Beskatning af jord og fast ejendom?

En artikel fra KRITISK DEBAT Beskatning af jord og fast ejendom? Skrevet af: Bent Greve Offentliggjort: 15. april 2011 "You may sit down and smoke your pipe; you may lie around like the lazzaroni of Naples or the leperos of Mexico; you may go up in a balloon or down a hole in the ground; and without doing one stroke of work, without adding one iota of wealth to the community, in ten years you will be rich! " Henry George[i] Intro Beskatning af jord og fast ejendom og diskussionen herom er ikke ny. Henry George skrev ovenstående i 1879 med en opfattelse af, at alle skatter kunne erstattes af en skat på jord. Han var endda ikke den første, idet også andre indenfor teorier om politisk økonomi, som eksempelvis Ricardo, havde beskæftiget sig hermed. Tanken var, og er stadig, at der er samfundsskabte værdistigninger på jord og fast ejendom, som alene er blevet skabt som følge af samfundsmæssig aktivitet, og dermed ikke værdier skabt af den person som får gevinsten. Prisstigninger på jord og fast ejendom som kommer som følge af eksempelvis udbygning af infrastruktur som gør placering tæt herpå mere interessant. Den samfundsmæssige vækst har endvidere historisk medført en efterfølgende real stigning i priser på jord og fast ejendom. Denne artikel vil diskutere fordele og ulemper ved at beskatte jord og fast ejendom, men også hvordan det i givet fald vil kunne implementeres, idet der på dette, som på andre områder, kan være behov for overgangsordninger og forskellige måder at gennemføre ændringer på. Området har samtidig altid været kendt for at være et område hvor der på trods af general enighed blandt økonomer om, at beskatning ud fra en række hensyn er en fornuftig skat, sjældent har været politisk opbakning til forandringer, herunder også fordi personer, der bor i ejerboliger i dag, udgør et flertal af vælgere. Diskussionen om beskatning og øget beskatning har især taget fart, fordi den som følge af skattestoppet realt har været faldende over de seneste år. Hvorfor? De centrale forklaringer på hvorfor beskatning er fornuftig hænger sammen med dels som anført ovenfor, at i det mindste noget af værdistigningerne kommer som følge af samfundsudviklingen, dels at der tale om en ikke-mobil skattekilde, og endelig, at der synes at være en sammenhæng mellem økonomisk position og forbrug af ejerbolig. Jord og fast ejendom har vist sig historisk at stige realt mere end andre goder, og det er denne merstigning som logikken tilsiger at beskatte. Forklaringen på stigningen har især sammenhæng med, at jord i de rige vestlige lande til at bygge tæt på de 1 / 5

store byer er en mangelvare. I Danmark har udviklingen i priserne ved salg af enfamilieshuse eksempelvis siden 1992 været (med 2006 = 100): 1992 31.2 1997 45.9 2002 62.5 2006 100.0 2009 88.1[ii] Selvom tallene er i løbende priser er der ingen tvivl om den markante stigning, der for denne omgang, toppede i 2007, og siden er faldet lidt tilbage. Tilsvarende kan det genfindes i oversigter der går længere tilbage, at realpriserne har været stigende, om end med tilbagefald eksempelvis efter kartoffelkuren i 80'erne. Personer med høj indkomst bruger mere på boligforbrug end andre, og her er det især på ejerboliger. Det gælder også i Danmark. I årene 2007-2009[iii] var den beregnede husleje i ejerboliger inklusiv sommerhus på i gennemsnit knapt 60.000 for husstande med en indkomst over 800.000 kroner, og blot ca. 20.000 for gruppen med en indkomst mellem 300-500.000 tusinde. Hvorimod udgiften til almindelig husleje stiger indtil en indkomst på ca. 300.000 og derefter falder i gennemsnit. Selvom noget af forklaringen er, at der er tale om gennemsnitstal og i midtergruppen er flere i lejerbolig end i de øverst grupper, er det en simpel indikator for, at der kan være fornuft i, også ud fra en lighedsbetragtning, at øge beskatningen af jord og fast ejendom. Den stadig større og mere enkle mulighed for at flytte indkomst og kapital tværs over landegrænser har også øget fokus på at kunne beskatte immobile skattekilder i højere grad end tidligere. Netop jord og fast ejendom kan betragtes som ikke mobile skattekilder, idet den enkelte helt vil skulle flytte fra boligen og Danmark for at undgå at betale skat af den faste ejendom. Så i takt med at presset på beskatning af selskaber og personer medfører, at det bliver vanskeligere at få tilstrækkeligt med provenu, så har der været fokus på beskatning af ikke-mobile skattekilder, som udover fast ejendom også er eksempelvis vand, varme og el samt andet forbrug tæt knyttet til at bo i Danmark. Teoretisk skal beskatning af fast ejendom svare til, hvordan beskatningen ville være, hvis pengene var placeret i eksempelvis obligationer eller aktier, og der argumenteres derfor ofte for, at en realrente svarende til omkring 2.5 til 3.0 %. Med 2 / 5

