Dansk økonomi. Boligmarkedet er gået i stå

Transkript

1 Dansk økonomi Boligmarkedet er gået i stå Det danske boligmarked er gået i stå - bremset af en stagnerende beskæftigelse, strammere kreditbetingelser og en negativ psykologi. Vi forventer, at boligmarkedet bunder ud i 3. kvartal med årlige prisfald omkring 5%. Boligpriserne på Fyn og i Trekantområdet vil klare sig fornuftigt igennem krisen. De fremtidige vækstområder bliver koncentreret i Trekantsområdet og i et bælte rundt om den nye motorvej mellem Odense og Svendborg. Boligpriserne på landsplan vil falde med omkring 5% i år Nulvækst i boligpriserne på Fyn og i Trekantområdet i slutningen af året Festen er slut på det danske boligmarked. Efter ti kvartaler med tocifrede vækstrater er priserne på boliger hastigt på vej ned. På landsplan nåede priserne i fjerde kvartal af 2007 ned på 2,2% på parcel- og rækkehuse, mens prisen på ejerlejligheder faldt med 9,1%. Vi forventer, at den negative udvikling vil fortsætte over de kommende kvartaler, og at vi når bunden i efteråret med årlige prisfald omkring 5%. Boligmarkedet på Fyn og i Trekantområdet vil over de kommende kvartaler været præget af de faldende priser på landsplan. Dog forventer vi, at regionen vil klare sig bedre end landsgennemsnittet, fordi området fortsat har et generelt efterslæb i forhold til navnlig hovedstadsområdet. Konkret forventer vi, at de årlige ændringer i boligpriser vil falde til omkring nul i 4. kvartal af Herefter ser vi en gradvis stabilisering med årlige prisstigninger på 3-5%. Vi tror således ikke, at vi direkte vil komme til at opleve årlige nominelle prisfald på det regionale boligmarked, men med de kraftige negative tendenser der i øjeblikket florerer, bliver det uden tvivl tæt på.

2 Boligboblen der bristede Boligboble fyldt med lav rente, stigende beskæftigelse og nye lånemuligheder Kraftig, men naturlig korrektion på boligmarkedet Store prisfald på markedet for ejerlejligheder Det danske boligmarked har i de seneste fem år gennemgået en bemærkelsesværdig udvikling med samlede prisstigninger på mere end 70 procent. Denne udvikling har fået bl.a OECD til at placere Danmark øverst på en risikoliste over lande med urealistisk høje prisniveauer. De stigende boligpriser tog for alvor fart i starten af 2004, hvor kombinationen af lave renter, en stigende beskæftigelse samt muligheden for afdragsfrie lån løftede boligmarkedet mod hidtil usete højder. De hastigt stigende boligpriser toppede i foråret af 2006, hvor de årlige prisstigninger på parcelog rækkehuse nåede 25%. Det spekulative boom i boligpriserne fik en brat afslutning i efteråret 2006 og har siden hen været afløst af gradvist aftagende prisstigninger. Som det ses af nedenstående figur, har der dog primært været tale om en naturlig korrektion oven på de seneste års massive prisstigninger. Med de seneste tal for 4. kvartal er vi derfor nu blot tilbage på det prisstigningsniveau vi så fra starten af 2003 på markedet for parcel- og rækkehuse. Mere dramatisk har udviklingen været på markedet for ejerlejligheder, hvor prisstigningerne i starten af 2006 nåede 30% efter i en længere periode at have ligget betydeligt over det øvrige boligmarked. Derfor har den efterfølgende korrektion på ejerlejlighedsmarkedet også været endnu mere markant med prisfald på mere end 9% i 4. kvartal af Opgjort i reale termer (dvs. korrigeret for inflation) svarer det til, at prisen på ejerlejligheder alene over det sidste år er faldet med omkring 12%. Figur 1: Årlig ændring i priserne på boligmarkedet 30,0% 30,0% 25,0% 20,0% Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder 25,0% 20,0% 15,0% 15,0% 10,0% 10,0% 5,0% 5,0% 0,0% ,0% ,0% -5,0% -10,0% -10,0% Antallet af tvangsauktioner fortsat på et lavt niveau Den eskalerende korrektion på boligmarkedet har foreløbig kun i meget begrænset omfang påvirket antallet af tvangsauktioner. Og selv om antallet af tvangsauktioner i februar steg til det højeste niveau siden maj 2005, så er der i et historisk perspektiv fortsat tale om et meget lavt niveau. Side 2 af 11

