Nybolig Erhverv Kobenhavn A/S GVA'VVoriAviCe Kcbenhavn Vester Farimagsgade 7. 3. -1606 Kebenhavn V - 3364 6500-1606@nybolig.dk Hillerod Frederiksvairksgade '55, 1. 3400 Hiil&rgd 3364 6500 ~ 3401 (Srtytaolig.dk
Nybolig Erhverv Kobenhavn A/S s Indiedning 2 Ejendom 1 - Louis Petersensvej 11, Rungstedkyst 3 Ejendom 1 - Alternative anvendelsesmuligheder 3 Ejendom 1 - Vaerdiberegning 4 Ejendom 2 - M0llevaenget 5, H0rsholm 6 Ejendom 2 - Alternative anvendelsesmuligheder 6 Ejendom 2 - Vaerdiberegning 7 Procesforl0b fremadrettet 9 Indholdet i dette notat er fremstiilet af Mybolig Erhverv Kobenhavn A/S pa baggamd af information tilvejebragt af offentlige tilg^ngelige kilder, Horsholm Kommune saml Nyboiig Erhverv. Notatet er udarbejdes til, og vil aiene blive forelagt for, Horsholm Kommune. Formalet med nsrvcerende notat er, at skabe et overblik over anvendelsesmuligheder, v^rdi, samt, procesforl0b for de to ejendomme ejet af Horsholm Kommune Matenalet er aiene udarbejdet til Hersholm Kommunes interne brug, og skai herudover behandies fortroligt. Side 1
Nybolig Erhverv Kebcnhavn A/S ^ Notat vedr. H0rsholms Kommunens to ejendomme, Louis Petersensvej 11 & M0llevcenget 5 Indledning Nybolig Erhverv K0benhavn A/S ('NEK') vil, som aftalt med H0rsholm Kommune, i det f0lgende redeg0re for, hvilke vaerdier kommunens to ejendomme repraesenterer, beliggende hhv. Louis Petersensvej 11, Rungsted Kyst & M0llevasnget 5 i H0rsholm/ jf. i 0vrigt oplsegsmail modtaget den 9. September 2013 fremsendt af H0rsholm Kommune v/anne Hoimegaard. Materiale udarbejdet af Cowi, omkring ejendommen Louis Petersensvej 11, vedr. ejendommens mulige udstykning i villaparceller, er blevet udleveret som en del af oplaegget til dette notat. I notatet forholder vi os separat tii hver ejendom. Helt centralt for vasrdiberegningen er det, at forhoide sig tii ejendommenes muiige alternative anvendelsesmuligheder, herunder hvorvidt delvis genanvendelse af eksisterende bygninger er muligt. Derfor indeholder vores gennemgang af hver ejendom vores vurdering af ejendommens realistiske anvendelsesmuligheder, hvilket efterf0lgende danner udgangspunkt for vores vserdi beregning. Side 2
Nyboiig Erhverv Kebenhavn A/S ^ Ejendom 1 - Louis Petersensvej 11, Rungstedkyst. Kort beskrivelse af ejendom men Ejendommen er jf. BBR meddelelsen opf0rt i 1968, og er opf0rt i gule teglsten i en stil der er klassisk for sin tid. Tagbelasgningen er brune betontegl. Ejendommen er pa 2.304 m2, beliggende i 3 parallelt aniagte bygninger, der er bygget sammen via en tvaergaende bygning midt for. Ejendommen er anlagt til plejehjemsanvendelse. Der foreligger ingen oplysninger om bygningernes beskaffenhed. Ved besigtigelsen af ejendommen fremstod ejendommens klimaskaerm i fornuftig stand. Ejendom 1 - Alternative anvendelsesmuligheder E rh vervsa n vend else Vi har gjort os forskellige overvejelser omkring mulig erhvervsanvendelse af ejendommen. Vores konklusion er, at ejendommen med sin beliggenhed, og omgivelser i 0vrigt, ikke inviterer til hverken kontoranvendelse eller butiksanvendeise af forskellig art. Dette skal ogsa ses i sammenhasng med, at ejendomsmarkedet for de to nasvnte erhvervsanvendelsesklasser