fastfrysningen af beskatningen efter 2001 er niveauet i dag snarere omkring en halv procent, dog svagt højere for de dyreste boliger som følge af knækket for hvornår der skal betales ejendomsværdiskat. Det Økonomiske Råd mener dog i deres forårsrapport 2010, at den neutrale beskatning vil være 1.2 pct. af ejendommens værdi[iv]. Fastfrysningen af ejendomsværdibeskatningen har formentligt i høj grad bidraget til de stærke prisstigninger på boliger, idet den relative ændring i beskatningen har medført mulighed for højere priser ved salg af boliger, uden at købers nettoydelse ville vokse. Det har derfor også medført betydelige kapitalgevinster, især til dem der allerede var ejere på tidspunktet for indførelsen af skattestoppet i 2001. Fastfrysningen har også medført, at for nyopførte boliger foretages en tilbageregning til, hvad prisen ville have været. Dette for at undgå at ny opførte boliger stilles ringere, men samtidig en klar illustration af den store fordel det har været for boligmarkedet, at der faktisk betales en skat af et væsentligt mindre beløb, end det faktiske i relation til værdien af jord og fast ejendom. Hvad er problemet så med at forhøje skatten? Når der nu grundlæggende synes, at være så gode argumenter for at beskatte jord og fast ejendom ud fra såvel eksempelvis økonomiske efficiens som fordelingshensyn, hvorfor sker der så ikke en forhøjelse af beskatningen? Dette endvidere når det tages i betragtning, at der siden 2001 realt målt har været vigende beskatning af boliger i relation til ejendomsværdiskatten, men dog svagt stigende i relation til grundskyld til kommunerne. Men samlet set kunne der være et provenu på omkring 8 mia. kr. mere om året ved at gå tilbage til samme procent som i 2001. De fleste, der er imod at forhøje beskatningen af jord og fast ejendom, anvender typisk to argumenter: 1) "Man kan ikke spise mursten" 2) Der er behov for tryghed i familiernes økonomi, og boligmarkedet vil blive ødelagt Udsagnet man kan ikke spise mursten henviser til, at køb af fast ejendom betyder, at investeringen er bundet i faste dele, som ikke blot kan tages fra hinanden og omsættes til privat forbrug. Argumentet bygger dog på den fejltagelse, at der ikke kan foretages belåning eller på anden måde realiseres gevinster fra den pågældende investering. Med de muligheder, der er for at låne i Danmark, kan der uden tvivl godt "spises mursten" i den forstand, at boliger i takt med, at de bliver mere værd, også kan belånes, og særligt i tider hvor værdistigningerne er hurtige, giver det mulighed for at foretage en belåning, som så kan omsættes til øget privat forbrug. Derudover 3 / 5

