Vimmelskaftet 47 DK-1161 København K Dato: 20. juni 2008 J.nr.: 36-3204 HAR/GAN Telefon: 33 15 20 10 Telefax: 33 15 61 15 mail@kammeradv.dk www.kammeradv.dk Projekt musik- og teaterhus og musikkonservatorium i Odense Lejeaftale Certificeret efter DS/EN ISO 9001
2 Indholdsfortegnelse 1. AFTALENS PARTER... 4 2. DET LEJEDE... 4 2.1 Beliggenhed og udformning... 4 2.2 Parkeringspladser... 4 2.3 Det lejedes udstrækning... 5 3. DET LEJEDES BENYTTELSE... 5 3.1 Formål... 5 3.2 Udlejning til andre lejere, definition af brugere... 5 3.3 Ansvar for anvendelsen... 6 3.4 Hensynsfuld optræden... 6 3.5 Lejers ejendele... 6 3.6 Husorden... 7 3.7 Udlejers ansvar for skader... 7 4. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR... 7 4.1 Ibrugtagningsdagen... 7 4.2 Opsigelse og varsel... 8 5. LEJENS STØRRELSE OG REGULERING... 8 5.1 Årlig leje... 8 5.2 Indeksregulering af lejen... 9 5.3 Regulering til markedsleje... 9 6. SKATTER OG AFGIFTER... 9 6.1 Skatter og afgifter m.v.... 9 6.2 Fordeling mellem flere lejere... 10 7. VARME OG VARMT VAND... 10 7.1 Levering... 10 7.2 Forbrugsregnskabet... 10 7.3 Regnskabsperioden... 11 7.4 Fordeling af udgifter... 11 7.5 Acontobidrag... 11 8. EL OG VAND... 11 9. VEDLIGEHOLDELSE... 11 9.1 Indvendig vedligeholdelse... 11 9.2 Besigtigelse af det lejede... 12 9.3 Udvendig vedligeholdelse mv... 12 10. RENHOLDELSE OG RENOVATION... 13
3 10.1 Fælles- og udenomsarealer... 13 10.2 Vedligeholdelsesstand... 13 10.3 Affald... 13 11. FORDELING AF OMKOSTNINGER PÅ FÆLLESAREALER... 13 11.1 Fællesarealer... 13 12. FORANDRINGER AF DET LEJEDE... 14 12.1 Samtykke... 14 12.2 Overholdelse af regulering mv.... 14 12.3 Arbejdernes udførelse... 14 12.4 Udlejers ændringer... 14 13. SKILTNING... 15 13.1 Aftale om skiltning, fælles skiltning... 15 13.2 Myndighedsgodkendelse... 15 14. FORSIKRINGER... 15 14.1 Udlejer... 15 14.2 Lejer... 15 15. LEJEMÅLETS OVERTAGELSE OG AFLEVERING... 15 15.1 Lejemålets stand ved overtagelse. Lejers misligholdelsesbeføjelser... 15 15.2 Fraflytning... 16 15.3 Istandsættelsesarbejder... 16 15.4 Fraflytningsrapport mv.... 16 15.5 Fraflytningsstand... 16 15.6 Leje i istandsættelsesperiode... 17 15.7 Aflevering af nøgler... 17 15.8 Skiltning med ledigt lejemål... 17 16. AFSTÅELSE OG GENINDTRÆDEN... 17 16.1 Afståelse og ændring af organisation... 17 17. FREMLEJE... 17 17.1 Vilkår for fremleje... 17 18. MOMSREGISTRERING... 18 19. TINGLYSNING... 18 19.1 Tinglysning og respekt af byrder og hæftelser... 18 19.2 Aflysning... 18 19.3 Omkostninger til tinglysning/aflysning... 18 20. TVISTER... 19 21. LEJEMÅLETS UNDERGANG, HERUNDER VED BRAND... 19 22. SUPPLERENDE AFTALER... 19 23. BILAG... 19 24. UNDERSKRIFTER... 20
4 1. AFTALENS PARTER Det Fynske Musikkonservatorium Islandsgade 2 5000 Odense C (kaldet lejer) og (kaldet udlejer) har som led i projekt "musik- og teaterhus" indgået nærværende lejeaftale, der supplerer den samarbejdsaftale, parterne samtidig har indgået. 2. DET LEJEDE 2.1 Beliggenhed og udformning Det lejede er beliggende som en del af det nye musik- og teaterhus og musikkonservatorium i Odense, hvilket i henhold til særskilt aftale er under opførelse. Det lejede skal udformes og indrettes i overensstemmelse med bilag 1, jf. pkt. 23. Udlejer er således i forhold til lejer forpligtet til at stille lejemålet til rådighed for lejer på ibrugtagningsdagen, færdigopført og færdigindrettet i overensstemmelse med bilag 1. 2.2 Parkeringspladser Lejer råder over 10 bilparkeringspladser i tilknytning til lejemålet. Lejer har option på at råde over op til yderligere 10 bilparkeringspladser. Optionen kan udnyttes med 3 måneders varsel til overtagelse, når pladserne kan frigøres fra aftaler med tredje mand, idet lejer med det anførte varsel ligeledes løbende kan justere antallet mellem 10-20 pladser (når de i ovennævnte afsnit anførte 10 pladser medregnes). Vælger