generelt set, stadig er i gang med at komme sig oven pa finanskrisen. Tomgangen blandt lokaler af denne type er saledes gennemgaende fortsat relativ h0j. Vores vurdering er ligeledes, at beliggenheden ikke er egnet til en ejendom med blandet bolig/erhverv anvendelse. Generelt om beliggenheden til butiksanvendeise kan anf0res, at denne er sa bynser, at den vil sta i direkte konkurrence med det etablerede byliv 1 centrum af Rungsted. Ligeledes vurderer vi, at beboelseskoncentrationen i nasromradet ikke er tset nok til, at baere hverken en enkelt eller en lille klynge af butikker. Pa den baggrund er det ikke fortaget en vaerdiberegning af ejendommen under forudsaetning af erhvervsanvendelse, da det vurderes, at dette vil munde ud i en vaerdiansaettelse af ejendommen der er vaesentlig lavere end ved boliganvendelse. B o I ig onven dels e Henset til ejendommens beliggenhed 1 udbygget villa kvarter, er ejendommens oplagte anvendelsesmulighed bolig. Pa baggrund af stor tilflytning, har boligeftersp0rgslen i Hovedstaden, og i omradet nord for K0benhavn, vaeret massivt voksende siden 2007, og forventes ligeledes at vokse mange ar frem. Pa den baggrund konstateres det, at den mest oplagte anvendelse er boligformal, hvor udviklingen i dette ejendomssegment aktuelt er positiv. Boliganvendelse scenarie 1 - Udstykning i parceller [Skrivelsen fra Cowi] Generelt er boliganvendelse efter vores vurdering langt det mest oplagte for denne ejendom, men herunder er der forskellige ejendomstyper som kan bringes i spil. I skrivelsen fra Cowi gennemgas mulighederne for udstykning af ejendommen 1 selvstaendige villaparceller. Vi har forholdt os til indholdet i Side 3
Nybolig Erhverv Kebcnhavn A/S ^ skrivelsen fra Cowi, og konstaterer, at vi er meget enige i indholdet. Vi peger dog pa, at nedrivningsomkostningerne kan vise sig at vsere vaesentligt h0jere end det overslag, som anvendes i skrivelsen. Ved nybyggeri finder vi samlet set ikke grundlag for, at prisniveauet vil forskyde sig ved, at der bliver anlagt raekkehuse fremfor villaer, hvorved det vurderes at denne nuancering ikke ville pavirke vaerdien af ejendommen. Boliganvendelse scenarie 2 - med udgangspunkt i delvis genanvendelse af eksisterende bebyggeise. Ved besigtigelsen konstaterer vi, at den eksisterende ejendoms klimaskasrm fremstar i en udmserket stand. Ejendommen er ligeledes opf0rt I en stil der ofte er anvendt til raskke/ksedehuse fra den tidsperiode, og passer udmaerket ind i anvendelsen og stilen for nasromradet i 0vrigt. Vores vurdering er, at ejendommens klimaskaarm i vid udstraekning er gen-anvendelig i forbindelse med et ombygningsprojekt, hvor ejendommen konverteres til en form for raskke/kaedehus. Der er ikke blevet gennemf0rt en naermere byggeteknisk gennemgang, hvormed denne konklusion selvf0lgelig beror pa en forudssetning om, at kvaliteten af bygningen er i et niveau, der g0r den eget til genanvendelse ved et konverteringsprojekt. Et byggeprojekt med konvertering af eksisterende bebyggelse tii boliganvendelse vil if0lge vores erfaring indebasre, at den konverterede ejendom vil blive udlejet til beboelse. Herved vil vaerdiberegningen under dette scenarie blive baseret pa en boligudlejningscase. Ejendom 1 - Vaerdiberegning Pa baggrund af ovenstaende gennemgang af ejendommens anvendelsesmuligheder har vi forholdt os til vaerdien af ejendommen ved boliganvendelse. Som naevnt, ses bort fra muligheder for erhvervsanvendelse, i det der henset til markedstilstanden sk0nnes, at denne anvendelse ville oppebaere en vaesentligt lavere vaerdi. Boliganvendelse - scenarie 1 Ved boliganvendelse peger vi pa to mulige hovedscenarier, hvor af det ene er behandlet i skrivelsen fra Cowi. Vi bemasrker i forlaengelse heraf, at vi grundlaeggende tilslutter os Cowis konklusioner og vaerdi af ejendommen, med tilf0jelse af nogle enkelte kommentarer: Nedrivningsomkostninger kan vise sig at vaere vaesentligt st0rre end anf0rt i deres skrivelse Vi vurderer, at raekkehus og villa anvendelse samlet set vil give den samme vaerdi for ejendommen Vi har ikke fortaget yderligere vaerdiberegninger af udstykningsscenarier. Boliganvendelse - scenarie 2 Ved boligscenarie 2 er udgangspunktet, at den eksisterende bebyggelse konverteres til bolig i raekkehusform. Denne form for boligprojekt har normalt udgangspunkt i en udlejningscase, men kan i princippet ogsa gennemf0res med ejerboligsalg for 0je. Vasrdiberegningen er gennemf0rt med udgangspunkt i udlejningscasen, hvilket vi ogsa finder mest sandsynligt i praksis vil blive gennemf0rt. Side 4
Nyboiig Erhverv Kobenhavn A/S ««Tabel 1: Ejendom 1 - Louis Petersensvej 11 Anvendelse Grundareal Bebyggelses Muligt Eksisterende Ikke udnyttet procent etageareal Etageareal byggeret m2 (pet.) m2 m2 m2 Rsskkehus/lejl. ved konvertering af eksisterende bebyggelse 10.565,00 25,00 2.641,25 2.304,00 337,25 Den eksisterende bebyggelse er pa 2.304 etagemeter. Ud fra eksisterende planbestemmelser for omradet, er der en ikke udnyttet byggeret pa ejendommen pa ca. 337 m2., jf. en anf0rt bebyggelsesprocent pa 25. Vores mabglerfaglige sk0n er, at en ikke udnyttet boiigbyggeret i omradet udg0r en vasrdi 1 st0rrelsen 2.500-3.500 DKK/m2, der kunne udnyttes til at lave en udbygning ifm. konverteringsprojektet. Tabel 2: Ejendom 1 - Vaerdiberegningsgrundlag Type Bolig lejeniveau (Brutto) Driftsomk. Bolig Nettoleje Netto afkast Opf0relses-/ renoveringsomkostninger inkl. Moms j (DKK/m2/ar) (DKK/m2/ar) (DKK/m2/ar) (pet.) (DKK/m2) Ejendom 1 - Boligscenarie 2 1.300,00 250,00 1.050,00 5,50% 7.000,00 Pa baggrund af vaerdierne i tabel 1 og 2 kan f0lgende vaerdiberegning af boligscenarie 2 fortages: Tabel 3: Ejendom 1 - Vaerdiberegning Vasrdi af udlejningcase pa markedsniveau (DKK) 43.985.455 Opf0relsesomkostninger (DKK) -16.128.000 Vaerdigmndlag (DKK) 27.857.455 Developer fee 50% -13.928.727 Vaerdi af byggeret (337 m2*3000 DKK/m2) (DKK) 1.011.750 Vurderingspris (DKK) 14.940.477 Kilde: Nyboiig Erhverv Note: * Driftsomkostningerneer f.s.v.a. bollger sk0nnet til atudg0re25o DKK/m2/arfor hhv. raskkehuse og lejligheder. ** Opf0relsesomkostninger er estimeret inkl. modningsomkostninger. *** Bruttolejeniveauet udg0res af lejen inkl. drift, ekskl. lejers forbrug. **** Deter skonnet at developer baserer sit bud pa et fee/risikotillasg pa 50% af Vcerdien efter fra drag af opf0relsesomkostninger, hvori ogsa indgar liggetid. Side 5