C.W. Obel Ejendomme 1
2
En opgave, der forpligter Vi har påtaget os en opgave, der forpligter både nu og i fremtiden: At værne om en portefølje af kvalitetsejendomme i København, Aarhus og Aalborg, og samtidig udvikle dem til gavn og daglig glæde for vores lejere vores kunder. Hos C.W. Obel Ejendomme betragter vi vores lejere som kunder, som vi gerne vil bygge langvarige relationer til. Denne filosofi danner baggrund for alt hvad vi gør. Hvad enten det drejer sig om vedligeholdelse, ejendomsservice, indretning eller værdiskabende ombygninger. C.W. Obel Ejendomme er repræsenteret med egen driftorganisation i de byer, hvor vores udlejningsejendomme er placeret. På denne måde skaber vi en tæt, løbende kontakt med vores kunder, og samtidig sikrer vi os, at alle vores repræsentanter kender og arbejder ud fra C.W. Obel Ejendommes standarder for kvalitet og service. At drive virksomhed i en C.W. Obel ejendom skal være noget særligt, både for medarbejdere og gæster. Vi vil hjælpe med at understøtte og udvikle vores kunders forretning fra første møde og allerhelst mange år fremover. Hos C.W. Obel Ejendomme har vi en arv at løfte og en stærk forretningsmodel. Dette grundlag har givet os et solidt økonomisk fundament, som vi bruger til at forfølge vores ambitiøse strategi, samtidig med at vi værner om miljøet, både det nære og det fjerne. Det kan du læse mere om i denne brochure eller ved at besøge www.cwobel-ejendomme.dk. Sig det til os! C.W. Obel Ejendomme tæller i dag 30 medarbejdere, fordelt på servicefolk, ejendomsadministratorer, teknikere og kontorfolk, der arbejder med udgangspunkt i vores kontorer i Aalborg, Aarhus og København. Alle med årelang erfaring og specialisering indenfor ejendomsbranchen. Hvis du oplever, at forhold i eller omkring C.W. Obel Ejendommes bygninger eller service ikke lever op til den høje standard, vi gerne vil sætte, så hører vi meget gerne fra dig. Du finder kontaktinformation på bagsiden. 3
4
5
En vision, vi gør virkelig Hos C.W. Obel Ejendomme har vi en klar vision: Baseret på kvalitet og tillid at være den foretrukne samarbejdspartner om udvikling og udlejning af kvalitetsejendomme. En ambitiøs vision kræver en klar strategi. Hos C.W. Obel Ejendomme har vi valgt at koncentrere os om erhvervsejendomme af høj kvalitet på udvalgte adresser i København, Aalborg og Aarhus. Vores strategiske fokus er kontorejendomme et område, hvor vi løbende udbygger vores specialistkompetence, til gavn for vores lejere. Vi er overbeviste om, at drift og administration af ejendomme kræver, at man som ejendomsselskab er professionelt engageret i driften af hver enkelt ejendom. Samtidig skal man have et indgående kendskab til ejendomsmarkedet som helhed. Ledelsen hos C.W. Obel Ejendomme har alle over 10 års erfaring med drift af ejendomme og har derfor opbygget en særlig forståelse for at udvælge de rigtige ejendomme med de rigtige beliggenheder. Vores ejendomme er alle vurderet med særligt øje for deres arkitektoniske værdi, såvel sjæl og atmosfære som den daglige brugsværdi for vores lejere. 6
7
En opskrift, vi følger Vores forretningsmodel bygger på mere end 200 års tradition for omhyggelighed i dansk erhvervsliv. Vi sætter kvaliteten højest, både når vi udvælger nye ejendomme til vores portefølje, og i det daglige arbejde med indretning, vedligeholdelse og kundeservice. C.W. Obel Ejendomme investerer kun i kvalitetsejendomme på de bedste beliggenheder i København, Aarhus og Aalborg. Beliggenheden af en ejendom vurderes ud fra infrastrukturen i området, trafikforbindelserne, nærheden til offentlig transport og parkeringsmulighederne på eller nær ved ejendommen. Vi lægger også stor vægt på, hvordan området forventes at udvikle sig i fremtiden. Vi investerer som udgangspunkt i flerbruger-ejendomme, hvor risikoen for perioder med dårlig kapacitetsudnyttelse er lavere. Når vi investerer i domicilejendomme er det væsentligt for os, at ejendommen efterfølgende kan