Lejlighedsvurdering AB Strandbo I 12.03.2015
Generelt Vurdering fortaget : 09.03.2015 Vurdering rekvireret af : Sælger Ved vurderingen var følgende til stede: Niels Rønsholdt Sælger - Køber - AB Strandbo I Lisbeth Forring Abildhauge A/S Standardoplysninger om lejligheden Lejligheden er tidligere vurderet : 18.12.2013 og 05.02.2014, overtagede og eksisterende forbedringer videreføres i nærværende vurdering. Generelt omkring lejligheden : Værelser : 2 og køkken/alrum Kamre : 2 incl. nedlagt køkken på 5. sal Depotrum: 1 (uden redningsåbninger) Toilet : 1 Lejligheden fraflyttet : Nej, fremstår med indbo og inventar Vedligeholdelsesstand : Normal Rengøringsstand : Normal EL-installationer : VVS-installationer : EL-check af 13.06.2014 udført af aut. EL-installatør Hoffmann A/S med bemærkninger. Kopi af anmærkningsfrit EL-check skal udleveres til såvel køber som foreningen inden overdragelse. VVS-check af 27.03.2014 udført af Pilegaard-Henriksen med bemærkning om, at armatur i køkken sidder løst. Kopi heraf skal udleveres til såvel køber som foreningen inden overdragelse. Grundlag for vurderingen : Vurderingen er udført i overensstemmelse med andelsboliglovens 5. Hvor der er foretaget bygningsmæssige ændringer er det sælgers ansvar at sikre den fornødne dokumentation i form af eventuelt krævede bygge/ibrugtagningstilladelser. Foreligger disse ikke anses det for en mangel og forholdet er derved ikke lovligt. Overtagelsen af løsøre, såfremt det forefindes, aftales mellem sælger og køber i henhold til foreningens procedure Vi har efter bedste evne og skøn vurderet forbedringer og den vedligeholdelsesmæssige stand, samt kontrolleret, at forbedringerne er til stede. Vurderingen har alene været visuel. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke besigtiget. I forbindelse med vurderingen er konstaterede mangler noteret, men der er ikke foretaget en decideret mangelgennemgang. Ansvar for mangler/defekter påhviler sælger alene. Vurderingen er gældende 6 måneder fra fremsendelse. Foreningens praksis Der anvendes kurveafskrivning i.h.t. ABF-håndbogens regler. Forbedringsværdier nedskrives til 10% i 3 år efter afskrivningsperioden udløber og herefter bortfalder forbedringsværdien helt. Der medtages ikke fradrag for manglende døre (Fremgår af kopi af tidligere vurdering udført for AB Strandbo). VVS-check skal udføres af aut. VVS-installatør ved ændringer af VVS-installationer uden faktura fra autoriseret VVS-installatør. EL-check skal udføres af aut. EL-installatør ved ændringer af EL-installationer uden faktura fra autoriseret EL-installatør. Der gøres særligt opmærksom på, at der pr. 01.07.08 skal være etableret HPFI/HFI relæ. Bestyrelsen oplyser, at eventuelle revner og huller i terrazzogulve på badeværelser udbedres / repareres af andelsboligforeningen. Når revne / huller konstateres skal andelshaver meddele foreningen dette.
Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste) Lejligheden er etableret i to etager. Tidligere sælger har oplyst at inddragelsen af loftrummet er sket med henblik på etablering af køkken/alrum og et værelse (der fremstår med fritliggende hanebånd), og er udført professionelt af foreningen i forbindelse med tagrenovering, det forudsættes derfor i seneste og i nærværende vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt. Tidligere Sælger har oplyst at tagterrasse på 6. sal er udført professionelt af foreningen i forbindelse med tagrenovering, den forudsættes derfor i seneste og i nærværende vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt. Der gøres særligt opmærksom på, at det i seneste og i nærværende vurderingsrapport forudsættes, at de af foreningen udførte byggearbejde i forbindelse med tagrenovering, herunder inddragelse af loftsrum til beboelse (lofter til kip med fritliggende hanebånd), etablering af nyt køkken og tagterrasse m.v., er udført forskriftsmæssigt og opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i lejligheden udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Lejligheden fremtræder generelt med nyere trægulve og malede vægge med glasfilt. Malede pudsede lofter eller malede lofter med glasfilt. Lofter til kip med fritliggende hanebånd på 6. sal (se ovenfor). Ejendommens oprindelige trægulve fremstår generelt med svindrevner, det vurderes ikke at skyldes manglende vedligeholdelse og der medtages ikke fradrag herfor. Parterne skal være opmærksom på, at vedligeholdelse, herunder udskiftning af lejlighedens gulve påhviler andelshaverne. Udskiftning af gulve kan i.h.t. ABF-håndbogen medtages med forbedringsværdi. Lejlighedens trægulve på 6. sal er etableret af foreningen i forbindelse med inddragelse til beboelse. Tidligere sælger har oplyst at der i år 2012 er etableret asketræsgulv på 5. sal, herunder er oprindelige trægulve optagede. Sælger oplyser, rumfordelingen i lejligheden er ændret, herunder er der etableret nyt depotrum (uden rednings/ vinduesåbning) og med dør mod stue, det vurderes at depotrum ikke må anvendes til personophold. Alternativt skal der forevises kommunal godkendelse heraf, herunder anvendelsesformål af/som depotrum. Sælger oplyser endvidere, at væg mellem værelse og køkken/alrum på 6. sal er delvist nedtaget med henblik på etablering af kontor afsnit i alrum og ny gipsvæg mellem alrum og værelse på 6. sal er opsat (værelse på 6. sal er dermed blevet mindre). Ved gennemgangen er der ikke forevist kommunal godkendelse af ændrede rumindretning, herunder etablering af depotrum (se nye regler nedenfor). Af Københavns Kommunes hjemmeside fremgår ændringer i bygningsreglementet pr. 1. januar 2013. Ændringerne i Bygningsreglementet betyder, at der til flere byggearbejder ikke længere skal søges om byggetilladelse eller ske anmeldelse. Det forudsættes derfor i nærværende vurdering, at de af sælger udførte byggearbejder, herunder: Delvist nedtaget væg og ny gipsvæg mellem værelse og alrum på 6. sal, samt nye vægge i forbindelse med etablering af depotrum (uden redningsåbning) m.v. er udført forskriftsmæssigt og opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i lejligheden udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Kammer (nedlagt køkken på 5. sal) fremstår med nyere trægulv, malede vægge med glasfilt og malet pudset loft. Eventuel overtagelse af hårde hvidevarer: Vaskemaskine; Candy (p.t. beroende i kælder), aftales mellem parterne og skal i givet fald monteres og tilsluttes af aut. VVS-installatør. Køkken på 6. sal er etableret med disk og fremstår med lyseblå elementer med bambus bordplader. Trægulv, malede vægge og loft med glasfilt. Hårde hvidevarer: Keramisk indbygningskomfur; Smeg, indbygningsovn; Smeg og integreret opvaskemaskine; Bosch. Eventuel overtagelse af øvrige hårde hvidevarer: Køle/fryseskab; Bosch, aftales mellem parterne. Det anbefales at der altid etableres drypbakke under såvel op- som vaskemaskiner. Det anbefales at tilslutning af emhætte til aftræk/hul i facadevæg godkendes af foreningen og kommunalt efter gældende regler. Forsætter
Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste) Forsat Badeværelse fremtræder med ældre terrazzogulv, ældre fliser på undervægge, malede pudsede overvægge og loft. Sanitet, armaturer og brusekar er ældre. Sælger oplyser, at tidligere konstaterede revne/r i terrazzogulvet er undersøgt og repareret af foreningen i år 2014. Eventuelle huller i vægge skal lukkes med vandtætte materialer. Det anbefales køber, at dør og dørkarm i badeværelse jævnligt overfladebehandles. Det anbefales køber, at gulv, fliser og fuger jævnligt gennemgås og skader/utætheder repareres, således at skader på underliggende konstruktioner undgås. Det anbefales køber at udsugning/aftrækskanal jævnligt rengøres, således at korrekt udsugning opnås. Ved gennemgangen er det konstateret, at der ikke er etableret radiator i kammer. Det vurderes at rørføring til manglende radiator er afproppet i entre. Tidligere fradrag herfor videreføres i nærværende vurdering. Der er ikke oprindeligt etableret radiator i kammer (tidligere køkken) og ej heller i nyt depotrum uden redningsåbninger. Radiator i stue på 5. sal er flyttet i forbindelse med etablering af depotrum. Det anbefales køber, at lejlighedens vinduer jævnligt vedligeholdes indvendigt, jævnfør foreningens regler herfor. Der mangler ingen døre. Begreb-forklaring vurderingsskemaet Grundlag = Grundlaget for vurdering (F=Faktura, S=Skøn foretaget ved vurderingen, V=Tidligere vurdering) Periode = Den periode hvori forbedringen afskrives - angives i år Levetid = Forbedringens restlevetid Vurdering opsummeret Forbedringer der skal overtages af køber - udført af sælger kr. 1.263.790 Løsøre der kan overtages af køber kr. 22.320 Omkostninger ved forhold der udbedres af sælger, men foreløbigt er ansat til kr. 15.740
AB Strandbo I Rapport dato 12.03.2015 Rum Grundlag Udførelses år Afskrivnings periode Afskrivning pct. Oprindeligt beløb Forbedring sælger Løsøre Mangler/ Fradrag FORBEDRINGER/ LØSØRE/ MANGLER: Inddragelse af tørreloft til beboelse incl. tagterrasse 1*Etablering af gipsvægge, herunder på murede brandvægge v 2007 Ingen ned skrivning 21.875 21.875 1*Blænding af dør mod hovedtrappen v 2007 20 74% 13.250 9.805 1*Trappe indvendig til 6. sal incl. halvvæg omkring trappe. Beklædning på halvvæg er udskiftet i år v 2014 i forbindelse med etablering af bænk og skab og beklædning udtages skønsmæssigt 2007 30 91% 55.375 50.391 1*Etagegennembrydning, herunder udveksling i etagedæk og lysninger langs trappehul v 2007 30 91% 63.625 57.899 1*Opstilling af vægge. (Dør, gerigter, fodpaneler udtages skønsmæssigt idet afskrivnings- perioderne er forskellige). Væg mellem alrum og værelse er delvist nedtaget i år 2014 og fratrækkes skønsmæssigt v 2007 Ingen ned skrivning 45.083 45.083 1*Dør, gerigter, fodpaneler incl. montering (Opstilling af vægge udtages skønsmæssigt idet afskrivningsperioderne er forskellige) v 2007 20 74% 45.667 33.793 1*Nyt fyrretræsgulv incl. lyddæmpning på 6. sal v 2007 30 91% 112.750 102.603 1*Spartling og opsætning af filt på vægge (Malerarbejder udtages skønsmæssigt idet dette er vedligeholdelsesarbejde) v 2007 20 74% 27.688 20.489 1*Malerarbejder er vedligeholdelsesarbejde og medtages ikke med forbedringsværdi i.h.t. ABF- Håndbogen v 2007 0 0% 27.688 0 1*Ny EL-tavle på 5. sal v 2007 20 74% 7.500 5.550 1*EL-installation til køkken på 6. sal incl. til komfur v 2007 20 74% 22.250 16.465 1*EL-installation til 6. sal, herunder stik/afbrydere m.v. Stik/afbryder på delvist nedtaget væg på 6. sal er fjernet og udtages skønsmæssigt v 2007 20 74% 20.125 14.893 1*EL-betjening til Veluxvindue v 2007 20 74% 3.050 2.257 1*EL-installation på tagterrasse v 2007 20 74% 12.625 9.343 1*Etablering af afkasthætte for emhætte (ses i loft i køkkenafsnit) v 2007 20 74% 7.500 5.550 1*Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger v 2007 30 91% 106.321 96.752 1*Administration v 2007 20 74% 20.084 14.862 1*Vinduer ekstra: vedligeholdelsesvenlig overflade v 2007 30 91% 6.875 6.256 1*Etablering af antennestik i soveværelse v 2007 20 74% 3.438 2.544 1*Etablering af røgalarm v 2007 10 30% 7.250 2.175 1*VVS-arbejder, tillæg for ændring af radiator v 2007 20 74% 7.750 5.735 2*Etablering af BD væg v 2007 Ingen ned skrivning 42.728 42.728 2*Isolering af skråvægge v 2007 Ingen ned skrivning 101.685 101.685 2*Radiatorer 2 stk. v 2007 20 74% 10.580 7.829 2*Etablering af kipvinduer v 2007 30 91% 44.120 40.149 2*Tagterrasse v 2007 Ingen ned skrivning 