5 lejer at udnytte optionen, skal lejer betale særskilt for de yderligere p-pladser på markedsvilkår. I den midlertidige periode, hvor der bygges på musik- og teaterhuset, skal lejer tåle, at p-pladser stilles til rådighed et andet sted midlertidigt. Udlejer indretter 150 cykelparkeringspladser i p-kælderen eller et andet egnet sted efter udlejers valg, der ved skiltning er forbeholdt personer med ærinde hos lejer. Ved egnet sted forstås et sted, hvor lejers medarbejdere kan komme til og fra uhindret og i nærheden af deres arbejdsplads. 2.3 Det lejedes udstrækning Det lejede omfatter rum, ydelser og funktioner som specificeret i Odense Kommunes tilbudsgrundlag af 19. november 2007, korrigeret ved revideret rumoversigt af 14. februar 2008 samt udlejers tilbud af 3. marts 2008 med præcisering af 2. april 2008. 3. DET LEJEDES BENYTTELSE 3.1 Formål Det lejede skal benyttes til musikkonservatorium eller andre offentlige formål, der ligger inden for anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen for området og har en naturlig sammenhæng med lejers virksomhed. Lejemålet må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål, det være sig helt eller delvis. Lejer vil ikke udnytte brugsretten til formål, der konkurrerer med udlejers egen kommercielle anvendelse af det lejede. Lejer fraskriver sig ikke retten til ved enkelte lejligheder at arrangere indtægtsgivende, ikke-kommercielle arrangementer, men afstår fra at drive virksomhed, der er i konkurrence med udlejer. 3.2 Udlejning til andre lejere, definition af brugere Udlejer er berettiget til at udleje andre lokaler i ejendommen.
6 Juridiske og fysiske personer, der bruger andre lokaler i ejendommen (uanset om det sker på lejebasis eller på andet grundlag), kaldes i denne aftale som en samlebetegnelse for brugere. Det kan fx være udlejer selv eller selskaber, som er søster-, datter- eller moderselskaber til udlejer. Det kan også være andre, herunder Odense Kommune. Det understreges, at denne aftale ikke pålægger pligter eller tillægger rettigheder til andre end lejer og udlejer. I det omfang lejer stiller huset til rådighed for andre, skal lejer sikre at disse overholder forpligtelserne i denne aftale. 3.3 Ansvar for anvendelsen Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug og den aftalte anvendelse af det lejede er i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, herunder med hensyn til miljø og arbejdsmiljø samt de på ejendommen tinglyste servitutter og lokalplanen for området. Lejer skal i lejemålets løbetid omgås det lejede forsvarligt og er forpligtet til at afholde alle udgifter vedrørende skader på det lejede eller ejendommen i øvrigt, som forvoldes af lejer, lejers personale, studerende eller andre personer, som lejeren har givet adgang til det lejede. Udlejer afholder dog udgifter til skader, som måtte opstå på fællesarealer, medmindre disse skader bevisligt kan henføres til lejer. 3.4 Hensynsfuld optræden Lejer er forpligtet til at tage almindeligt hensyn til brugere af ejendommen. Udlejer er forpligtet til at sikre, at brugere af ejendommen udviser samme hensyn over for lejer. På udlejers foranledning afholdes koordinerede møder mellem brugere og lejer. 3.5 Lejers ejendele Fællesarealer, fællesrum, interne flugtveje m.v. må ikke anvendes til placering af lejers ejendele uden udlejers tilladelse. Udlejer kan uden ansvar og for lejers regning fjerne uberettiget anbragte genstande.
