Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra
Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år eller måske endda i længere tid, er det sjældent et loftsværelse med fælles toilet og tekøkken, man drømmer om. Hvad er forældrekøb Forældrekøb er når forældrene køber en ejer- eller andelsbolig, som de udlejer til deres barn. Det sker typisk når den unge skal begynde en videregående uddannelse i de store byer, hvor det kan være svært at finde et kollegieværelse eller en lejebolig. Forældrekøb kan også være, at de voksne børn køber en lejlighed, som de lejer ud til deres gamle mor eller far, når huset er blevet for stort at overskue. Begge løsniger har de samme fordele. Hvis man som forældre har mulighed for det, er det på mange måder en god idé, fordi der er fordele for både den unge og forældrene - også økonomisk. Det skyldes blandt andet de skattemæssige besparelser, der kan opnås og den opsparing, der traditionelt er forbundet med at eje fast ejendom.
Inden du køber en lejlighed, skal du sikre dig, at den må udlejes. Af foreningens vedtægter fremgår det om de tillader udlejning, og om bestyrelsen skal godkende lejekontrakten. I ejerforeninger er det dog ikke så tit, at foreningen har denne begrænsning, når der er tale om forældrekøb. En del andelsboligforeninger har begrænsninger for udlejning. Det ses dog oftere, at der dispenseres, når det er forældrekøb. Særligt når der er tale om nyere foreninger. Hos home er vi eksperter i at rådgive om valg af boligform. Og i at få skatteregler, boligsikring, finansiering og alle de andre spørgsmål - du står over for ved køb af ejerlejlighed - til at gå op i en højere enhed. Økonomi for den studerende Den studerende er i princippet stillet på præcis samme måde som alle andre, der bor til leje. Det vil sige, at der er faste månedlige udgifter til husleje, el, vand og varme. Og på samme måde kan du søge om boligsikring på op til 15% af huslejen ekskl. varme, el og vandforbrug. Bor du i lejligheden alene, nedtrappes boligsikringen, hvis lejligheden er større end 65 m 2. For at kunne opnå boligsikring skal der laves en skriftlig lejekontrakt mellem forældre og barn.
home anbefaler, at I altid udfærdiger en skriftlig lejekontrakt. Få yderligere information om boligsikring på www.borger.dk. På home.dk kan du beregne økonomien ved forældrekøb af en konkret lejlighed. Når man lejer et værelse ud En anden måde at nedbringe sin husleje på er at fremleje et eller flere værelser. Her gælder, at lejeindtægten ved fremleje er skattefri, hvis den inkl. forbrug, er mindre end 2/3 af lejeudgiften ekskl. forbrug. Er lejeindtægten større, beskattes den som personlig indkomst. Lejeindtægten modregnes i boligsikringsberegningen Regneeksempel: Husleje betalt til forældre 3.000 Forbrug (lys, vand og varme) 1.000 Faste lejeudgifter i alt 4.000 Indtægt ved fremleje 1.750 Indtægt vedr. forbrug 500 Indtægter inkl. forbrug 2.250 2/3 af lejeudgift ekskl. forbrug 2.000 Til beskatning i personlig indkomst 250
Det er et lovkrav, at aftalen skal være skriftlig mellem den unge (lejer) og fremlejer. Det sikrer bl.a. at man som forældre kan opsige hele lejemålet på én gang. Aftal den rigtige husleje Når størrelsen af huslejen aftales, er det vigtigt, at beløbet fastsættes rigtigt. Man bør derfor sætte en leje, der er typisk for en tilsvarende bolig i området, dvs. hvad lejeindtægten vil være for samme type lejlighed, med samme beliggenhed. Er huslejen for lav, kan man risikere at skattevæsenet fastsætter en anden husleje som grundlag for beskatning. De vil så regulere din indkomst op til denne husleje. Barnet der lejer lejligheden vil også risikere at blive beskattet af forskellen på den opkrævede leje og den tilladte leje. Er lejen væsentlig højere end den tilladte leje, kan kommunen nedsætte en evt. boligsikring. Lejens størrelse kan indbringes for Huslejenævnet. Du kan få råd om, hvor høj den maksimale leje er i området, fx hos Huslejenævnet eller ved en forhåndstilkendegivelse fra skattemyndighederne. Økonomi for forældrene Når I køber en ejerlejlighed til jeres barn, har både likviditet og skattemæssige forhold betydning. Mens I ejer lejligheden, skal I betale renter, afdrag og andre driftsomkostninger. Til gengæld sparer I op i lejligheden. Generelt har boligpriserne været stigende set over de sidste 30 år.
