Notat vedrørende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune.

Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Støttet Byggeri Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C Randers Kommune Notat vedrørende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune. Regnskabsår 2010 Regnskabsår 2009/2010 og 2010/2011 1

Indholdsfortegnelse Generelt vedrørende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune.... 3 Andelsselskabet RandersBolig a.m.b.a. regnskab 2010... 5 Fælleskontoret a.m.b.a. - regnskab 2009/2010 og 2010/2011... 8 Randers Boligforening af 1940 regnskab 2009/2010 og 2010/2011... 10 Møllevænget & Storgaarden, Randers regnskab 2009/2010 og 2010/2011... 20 A/B Andelsbo regnskab 2009/10 og 2010/11... 29 A/B Gudenå regnskab 2009/2010 og 2010/2011... 33 Randers Arbejderes Byggeforening af 1874 regnskab 2010/2011... 39 Vorup Boligforening regnskab 2009/2010 og 2010/2011... 43 Typografernes Stiftelse regnskab 2010... 48 Boligselskabet Lejerbo Randers - regnskab 2010... 51 2

Generelt vedrørende gennemgang af regnskaber for almene boligorganisationer i Randers Kommune. Aftale mellem Aarhus og Randers Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, har i februar 2012 indgået rådgivningsaftale med Randers Kommune vedrørende støttet byggeri, herunder om gennemgang af de almene boligorganisationers regnskaber. Gennemgangen omfatter primært boligorganisationernes regnskab 2010 (regnskab 2009/2010 for boligorganisationer med skævt regnskabsår). I det omfang regnskab 2011 (2010/2011) er indsendt til Randers Kommune vil disse regnskaber ligeledes være omfattet af gennemgangen. Aarhus Kommunes rådgivning omfatter generelt rådgivning i forhold til støttet byggeri, herunder regnskabsgennemgang. Den egentlige sagsbehandling og afgørelse i de konkrete sager henhører fortsat under Randers Kommune, jf. aftalens 3, stk. 2. Regnskabsgennemgangen generelt Gennemgangen af regnskaberne og dermed konklusion/anbefaling er baseret på de konkrete regnskaber for boligorganisationerne og afdelingerne, årsberetning, spørgeskema og revisionsprotokollen. Der er ikke indhentet yderligere oplysninger fra boligorganisationen eller dens revisor. Der foreligger ikke styringsrapporter for regnskabsåret 2010, eller regnskabsår 2009/2010 for boligorganisationer med skævt regnskabsår. Landsbyggefondens regnskabsdatabase er i begrænset omfang anvendt til sammenligning af niveau for boligorganisationens egenkapital og afdelingernes henlæggelser. Endvidere er anvendt fondens opgørelse over ledige almene boliger. Regnskabsgennemgangen omfatter: Andelsselskabet RandersBolig a.m.ba. regnskab 2010 Fælleskontoret a.m.b.a., regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Randers Boligforening af 1940, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Møllevænget & Storgaarden, Randers, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 A/B Andelsbo, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 A/B Gudenå, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Randers Arbejdernes Byggeforening af 1874, regnskab 2010/2011 Vorup Boligforening af 1945, regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Typografernes Stiftelse, regnskab 2010 Boligselskabet Lejerbo Randers, regnskab 2010 3

Kapitaltilskudslejligheder BDO Kommunernes Revision har tidligere i forbindelse med gennemgangen af regnskaberne for 2008 og 2009 udførligt behandlet spørgsmålet om kapitaltilskudslejligheder. I forhold til dette spørgsmål er ikke foretaget yderligere i forbindelse med regnskabsgennemgangen, da det er vurderingen, at BDO s behandling er dækkende. Aarhus, den 31. maj 2012 4