7 3.6 Husorden Udlejer kan i samarbejde med lejer og brugere udarbejde retningslinjer/husorden for ejendommen. Disse/denne må ikke være af et indhold, der forringer lejemålets værdi for lejer, eller i øvrigt være mere indgribende end formålet tilsiger. Udlejer kan dog altid gennemføre retningslinjer/husorden påkrævet af offentlige myndigheder. Såfremt lejer finder, at udlejers oplæg til husorden indeholder byrdefulde bestemmelser, som lejer ikke kan acceptere, kan lejer iværksætte mediation i overensstemmelse med pkt. 20. Såfremt parterne ikke under mediationen opnår enighed, afgøres spørgsmålet om husorden/retningslinjer endeligt af mediator. 3.7 Udlejers ansvar for skader Udlejer kan kun gøres ansvarlig for skader på lejers ejendom (instrumenter, inventar og lignende) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved lejemålet, såfremt udlejer i anlægs- eller den efterfølgende driftsperiode har handlet ansvarspådragende. 4. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR 4.1 Ibrugtagningsdagen Ibrugtagningsdagen fremgår af den tids- og aktivitetsplan, der er en del af det samlede tilbudsgrundlag, jf. samarbejdsaftalen, herunder samarbejdsaftalens pkt. 6. Lejer tager gerne imod lejemålet før den i tids- og aktivitetsplanen anførte dato forudset, at det kan ske i juli eller januar. Lejer skal dog varsles med minimum 12 måneders frist, såfremt ibrugtagningstidspunktet fremrykkes. Udlejer har ret til at udskyde ibrugtagningsdagen på vilkår som angivet i samarbejdsaftalens pkt. 5.1.3.3, der tillige finder anvendelse; men det forudsættes, at lejer bliver varslet i god tid og senest 6 måneder inden det aftalte ibrugtagningstidspunkt. Ibrugtagning forudsætter, at lejemålet er fuldt færdigindrettet, at alle ikke-uvæsentlige mangler er afhjulpet, og at byggeriet har fået ibrugtagningstilladelse. Supplerende henvises til vilkårene i samarbejdsaftalens pkt. 5.1.3.3 og i DFM's byggeprogram, pkt. 7.2.5.9 og 7.2.11, der tillige finder anvendelse.