Skatteberegning i ejerperioden: Der er tre skatteformer at vælge imellem: Personskat Virksomhedskatteordningen Kapitalafkastordningen Hvis det viser sig, at det vil være en fordel at skifte til fx kapitalafkastordningen, kan det ske med tilbagevirkende kraft 1½ år efter udløb af et indkomstår. Når lejligheden udlejes, skal du ikke betale ejendomsværdiskat. Personskat Vælger man denne model, skal lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesudgifter, vedligeholdelsesudgifter, ejendomsskat mv.) medtages som personlig indkomst, og renteudgifterne fratrækkes i kapitalindkomsten. Denne model anvendes automatisk af skattevæsenet, hvis de ikke orienteres om andet.
Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være 32%, mens indtægten typisk beskattes med omkring 59%, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag af den personlige indkomst. Virksomhedsskatteordningen Vælger man virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst. Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter - også renteudgifter. Har man en høj personlig indkomst og betaler topskat, får man altså maksimal værdi af rentefradraget. Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst. Kapitalafkastordningen Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, men der stilles ikke samme regnskabsmæssige krav. Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter ekskl. renter, i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens anskaffelsesværdi beregnes herefter et kapitalafkast, som fratrækkes i den
personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På den måde opnår man fuld skattemæssig værdi af renteudgiften. Kapitalafkastet kan ikke overstige den største talmæssige værdi af enten positiv nettoindkomst ved selvstændig virksomhed eller negativ kapitalindkomst. Her ses bort fra kapitalindkomst, der er omfattet af personskattelovens paragraffer om anpartsprojekter. Kapitalafkastordningen anvendes typisk ved et stort kontant indskud ved købet, samtidig med at der er negativ kapitalindkomst. Hvornår skal der vælges? Du skal først tage stilling til valg af beskatningsform, når du udfylder selvangivelsen. Det er også muligt at skifte mellem de forskellige ordninger i løbet af den periode, du ejer lejligheden. Der gælder dog særlige regler for værdifastsættelse af lejligheden i forbindelse med ind- og udtrædelse af virksomhedsordningen.
Underskud ved udlejning Som udlejer af en lejlighed beskattes du af lejeindtægterne, mens en del af udgifterne kan trækkes fra. Den skattemæssige værdi af fradragene afhænger af indkomsten og af, om I skatteteknisk vælger at lade lejeindtægterne mv. indgå i den personlige indkomst, eller benytter enten virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Det kan som tommelfingerregel betale sig at anvende virksomhedsskatteordningen, hvis man har en lønindkomst, der er så høj, at der skal betales topskat, og hvis lejligheden hovedsageligt finansieres gennem optagelse af lån. Kapitalafkastordningen anvendes typisk ved et stort kontant indskud ved købet, samtidig med at der er en negativ kapitalindkomst. Når lejligheden sælges Når du som forældre en dag vil sælge lejligheden, vil en evt. avance blive beskattet, hvis du ikke selv har boet i lejligheden. Avancebeskatningen afhænger af hvilken skattemetode du har valgt i ejerperioden. Det har også betydning, hvor længe du har ejet lejligheden. Avancen opgøres som forskellen mellem salgsprisen (med fradrag af salgsomkostninger) og købsprisen (inklusive købsomkostninger). Købsprisen forhøjes med 10.000 kroner for hvert år, man har ejet lejligheden - dog ikke det år lejligheden sælges. Anvender man virksomhedsskatteordningen i det år, hvor lejligheden sælges, skal avancen indgå i virksomhedsindkomsten og medregnes i årets overskud eller underskud. Anvender man i stedet personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal avancen lægges til kapitalindkomsten.