3 Figur 2: Antallet af tvangsauktioner 300 Enfamiliehuse Ejerlejligheder jan- 93 jul- 94 jan- 96 jul- 97 jan- 99 jul- 00 jan- 02 jul- 03 jan Kilde: Danmark Statistik og egne beregninger 3-trins raket presser boligpriserne lavere Markant stigning i udbuddet af boliger Lavere beskæftigelse kombineret med et fortsat højt renteniveau Kreditkrisen truer de danske boligejere Kollapset udebliver Stor usikkerhed om styrken i den økonomiske afmatning Vi forventer, at afmatningen på boligmarkedet vil fortsætte over den kommende periode, og vil nå en foreløbig bund i 3. kvartal med årlige prisfald omkring 5% på parcel- og rækkehuse. Den fortsat nedadgående tendens på boligmarkedet drives af en række sammenfaldende faktorer, der alle trækker priserne lavere. For det første er udbuddet af boliger steget markant over det seneste halve år og målt i forhold til forrige år, er der aktuelt udbudt dobbelt så mange boliger til salg. Det rekordstore udbud intensiverer den igangværende opbremsning på boligmarkedet, da det forlænger de gennemsnitlige liggetider, og samtidig forstærker det nedadgående pres på priserne. Samtidig plages boligmarkedet af den igangværende opbremsning i dansk økonomi, som vi forventer, vil begynde at aflede en nedgang i beskæftigelsen fra 2. halvår. Denne beskæftigelsesnedgang kommer samtidig med, at renterne vil forblive på et relativt højt niveau som konsekvens af det kraftige underliggende inflationspres i Euroland. Dermed står de danske boligejere til at blive fanget i en knibtangsmanøvre, der samlet vil aflede en lavere fremadrettet efterspørgsel. Endelig er der også udsigt til, at den globale kreditkrise vil begynde at aflejre sig dybe spor på det danske boligmarked. Det kommer både til udtryk gennem yderligere opstramninger i bankernes lånevilkår og gennem en betragtelig udvidelse af kreditspændene mellem realkreditobligationer og statsrenterne som dermed forøget boligejernes låneomkostninger. Trods de stærke kræfter i retning af lavere boligpriser forudser vi ikke, at det danske boligmarked står over for et decideret kollaps. Således er den underliggende styrke i dansk økonomi fortsat intakt, og selv om beskæftigelsen forventes at falde i 2. halvår er niveauet i beskæftigelsen fortsat på et meget solidt niveau. Derfor forventer vi også, at der trods alt vil blive tale om en forholdsmæssig afdæmpet nedgang, der vil nå bunden i 3. kvartal af 2008 med årlige prisfald omkring 5%. Fra slutningen af 2008 ser vi et dansk boligmarked, der langsom vil vende tilbage til mere normale tilstande med årlige prisstigninger et par procentpoint over den generelle inflationsudvikling dvs. årlige prisstigninger i omegnen af 3-5%. Det skal dog understreges, at denne prognose er forbundet med en usædvanlig stor usikkerhed. Denne usikkerhed skyldes, at der aktuelt Side 3 af 11