8 Er lejemålet ikke klar til ibrugtagning på den aftalte dato eller den dato, hvortil ibrugtagningsdagen måtte være udskudt i henhold til samarbejdsaftalens pkt. 5.1.3.3, ifalder udlejer en bod pr. påbegyndt måned fra det aftalte ibrugtagningstidspunkt og indtil lejemålet er klar til ibrugtagning den førstkommende 1. januar, 1. april, 1. juli eller 1. oktober. Hvis fx det aftalte ibrugtagningstidspunkt er 1. december 2011, men lejemålet ikke er klar pr. denne dato, kan lejemålet første gang meldes klar til ibrugtagning pr. 1. januar 2012. I så fald skal der betales 1 måneds bod. Hvis lejemålet i det foreliggende eksempel i stedet først er klar til ibrugtagning februar 2012, kan det meldes klar til ibrugtagning pr. 1. april 2012. I så fald betales 4 måneders bod. Bodens størrelse afhænger af tidspunktet for udlejers meddelelse om forsinkelse af ibrugtagningsdagen således, at hvis udlejer giver meddelelse: - inden 6 måneder inden det aftalte ibrugtagningstidspunkt betales pr. påbegyndt måned ibrugtagningstidspunktet er overskredet kr. 25.000 excl. moms, - inden 3 måneder inden den aftalte ibrugtagningsdag betales pr. påbegyndt måned ibrugtagningstidspunktet er overskredet kr. 50.000 excl. moms, 4.2 Opsigelse og varsel Lejemålet er gensidigt uopsigeligt i en periode på 25 år fra det faktiske ibrugtagningstidspunkt, hvorefter såvel lejer som udlejer kan opsige lejemålet med 12 måneders varsel til den 1. i en måned. Erhvervslejelovens 14 finder ikke anvendelse i uopsigelighedsperioden, hvorfor den finder anvendelse efter uopsigelighedsperiodens udløb. 5. LEJENS STØRRELSE OG REGULERING 5.1 Årlig leje Den årlige leje er aftalt til kr. 4.500.000,- (prisniveau december 2007), som erlægges kvartalsvis forud hver den 1. i et kvartal. Første leje, der indeksreguleres til indflytningsårets niveau, jf. pkt. 5.2, skal betales pr. det faktiske ibrugtagningstidspunkt. Dertil beta-
9 ler lejer særskilt ejendomsskatter og offentlige afgifter og alle offentlige afgifter vedrørende lejemålet, herunder til renovation. Varme, varmt vand, og el betales som anført i pkt. 7 og 8 og lejers andel af driftsudgifter for fællesarealer betales i overensstemmelse med pkt. 11. 5.2 Indeksregulering af lejen Den årlige leje, bortset fra det lejedes andel af skatter og afgifter, reguleres hvert år den 1. januar. I perioden fra 1. januar 2008 til den faktiske ibrugtagningsdag reguleres lejen i overensstemmelse med stigningen i byggeomkostningsindekset med maksimum 4% p.a. Fra lejemålets faktiske ibrugtagning foretages reguleringen i overensstemmelse med nettoprisindekset. Reguleringen sker med den procentvise årlige stigning i indekset fra juli til juli året før dog minimum 2%. Første regulering foretages pr. 1. januar 2008 uanset, at husleje først betales fra ibrugtagning. Såfremt beregning af nettoprisindekset eller byggeomkostningsindekset ophører, eller der sker sådanne ændringer i beregningsmåden, at det bliver uegnet til at tjene som grundlag for lejens fastsættelse, anvendes i stedet et andet egnet og sammenligneligt indeks. 5.3 Regulering til markedsleje Ingen af parterne kan i uopsigelighedsperioden kræve lejen reguleret til markedsleje, jf. erhvervslejelovens 13. Efter udløbet af uopsigelighedsperioden kan begge parter kræve lejen reguleret i såvel opadgående som nedadgående retning, i det omfang lejen afviger væsentligt fra markedslejen, jf. erhvervslejelovens 13. 6. SKATTER OG AFGIFTER 6.1 Skatter og afgifter m.v. De skatter og afgifter, der påhviler ejendommen, betales af lejer ud over lejen.