I forbindelse med både køb og salg, er det en god idé at få en revisor til at hjælpe med den nøjagtige beregning af overskud og eventuel skattemæssig avance. Økonomiberegning ved køb af forældrelejlighed På home.dk kan du se regneeksempler, så du kan se, hvordan økonomien vil være ved forældrekøb. Det er dog vigtigt at bemærke, at boligtype, markedsrente m.m. har indflydelse på, hvad den faktiske udgift bliver. Derfor anbefaler vi også, at du tager kontakt til din bank og/eller revisor, når du sammen med ejendomsmægleren har fundet en interessant bolig. Du kan også søge specifikt på en lejlighed og foretage en forældrekøbsberegning, der viser dig økonomien. Se mere på home.dk under forældrekøb. Forældrekøb af andelsbolig Der kan gælde særlige regler i andelsforeninger, som du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at fremleje. Nogle andelsforeninger har forbud mod fremleje. Hvis andelsforeningen tillader at bruge andelsboligen til forældrekøb, er der visse fordele og ulemper:
Fordele: Andelens værdi stiger i takt med nedbringelse af foreningens belåning Det er muligt at tage lån i andelens værdi med ejerpant som sikkerhed Det pantsikrede lån kan løbe i op til 30 år Det pantsikrede lån kan være afdragsfrit i op til 10 år Som lejer kan dit barn søge boligsikring Ulemper: Når andelsboligen skal sælges er det som regel foreningen der bestemmer hvem, der kan købe i henhold til ventelisten Det er foreningen eller en af foreningen udpeget, som vurderer forbedringernes pris Forbedringer bliver nedskrevet over årene. I nogle foreninger sker det efter faste tabeller Andelens værdi kan blive reduceret, når foreningen optager lån Foreningen kan vælge at skifte opgørelsesmetode (der er tre modeller). Det kan betyde, at andelsværdien ændrer sig i op- eller nedadgående retning Ved senere videresalg til dit barn, kan salget ske til en reduceret pris. Dog ikke uden skattemæssige konsekvenser - i modsætning til ved salg af en ejerbolig Kontakt din lokale home-forretning for at høre mere om mulighederne ved forældrekøb eller aftale tid til fremvisning.
OFTe STiLLede SPøRgSMÅL 13 Hvad er et forældrekøb? Forældre der køber en lejlighed, som de efterfølgende lejer ud til Ofte stillede SPøRgSMÅL deres søn/datter og evt. andre af barnets studiekammerater. Forældrene bliver udlejer og barnet lejer, derfor er lejelovens almindelige regler gældende. Kan alle ejerlejligheder bruges til forældrekøb? Som udgangspunkt ja. Der kan dog være enkelte ejerforeninger, som i deres vedtægter har et forbud mod forældrekøb, men det ved ejendomsmægleren alt om. Er der skattefordele ved et forældrekøb? Overordnet betragtes et forældrekøb som en selvstændig erhvervsvirksomhed. Derfor skal et evt. overskud af udlejningen beskattes. Her er der to forskellige skattemodeller, der kan bruges, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Forældrene kan frit vælge, om det skal være den ene eller den anden, der skal være gældende. For at afklare hvilken der bedst kan betale sig, er det en god idé at spørge en revisor. Kan mit barn fremleje et værelse til en kammerat? Det kan barnet godt efter lejelovens regler - såfremt der ikke er noget forbud imod dette i lejekontrakten eller ejerforeningens vedtægter. Dog skal man være opmærksom på, at barnets boligsikring vil blive nedsat forholdsmæssigt. Barnets lejeindtægt inkl. forbrug er skattefrit, såfremt lejeindtægten ikke overstiger 2/3 af lejeudgiften inkl. varmeudgifter og