alle ugens dage i sommerhalvåret minimum fra kl. 8.00-20.00 og i vinterhalvåret minimum fra 8.00-18.00. Dog fra kl. 12.00 på følgende dage: 1/1 og 25/12, og til kl. 14.00 på følgende dage: 24/12 og 31/12. - Lejer påtager sig viceværtforpligtelser i relation til madpakkehuset, udsigtsplatformen og arealet mellem museet og vandrerhjemmet. Forpligtelserne er nærmere beskrevet i bilag 2 til denne kontrakt. 3.4For opgaverne nævnt i pkt. 3.3 betaler udlejer årligt en serviceafgift, som for 2017 udgør Kr. 117.577,00 plus moms En eventuel difference i lejers favør i forhold til de i bilag 2 beskrevne opgaver berettiger ikke lejer til betaling fra udlejer. Lejer og udlejer kan aftale ændringer i opgaverne i bilag 2. 3
3.5For serviceafgiften opkræver lejer betaling via faktura kvartalsvis bagud, således at der opkræves ¼ af betalingen d. 1. april, 1. juli, 1. oktober og 1. januar. Faktura fremsendes til EAN nr. 5798007699321. Ved for sen betaling af serviceafgiften svares morarente efter reglerne i renteloven. 3.6Udgangspunktet for beregning af lejeafgiften skal til enhver tid være markedslejen. Der foretages en årlig regulering efter nettoprisindexet i januar det pågældende år med basis i nettoprisindexet pr. 1. januar 2013. Tilsvarende regulering foretages i forhold til den i bilag 3 angivne timepris. Hver part har i øvrigt ret til at forlange leje og serviceafgift i bilag 3 reguleret i overensstemmelse med markedsprisen, jf. Erhvervslejeloven 13, stk. 1. Væsentlige ændringer i de opgaver, der udføres som pedel-/viceværtforpligtelser, berettiger tilsvarende til en regulering af serviceafgiften. Reguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Krav om regulering af lejen eller serviceafgiften skal være skriftlig og skal indeholde en angivelse af leje- eller serviceafgiftsreguleringens størrelse. Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens eller serviceafgiftens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelser over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om regulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes. 4. Opsigelse 4.1Lejemålet er uopsigeligt i en periode på 30 år fra aftalens indgåelse. Ved udløb af lejeperioden ophører lejemålet uden yderligere varsel og uden opsigelse, med mindre der forinden er aftalt en forlængelse, jf. pkt. 5. 5. Forlængelse af lejemålet 5.1Hver af parterne er berettiget til inden 2 år før lejemålets udløb at få oplyst, hvorvidt den anden part er interesseret i at fortsætte lejemålet for en ny periode og i bekræftende fald på hvilke vilkår. 6. Misligholdelse 6.1Hvis lejer misligholder lejeaftalens opgaver nævnt i pkt. 3.3, er udlejer efter eget valg berettiget til enten at påbyde lejer at rette op på forholdet eller opsige aftalen vedrørende pedel-/viceværtforpligtelser. Som misligholdelse betragtes: - gentagen, mangelfuld udførelse af opgaverne nævnt i pkt. 3.3. 4
6.2I tilfælde af grov misligholdelse fra lejers side er udlejer berettiget til at ophæve lejeaftalen. Som grov misligholdelse betragtes: - manglende betaling af leje eller gentagen forsinket betaling af leje, - overdragelse af rettigheder og/eller forpligtelser ifølge nærværende aftale uden udlejers godkendelse, - gentagen, manglende vedligeholdelse og renholdelse af bygningerne og udenoms arealer eller - ophør med drift af vandrerhjem. 7. Erstatning 7.1Lejeren hæfter overfor udlejer for ethvert tab, som måtte påføres denne i forbindelse med lejerens benyttelse af det lejede eller ved lejerens ikke-opfyldelse af forpligtelser vedrørende det lejede areal. 7.2I tilfælde af uberettiget opsigelse eller ophævelse er lejer hhv. udlejer berettiget til erstatning efter dansk rets almindelige regler for ethvert direkte tab. 8. Ophør af kontraktforholdet 8.1Ønsker lejer ikke at fortsætte lejemålet efter lejemålets ophør, jf. pkt. 4.1, eller ophører lejeaftalen som følge af ophævelse, er lejer berettiget til at sælge de på grunden værende bygningerne til fortsat vandrerhjems drift. Salget skal ske inden for en periode på 2 måneder fra ophævelsestidspunktet eller kontraktens udløb. En eventuel ny lejer skal godkendes af udlejer, og en ny lejekontrakt skal indgås og forhandles direkte med udlejer. Denne bestemmelse er uden præjudice for de rettigheder, der måtte være tillagt panthavere til at afhjælpe misligholdelse, indtræde i lejeforholdet og foretage videre udlejning. 8.2Skulle panthaver indtræde i lejeforholdet, vil punkterne 2.5, 3.3, 3.4 og 3.5 bortfalde. 8.3Hvis ikke en ny lejer er indtrådt og samtlige omkostninger og restancer vedrørende lejemålet betalt inden for den forannævnte periode, er udlejer berettiget til at overtage bygningerne eller kræve bygningerne fjernet og grunden ryddeliggjort for lejers regning. Såfremt arealet ikke er ryddeliggjort inden 2 måneder efter kontraktens ophør, kan udlejer foranledige arbejdet udført for lejers regning. Hvis udlejer ønsker at overtage bygningerne, udgør vederlaget markedsprisen for bygningerne i forhold til beliggenheden på lejet grund. Enhver af parterne er berettiget til at kræve bygningerne vurderet af en af parten valgt uvildig 5
vurderingsmand. I tilfælde af uenighed mellem de af parterne valgte vurderingsmænd udgør markedsprisen et gennemsnit af de to vurderinger. Omkostningerne ved vurderingerne afholdes af hver af parterne. 9. Ejendomsretlige forhold 9.1Udlejer bevarer den fulde ejendomsret til lejearealet. 9.2Lejer bevarer indtil kontraktperiodens ophør, jf. dog pkt. 8, ejendomsretten til alle bygninger og inventar samt udstyr på lejearealet, som lejer selv har anskaffet og betalt. Efter kontraktens ophør bevarer lejer ejendomsretten til inventar, som lejer selv har anskaffet og betalt. 9.3Dersom inventar ikke er fjernet ved kontraktens ophør, kan udlejer lade dette fjerne og opmagasinere eller bortskaffe for lejers regning. 10. Fremleje og overdragelse 10.1Det lejede eller driften heraf må ikke fremlejes, bortforpagtes eller på anden måde overdrages til tredjemand uden udlejers udtrykkelige skriftlige samtykke. 11. Tvister 11.1Enhver tvist vedrørende eller som følge af nærværende aftale skal forsøges løst i mindelighed. I tilfælde af at parterne ikke kan nå til enighed, står det udlejer frit for at vælge, hvorvidt sagen skal afgøres ved voldgift eller de almindelige domstole. 12. Afsluttende bemærkninger 12.1Lejeren afholder udgifterne ved nærværende lejekontrakts tinglysning. 12.2 Hvor intet andet fremgår, træder rettigheder og forpligtelser i kraft ved aftalens underskrift. Dato Som lejer: Den selvejende institution Danhostel Faxe Vandrerhjem Dato Som udlejer: Faxe Kommune 6