Den 14. november 2000 Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Telefax nr. 33 12 86 13 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S Periodens resultat før skat udgjorde 118.662 t.kr., hvilket er en fremgang på 35 pct. sammenlignet med samme periode sidste år korrigeret for engangsindtægter. Fortsat gunstig udlejningsudvikling for både bolig- og erhvervsejendomme i København og Malmø, et godt salg af ejerlejligheder kombineret med de seneste års egenkapitalfinansierede investeringer ligger til grund for fremgangen. I indeværende år udgør de samlede investeringer i ejendomme 630 mio. kr., hvoraf 475 mio. kr. dækker erhvervelse af nye ejendomme, mens den resterende del dækker investeringer i den eksisterende porteføjle. Resultatet før skat for hele 2000 opjusteres til ca. 300 mio. kr. sammenlignet med 278 mio. kr. i 1999. Side 1 af 11
Hoved- og nøgletal for EjendomsSelskabet Norden A/S 1. januar 30. september Resultatopgørelse (mio.kr.) 2000 1999 1998 1997 1996 Huslejeindtægter 322,3 267,0 249,5 215,0 179,3 Driftsomkostninger -131,4-107,1-100,9-81,0-70,5 Overskud ved udlejning af ejendomme 190,9 159,9 148,6 134,0 108,8 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 45,0 50,9 35,1 21,4 19,1 Ejendommenes resultat 235,9 210,8 183,7 155,4 127,9 Adm.omkostninger og afskrivninger -19,4-19,4-16,0-14,1-13,5 Resultat før finansiering 216,5 191,4 167,7 141,3 114,4 Finansieringsomkostninger -97,8-92,9-90,9-87,0-81,0 Resultat før kurs- og værdireguleringer 118,7 98,5 76,8 54,3 33,4 Værdiregulering af ejendomme 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 118,7 98,5 76,8 54,3 33,4 Skat af ordinært resultat -38,0-31,5-19,0-18,5-11,4 Periodens resultat 80,7 67,0 57,8 35,8 22,0 Balance Aktiver Erhvervsejendomme 2.996,3 2.611,3 2.321,2 2.166,6 1.850,4 Boligejendomme 694,1 578,5 546,6 405,9 350,2 Boligejendomme Malmø 598,6 251,5 0,0 0,0 0,0 Ejerlejligheder 555,3 525,7 549,3 458,3 479,7 Ejendomme i alt 4.844,3 3.967,0 3.417,1 3.030,8 2.680,3 Andre aktiver 175,3 150,9 139,4 219,1 117,9 Likvider og fonds 612,3 687,6 436,3 101,1 136,5 Andre aktiver 787,6 838,5 575,7 320,2 254,4 Aktiver i alt 5.631,9 4.805,5 3.992,8 3.351,0 2.934,7 Passiver Egenkapital 2.471,7 2.325,6 1.634,5 1.398,6 1.123,3 Gæld og hensættelser 3.160,2 2.479,9 2.358,3 1.952,4 1.811,4 Passiver i alt 5.631,9 4.805,5 3.992,8 3.351,0 2.934,7 Side 2 af 11
Hoved- og nøgletal for EjendomsSelskabet Norden A/S 1. januar 30. september Ejendomsporteføljen: 2000 1999 1998 1997 1996 Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme 90 94 80 73 68 Boligejendomme 29 28 29 16 13 Boligejendomme Malmø 52 16 0 0 0 Ejerlejligheder 1.936 2.069 2.279 2.030 2.173 Antal m2 Erhvervsejendomme 436.047 353.952 311.663 300.165 266.475 Boligejendomme 213.089 211.334 214.133 171.342 158.705 Boligejendomme Malmø 133.182 61.721 0 0 0 Ejerlejligheder 146.242 155.174 170.666 149.191 156.403 Total 928.560 782.181 696.462 620.698 581.583 Bogført værdi pr. m2 i kr. Erhvervsejendomme 6.872 7.378 7.448 7.218 6.944 Boligejendomme 3.257 2.737 2.553 2.369 2.207 Boligejendomme Malmø 4.495 4.075 0 0 0 Ejerlejligheder 3.797 3.388 3.219 3.072 3.067 Total 5.217 5.072 4.906 4.883 4.609 Nøgletal: Aktiekapital, t.kr. 804.812 804.812 536.541 479.093 359.320 Forrentning af egenkapital p.a. (%) 4,4 5,0 4,8 3,9 1,6 Soliditetsgrad (%) 43,9 48,4 40,9 41,7 38,3 Resultat pr. aktie (kr.) 10,0 10,7 10,7 7,9 6,1 Indre værdi pr. aktie (kr.) 307 289 305 292 313 Direkte afkast, ejendomme, p.a. 6,8 7,6 7,2 7,0 6,6 Regnskabspraksis er uændret i forhold til foregående år. Side 3 af 11