Andelsselskabet RandersBolig a.m.b.a. regnskab 2010 Administrationsselskab uden boligafdelinger. Regnskabet omfatter kun perioden 1. juni til 31. december 2010. Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejemål Lejemålsenheder Sideaktiviteter - - - Ingen Gennem administration af Randersegnens Boligforening er RandersBolig inddraget i Randersegnens konkurs. Efter regnskabets afslutning er selskabets direktør og økonomidirektør afskediget. Selskabet har primo 2012 indgået aftale med Det Almennyttige Boligselskab - DAB om ledelsen af selskabet og administrationen. RandersBoligs situation har væsentlig ændret sig efter regnskabsårets afslutning, som følge af Randersegnens Boligforenings konkurs. 1. Tidligere år Administrationsselskabet er endelig besluttet i 2009 og startede sin administration pr. 1. juni 2010. Selskabet er dermed ikke omfattet af BDO s regnskabsgennemgang for regnskab 2008 og 2009. Selskabet er stiftet af Fælleskontoret a.m.b.a. (A/B Gudenå, A/B Andelsbo, Randers Arbejdernes Byggeforening af 1974 og Vorup Boligforening af 1945), Randers Boligforening af 1940, Møllevænget & Storgaarden og Randersegnens Boligforening. Selskabet administrerer endvidere Typografernes Stiftelse, kommunale ejendomme og enkelte boligorganisationer uden for Randers Kommune. 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spørgeskema, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger. Endvidere forligger årsberetning. 2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Påtegning vedrørende selskabets regnskab 2010: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bemærkninger vedrørende forhold af væsentlig betydning for årsregnskabet eller vedrørende forvaltningen. 5

Der er dog væsentlige bemærkninger til regnskab, jf. punkt 2.3. 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. Ingen spørgsmål besvaret med ja i skemaet i 2010. 2.3. Administrationsselskabet a.m.b.a. Selskabet har haft et stort driftsunderskud på ca. 3,9 mio. kr. Underskuddet skyldes primært medudgifter til personale, kontorhold og kontorlokaler. Underskuddet har medført, at selskabets egenkapital er negativ. Selskabet har trukket ca. 8,4 mio. kr. på erhvervskredit i Danske Bank. Revisor anbefaler, at udviklingen i likviditeten følges nøje og at den realiserede økonomiske udvikling og afvigelser i forhold til budgettet løbende rapporteres til bestyrelsen. Tabel 2. Regnskab 2010, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Indskudskapital i alt Egenkapital i alt -3.915.000 kr. -3.966.000 kr. 2.000.000 kr. -1.966.000 kr. Selskabet har i 2010 anskaffet ejendommen Marsvej 1, Randers, (administrationsbygning) for 21 mio. kr. Hertil kommer nyanskaffelse, bl.a. ombygning og edb-anlæg ofr tilsammen ca. 8,8 mio. kr. Administrationsbygningen og nyanskaffelser er midlertidigt finansieret ved omprioriteringskonto og en kassekredit i Danske Bank. Administrationsbygningen forventes finansieret ved optagelse af realkreditlån. Randers Boligforening af 1940 har lånt 2,5 mio. kr. til Randers Bolig til delvis finansiering af administrationsbygningen. Ifølge revisor med Landsbyggefondens godkendelse. 3. Konklusion/anbefaling På baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bemærkninger vurderes regnskabet umiddelbart ikke at kunne tages til efterretning uden væsentlige forbehold. Det anbefales, at der inden den endelige politiske behandling af regnskabet afholdes et møde med selskabet. Mødet kunne tage udgangspunkt i følgende punkter: 1. Administrationsselskabet a. Selskabets økonomi. 6

b. Konkurssituation. c. Finansiering af administrationsbygningen. 7

Fælleskontoret a.m.b.a. - regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Fælleskontoret er fælles almen administrationsorganisation for A/B Gudenå, Vorup Boligforening, A/B Andelsbo og Randers Arbejderes Byggeforening af 1874. 1. Tidligere år BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: 2007/08 og 2008/09 (stort set samme bemærkninger i de to regnskabsår): Der er ikke budgetteret kostægte. Der er ikke opkrævet tilstrækkeligt administrationsbidrag til at dække organisationens udgifter. Manglende forvaltningsrevision og heller ikke oplysninger om stadet på implementeringen af forvaltningsrevisionen. 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spørgeskema, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger. Der er kun fremsendt beretning for 2010/11. 2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Årsregnskab 2009/10 (protokol pkt. 6.1): Årsregnskabet er forsynet med erklæring uden forbehold og supplerende oplysninger. Påtegning årsregnskab 2010/11: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. 2009/10 Spørgsmål nr. 7: Tvivl om hvorvidt soliditet og likviditet er tilstrækkelig til at boligorganisationen kan opfylde sine forpligtelser eftersom egenkapitalen er tabt. 2010/11 Spørgsmål nr. 6.: Forfaldne ydelser betalt for sent. En konkret fejl, der vedrører momsafregning på et byggesagshonorar. Spørgsmål nr. 8.: BF Randersegnens konkurs er sket efter regnskabsårets udløb. Konsekvenserne endnu uvisse. 8