omdannes til et flerbruger-hus. Vi går efter ejendomme, som kan indrettes fleksibelt efter lejernes ønsker med såvel cellekontorer som storrumsmiljøer. Vi er til stede C.W. Obel Ejendomme er en hands-on -organisation, hvor vi holder af at komme rundt på vores ejendomme og have dialog med vores lejere omkring ønsker og behov. På denne måde arbejder vi løbende på at sikre det bedst mulige match mellem ejendommene og de virksomheder, organisationer og mennesker, som har deres daglige gang i dem. Det er en mærkesag for C.W. Obel Ejendomme selv at stå for driften af vores ejendomme. Vores ejendomme henvender sig til kvalitetsbevidste lejere, der værdsætter høj service. Derfor er det vigtigt for os, at vores ejendomme serviceres af egne medarbejdere, der alle kan yde en service, som rækker længere end de umiddelbare forpligtelser i lejekontrakterne. På den baggrund har vi som noget særligt i branchen etableret vores egen driftsorganisation i alle tre byer, hvor vores udlejningsejendomme er placeret. Vores lejere skal kunne komme i mere end telefonisk kontakt med os. Med egne medarbejdere på hver enkelt ejendom kan vi opretholde en personlig dialog med vores lejere. C.W. Obel Ejendommes medarbejdere har alle mange års erfaring indenfor ejendomsbranchen, løbende suppleret med efteruddannelse inden for de kompetenceområder, den enkelte arbejder med i dagligdagen. På denne måde arbejder vi løbende på at holde vores viden ajour, til glæde for vores lejere og samarbejdspartnere. 8
Hos C.W. Obel Ejendomme sætter vi kundernes behov i centrum. Derfor fokuserer vi især på tre forhold, når vi vælger at investere i en ejendom: Den rigtige beliggenhed God infrastruktur omkring ejendommen Ejendommens arkitektoniske kvalitet Ejendomsservice C.W. Obel Ejendomme Kvalitetskrav Arkitektur Beliggenhed 9
10
11
Fortsat fremgang Udlejningsmarkedet for kontorer har i 2012 fortsat været præget af finanskrisen. Efterspørgslen efter nye lejemål har været faldende fra sommeren 2011 til ultimo 2012, hvor der synes at være en begyndende øget interesse. Nye lejere i markedet har herudover udvist en ikke ubetydelig træghed i deres beslutningsproces. På denne baggrund finder vi en stigning på 23 mio. kr. svarende til 10,3% i koncernens leje- og andre indtægter for tilfredsstillende. Stigningen i indtægterne afspejler sig også i driftsresultatet før værdiregulering og finansielle poster, der stiger med 20 mio. kr. svarende til 13,8%. For at reducere risikoen for tomgang med deraf følgende fald i driftsresultatet søger C.W. Obel Ejendomme til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter. Ved udgangen af 2012 kan ca. 27 procent af selskabets lejeindtægter bortfalde inden for 1 år, og ca. 48 procent af indtægterne er sikret i en periode på mindst 3 år. Under hensyntagen til udviklingen i den lange rente omlagde koncernen ultimo 2011 en del af sin realkredit med fast rente. De nye lån har variabel rente som efterfølgende er afdækket med renteswaps med forward start ultimo 2013. Koncernen har således nydt godt af den lave korte rente i 2012, hvilket har medført en reduktion i de finansielle poster på 8,4 mio. kr. Det er koncernens politik at afdække renterne på prioritetsgælden med renteswaps. Afdækningen sker som en sikring af det enkelte lån, hvorfor udsving i markedsværdien af de indgåede renteswaps føres direkte på egenkapitalen. Den faldende rente de sidste år har betydet, at de indgåede swaps har en ikke ubetydelig negativ markedsværdi, hvilket har betydet, at koncernens soliditet ultimo 2012 er faldet til 29,3%. Lejeindtægter fordelt på lejemålsstørrelser Uopsigeligheder 0-500 m 2 8,1% > 3000 m 2 45,1% 500-1000 m 2 14,2% Over 5 år 30,8% Inden for 1 år 27,2% 1000-1500 m 2 9,9% 2500-3000 m 2 2,6% 2000-2500 m 2 15,4% 1500-2000 m 2 4,7% 3-5 år 17,1% 1-3 år 24,9% C.W. Obel Ejendomme A/S råder over lejemål i hele størrelses spektret, men 45% af lejeindtægten kommer fra større lejemål over 3.000 m 2. 45% 31% af C.W. Obel Ejendommes leje er sikret i min. 5 år. 31% 12