Regnskabsberetning for perioden 1. januar 30. september 2000 Resultatet før skat for de første 3 kvartaler af år 2000 udgør t.kr. 118.662 sammenlignet med t.kr. 98.463 for samme periode i 1999. Fremgangen kan hovedsageligt henføres til en fremgang i overskud ved udlejning af ejendomme på 20 pct. eller ca. 30 mio. kr. Godt 60 pct. af fremgangen kan henføres til de gennemførte investeringer i Malmø, mens den resterende del kan henføres til en forbedret driftssituation i den øvrige ejendomsportefølje. Underliggende udvikler selskabets drift sig noget bedre end forventet på trods af, at finansieringsomkostningerne er belastet med godt 10 mio. kr. som følge af de betydelige investeringer i Kommunehospitalet og på Holmen, der endnu kun genererer begrænsede indtægter. Efter skat udgør resultatet t.kr. 80.662 sammenlignet med t.kr. 66.963 i 1999, svarende til en fremgang på 20 pct. Udlejningssituationen Resultatet ved udlejning udgjorde t.kr. 190.907 mod t.kr. 159.924 i 1999. Udlejningssituationen i selskabets erhvervsejendomme udvikler sig positivt. Pr. 30. september 2000 udgør tomgangen i selskabets erhvervsejendomsportefølje under 2 pct. excl. udviklingsprojekterne Frederiksholm, Kommunehospitalet og Borgmester Christiansensgade 51 55. I årets første 9 måneder er indgået kontrakter omfattende 29.800 m 2 med en samlet årsleje på 24,8 mio. kr. I samme periode er fraflyttet 19.000 m 2 med en samlet årsleje på 12,5 mio. kr. Der kan fortsat konstateres betydelig efterspørgsel efter erhvervslokaler i København, og der pågår forhandlinger med potentielle lejere vedrørende alle selskabets ledige arealer. Side 4 af 11
Det tidligere Kommunehospital har fået udvidet den hidtidige fredning til nu at omfatte stort set hele komplekset. Selskabet forhandler fortsat med Københavns Universitet om leje af størstedelen af komplekset, og de planmæssige forhold søges afklaret parallelt. Udlejningen af boligejendomme i København forløber planmæssigt, og der er i årets første 9 måneder genudlejet 204 lejligheder omfattende 16.165 m 2, og årslejen er forøget med 2,9 mio. kr. Antallet af ledige lejligheder i selskabets ejendomsportefølje i Malmø er reduceret betydeligt, idet tomgangen pr. 30. september 2000 nu kun udgør ca. 2 pct. mod ca. 14 pct. på tidspunktet for erhvervelserne. 25 pct. af nettoudlejningen er siden begyndelsen af maj, hvor selskabet påbegyndte en mere markant markedsføringsindsats, foregået til danskere, men også lokalt i Malmø udvises en generel stigende efterspørgsel. Salg af ejerlejligheder Avancen ved salg af ejerlejligheder og ejendomme udgjorde t.kr. 44.988 sammenlignet med t.kr. 50.925 i 1999, hvoraf t.kr. 9.000 var salg af anlægsejendomme. Salget af ejerlejligheder udvikler sig tilfredsstillende. I de første 9 måneder af 2000 er afhændet 113 stk. ejerlejligheder omfattende 7.504 m 2 til en gennemsnitlig salgspris på 11.375 kr./m 2. Salgspriserne ligger i gennemsnit knapt 9 pct. over niveauet for 1999. Finansielle forhold Finansieringsomkostningerne netto udgjorde t.kr. 97.792 sammenlignet med t.kr. 92.944 i 1999. Udviklingen i selskabets finansieringsomkostninger afspejler de forøgede investeringer i ejendomme, og selskabet har i 3. kvartal forøget den samlede belåning med 240 mio. kr. med henblik på likviditetsmæssigt at afdække kommende planlagte investeringer i den eksisterende ejendomsportefølje. Finansieringen er hjemtaget som en kombination af realkredit- og bankfinansiering. Bankfinansiering er hjemtaget som langfristet finansiering i svenske kroner med henblik på at afdække valutarisici for så vidt angår selskabets investeringer i Malmø. Side 5 af 11