kan en stigning realiseres, når der flyttes fra ejer til lejerbolig. Det er givet, at der er grænser, for hvor meget og hvor stor en belåning der kan foretages, da der skal betales renter og afdrag, og derfor er der typisk også, når der foregår vendinger på boligmarkedet og med en ændring i retning af lavere priser, personer, som har købt på tidspunkter, hvor priserne var højest eller foretaget store belåning, der er teknisk insolvente. Det vil sige, at de ikke kan sælge deres bolig uden et tab. Det andet synspunkt bygger på, at ændres beskatningen af boliger, vil der være boligejere, som ikke længere har råd til at bo i deres bolig, og som vil blive nødt til at flytte. Dertil kommer, at hvis skatten forhøjes, vil det blive overvæltet i prisen på ejerboligerne (som også sænkninger medfører), der dermed alt andet lige må forventes igen at falde i pris afhængig af skatteændringens størrelse og udviklingen i reale indkomster og renteniveau. Bekymringen er derfor, at hvis skatten forhøjes på et tidspunkt, hvor boligmarkedet er relativt sløvt og med mange boliger til salg, så vil en forhøjelse få markedet til at gå helt i stå. Det er givet, at en stor og uventet forhøjelse af en skat vil få et marked til at gå i stå, men en langsom forhøjelse af boligskatterne vil gradvist blive indregnet i priserne og vil formentligt især medføre en langsommere prisudvikling og ikke noget kollaps af markedet. Det er derfor størrelsen og hastigheden, hvormed en ændret beskatning af jord og fast ejendom gennemføres på, der er det centrale for påvirkningen af boligmarkedet og ikke nødvendigvis selve beskatningen. Endelig gælder, at også ændringer i boligbeskatningen må ses i sammenhæng med eventuelle andre ændringer i skattesystemet og den generelle økonomiske udvikling. En skat ved salg? I modsætning til en løbende beskatning af jord og fast ejendom har det været argumenteret, at for at undgå et pres på dem, der bruger boligen, så skulle der i stedet været en skat ved salg. Problemet med denne type af skatter er dels, at de er uforudsigelige for såvel individ som samfund, dels at der knytter sig en lang række vanskelige problemer i relation til at udregne skatten, og herunder på hvilken måde eksempelvis forbedringer samt til og ombygninger skal indregnes. Det vil derfor kræve et relativt stort administrativt apparat samtidig med, at det åbner for løbende fortolkninger af, eksempelvis hvordan der skal korrigeres for den almindelige prisudvikling i samfundet, da det principielt alene skal være den reale stigning, der skal beskattes. Tilsvarende er spørgsmålet om en beskatning af gevinst ved salg også skal medføre fradragsret for tab ved salg, idet der selvom den generelle udvikling går i retning af stadig højere værdi for jord og fast ejendom godt kan være boliger, som falder i værdi - eksempelvis ved ny viden om giftig jord, giftige byggematerialer eller ændringer i trafik eller virksomhedsstøj i nærheden af boligen. 4 / 5

Dertil kommer, at beskatning ved salg kan virke hæmmende for mobiliteten, idet der vil være færre muligheder for at bevæge sig hvis det udløser en særlig skat. Selvom det derfor intuitivt kan være fornuftigt med en skat af denne karakter tyder meget på, at det vil være en dårlig ide, hvor såvel provenu, som fordelings- og adfærdsvirkninger kan være vanskelige at forudse. Konklusion Den nuværende beskatning af jord og fast ejendom er på et for lavt niveau, sammenlignet med hvad en beskatning ved investering i alternativer er. Dertil kommer, at beskatning af jord og fast ejendom har en række positive effekter også set ud fra et skattesynspunkt. Det er skatter på ikke mobile skattekilder og er dermed et muligt værn i skattesystemet i en mere global verden. Det er en skat, som generelt opfylder et fordelingskriterie for beskatning samtidig med, at det er et relativt enkelt system, selv når usikkerheden ved løbende vurdering af jord og fast ejendom tages i betragtning. En forhøjelse af beskatning vil over tid reducere værdigstigningerne, men det skulle samtidig sikre en bedre generationsmæssig profil, idet høje priser, der skal afdrages, ikke er til fordel for de yngre generationer, der skal ind på boligmarkedet. En forhøjelse vil også bidrage til en mere stabil finansiering af velfærdsstaten. En forhøjelse skal naturligvis således som de fleste ændringer i skattesystemet foregå langsomt og roligt for at sikre, at borgerne og også markedet kan tilpasse sig forandringerne. [i] Fra hans bog Progress and Poverty, her fra Heilbroner, Robert. (1953, reprinted version 1987), The Wordly Philosophers, Middlesex, Penquin (side 143) [ii] Her fra www.statistikbanken.dk/ejen6 (28-02-2011) [iii] Her fra www.statistikbanken.dk/fu5 (28.2.2011), der beskriver at husstandene forbrug opgøres som et glidende gennemsnit over de seneste 3 år [iv] Dansk Økonomi, forår 2010 (www.dors.dk). 5 / 5