4 hersker en betydelig større usikkerhed end normalt omkring de kommende års udvikling i dansk økonomi. Således er der ingen tvivl om, at væksten hastigt er på vej lavere, men der er meget stor usikkerhed om styrken i denne nedgang ikke mindst set i relation til den stadig eskalerende kreditkrise på de globale finansielle markeder. Kommende skattereform vil formentlig ramme boligejerne En væsentlig faktor for den fremtidige udvikling i priserne på det danske boligmarked bliver dog indholdet i den store skattereform som regeringen formentlig vil gennemføre i løbet af næste år. Vi forventer, at denne skattereform vil indeholde en betydelig lempelse af skatten på arbejde mod til gengæld en forøget beskatning af boligejerne enten i form af et reduceret rentefradrag, stigende ejendomsskatter og/eller beskatning af gevinsten ved salg af ejendom. Uanset hvilken model regeringen vælger, vil den stigende beskatning på boligejerne bidrage til at lægge et yderligere nedadgående pres på udviklingen i boligpriserne. Fynsk forår blegner Kraftige stigninger i de fynske boligpriser Store interne forskelle på Fyn På Fyn har de sidste fem års udvikling på boligmarkedet budt på markante prisstigninger. Således har der i de seneste 10 år været tale om godt og vel en fordobling i boligpriserne, mens der alene over de seneste fem år har været tale om prisstigninger på knap 70 procent. De sidste års kraftige prisstigninger har aflejret et fynsk boligkort med store regionale forskelle i den gennemsnitlige kvadratmeterpris. Således er det primært områderne omkring Odense og Middelfart, der har været de største prisstigninger, mens stigninger har været betydeligt lavere i kommunerne på Syd- og Sydvestfyn. Figur 1: Gen. kvadratmeterpris på parcel- og rækkehuse, 4. kvt Stærk udvikling på det fynske boligmarked i 2007 Den seneste periodes kraftige opbremsning på det danske boligmarked har som tidligere nævnt først og fremmest ramt de områder, der tidligere har haft de største prisstigninger. Derfor har boligpriserne på Fyn også i de seneste år klaret sig betydelig bedre end landsgennemsnittet. Set over hele 2007 har der været tale om en årlig prisstigning på parcel- og rækkehuse på knap 9%. Det placerer Fyn blandt de regioner i Danmark, der har klaret sig bedst igennem i 2007 kun overgået af Bornholm samt Syd- og Vestjylland. Side 4 af 11

5 Klar sammenhæng mellem prisudvikling og kvadratmeterpris Sammenhængen mellem det seneste års udvikling i boligpriserne og det faktiske niveau vist i nedenstående figur, der sammenholder den gennemsnitlige kvadratmeterpris i den enkelte kommune med prisudviklingen over det seneste år. Som det ses af figuren har der på landsplan været en helt klar negativ sammenhæng. Det betyder, at de største prisfald alt andet lige har været i de kommuner med den højeste gennemsnitlige kvadratmeterpris. Figur 3: Prisudvikling og gennemsnitlig kvadratmeterpris 20,00% Middelfart Årlig ændring i M 2 -prisen Kerteminde 15,0 0 % Svendborg Langeland Fredericia Kolding Faaborg-M idtfyn 10,0 0 % Nordfyn Vejle 5,00% Odense Nyborg Gennemsnitlig m 2 -pris 0,00% Assens Ærø ,00% -10,00% Middelfart, Kerteminde og Svendborg i top Nedbrydning på postnummerniveau Som det ses af figuren, har de fynske kommuner generelt klaret sig fornuftigt igennem det seneste års opbremsning på boligmarkedet. Navnlig Middelfart, Kerteminde og Svendborg har trods relativt høje kvadratmeterpriser alle formået at realisere prisstigninger på mere end 15% over det seneste år. Det tyder på, at der i de 3 kommuner har været en stærk underliggende tendens, der har bidraget til at trække huspriserne højere. Navnlig den ny Middelfart kommune har i det seneste år haft en endog meget stærk udvikling på boligmarkedet, og Middelfart er den kommune i landet, der i 4. kvartal havde den næststørste årlige stigning i boligpriserne på parcel- og rækkehuse kun overgået af Tønder, der imidlertid kun har en halvt så høj gennemsnitlig kvadratmeterpris. Går vi endnu længere ned på det fynske boligmarked, er det muligt at nedbryde prisudviklingen på postnummerniveau og dermed få et endnu tydeligere billede af den områdebestemte udvikling på boligmarkedet. 1 1 Bemærk, at vi i forbindelse med nedbrydningen på postnummerniveau har valgt at kigge på den gennemsnitlige udvikling over hele året, da der er tale om forholdsmæssigt små geografiske områder med relativt få handler. Den samlede oversigt kan ses i bilaget der er placeret bagerst i analysen Side 5 af 11