Investeringer Pr. 30. september 2000 udgør selskabets samlede investeringer i ejendomme 4.844,3 mio. kr., hvilket er en forøgelse på 385,7 mio. kr. i forhold til primo året. Heraf udgør ca. 350 mio. kr. investering i nye ejendomme, primært i Malmø. Efter 30. september 2000 har selskabet som meddelt fondsbørsen den 6. oktober 2000 erhvervet kontorejendommen Islands Brygge 81 83 for 125 mio. kr. Ejendommen, der omfatter 32.000 m 2, er erhvervet uden lejere af væsentlig betydning. Ejendommen er erhvervet med renovering for øje med henblik på at bringe den op til en nutidig standard for kontorlejemål. Udviklingen langs Islands Brygge er i kraftig udvikling, og en ny centralt beliggende bydel med en blanding af boliger og erhverv er under opførelse. Pr. 1. november 2000 har selskabet afhændet ejendommen Østerågade 6 i Ålborg. Ejendommen er afhændet til et afkast omkring 6 pct., og salget resulterer i en avance på ca. 4 mio. kr., der vil indgå i resultatet for 4. kvartal 2000. I forhold til ejendommens oprindelige anskaffelsessum (før værdiregulering) resulterer salget i en avance på knapt 8 mio. kr. Regnskabet er aflagt efter samme principper som i det foregående år. Fremtidsudsigter For hele år 2000 ventes et resultat før skat på ca. 300 mio. kr., hvilket er en opjustering på 45 mio. kr. i forhold til forventningerne, der fremgik af fondsbørsmeddelelsen udsendt den 14. august 2000. Resultatet sammensætter sig som et resultat før værdireguleringer på 160 mio. kr. og værdireguleringer på 139 mio. kr. Resultatet før værdireguleringer er opjusteret med godt 5 mio. kr. fortrinsvis som følge af en højere avance ved salg af ejendomme end forventet. De forventede værdireguleringer er opjusteret med 39 mio. kr., hvilket kan henføres til de fortsat høje priser på ejerlejligheder, der forklarer ca. 75 pct. af opjusteringen. De resterende 25 pct. eller ca. 10 mio. kr. kan henføres til reduceret afkastkrav i værdiansættelsen af selskabets boligejendomme på Islands Brygge. Afkastkravet er reduceret fra 6,25 pct. til 6,00 pct. Derudover er anvendt uændrede afkastkrav i forhold til værdiansættelsen i 1999. Side 6 af 11
Generelt kan værdireguleringerne henføres til faldende tomgang i erhvervsejendommene og stigende leje ved genudlejning samt stigende priser på ejerlejligheder. Der er ikke foretaget værdireguleringer af investeringerne i Malmø, Kommunehospitalet eller på Holmen. I de kommende år ventes resultatet før værdireguleringer at udvikle sig positivt. Den forventede indtjening fra igangværende projekter, herunder udviklingen af Kommunehospitalet og Holmen, ventes på årsbasis at bidrage med yderligere ca. 70 mio. kr. efter forrentning af planlagte investeringer på ca. 700 mio. kr. Som meddelt fondsbørsen senest den 13. november 2000 forventer selskabet inden ugens udgang at fremkomme med en redegørelse til selskabets aktionærer. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Jens Steglich-Petersen Forman Adm. direktør Bilag I. Resultatopgørelse og balance for 3. kvartal 2000 Bilag II. Egenkapitalens udvikling 3. kvartal 2000 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til: Adm. direktør Jens Steglich-Petersen på tlf. 33 69 41 41 Side 7 af 11