Koncernens hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.) 2008 2009 2010 2011 2012 Resultatopgørelse Huslejeindtægter 141.687 162.942 198.358 218.322 239.616 Driftsresultat 92.810 113.162 141.138 145.941 166.050 Værdiregulering af ejendomme og gæld 6.492 41.139-12.689 131.737 59.268 Avance/tab ved salg af ejendomme 0 8.433 0 0 0 Resultatandele associerede virksomheder 0 0 2.819 12.326 6.620 Finansielle poster, netto -45.521-49.529-76.585-86.797-78.363 Resultat af ordinær drift før skat 53.781 113.205 54.683 203.207 153.575 Årets resultat 40.363 85.498 41.815 156.027 116.857 Aktiver Materielle anlægsaktiver 2.211.017 2.624.286 3.648.484 4.066.656 4.336.797 Finansielle anlægsaktiver 0 90.000 91.830 85.104 161.882 Tilgodehavender 19.997 222.269 8.462 108.131 17.772 Likvide beholdninger 290 29.718 1.982 760 35 Aktiver i alt 2.231.304 2.966.273 3.750.758 4.260.651 4.516.486 Passiver Egenkapital 827.083 1.111.876 1.326.966 1.305.344 1.324.071 Hensættelser 126.513 153.937 168.433 147.477 139.127 Langfristet gæld 913.755 1.038.748 1.566.429 2.207.871 2.315.866 Kortfristet gæld 363.953 661.712 688.930 599.959 737.722 Passiver i alt 2.231.304 2.966.273 3.750.758 4.260.651 4.516.486 Nøgletal Driftsafkast 65,5% 69,4% 71,2% 66,8% 69,3% Rentedækning 2,0 x 2,3 x 1,8 x 1,7 x 2,1 x Egenkapitalandel 37,1% 37,5% 35,4% 30,6% 29,3% Egenkapitalforrentning 4,8% 8,8% 3,4% 11,9% 8,9% 13
Vækststrategi C.W. Obel Ejendomme har en vækststrategi og den nødvendige likviditet til at gennemføre den. C.W. Obel Ejendomme har under finanskrisen nydt godt af vores solide fundament og opkøbt ejendomme for 2,7 mia. kr. inkl. vores 50% andel af Obel-LFI Ejendomme. Vi investerer som udgangspunkt i færdige, udlejede kontorejendomme, og går principielt ikke ind i udviklingsprojekter. Vores investering i april 2012 i et større ejendomskompleks på Nørrebrogade 66-68/Guldbergsgade 29, København gennem vores associerede selskab Obel-LFI Ejendomme er dog lidt af en undtagelse, der bekræfter reglen. Der er tale om et ejendomskompleks på ca. 29.000 m 2, hvoraf ca. 20.000 m 2 udvikles til Københavns Erhvervs Akademi (KEA), der i henhold til planerne flytter ind i det nye lejemål i sommeren 2013. Empire Campus, som KEA har døbt området efter Empire Bio, som er en del af ejendomskomplekset, vil, når det står færdigt, dagligt huse op mod 2.000 studerende. Visionshuset i Aalborg, som vi overtog 1. november 2012, er en mere typisk investering for os. Visionshuset, som ligger på den gamle Eternitgrund i Aalborg, er et nyopført flerbruger-kontorhus på 12.000 m 2 og et 4.900 m 2 P-hus, der alene anvendes af ejendommens lejere. Ejendommen var ved overtagelsen fuldt udlejet. Den seneste investering er vores køb af den tidligere Danisco-ejendom, Langebrogade 1-3 på Christianshavn med front ud til Københavns Havn. Aftalen blev indgået 1. februar 2013 med overtagelse af ejendommen ultimo marts 2013. Ejendommen er på i alt 22.575 m 2. Ejendommen er ved overtagelsen delvist udlejet til virksomhederne DuPont Nutrition Biosciences ApS og Nordic Sugar A/S. Der er herudover godt 8.000 m 2 kontorer, der skal udlejes. Planen er, at de eksisterende og nye lejere skal bindes sammen i et koncept med fælles kantine, mødecenter og fitnessfaciliteter, som C.W. Obel Ejendomme har succes med i såvel Mikado House ved DR Byen, Company House i Århus og CWO-Huset i Aalborg. Vi ønsker fortsat vækst, og vi forventer derfor inden udgangen af 2013 at have en ejendomsportefølje med en værdi på ca. 6 mia. kr. inkl. vores andel af Obel-LFI Ejendomme. Fordeling kvadratmeter København 48% Aalborg 42% Aarhus 10% Fordeling markedsværdi København 62% Aalborg 25% Aarhus 13% 10% 13% 42% 48% 25% 62% Geografisk fordeling af C.W. Obel Ejendommes portefølje, målt på kvadratmeter, pr. ultimo 2012. 14 Geografisk fordeling af C.W. Obel Ejendommes portefølje, målt på markedsværdi, pr. ultimo 2012.