10 Erhvervslejelovens 10-12 finder anvendelse. 6.2 Fordeling mellem flere lejere Skatter og afgifter, der påhviler lejemål, fordeles forholdsmæssig mellem lejerne efter andelen af ejendommens bruttoetageareal sammenholdt med det lejedes areal og lejers anvendelse af eventuelle fællesarealer. 7. VARME OG VARMT VAND 7.1 Levering Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning. Udgifter vedrørende fællesarealer deles således, at lejer betaler en andel heraf svarende til det antal kvadratmeter, som lejer råder over i forhold til det samlede bygningsareal. Udlejer er forpligtet til at sørge for, at der stedse er separate målere, således at der i videst muligt omfang kan foretages afregning efter faktisk forbrug. 7.2 Forbrugsregnskabet I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Brændsel, herunder el og gas til opvarmning Den samlede udgift til fjernvarme Energimærkning og udarbejdelse af energiplan mv. anslået 10.000 kr. p.a. Kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger anslået 10.000 kr. p.a. Vandforbrug og vandafledningsafgifter i henhold til målt forbrug
11 Afskrivning af anskaffelsessummen på varmeanlægget anslået til 5% p.a. af anskaffelsessummen anslået til årligt 50.000 kr. Varmemester anslået 100.000 kr. p.a. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige kan lade indgå i forbrugsregnskabet. 7.3 Regnskabsperioden Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, idet forbrugsregnskabet løber fra 1. januar - 31. december. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. 7.4 Fordeling af udgifter Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejer og brugere indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere, og dels efter kriterier opstillet af en varmeingeniør udpeget af udlejer, bl.a. under hensyn til areal og værelses- og haneandele. 7.5 Acontobidrag Til dækning af forbrugsudgifterne og andel af omkostninger til fællesareal fastsætter udlejer acontobeløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8. EL OG VAND Lejer betaler el og vand direkte til leverandøren i henhold til særskilte målere, eksklusive fælles belysning, herunder i kælder og foyer. 9. VEDLIGEHOLDELSE 9.1 Indvendig vedligeholdelse Al indvendig vedligeholdelse af lejemålet, herunder fornøden fornyelse, påhviler lejer, der stedse skal omgås det lejede forsvarligt og holde det lejede i god stand.
12 Lejers indvendige vedligeholdelsespligt af det lejede omfatter fornøden vedligeholdelse og fornyelse af eksempelvis indvendige overflader og beklædninger på lofter, vægge, døre, vinduer, glas, træværk samt flise-, klinke-, linoleums-, tæppe- eller andre belægninger, hængsler, beslag til vinduer og døre, dørgreb, el-afbrydere, armaturer, herunder pakninger, sanitet, herunder toiletter, vaske, garderobe-, toilet- og køkkeninventar, ventilation og installationer af enhver art, herunder befugtningsanlæg. Vedligeholdelse af øvrige arealer, herunder klimaskærm og vinduer, jf. bilag 1, påhviler udlejer. Det påhviler dog lejer selv at forestå udskiftning af glas i vinduer. Der kan indgås separat aftale mellem lejer og udlejer om, at udlejer mod særskilt betaling udfører lejers vedligeholdelse. Det præciseres, at udlejer skal vedligeholde hele klimaskærmen, det vil sige udvendigt fundament, murværk og tag samt udvendige vedligeholdelsesarealer, udvendigt glas samt andre udvendige installationer. 9.2 Besigtigelse af det lejede Udlejer er berettiget til at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsesforpligtelsen er opfyldt. Konstaterer udlejer, at lejer ikke overholder sine forpligtelser til at holde lejemålet indvendigt vedlige, og bringer lejer ikke efter skriftligt påkrav fra udlejer forholdet i orden inden for en rimelig tid, kan udlejer lade istandsættelse foretage for lejers regning. 9.3 Udvendig vedligeholdelse mv. Den udvendige vedligeholdelse af ejendommens fundamenter, facader, udvendige vinduesrammer, døre, tag eller andet, der kan henføres til ejendommens klimaskærm påhviler udlejer. Ved skader forvoldt af lejer, eller nogen lejer har givet adgang til det lejede, påhviler vedligeholdelsespligten og udbedringsomkostningerne dog lejer.