2.3. Boligorganisationen Administrationsorganisationens administration er pr. 1 juni 2010 overgået til Randers Bolig. Fælleskontoret har indskudt kapital i Randers Bolig men de deltagende boligorganisationer køber administrationen direkte fra Randers Bolig uden om Fælleskontoret Tabel 1. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt -1.100.372 kr. -635.425 kr. Egenkapitalen var væk pr. 30/9 2010. De fire boligorganisationer indbetalte imidlertid deres forholdsmæssige andel af saldoen således, at den negative saldo udlignedes. Tabel 2. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt -474.289 kr. -474.280 kr. Det negative resultat skyldes nedskrivning af andelen i Randers Bolig. Aktiviten i regnskabsåret var alene lidt mødeaktivitet hvor den primære aktivitet har været koordinering af organisationens indflydelse i Randers Bolig. Ifølge revisor er grundlaget for udførelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 3. Konklusion/anbefaling På baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bemærkninger vurderes regnskabet umiddelbart til at kunne tages til efterretning. Det anbefales, at der afholdes et dialogmøde med boligorganisationen, hvor følgende punkter drøftes: Generel drøftelse af boligorganisationens situation, fremtid.. Drøftelse af forvaltningsrevision. Løbende afstemninger af bankbeholdninger bør foretages (protokollat 2010/11, pkt. 2, protokollat 2009/10, pkt. 3) 9

Randers Boligforening af 1940 regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejemål Lejemålsenheder Sideaktiviteter 56 2285 2501 Boliggruppen, Værdipapirer 1. Tidligere år BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. 2007/2008: Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: 1. Manglende forvaltningsrevision 2. At der sker afvikling af driftsunderskud efter gældende regler 3. At der afgives en redegørelse for den økonomiske situation i afdeling 51, herunder hvordan afdelingen kan videreføres 4. At bruttoadministrationsudgiften fremadrettet budgetteres kostægte 5. At der i overensstemmelse med revisionens anbefalinger foretages følgende kontroller og afstemninger: a. Dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger b. Dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender c. Opfølgning af forsikringssager d. Løbende budgetkontrol 2008/2009: Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: 1. Manglende forvaltningsrevision 2. At der sker afvikling af driftsunderskud efter gældende regler 3. At bruttoadministrationsudgiften fremadrettet budgetteres kostægte 4. At der foretages afskrivning på forbedringsarbejder efter gældende regler 5. At der foretages regulering af overfinansiering af ejendommens anskaffelsessum i overensstemmelse med gældende regler 6. At der afgives en redegørelse for den økonomiske situation i afdeling 51, herunder hvordan afdelingen kan videreføres 7. At der i overensstemmelse med revisionens anbefalinger foretages følgende kontroller og afstemninger (uafklarede differencer i afstemning af bankkonti): a. Dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger b. Dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender c. Opfølgning af forsikringssager d. Løbende budgetkontrol ( 41 afdelinger med underskud) 2.0. Regnskabsmateriale Underskrevet regnskab, spørgeskema, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger. 10

Ingen årsberetning 2010/11 eftersendes efter 13. juni 2012. Modtaget årsberetning 2009/10. Det fremgår af brev af 10. juni 2011, at afd. 38 ikke har godkendt budgettet for 2011/12. Det bør undersøges om budgettvisten er afgjort. 2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Påtegning 2009/10 (protokol pkt. 6.1): Årsregnskaberne er forsynet med erklæring uden forbehold og supplerende oplysninger og årsregnskabet Revisionen har ikke givet anledning til forbehold Påtegning 2010/11 ( årsregnskabet) Revisionen har ikke givet anledning til forbehold Revisor har for de to regnskabsår følgende bemærkninger og anbefalinger: Årsregnskab 2009/10: Vi skal igen i år bemærke, at det ikke i årsregnskabet har været muligt at opretholde forretningsgangen i bogholderiet med kontrol og afstemningsrutiner. Dette indebærer risiko for fejl og mangler vedrørende den løbende registrering af tilgodehavender og gældsposter i boligorganisationen og afdelinger. Vi skal derfor anbefale, at der løbende foretages følgende kontroller og afstemninger: Dokumenterede afstemninger af alle likvide beholdninger Dokumenterede afstemninger af debitorer og tilgodehavender Opfølgning af forsikringssager Løbende budgetkontrol (bemærk 41 afdelinger med underskudssaldi) Afstemning af mellemregning med Boliggruppen (ny ifht. 2007/2008, 2008/2009) I forhold til punktet vedr. Boliggruppen anfører revisor supplerende, at der ikke er foretaget uanmeldt beholdningseftersyn i regnskabsåret: I forbindelse med revisionen af organisationens årsregnskab, er vi blevet opmærksomme på, at der ikke regelmæssigt er blevet foretaget afstemninger af organisationens bankbeholdninger og mellemregninger med Boliggruppen, hvorfor det ikke har været muligt at foretage et beholdningseftersyn Årsregnskab 2010/11: Det er overordnet set vores opfattelse, at den af Andelsselskabet Randersbolig A.M.B.A. udførte administration af Randers Boligforening af 1940 ikke har været udført på et tilfredsstillende professionelt niveau. Der er i forbindelse med bogføringen konstateret mange og væsentlige fejl i bogføringen, manglende afstemninger af aktiver og passiver samt manglende analyse og gennemgang af driftskonti med henblik på at finde fejlkonteringer. 11