6 Middelfart har det højeste prisniveau næst efter Odense Assens og Nyborg har klaret sig svagere end de burde Nyborg by trækker ned Assens by trækker hele den ny Assens kommune lavere Analysen viser, at den stærke udvikling i den ny Middelfart kommune først og fremmest er blevet drevet af et højt prisniveau i selve Middelfart, der med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr. kun overgås på af områderne i Odense C, M og SV. Men også Ejby har over de seneste år oplevet en bemærkelsesværdig vækst i boligpriserne, og med en stigning på 98% over de sidste 5 år er Ejby det område på Fyn der har oplevet de relativt største prisstigninger. Det modsatte billede tegner sig for Nyborg og Assens, der over det seneste år har klaret sig svagere end de burde. Trods en gennemsnitlig kvadratmeterpris på omkrig kr. har de 2 kommuner kun i 4. kvartal af 2007 opnået prisstigninger på mindre end 2%. Dermed er de to kommuner trods et relativt udgangspunkt alligevel blevet forholdsmæssigt hårdt ramt af den igangværende opbremsning på boligmarkedet. For den ny Nyborg Kommune er det først og fremmest relativt små prisstigninger i selve Nyborg, der er hovedårsagen til den træge udvikling. Set som et gennemsnit over hele året er priserne i Nyborg således kun steget med knap 7,5%, hvorimod de eksempelvis i Munkebo, der har den tilsvarende gennemsnitlige kvadratmeterpris, er steget næsten 21%. I den ny Assens Kommune er det først og fremmest en kraftig opbremsning i boligpriserne i selve Assens, der har presset kommunes priser lavere. Set over hele 2007 steg priserne på parcel- og rækkehuse således kun med 0,8% mod et gennemsnit for hele den ny Assens kommune på 9,9%. Højt prisniveau i Trekantområdet Boligpriserne på Fyn og i Trekantområdet følges ad Udviklingen på boligmarkedet i Trekantområdet har over de sidste 10 år i høj grad lignet udviklingen på Fyn. Dette billede er vist i nedenstående figur, der sammenholder den gennemsnitlige prisudvikling i Trekantområdet med den tilsvarende på Fyn. Figur 4: Prisen på parcel- og rækkehuse på Fyn og i Trekantområdet 25,0% 20,0% Fyn 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% ,0% Trekantsområde t Højt prisniveau i navnlig Kolding og Fredericia Selv om prisudviklingen i Trekantområdet i høj grad har fulgt bevægelserne på Fyn, ligger selve niveauet i priserne relativt højt. Med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr. i Kolding og Fredericia overgås de 2 kommuner kun af Odense, hvilket tydeligt understreger områdets solide økonomiske vækstniveau. Side 6 af 11