15
16
17
18
Et miljø, vi værner om I ejendomsbranchen er energiforbruget den helt store miljømæssige belastning. Omkring 40 procent af den energi, vi forbruger i Danmark, bliver ifølge Klima- og Energiministeriet anvendt i bygninger. Hos C.W. Obel Ejendomme er vi bevidste om vores ansvar over for samfundet som helhed, men også over for selskabets nære interessenter vores aktionærer, lejere, leverandører og medarbejdere. I forbindelse med f.eks. indretninger til lejere, renoveringer af ejendomme og løbende drift får energiforbrug og -besparelser stadig større betydning. Vi tilstræber således at vælge energieffektive løsninger på områder såsom varmeanlæg, vinduer, isolering og belysning, dog med respekt for lønsomheden. Ved køb af nye ejendomme lægger vi særlig vægt på energimærkningen. Mikado House er retningsgivende vurderet af COWI i forhold til Lead-mærkning med betegnelse som GOLD. Vedrørende Company House III i Skejby, som vi overtog fra NCC i september 2011, blev den i 2012 som en af de første ejendomme i Danmark certificeret efter den nye danske norm DGNB-DK. Ejendommen har opnået en sølv certificering. Miljø og klima er en fælles interesse Flere af C.W. Obel Ejendommes bygninger er af ældre dato og fulde af sjæl og miljø, som kendetegner klassisk arkitektur. Her er energioptimering imidlertid en vanskelig disciplin, der ofte kræver meget store investeringer for udlejer. Investeringer, som vil komme klimaet og vores lejere til gavn i form af væsentlig lavere energiomkostninger. Mange eksisterende lejekontrakter giver imidlertid ikke udlejer mulighed for at opnå en rimelig forrentning af sine energibesparende investeringer via lejeindtægterne, og dette forhold udgør en barriere for yderligere forbedringer på energi- og klimaområdet. Derfor arbejder C.W. Obel Ejendomme, bl.a. gennem deltagelse i branchens organisationer, på at sikre, at vilkårene i lejekontrakterne kan understøtte lejernes, samfundets og udlejers fælles interesse om at sikre bæredygtighed, såvel for klimaet som for økonomien. 19
20
21
En arv, vi løfter C.W. Obel koncernen er et betydeligt stykke dansk erhvervshistorie, der begyndte i 1787. Her etablerede handelsbetjent Christen Winther en tobaksfabrik i en købmandsgård i Aalborg, der lå på det sted, som i dag bærer navnet C.W. Obels Plads. Den historiske tobaksvirksomhed C.W. Obel A/S er i dag et investeringsselskab, der er 100% ejet af Det Obelske Familiefond. Selskabets ejendomsinvesteringer og drift og administration af egne ejendomme har siden 1992 været udskilt i en selvstændig driftsenhed ved navn C.W. Obel Ejendomme. Eftertiden har vist, at tobaksvirksomheden C.W. Obel havde et særdeles godt blik for det altafgørende inden for ejendomsinvestering, nemlig beliggenhed. Tre ejendomme illustrerer dette på bedste vis: Den oprindelige tobaksfabrik på Badehusvej i Aalborg er i dag udlejet til Aalborg Universitet og Aalborg Kommunes sundhedsforvaltning. En tidligere lager- og administrationsbygning på Vestergade 2 i København er i dag ombygget og fungerer som et moderne kontorhus, hvor bl.a. C.W. Obel og C.W. Obel Ejendomme har hovedsæde. Senest er en fabriksbygning fra 1921 på Halfdansgade 8 i København blevet gennemgribende ombygget, moderniseret og udvidet. Den udlejes i dag til Svensk Filmindustri og Kommune Holding A/S. Opkøb i krisetider Baggrunden for beslutningen om etableringen af en selvstændig ejendomsdivision i 1992 var bl.a., at