237.038 237.038 2*Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger og tilsyn v 2007 20 74% 65.794 48.687 2*Administration v 2007 20 74% 7.585 5.613 2*Byggesagshonorar Københavns Kommune v 2007 20 74% 3.734 2.763 Køkken/alrum Ny gips væg mellem alrum og værelse. Dør og karm er tidligere vurderet under inddragelse af loftrum og udtages derfor af faktura kr. 49.969 f 2014 Ingen ned skrivning 23.750 23.750 Vindue i ny gips væg mellem alrum og værelse. Der er forevist faktura kr. 49.969 f 2014 30 99% 6.875 6.806 Opsat filt på ny gipsvæg og på tidligere murstensvæg mod nabo. Del af forevist faktura kr. 49.969 f 2014 20 98% 15.125 14.823 Snedkerbygget bænk og skab med to låger i eksisterende halvvæg ved trappe, tilpasset løsøre incl. udskiftning af beklædning på halvvæg f 2014 20 98% 36.250 35.525 Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af betalingsdokumentation for 1. betaling er forevist) v 2007 20 74% 34.875 25.808 Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af betalingsdokumentation for 2. og 3. betaling er forevist) v 2008 20 79% 38.375 30.316 Skrivebordsplade i kontorafsnit i alrum, materialer og eget arbejde s 2014 10 94% 2.331 2.191 Keramisk indbygningskomfur v 2008 10 40% 6.834 2.734 Indbygningsovn v 2008 10 40% 6.619 2.648 Opvaskemaskine, integreret v 2008 10 40% 3.500 1.400 Brandmærker / ringe på bordplader s 3.000 Armatur skal fastgøres i.h.t. VVS-check af 27.03.2014 s 1.000 Kammer (nedlagt køkken) Dør incl. hængsler og dørgreb, materialer og eget arbejde s 2014 20 98% 2.441 2.392 Garderobeskab/skuffer, samt reol bag dør m.v.: Køkkenskaberne v 2007 10 30% 26.000 7.800 Der mangler 1 låge og 3 skuffer i garderobeskab (beroende i kælder) s 1.800 Vaskemaskine v 2011 10 70% 4.200 2.940 Vaskemaskine er ikke monteret ved gennemgangen (er beroende i kælder). Skal genmonteres af aut. VVS-installatør incl. drypbakke m.v. s 2.940 Stue på 5. sal Radiator i stue på 5. sal. Faktura fra Pilegaard-Henriksen er forevist f 2014 20 98% 4.361 4.274 Seng/sofa med træramme monteret på væg, materialer og eget arbejde s 2014 10 94% 6.670 6.270 Depotrum uden redningsåbning Gipsvægge med henblik på etablering af depotrum. Faktura kr. 30.437 er forevist f 2014 Ingen ned skrivning 11.875 11.875 Vindue i ny gips væg mellem stue og depotrum. Der er forevist faktura kr. 30.437 f 2014 30 99% 4.375 4.331 Dør- og dørkarm. Samt indfatninger og fodpaneler. Del af forevist faktura kr. 30.437 f 2014 20 98% 9.375 9.188 Opsat filt på nye gipsvægge. Del af forevist faktura kr. 30.437 f 2014 20 98% 4.813 4.716 Skrivebordsplade, materialer og eget arbejde s 2014 10 94% 1.004 944 Kammer Manglende radiator (Det vurderes, at rørføring til manglende radiator er afproppet i entre) v 5.500 Værelse på 6. sal Velux, fjernbetjent solafskærmning v 2013 5 73% 3.641 2.658 Badeværelse Spejl, limet fast f 2014 5 93% 520 484 Entre/mellemgang - Generelt VVS-arbejder i forbindelse med nyt køkken og nedlæggelse af eksisterende køkken på 5. sal v (nuværende depotrum). Kopi af betalingsdokumentation til S.S. VVS Service er forevist 2008 20 79% 11.568 9.138 EL-arbejder, nye stik/afbrydere i stue, kammer og mellemgang på 5. sal v 2013 20 96% 4.250 4.080 Etablering af aksetræsgulve i stue, kammer, entre, mellemgang og depotrum på 5. sal, herunder optagning af oprindelige gulve, materialer og eget arbejde v 2012 30 97% 53.870 52.254 EL-arbejder; afbryder og stikkontakt i nyt værelse på 6. sal. Trippelkontakt ved trappe, udskiftning af lampeudtag i kammer, trækning af kabler, stik/afbrydere i nyt depotrum på 5. sal m.v. faktura fra aut. EL-installatør THK er forevist f 2014 20 98% 6.076 5.955 3*Manglende anmærkningsfrit EL-check (honorar til aut. EL-installatør) v/s 1.500 Sum forbedringer/løsøre 1.263.790 22.320 15.740 1* Der er forevist specificeret oversigt over individuelle beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr. 674.013 til foreningen. 2* Der er forevist specificeret oversigt over fælles beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr. 513.263 til foreningen. 3* Fradrag kan slettes når der forevises anmærkningsfrit EL-check udført af aut. EL-installatør Omkostningerne er foreløbigt vurderet, såfremt de ikke er udbedret inden fraflytning kan de nødvendige omkostninger til håndværkere være højere.