7 Kommunerne i Trekantområdet har klaret sig bedre end landsgennemsnittet Ligesom det var tilfældet med de fynske kommuner, har de nye kommuner i Trekantområdet generelt klaret sig godt igennem det seneste års generelle afmatning på boligmarkedet. Således har alle 4 kommuner, målt i forhold til deres kvadratmeterpris, klaret sig bedre end landsgennemsnittet. Som tidligere nævnt er det navnlig Middelfart, der har imponeret, men også Fredericia og Kolding har klaret sig betydeligt bedre end landsgennemsnittet. Morgendagens regionale boligmarked Boligpriserne på Fyn og i Trekantområdet klarer sig igennem afmatningen Krystalkuglen tegner et blandet billede af fremtidsudsigterne for boligmarkedet på Fyn og i Trekantområdet. På den ene side vil den generelle afmatning på det danske marked ramme regionen og dermed ligge et tungt nedadgående pres på boligmarkedet over de kommende kvartaler. Trods den generelle opbremsning på boligmarkedet vurderer vi imidlertid, at boligpriserne vil klare sig fornuftig igennem Der er således flere faktorer der taler for, at Fyn og i Trekantområdet i 2008 bliver en af de regioner i Danmark der vil klare sig bedst igennem afmatningen på boligmarkedet: 1. Trods det seneste års solide udvikling har boligpriserne på Fyn og i Trekantområdet fortsat et generelt efterslæb i forhold til øvrige regioner i Danmark. Det regionale boligmarked er derfor i mindre grad overkøbt, end det er gældende i eksempelvis hovedstadsområdet. 2. De seneste års investeringer i en forbedret infrastruktur begynder at give afkast. Navnlig åbningen af motorvejen mellem Odense og Svendborg vi kunne give et generelt løft til boligpriserne i både Faaborg-Midtfyn og Svendborg kommuner. 3. Det fortsat høje prisniveau i hovedstadsområdet vil i stigende grad presse boligsøgende mod vest, og dermed yderligere underbygge Nyborg og Odense kommuners status som pendlerby for København. 4. En fortsat fremgang i erhvervsinvesteringerne i Trekantsområdet vil tiltrække ny arbejdskraft, som igen vil øge efterspørgslen efter boliger i området Figur 6: forventet prisudvikling på parcel- og rækkehuse 30,0% 30,0% 25,0% 20,0% Hele landet Fyn og Trekantområdet 25,0% 20,0% 15,0% 15,0% 10,0% 10,0% 5,0% 5,0% 0,0% ,0% kvt ,0% ,0% Side 7 af 11

8 Vi rammer bunden i slutningen af 2008 De største prisstigninger vil finde sted i Trekantområdet og rundt omkring den nye motorvej mellem Odense og Svendborg Samlet er der dermed meget der taler for, at prisstigninger på parcel- og rækkehuse på Fyn og i Trekantområdet fortsat vil klare sig fornuftig igennem den igangværende afmatning. Inden for det scenario forventer vi, at de årlige ændringer i boligpriser vil falde til omkring nul i 4. kvartal af Vi tror således ikke, at vi direkte vil komme til at opleve årlige nominelle prisfald på det regionale boligmarked, men med de kraftige negative tendenser der i øjeblikket florerer, bliver det uden tvivl tæt på. Fra starten af 2009 tror vi, at vi ser en gradvis stabilisering på boligmarkederne på Fyn og i Trekantområdet med årlige prisstigninger på 3-5%. Vi forventer, at de områder der over de kommende år vil opleve de relativ største prisstigninger, vil være koncentreret omkring Trekantområdet og i et bælte rundt om den nye motorvej mellem Odense og Svendborg. For Trekantområdet er det først og fremmest en stærk erhvervsudvikling som fortsat vil holde en solid hånd under boligmarkedet. Området har over de sidste 5 år skabt et rekordstort antal nye arbejdspladser, og har i forlængelse heraf været begunstiget af et stort antal tilflyttere med et relativt højt indkomstniveau. Det har skabt en selvforstærkende effekt, hvis afledte effekter vi forventer, vil løfte områdets boligmarked yderigere over de kommende år. I bæltet omkring den nye motorvej mellem Odense og Svendborg er det også den stærke erhvervsudvikling, som vi ser som den primære understøttende kraft på boligmarkedet. Specielt Årslev og Ringe forventes i de kommende år at få et økonomisk løft i form af stigende huspriser og et stigende antal arbejdspladser. Endvidere vil motorvejen fungere som bindeled mellem Odense og Svendborg, hvilket vil kunne give et yderligere løft til prisudviklingen i de to byer Side 8 af 11