I forbindelse med revisionen er fejlene blevet rettet og aktiver og passiver bragt til at stemme ved at ompostere differencerne, som har udgjort væsentlige beløb til driftskonti i overensstemmelse med den daglige ledelses anvisninger. Vi skal anbefale, at boligforeningen anmoder Andelsselskabet Randersbolig A.M.B.A, om at sikre at der etableres: Velfungerende forretningsgange Arbejds-, ansvars-, og funktionsbeskrivelser for de enkelte ansatte Konteringsvejledninger Afstemningsrutiner, der sikre, at aktiver, herunder bank- og værdipapirbeholdninger samt tilgodehavender, og passiver løbende afstemmes Løbende afstemning af mellemregningsmellemværendet med Boliggruppen Løbende økonomisk rapportering til bestyrelsen, herunder afvigelser i forhold til budgettet) I forhold til punktet vedr. Boliggruppen anfører revisor supplerende, at der ikke er foretaget uanmeldt beholdningseftersyn i regnskabsåret: I forbindelse med foretagelse af det i regnskabsåret uanmeldte beholdningseftersyn, konstaterede vi, at bank- og værdipapirbeholdmninger samt mellemregning med Boliggruppen ikke løbende var blevet afstemt. På grund af IT-problemer med bogføring var af PBS-betalinger var bogføringen ligeledes ikke ajour. Der henvises til protokollat s. 912, pkt. 2.1.5: Der er i de seneste 3 år konstateret væsentlige differencer på debitorer samt bank- og mellemregningskonti. Den tidligere daglige ledelse (Jørgen Kragh Rauch)har besluttet, at føre alle differencer væk over resultatopgørelsen i regnskabsåret. Der har netto været en indtægt på på i alt kr. 101.732, der er indtægtsført i regnskabet på konto 611 Bemærkning: I regnskabsårene 2007/2008 og 2008/2009 har revisors bemærkninger og anbefalinger været enslydende. I regnskabsåret 2009/2010 og igen i 2010/2011 er revisors bemærkninger ændret. Det vurderes, at revisors bemærkning i 2010/11 er skærpende i forhold til 2009/2010. Man klandrer Randersbolig s professionelle niveau, der ikke betragtes som tilfredsstillende. 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. Årsregnskab 2009/10: Spørgsmål nr. 5. 34 afdelinger har modtaget tilskud fra dispositionsfonden pga. lejetab. Samlet lejetab ca. 0,9 mio. kr.(se bilag) Spørgsmål 6: Ydelser på realkredit betalt for sent. BF holder afdelingerne skadesløs. 12