ejendomsmarkedet i starten af halvfemserne var i krise. Da C.W. Obel var et meget likvidt selskab, var der gode forretningsmuligheder i opkøb af ejendomme. Siden etableringen i 1992 og frem til i dag har C.W. Obel Ejendomme foretaget betydelige opkøb af velbeliggende erhvervsejendomme af høj kvalitet på udvalgte adresser i København, Aalborg og Aarhus. I 2009 etablerede C.W. Obel Ejendomme sammen med Lundbeckfondens investeringsselskab Lundbeckfond Invest A/S et nyt joint venture selskab kaldet Obel-LFI Ejendomme A/S. Selskabet er ejet 50/50 af de to investorer. Obel-LFI Ejendommes investeringsstrategi er den samme som C.W. Obel Ejendommes, men joint venture selskabet fokuserer på ejendomme i København og Aarhus og på investeringer pr. ejendom på over 300 mio. kr. Selskabet administreres i sin helhed af C.W. Obel Ejendomme. 22
C.W. Obel Ejendomme historisk oversigt Design og grafisk produktion: meyer & bukdahl as 1787 Christen Winther får kongeligt privilegium på at anlægge en fuldkommen og complet tobaksfabrik i Aalborg, hvorved grundlægges det senere C.W. Obels Tobaksfabrik. 1992 C.W. Obel fastlægger ny strategi om at blive en førende dansk industrikoncern og begynder herefter søgningen efter et egnet købsemne i form af en eksisterende industrikoncern. En del af strategien går dog også ud på at blive stor på erhvervsejendomsmarkedet. Som konsekvens af den nye strategi divisionaliseres selskabet med tre divisioner: ejendoms-, industri- og finansdivision. Efter stiftelsen af ejendomsdivisionen foretages i de kommende år en række opkøb i et lukrativt marked. 1997 C.W. Obel A/S køber industrikoncernen SN Holding eller bedre kendt som Semco-koncernen. Det er en meget stor investering med mere end 5.000 medarbejdere og en omsætning på ca. 4 mia. kr. Investeringen i Semco-koncernen medfører et midlertidigt stop i investeringer i ejendomme. 2000 2003 I 2003 tiltræder Anders Obel i C.W. Obel A/S med henblik på at efterfølge koncerndirektør Mogens Hugo Jørgensen, der fratræder 1. januar 2004. Sammen med Anders Obel og ledelsen i C.W. Obel Ejendomme påbegyndes udarbejdelsen af en ny strategiplan. Den eksisterende ejendomsportefølje står på dette tidspunkt veltrimmet og udlejet med minimum af tomgang. Med udgangspunkt i den eksisterende portefølje udarbejdes forskellige analyser og meget hurtigt er vi enige om, at de gode resultater hovedsageligt skal findes i ejendommenes beliggenhed og standard samt vores medarbejderes positive kontakt med vores lejere. Det besluttes, at vi fremadrettet kun vil investere i kvalitetsejendomme beliggende i det centrale København eller Aalborg (nu også Aarhus). 2009 C.W. Obel Ejendomme A/S får en henvendelse fra Lundbeckfond Invest A/S, om vi kunne være interesseret i at foretage nogle ejendomsinvesteringer sammen med dem. Lundbeckfond Invest A/S ønskede at investere i ejendomme, men ønskede ikke at etablere egen ejendomsorganisation. Det blev derfor besluttet at etablere et fælles selskab Obel-LFI Ejendomme A/S, som ejes 50% af hver af de to selskaber, men administreres i sin helhed af C.W. Obel Ejendomme A/S. C.W. Obel Ejendomme overgår fra at være en division i C.W. Obel A/S til at være et selvstændigt selskab C.W. Obel Ejendomme A/S. 23
C.W. Obel Ejendomme A/S Vestergade 2C 1456 København K Telefon: 33 33 94 94 Telefax: 33 33 94 11 mail@cwobel.com Afdelingskontor Aalborg Kastetvej 2 9000 Aalborg Telefon: 98 13 44 99 Telefax: 98 13 72 33 24