13 Udlejer forestår endvidere vedligeholdelse af fælles bygnings- og udenomsarealer samt bygningsinstallationer. 10. RENHOLDELSE OG RENOVATION 10.1 Fælles- og udenomsarealer Det påhviler udlejer at renholde fælles bygnings- og udenomsarealer, herunder udvendig vinduespudsning, fejning, snerydning, glatførebekæmpelse mv. Hvis udenomsarealerne og dermed vedligeholdelsen heraf overtages af Odense Kommune, bortfalder udlejers forpligtelser i det omfang, at disse overtages af kommunen. 10.2 Vedligeholdelsesstand Det lejede og ejendommens fælles bygnings- og udenomsarealer skal stedse fremstå i pæn og renholdt stand. 10.3 Affald Det påhviler lejer at bortskaffe eget affald. Det er alene tilladt at opstille containere på anviste pladser, som skal være i umiddelbar nærhed af bebyggelsen, som dog skal være fastlagt i fælles aftale mellem lejer og udlejer. 11. FORDELING AF OMKOSTNINGER PÅ FÆLLESAREALER 11.1 Fællesarealer På bilag 1 er markeret, i hvilket omfang lejer har ret til adgang til fællesarealer i ejendommen. Lejer skal ud over lejen betale en andel af de i pkt. 6-10 angivne driftsomkostninger for driften af fællesarealerne. Lejers andel opgøres med udgangspunkt i lejers antal kvadratmeter i forhold til byggeriets samlede antal kvadratmeter, dog således, at der skal ske en regulering, hvis denne fordeling fører til et for Det Fynske Musikkonservatorium urimeligt resultat. Spørgsmålet om fordelingen fører til et urimeligt resultat afgøres i mangel af enighed ved voldgift, jf. pkt. 20.
14 Sammen med forbrugsregnskabet aflægger udlejer regnskab for driftsomkostninger for fællesarealer, og der foretages samtidig regulering af indbetalte acontobeløb. 12. FORANDRINGER AF DET LEJEDE 12.1 Samtykke Lejer kan ikke uden udlejers skriftlige samtykke foretage forandringer eller ombygninger af det lejede, dog kan akustiske reguleringer ske uden udlejers tilladelse. 12.2 Overholdelse af regulering mv. Lejer er ansvarlig for, at eventuelle forandringer eller ombygninger af det lejede udføres i overensstemmelse med lovgivningen, offentlige forskrifter samt eventuelle servitutbestemmelser vedrørende ejendommen. 12.3 Arbejdernes udførelse Såfremt samtykke gives af udlejer, skal arbejderne ske i overensstemmelse med udlejers anvisninger og på grundlag af sædvanligt projektmateriale, der på forhånd skal udleveres til og godkendes af udlejer, forinden forandringen eller ombygningen igangsættes. Lejer har retableringspligt, medmindre dette krav skriftligt er frafaldet af udlejer. 12.4 Udlejers ændringer Uanset den tillagte uopsigelighed har udlejer med et varsel på 6 måneder ret til at foretage sådanne ændringer af bygnings- eller installationsmæssig karakter på fællesarealer, som udlejer skønner hensigtsmæssige af hensyn til de krav, der til enhver tid måtte stilles til et bygningskompleks af den her omhandlede art. Udlejer skal i givet fald udvise størst mulig hensyn til lejers drift og brug af det lejede. Ved varig, væsentlig nedsættelse af det lejedes brugsværdi som følge af udlejers forandring, kan lejer stille krav om forholdsmæssig afslag i lejen, dog ikke såfremt forandringer sker som følge af krav fra offentlige myndigheder.
15 13. SKILTNING 13.1 Aftale om skiltning, fælles skiltning Udvendig skiltning skal aftales mellem lejer og udlejer. Enhver skiltning, anbringelse af automater, varer og lignende (fortovsudstillinger) på eller ved ejendommen må kun foretages i henhold til de servitutter og kommunale bestemmelser, der er gældende for ejendommen, samt efter udlejers forudgående skriftlige godkendelse, i øvrigt i overensstemmelse med den af udlejer udfærdigede skilteplan. Ligeså med anbringelse af baldakiner, markiser, solafskærmning, lysreklamer, antenner, parabol o.lign. Enhver udgift i forbindelse med det anførte afholdes af lejer. Alle udgifter til renholdelse, vedligeholdelse, reparationer og fornyelser af evt. fælles skiltning afholdes af udlejer. 13.2 Myndighedsgodkendelse Såfremt skiltning m.m. kræver myndighedsgodkendelse, er lejer forpligtet til at indhente nødvendig godkendelse. 14. FORSIKRINGER 14.1 Udlejer Udlejer tegner og opretholder lovpligtig bygningsbrandforsikring. 14.2 Lejer Det er lejers eget ansvar i enhver henseende at forsikre sig mod skade på lejers ejendele og øvrige nødvendige forsikringer. 15. LEJEMÅLETS OVERTAGELSE OG AFLEVERING 15.1 Lejemålets stand ved overtagelse. Lejers misligholdelsesbeføjelser Lejemålet overtages nyopført i henhold til bilag 1. Såfremt lejer ved eller efter ibrugtagningen mener at kunne konstatere mangler, skal udlejer straks underrettes.