Spørgsmål 9b: 43 afdelinger har underskudsaldi. 3 har underskudssaldi på anskaffelsessum. Spørgsmål 10: Udlejningsvanskeligheder i 5 afdelinger (se bilag). Spørgsmål 12b: afd. 49 har utilstrækkelige henlæggelser til istandsættelse ved fraflytning Spørgsmål 12 c: afd. 4 har utilstrækkelige henlæggelser til tab ved fraflytning Årsregnskab 2010/11: Spørgsmål nr. 5. Anvendt samlet 4,08 mio. kr. til dækning af lejetab (se bilag) Spørgsmål 6: Ydelser på realkredit betalt for sent. Spørgsmål 8: Randersegnens konkurs efter regnskabsårets udløb. Konsekvenserne ikke kendte. Spørgsmål 9b: 40 afdelinger har underskudsaldi. 2 har underskudssaldi på anskaffelsessum. Spørgsmål 10: Udlejningsvanskeligheder i 6 afdelinger (se bilag). Spørgsmål 12 c: afd. 4 har utilstrækkelige henlæggelser til tab ved fraflytning 3. Boligorganisationen Boligorganisationen har i 2010 været administreret af Randers Bolig. Boligorganisationen er andelshaver/medejer af Randers Bolig. Boligorganisationen er dermed involveret i sagen om Randersegnens Boligforening. 3.1 Resultat/egenkapital Tabel 2. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejemålsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejemålsenhed 830.229 kr. 14.315.139 kr. 5.723 kr. 13.496.745 kr. 5.396 kr. 13

Tabel 3. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejemålsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejemålsenhed -716.400 kr. 13.598.739 kr. 5.437 kr. 11.115.966 kr. 4.444 kr. Henlæggelse til dispositionsfonden, hvis disponibel del under 4.179 kr./lejemålsenhed. Reduktionen i den disponible del af dispositionsfond 2010/11 har bl.a. sammenhæng med det betydelige lejetab i afdelingerne, der er realiseret i 2010/11. Disse lejetab skal ifølge lovgivningen betales af dispositionsfonden. Boligorganisationen har meget væsentlige udlån til afdelinger. Udlånet udgør 2010/11 ca. 47,7 mio. kr. Boligorganisationen skal indestå for, at der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler, og at disse kan frigøres med kort varsel. Revisor anbefaler, at lånene til afdelingerne nedbringes, så boligorganisationens likviditetsmæssige handlefrihed sikres. 3.2 Forvaltningsrevision Følgende anfører revisor om forvaltningsrevision: 2009/10: Det fremgår af pkt. 2.2 i revisionsprotokollatet: Det er overfor os oplyst, at arbejdet med forvaltningsrevision vil blive intensiveret i de kommende år 2010/11: Det fremgår af pkt. 2.2 i revisionsprotokollatet: Der har i regnskabsåret været afholdt en del bestyrelsesmøder, hvor den overordnede tilgang til forvaltningsrevision blev diskuteret. Vi er dog ikke forevist nogen form for rapportering vedrørende udført forvaltningsrevision. 3.3 Administrationsbidrag Der er tilsyneladende ikke budgetteret fuldt kostægte i årene. Bruttoadministrationsudgiften overstiger væsentligt administrationsbidragene. Eftersom afdelinger ikke betaler organisationen den reelle udgift til administration tæres der på boligorganisationens egenkapital. 3.4 Sideaktiviteter Boliggruppen har haft negative resultater i såvel 2009/10 (-1,5 mio. kr.) og 2010/11 (-0,3 mio. kr.) 14

Derudover afstemningsmæssige problemer i forhold til boligorganisationen i begge regnskabsår. 4. Afdelingerne 4.1 Henlæggelser Tabel 3. Henlæggelser, årligt og saldo 2009/10 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 105 7 385 98 2 99 3 559 73 3 105 12 915 113 4 44 2 929 77 5 88 8 848 72 6 111 11 739 192 7 105 32 497 563 8 109 28 1153 561 9 91 18 291 285 10 86 4 644 111 11 211 0 2415 0 12 101 16 417 119 13 65 0 234 38 14 137 24 446 236 15 91 11 555 96 16 85 15 427 136 17 113 17 881 162 18 85 5 417 126 19 111 8 534 205 20 85 17 476 92 21 86 8 550 83 22 78 6 731 83 23 69 12 474 63 24 93 24 247 72 25 127 14 299 65 26 88 20 812 251 27 87 19 240 135 28 112 0 780 0 29 47 13 186 44 30 228 0 1930 0 31 176 0 1889 0 33 60 22 576 26 34 79 14 671 175 35 74 7 715 53 36 75 14 618 114 37 0 0 0 0 38 43 30 232 49 39 66 20 444 25 42 80 14 987 114 43 78 21 636 112 15