9 Bilag Tabel 1: Årlig ændring i priser på parcel- og rækkehuse Gen. m2-pris Seneste år Seneste 5 år 5560 Aarup ,1% 54,1% 5492 Vissenbjerg ,7% 53,9% 5690 Tommerup ,0% 66,1% 5610 Assens ,8% 38,8% 5620 Glamsbjerg ,6% 59,5% Assens Kommune ,9% 53,2% 5772 Kværndrup ,4% Faaborg ,7% 39,7% 5672 Broby ,4% 56,7% 5683 Haarby ,1% 66,1% 5750 Ringe ,9% 61,7% 5792 Årslev ,5% 73,4% 5856 Ryslinge ,5% - Faaborg-Midtfyn Kommune ,6% 53,1% 7000 Fredericia ,7% 61,9% 5300 Kerteminde ,7% 59,5% 5550 Langeskov ,3% 68,6% 5330 Munkebo ,9% 51,3% Kerteminde Kommune ,8% 59,7% 6000 Kolding ,6% 64,4% 6070 Christiansfeld ,6% 66,6% 6640 Lunderskov ,1% 58,0% Kolding Kommune ,1% 65,6% 5932 Humble ,2% Tranekær ,7% 67,2% 5900 Rudkøbing ,6% 66,7% Langeland Kommune ,2% 62,3% 5500 Middelfart ,8% 79,4% 5580 Nørre Aaby ,4% 50,1% 5592 Ejby ,9% 98,1% Middelfart Kommune ,9% 47,8% 5471 Søndersø ,7% 74,6% 5400 Bogense ,4% 51,7% 5450 Otterup ,0% 51,3% Nordfyns Kommune ,9% 56,4% Fortsættes Side 9 af 11

10 Tabel 1: Årlig ændring i priser på parcel- og rækkehuse Gen. m2-pris Seneste år Seneste 5 år 5540 Ullerslev ,8% 65,8% 5853 Ørbæk ,4% 60,0% 5800 Nyborg ,4% 49,5% Nyborg Kommune ,9% 51,7% 5000 Odense C ,6% 96,1% 5200 Odense V ,1% 76,1% 5210 Odense NV ,8% 72,4% 5220 Odense SØ ,9% 80,9% 5230 Odense M ,1% 86,6% 5240 Odense NØ ,4% 75,5% 5250 Odense SV ,6% 92,4% 5260 Odense S ,4% 75,3% 5270 Odense N ,4% 69,3% 5320 Agedrup ,8% 55,7% Odense Kommune ,9% 81,2% 5700 Svendborg ,1% 70,0% 5762 Vester-Skerninge ,2% Stenstrup ,5% 58,5% 5874 Hesselager ,9% 62,8% 5881 Skårup ,5% 69,8% Svendborg Kommune ,2% 64,2% 6040 Egtved ,8% 78,7% 7080 Børkop ,5% 73,0% 7100 Vejle ,7% 69,8% 7120 Vejle Øst ,1% 69,4% 7160 Tørring ,5% 79,1% 7182 Bredsten ,2% 56,2% 7300 Jelling ,5% 56,0% 7323 Give ,5% 47,7% Vejle Kommune ,0% 63,6% 5960 Marstal ,1% 72,5% 5970 Ærøskøbing ,4% 50,2% Ærø Kommune ,7% 61,2% Side 10 af 11

11 Udarbejdet af Jan Størup Nielsen, tlf , Dette materiale er udarbejdet til Deres personlige orientering af Fionia Bank, Markets. Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af hele materialet eller dele heraf er kun tilladt med kildeangivelse. Materialet er udarbejdet på basis af offentligt tilgængeligt materiale. Kilderne anses for at være pålidelige, men Bank, Markets garanterer ikke for, at oplysningerne er nøjagtige eller komplette. Materialet er gennemgået omhyggeligt og vurderingerne er foretaget efter vort bedste skøn. Alle vurderinger og estimater gælder pr. den anførte dato og kan ændres uden videre. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende papirer, og Bank, Markets påtager sig intet ansvar for eventuelle dispositioner foretaget på baggrund af materialet. Opmærksomheden henledes på, at Bank, Markets, Fionia Bank eller andre selskaber i koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet. Side 11 af 11