16 Lejers almindelige lejeretlige misligholdelsesbeføjelser suppleres af samarbejdsaftalens pkt. 9.3-9.5. 15.2 Fraflytning Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl. 12.00 den dag, det lejede skal fraflyttes, selv om dette er en helligdag, aflevere det lejede, hvilket indbefatter, at alle overflader skal være nymalede (gulve slebne og behandlede) og rengjort og i øvrigt i en stand under hensyntagen til almindeligt slid og ælde. Ud over inventar er lejer forpligtet og berettiget til at bortfjerne andre indretninger, der er bekostet af lejer, mod at retablere lejemålet til den stand, det havde før lejers indretning med fradrag af slid og ælde, medmindre det skriftligt er aftalt, at sådanne indretninger tilhører ejendommen. 15.3 Istandsættelsesarbejder Lejers istandsættelsesarbejder skal udføres af håndværkere, som kan godkendes af udlejer. 15.4 Fraflytningsrapport mv. Ved lejemålets ophør foretager lejer og udlejer fælles gennemgang af det lejede, og udlejer udfærdiger en fraflytningsrapport. Endvidere aflæser udlejer og lejer i fællesskab forbrugsmålere. Lejer betaler aflæsningsgebyr for aflæsning af forbrugsmålere. Udlejer fremsender fraflytningsrapport, så den er fremme senest 4 uger efter fraflytningen. 15.5 Fraflytningsstand Er det lejede på ophørsdagen ikke i den stand, der følger af pkt. 15.2, er udlejer berettiget til at istandsætte det lejede for lejers regning. Efter gennemgangen ved fraflytning er lejer afskåret fra at foretage egen afhjælpning af mangler ved det lejede.
17 15.6 Leje i istandsættelsesperiode Udlejer kan kræve betaling af leje og andre ydelser i henhold til nærværende aftale for den periode, der medgår til istandsættelsen, idet det påhviler udlejer at fremme sådanne arbejder mest muligt. 15.7 Aflevering af nøgler Lejer er ved lejemålets ophør forpligtet til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer eventuelt selv har installeret. Lejers eventuelle installationer af låse skal på forhånd godkendes af udlejer. Lejer skal føre betryggende register over udleverede nøgler. 15.8 Skiltning med ledigt lejemål 8 uger før lejemålets ophør har udlejer ret til at anbringe skilte i og omkring det lejede med henblik på at udbyde lejemålet til leje. Lejer skal med rimeligt varsel give udlejer adgang til at bese det lejede sammen med mulige nye lejere. 16. AFSTÅELSE OG GENINDTRÆDEN 16.1 Afståelse og ændring af organisation Lejer har ikke afståelsesret. Såfremt lejer ændrer organisatorisk status, fx bliver en forening, selvejende institution etc., fortsætter lejemålet på uændrede vilkår, forudsat at lejers økonomi kan godkendes af udlejer. Udlejer kan dog kun nægte godkendelse ud fra saglige kriterier. Det samme gælder, hvis lejer bliver en del af en anden organisation/myndighed/forvaltning el. lign., fx på grund af ressortomlægninger i det offentlige. 17. FREMLEJE 17.1 Vilkår for fremleje Lejer har ret til at fremleje. Lejer kan dog ikke fremleje til formål, der er konkurrerende med den virksomhed, som udlejer driver fra ejendommen. Lejer skal, inden fremleje sker, underrette udlejer, der inden 2 uger kan komme med eventuelle berettigede og begrundede indsigelser mod den konkrete fremlejetager. Kommer udlejer med indsigelser mod en konkret fremlejetager, og kan lejer ikke godtage begrundelsen, er udlejer forpligtet til