BILAG I Resultatopgørelse for perioden 1. januar 30. september Regnskab Regnskab 1-3. kvt. 1.-3. kvt. 2000 1999 (t.kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter 322.330 266.980 Driftsomkostninger -131.423-107.056 Overskud ved udlejning af ejendomme 190.907 159.924 Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme 85.363 171.758 Omkostninger ved salg -40.375-120.833 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 44.988 50.925 Ejendommenes resultat 235.895 210.849 Afskrivninger -1.247-1.445 Administrationsomkostninger -18.194-17.997 Resultat før finansiering 216.454 191.407 Finansieringsomkostninger -97.792-92.944 Resultat før værdireguleringer 118.662 98.463 Værdiregulering af ejendomme 0 0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 118.662 98.463 Skat af ordinært resultat -38.000-31.500 Periodens resultat 80.662 66.963 Side 8 af 11
Balance pr. 30. september Saldo Saldo Saldo 30.09.00 31.12.99 30.09.99 Aktiver (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme 2.996.323 2.927.659 2.611.250 Boligejendomme 694.096 666.062 578.535 Boligejendomme i Malmø 598.598 285.358 251.526 Ejerlejligheder 547.815 574.131 517.880 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 6.297 5.293 5.436 Materielle anlægsaktiver 4.843.129 4.458.503 3.964.627 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associeret virksomhed 6.331 6.331 3.930 Finansielle anlægsaktiver 6.331 6.331 3.930 Anlægsaktiver i alt 4.849.460 4.464.834 3.968.557 Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg 7.500 5.350 7.850 Omsætningsejendomme 7.500 5.350 7.850 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender 121.082 89.268 107.405 Periodeafgrænsningsposter 41.532 40.154 34.110 Tilgodehavender m.v. 162.614 129.422 141.515 Værdipapirer: Pantebreve 55.756 74.157 70.469 Obligationer 319.700 177.282 128.176 Værdipapirer 375.456 251.439 198.645 Likvide beholdninger 236.848 146.025 488.986 Omsætningsaktiver i alt 782.418 532.236 836.996 Aktiver i alt 5.631.878 4.997.070 4.805.553 Side 9 af 11
Balance pr. 30. september Saldo Saldo Saldo 30.09.00 31.12.99 30.09.99 Passiver (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital: Selskabskapital 804.812 804.812 804.812 Overkurs ved emission 698.183 698.183 698.183 Opskrivningshenlæggelser 295.258 301.480 175.389 Overført resultat 673.420 586.536 647.180 Egenkapital i alt 2.471.673 2.391.011 2.325.564 Hensættelser: Udskudt skat 252.993 214.993 162.609 Hensættelser i alt 252.993 214.993 162.609 Langfristet gæld: Prioritetsgæld 1.220.959 1.129.804 1.135.730 Hensættelse til vedligeholdelse 86.798 75.128 76.583 Forudbetalt leje og deposita 84.887 73.273 73.111 Kreditinstitutter 1.400.703 921.244 938.789 Langfristet gæld 2.793.347 2.199.449 2.224.213 Kortfristet gæld: Prioritetsgæld 44.124 45.421 26.321 Kreditinstitutter 0 17.865 17.865 Andre kreditorer 69.741 71.994 48.981 Udbytte 0 56.337 0 Kortfristet gæld 113.865 191.617 93.167 Gæld i alt 2.907.212 2.391.066 2.317.380 Passiver i alt 5.631.878 4.997.070 4.805.553 Side 10 af 11
BILAG II Udviklingen i egenkapitalen Saldo Saldo Saldo 30.09.00 31.12.99 30.09.99 (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital 1. januar 2.391.011 1.651.233 1.651.233 Provenu ved emission, netto 0 607.368 607.368 Kursregulering 0 501 0 Periodens resultat 80.662 188.246 66.963 Udlodning af udbytte 0-56.337 0 Egenkapital 30. september 2.471.673 2.391.011 2.325.564 Side 11 af 11