boligsikring. Kan man med fordel sælge lejligheden til sit barn? Det kan være en fordel for barnet, da denne har mulighed for at købe lejligheden til 15% under den offentlige ejendomsvurdering. Det kan give en økonomisk gevinst for barnet, når lejligheden senere skal sælges. Skal man sælge forældrekøbslejligheden, hvis ens barn dropper ud af studiet? Nej, det behøver du ikke. Du kan udleje boligen til hvem som helst - eller lade barnet blive boende. Er det også muligt at købe en lejlighed, som man lejer ud til sine forældre? Ja, det er også muligt med de samme fordele. Det ser vi oftere og oftere, at de voksne børn køber en lejlighed, som deres forældre kan flytte ind i, hvis huset er blevet for stort at bo i. Hvordan fastsættes huslejen? Lejeforholdet er omfattet af lejeloven. Derfor anbefaler vi, at der bliver udarbejdet en lejekontrakt, hvor det aftales, hvordan huslejen reguleres og de øvrige bestemmelser vedr. lejeforholdet. Hvis lejekontrakt ikke er lavet, gælder de normale regler i lejeloven. Huslejen fastsættes ud fra markedslejen i det specifikke lokalområde her kan en lokal avis være en god hjælp. Det er vigtigt, at forældrene ikke sætter huslejen hverken for højt eller for lavt. Det er huslejenævnet, der afgør, om en husleje er for høj eller for lav. Hvis lejen sættes for lavt, kan forældrene blive beskattet af differencen mellem den opkrævede husleje og markedslejen. Kan barnet søge om boligsikring? Det kan barnet godt, da lejeforholdet er omfattet af almindelige lejeretlige regler. Bliver man beskattet ved salg af lejligheden, når barnet er færdig med at bo i den? Ved salg af lejligheden bliver forældrene beskattet af en evt. fortjeneste. Fortjenesten er differencen mellem salgsprisen fratrukket salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger. Såfremt forældrene selv flytter ind og bruger lejligheden som deres bolig, undgår de denne beskatning af fortjenesten ved et senere salg (jvf Parcelhusreglen). Må man som forældre selv overtage lejligheden, når barnet er færdig med at bruge den? Det må man gerne. Det kan endda give en økonomisk fordel for forældrene, da de undgår beskatning af fortjenesten ved senere fraflytning. Læs mere om forældrekøb på home.dk
14 forældrekøb 2009 økonomi ved forældrekøb Af Cand.merc. Kim Meldgaard Økonomien er en vigtig del af et forældrekøb. Derfor er det relevant at kende de skattemæssige og økonomiske fordele ved et forældrekøb både ved køb og evt. salg efter studiet. Vi ser ofte, at lejligheden bliver solgt til barnet efter studiet eller at forældrene selv flytter ind i lejligheden, fx fordi deres eget hus og have er blevet for stort - og fordi de ønsker at bo tættere på byens kulturelle tilbud. På home.dk har vi beregnet på tre typiske forældrekøbslejligheder, så du kan se hvor attraktivt det er at foretage et forældrekøb. Mange fokuserer udelukkende på købsprisen, men det er naturligvis vigtigt at regne på, hvad udgifterne vil være pr. måned. De fleste bliver overraskede over, hvor meget de har råd til at købe for. I ovenstående regneeksemplerne kan du se, hvor billigt det reelt er om måneden. På home.dk under Forældrekøb kan du se de uddybende beregninger, hvor vi har valgt tre lånetyper, så du kan danne dig et overblik. Ofte vælger forældrene en lånetype uden afdrag, da det i de fleste FAKTA Vi kalder det forældrekøb, men der er de samme fordele, hvis en voksen køber en bolig og lejer ud til fx sin gamle mor på 70 år. Forældrekøb kan