18 at indbringe spørgsmålet om indsigelsernes berettigelse for boligretten inden 4 uger fra lejers underretning til udlejer. Indbringes spørgsmålet ikke for boligretten inden denne frist, er lejer berettiget til at fremleje til den pågældende fremlejetager. Lejer har uden at underrette udlejer ret til at udleje enkelte lokaler, fx lydstudie, for perioder, som ikke overstiger 2 uger, forudsat at denne form for udlejning har karakter af en enkeltstående udlejning og ikke foregår regelmæssigt, og at anvendelsen ikke konkurrerer med udlejers drift. 18. MOMSREGISTRERING Udlejer beslutter inden lejemålets påbegyndelse, om lejemålet skal være momsregistreret. Hvis lejemålet er momsregistreret tillægges ydelser i henhold til lejeaftalen moms efter momslovens bestemmelser. 19. TINGLYSNING 19.1 Tinglysning og respekt af byrder og hæftelser Lejer er berettiget til at tinglyse nærværende lejeaftale på ejendommen. Lejeaftalen respekterer uden særskilt påtegning nuværende og fremtidige pantehæftelser og servitutter samt ejendommens eventuelle udstykning og/eller opdeling i ejerlejligheder. Økonomiske elementer i lejeaftalen udgår af ekstraheringen til brug for tinglysning. 19.2 Aflysning Aflysning kan ske mod forevisning af lejerens skriftlige opsigelse, lejers skriftlige accept af udlejers opsigelse/ophævelse eller udskrift af fogedbogen om lejerens udsættelse af det lejede. 19.3 Omkostninger til tinglysning/aflysning Omkostningerne ved tinglysning og aflysning afholdes af lejer.
19 20. TVISTER Tvister, som udspringer af lejeaftalen, skal afgøres ved boligretten i overensstemmelse med erhvervslejelovens almindelige regler herom. Før retssag anlægges, skal parterne dog ved forhandling have forsøgt at opnå en mindelig løsning på den opståede uenighed. Hver part skal være berettiget til at kræve forhandlingerne gennemført under medvirken af en mediator udpeget af Det Danske Voldgiftsinstitut. Medmindre andet fremgår af nærværende lejekontrakt eller bilagene hertil, er mediators eneste rolle at forsøge at bilægge tvisten uden retssag. Parterne er kun forpligtet til at deltage i ét møde med mediator, inden retssag anlægges. Mediator fastlægger ensidigt tid og sted for mødet, og såfremt en part udebliver fra mødet, er den anden part berettiget til uden yderligere varsel at anlægge retssag. 21. LEJEMÅLETS UNDERGANG, HERUNDER VED BRAND Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder lejeaftalen, uden at dette giver lejer adgang til over for udlejer at rejse noget erstatnings- eller kompensationskrav. 22. SUPPLERENDE AFTALER Aftaler, der ændrer eller supplerer nærværende aftale, skal indgås skriftligt for at kunne gøres gældende parterne imellem. Ændringer eller tilføjelser til denne lejeaftale skal ikke indebære, at der foreligger en ny lejeaftale imellem parterne, medmindre andet direkte fremgår af parternes aftale. 23. BILAG I forbindelse med projektering udarbejder lejer en nærmere beskrivelse af lejemålet, der skal godkendes af udlejer og som herefter vil være bilag 1 til nærværende lejeaftale. Bilag 1 vil være at udarbejde i overensstemmelse med tilbudsgrundlaget af 19. november 2007 med efterfølgende revideret rumoversigt samt udlejers tilbud.
20 24. UNDERSKRIFTER Odense, den / 200 Odense, den / 200 Som udlejer: Som lejer: