Tak for opgaven med at vurdere mulighederne for bebyggelserne Hannebjerg og Møllehuset.

Transkript

1 Page 1 of 5 Marianne Godtfredsen Fra: Finn Jensen [fje@edc.dk] Sendt: 11. september :52 Til: Betina Bojesen Cc: Anne Holmegaard Emne: Louis Petersensvej 11 og Møllevænget 5 - gennemgang af muligheder Hørsholm Kommune att.: Bettina Bojesen sendt pr. mail til beb@horsholm.dk 11. september 2013 Vedr.: Louis Petersensvej 11 og Møllevænget 5 Kære Bettina Bojesen, Tak for opgaven med at vurdere mulighederne for bebyggelserne Hannebjerg og Møllehuset. Jeg har forstået, at opgaven drejer sig om en vurdering af hvordan kommunen bedst håndterer de to ejendomme i form af en procesbeskrivelse eller en handlingsplan. Beskrivelsen skal omfatte en gennemgang af muligheder samt nogle økonomiske betragtninger på kort sigt og på en 3 5 års sigt. Der skal i udgangssituationen ses bort fra nugældende lokalplaner. Hannebjerg, Louis Petersenvej 11, 2960 Rungsted Kyst: Ifølge BBR-Meddelelse er der bebygget m2, hvoraf de m2 er anført som bolig. Endvidere rummer bebyggelse et erhvervsareal på 608 m2, hvoraf de 432 m2 er beliggende i kælder. Ved besigtigelse mandag den 9. september kunne det konstateres, at ejendommen visuelt fremstår i en god stand med alle installationer intakte. Det gælder således fyrrum mv.. Bebyggelsen er beliggende på en m2 stor grund. Området: Louise Petersensvej er et attraktivt roligt område tæt ved åbne grønne arealer og nær ved Rungsted Hegn. Området har dog ikke helt samme status som nogle områder tættere ved Øresund. Det lokale marked: Bel Colle Parken kan nærmest karakteriseres som klyngehuse med 2 boliger i hver bygning med lodret skel. Nordea / Tryg sælger p.t. disse efterhånden som de bliver ledige for lejere, og de udbydes istandsat til pris pr. m2 mellem kr og kr afhængig af beliggenhed. Sanskevej 15B og 15D er i 2010 udstykket fra 15C med arealoverførsel fra 15A. De to grunde er blevet bebygget af Bülow og Flindt med moderne 1 plans huse på henholdsvis 166 m2 og 182 m.

2 Page 2 of 5 15D er efterfølgende solgt for kr svarende til en pris pr. m2 på kr B er p.t. til salg for kr. 6.6 mio. svarende til en pris pr. m2 på kr Muligheder for boliger: Følgende muligheder skal nævnes: 1. Udnyttelse af de eksisterende bygninger til ejerlejligheder 2. Nedrivning og salg til en investor / ejendomsudvikler a. der kan bygge lav tæt beboelse (række/klyngehuse) b. der kan bygge etagebyggeri (ejerlejligheder) 3. Nedrivning, udstykning af 10 grunde, byggemodning og salg til private ad 1) Bebyggelsen består af et indgangsparti med en gennemgående hovedgang øst / vest, hvorpå der er bygget 3 fingre med syd og 3 fingre mod nord. Mellem fingrene og længst mod vest er det havestykker. Det skønnes at der kan etableres 2 ejerlejligheder i hver af de 5 fingre og et fælles selskabslokale med køkkenfaciliteter (eksisterende). Hver lejlighed kan få flere udgange til havestykke, og hver lejlighed kan få et pænt stort pulterrum i kælderen. Der er gode P-forhold. Fordele: Da bygningerne bevares i deres nuværende form, vil det ikke give anledning til utilfredshed blandt naboerne. Ulemper: Det kan vise sig, at bygningerne på trods af den gode stand, skal renoveres i et så stort omfang, at det vil blive økonomisk ufordelagtigt. Det må påregnes, at elinstallationer og VVS installationer samt isolering og brandforhold ikke lever op til de krav der stilles af lovgivningen i dag. Endvidere skal der nedlægges en række toiletter/badeværelser og de fleste indervægge nedrives / flyttes. Økonomi: Såfremt der kan etableres 10 ejerlejligheder med tilsammen et boligareal på m2, vil lejlighederne med en pris på kr ,- pr. m2 give en indtægt på kr mio. Det er ikke på det foreliggende grundlag muligt at vurdere renoveringsomkostningerne. ad 2a) Den nærved liggende Bel Colle Parken har et grundareal på anslået m2, og denne grund er bebygget med 18 boliger med en gennemsnitlig beboelse på ca. 140 m2, svarende til i alt ca m2. Hvis vi overfører samme forhold til Hannebjerg, vil der kunne opføres i alt m2 bolig som kan sælges for kr pr. m2, svarende til ca. kr mio.. ad 2b) Ser vi på opførelse af etagebyggeri af nyere dato i Rungsted Kyst finder vi bebyggelsen på Rungstedvej 73. Diverse arealoverførsler til grunden har bragt den op på m2. Der bliver jf. lokalplan 135 og afløbsplan på byggesagsarkivet opført 33 boliger. Jeg har forstået, at de bliver opført til brug for udlejning med forkøbsret.

3 Page 3 of 5 Grunden er jf. tingbogsattest erhvervet for kr mio. i februar Det antages prisen afspejler afholdte udgifter projektering mv. og at grunden er overtaget efter nedrivningsomkostninger er afholdt af tidligere ejere. Såfremt man kan forestille sig opførelse af tilsvarende byggeri på Hannebjerg-grunden, må det antages, at grunden kan sælges for et betragteligt beløb uden at jeg på det foreliggende grundlag tør sige noget mere præcist. ad 3) Hannebjerg-grunden vil kunne rumme 10 parceller a ca m2. Erfaringsmæssigt vil hver grund kunne sælges for kr. 3.5 mio., svarende til i alt kr mio. Fordele: Det vil være den løsning der passer bedst ind i lokalområdet jf. byplansvedtægt 19. Det vil samtidig være en relativ ukompliceret opgave. Ulemper: Kommunen skal selv stå for nedrivning og byggemodning. Hannebjerg konklusion: Tager man udgangspunkt i det scenario der vil give kommunen den største nettoindtægt, er jeg ret overbevist om, at det er etablering af en lokalplan der åbner mulighed for et etagebyggeri i lighed med lokalplan 139. Kommunen kan sælge Hannebjerg som den er og forefindes, og lade en bygherre nedrive bygningerne. Beliggenheden kan bære et eksklusivt boligbyggeri, hvor senior-målgruppen er tænkt ind. Bebyggelse på Piet Heins Vej viser, at et eksklusivt byggeri med en god beliggenhed, kan tiltrække en målgruppe, der ikke længere magter deres store villa, og som fortsat gerne vil have en eksklusiv bolig. Ser vi på den for området nemmeste løsning at implementere, vil enten en renovering af de eksisterende bygninger eller en udstykning i parceller være at foretrække, idet disse ikke kræver ændring af lokalplansforhold. Udstykning kan gennemføres for prisen på nedrivning og byggemodning, hvorimod udnyttelse af de eksisterende bygninger kræver en gennemgang af renoveringsopgaven og indhentelse af tilbud. Møllehuset, Møllevænget 5, 2970 Hørsholm: Ifølge BBR-Meddelelse er der bebygget 704 m2. Hertil kommer en udnyttet tagetage på 46 m2. I alt et erhvervsareal på 750 m2 Ved besigtigelse mandag den 9. september kunne det konstateres, at ejendommen visuelt fremstår i en noget slidt stand, men med alle installationer intakte. Området: Bebyggelsen er beliggende på en m2 stor grund, der afgrænses af krydset Frederiksborgvej og Hørsholm Kongevej. Et meget trafikeret kryds. Muligheder for boliger: Følgende muligheder skal nævnes: 1. Udnyttelse af de eksisterende bygninger til ejerlejligheder 2. Nedrivning og salg til en investor / ejendomsudvikler a. der kan bygge lav tæt beboelse (række/klyngehuse)

4 Page 4 of 5 b. der kan bygge etagebyggeri (ejerlejligheder eller lejelejligheder) 3. Nedrivning, udstykning af 4 grunde, byggemodning og salg til private ad 1) Det mit skøn, at bygningerne og bygningernes indbyrdes placering ikke umiddelbart er egnet til indretning af ejerlejligheder. ad 2a) Det er mit skøn, at grunden ikke er særligt velegnet til den type bebyggelse, idet prisen på en nyopført bolig ikke vil overstige kr pr. m2. Tager man omkostningerne til nedrivning, byggemodning, opførelsesomkostninger og fortjeneste til bygherre med i betragtning, er det svært at få øje på en god pris for grunden. ad 2b) Der er flere etagebyggerier i nærheden, og opførelse af en etageejendom vil passe ind i nærmiljøet, selv om der på Møllevænget findes private villaer overfor nr. 5. Birkeparken der er beliggende i samme kryds men skråt overfor er beliggende på en m2 stor grund, eller ca. 3 gange så stor som Møllevænget 5. Der er jf. BBR-Meddelelse et samlet boligareal på m2. Forudsætter man, at man kan bebygge grunden med tilsvarende bebyggelsesgrad, vil det betyde i alt ca m2 beboelse fordelt på 20 lejligheder a 100 m2. (eller anden fordeling). Med en salgspris på kr ,- pr. m2 vil det give en investor en omsætning på kr mio.. ad 3) Byggegrunde på den pågældende beliggenhed anses ikke for at være realistisk i det nuværende marked. Møllehuset anbefaling: Det er mit skøn, at grundens værdi kan optimeres ved salg til en ejendomsudvikler, der får mulighed for at opføre en boligbebyggelse i lighed med Birkeparken. Forventninger til generel udvikling i markedet: Ejerboliger i København har gennem de seneste 12 måneder oplevet en stigende efterspørgsel og deraf følgende stigende priser. Det frigiver en del købere til boliger nord for København, men da det primært er unge familier, der vokser sig ud af lejlighederne i København, vil det primært betyde noget for efterspørgslen efter parcelhuse. Det kan dog også betyde noget for ejerlejligheder og rækkehuse, men der er flere usikre faktorer. Forhold som forventet renteudvikling og stigninger i ejendomsskatter kan betyde mindre prisfald eller prisstabilisering. Det er således ikke mæglernes generelle opfattelse, at vi vil se store prisstigninger, men derimod en stabilisering af niveauet eller stigninger svarende til den generelle prisstigning i samfundet. Afsluttende bemærkninger: Jeg har valgt at anlægge en lokal ejendomsmæglers umiddelbare tanker som grundlag for ovennævnte anbefalinger.

5 Page 5 of 5 En til bunds gående analyse og økonomisk vurdering vil tage noget mere tid end den tid jeg har fået stillet til rådighed. Det er derfor mit håb, at kommunen betragter min vurdering som en pragmatisk gennemgang af de muligheder, som jeg ser for mig. Om mit skriv kan betragtes som en handlingsplan er nok overdrevet, men det er mit håb, at det kan danne grundlag for næste skridt. Med venlig hilsen Finn Jensen Statsaut. ejendomsmægler & valuar, HA, HD Gentoftegade Gentofte Tlf. og mobil: (+45) fje@edc.dk