også være, at den studerende har en onkel, der køber en lejlighed og lejer den ud til sin nevø eller niece. Det giver samme skattemæssige fordele. Købspris 650.000 1.145.000 1.745.000 Udbetaling 35.000 60.000 90.000 Barnets udgift til husleje pr. måned 2.188 3.063 5.375 Forældrenes udgift pr. måned 129 430 416 tilfælde bedst kan betale sig skattemæssigt at afdrage på lån i egen bolig frem for forældrekøbsboligen. Likviditetsunderskuddet er det beløb, det reelt koster forældrene hver måned at købe en lejlighed og leje ud til barnet. Huslejeindtægten er det, som barnet betaler for at leje af forældrene opgjort på årsbasis. Vær opmærksom på, at huslejen skal fastsættes i forhold til normal markedshusleje i området. Den må ikke være for høj og ikke for lav. Afviger lejen væsentligt herfra, kan der opstå problemer i forhold til fx beskatning eller boligsikring. I disse beregninger er der ikke taget hensyn til evt. boligsikring og fremleje. Boligsikring kan du beregne på www.borger.dk. Udover disse eksempler kan du beregne økonomien på en specifik bolig ved at søge en bolig på home.dk, klikke på fanen med Økonomi og herefter klikke på Beregningsmodul forældrekøb nederst på siden. Bemærk, at den beregner på en standard lånetype, dvs. obligationslån med afdrag. Det er altså den dyreste løsning, du ser her. To forhold, der er vigtige at tage med i sine overvejelser: Hvad skal den studerende reelt 1 betale ved at sidde i en forældrekøbt lejlighed tæt på studiet i forhold Kilde: BDO ScanRevision, sep. 09 - og se flere beregninger på home.dk til hvad udgiften er til bus- eller togkort, når man bor langt væk? 2 Hvad koster det reelt forældrene at have barnet boende hjemme under studiet? I forbindelse med økonomien anbefaler vi altid, at du tager kontakt til din bank eller en revisor. De kan beregne på en specifik bolig, i forhold til din økonomiske situation og inddrage de nye skatteregler fra år 2010. Skattemæssige fordele Forældrekøb indeholder nogle skattemæssige fordele: Forældrene betaler ikke ejendomsværdiskat Renteudgifterne kan trækkes fra Lejligheden kan efterfølgende sælges til barnet - til 15% under ejendomsvurderingen. Alternativet er, at forældrene selv overtager lejligheden. I denne situation er det vigtigt, at de reelt har boet i lejligheden i en rum tid for ikke at blive beskattet af en evt. gevinst ved salg. Kontakt dit lokale skattekontor for at høre mere om reglerne - det kan godt betale sig frem for at få en overraskelse. kime@home.dk
Boligkøbskort Forhåndsgodkendelse Hvad kan du købe for? Er du på jagt efter drømmeboligen, men lidt i tvivl om, hvilke boliger du har råd til? Kom forbi og få lavet et Boligkøbsbevis. Så ved du, hvad du kan købe for og er forhåndsgodkendt til at låne pengene.
Konkurrence Klik ind på home.dk og svar på nogle spørgsmål om forældrekøb. Så er du med i lodtrækningen om spændende præmier. Vi udtrækker hver måned - resten af året. Du kan vinde Samsung mobiltelefoner fra Sonofon, Comwell weekendophold eller biografbilletter. Forældrekøb - billigere end du tror... Der er efterhånden en del gode argumenter for at kigge nærmere på forældrekøb: Renten er historisk lav Boligpriserne er faldet markant de sidste 2-3 år, specielt lejlighederne i byerne Der er skattelettelser i 2009 og fl ere på vej i 2010 Forældrekøb giver en skattemæssig fordel Læs mere i magasinet eller på home.dk. De fl este af vores kunder bliver positivt overraskede over, hvor fordelagtigt det er.