44 64 16 748 172 45 53 24 560 100 46 60 15 1304 484 47 55 14 765 133 48 104 9 547 82 49 43 6 434 0 50 28 0 144 0 51 35 7 186 28 52 34 8 225 47 53 55 33 301 64 54 76 5 496 132 55 61 17 435 123 56 78 43 535 348 57 76 20 349 72 58 87 19 283 145 59 53 0 665 175 Tabel 4. Henlæggelser, årligt og saldo 2010/11 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 125 7 383 64 2 130 3 583 69 3 141 10 964 105 4 127 2 846 64 5 122 8 907 72 6 141 11 722 200 7 125 32 486 569 8 152 28 1160 549 9 114 18 314 302 10 114 4 638 109 11 297 0 2680 0 12 128 16 500 126 13 83 2 197 31 14 157 24 390 260 15 117 11 517 97 16 106 15 358 127 17 142 17 638 144 18 105 5 461 117 19 136 8 435 212 20 109 9 508 89 21 112 8 595 84 22 92 6 771 79 23 93 12 469 68 24 133 16 330 79 25 118 14 341 72 26 120 9 861 249 27 106 3 246 114 28 155 0 825 0 29 63 13 196 49 30 300 0 2107 0 31 249 0 1835 0 16

33 87 27 573 48 34 108 14 648 189 35 89 7 633 54 36 103 9 593 111 37 0 0 0 0 38 69 35 265 75 39 92 20 452 41 42 118 14 890 112 43 110 21 349 132 44 98 16 774 182 45 80 24 605 115 46 107 15 1267 499 47 87 14 848 140 48 130 9 557 85 49 66 12 470 125 50 31 0 173 0 51 50 7 196 21 52 47 8 232 47 53 74 33 345 119 54 99 5 482 125 55 80 17 461 123 56 105 43 398 344 57 94 20 350 90 58 126 19 318 152 59 81 0 632 164 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Som det fremgår af tabel 3 og 4 er de årlige henlæggelser (generelt) stigende fra 2009/10 til 2010/11. De samlede henlæggelser udgjorde pr. 30/9 2011 kr. 100,17 mio. kr. mod 98,07 mio. kr. pr. 30/9 2010. Det fremgår af revisionsprotokollatet, at revisor i årsregnskab 2009/10 har været forevist boligforeningens vedligeholdelsesplaner, der dækker 10 år. Henlæggelserne sker i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanerne. Til årsregnskab 2010/11 oplyser revisor, at de forudsatte henlæggelser ikke er fuldt ud tilstrækkelige til at dække vedligeholdelsesomkostningerne, hvilket revisor anser som helt sædvanligt for sektoren. Bemærkning: Det er udgangspunktet ifølge lovgivningen skal være tilstrækkelige til at dække de planlagte vedligeholdelsesarbejder. 4.2. Afdelingernes resultater 2009/10: 17

Det fremgår af afsnit 3.1.3 i revisionsprotokollatet, at 35 ud af 56 afdelinger har et negativt driftsresultat i 2009/2010. Revisor anbefaler ikke som tidligere år at lejeniveauet bør søges forøget. 43 ud af 56 afdelinger har negative resultatkonto. Nogle afdelinger har betydelige negative saldi. Det opsamlede resultat for alle afdelinger under et udgør - 11,07 mio. kr. pr. 30/9 2010. 2010/11 Det fremgår af afsnit 3.1.3 i revisionsprotokollatet, at 20 ud af 56 afdelinger har et negativt driftsresultat i 2010/2011. 40 ud af 56 afdelinger har negativ resultatkonto. Nogle afdelinger har betydelige negative saldi. Det opsamlede resultat for alle afdelinger under et udgør - 7,8 mio. kr. pr. 30/9 2011. Revisor oplyser i protokollatet pkt. 2.1.1 at afviklingen af de negative resultatkonti ikke har været indeholdt i budgettet for 2010/11. Konsekvensen er, at der har været opkrævet 1,8 mio.kr. for lidt i husleje i regnskabsåret. Det anbefales, at punktet drøftes. 4.3 Afdelingernes lejetab 2009/10 Revisor anfører i revisionsprotokollatet s. 876, at afdelingerne 33, 38, 43, 45 og 51 skønnes at have udlejningsvanskeligheder. 2010/11 Revisor anfører i revisionsprotokollatet s. 918, at afdelingerne 33, 38, 43, 45, 49 og 51 skønnes at have udlejningsvanskeligheder. Ifølge vedlagte bilag er det samlede lejetab for boligorganisationens afdelinger i 2009/10 0,9 mio. kr. mod 4,2 mio. kr. i 2010/11. Der er tale om en væsentlig forøgelse. Baggrunden for de accelererende lejetab skal undersøges. 4.4 Forbedringsarbejder Mange afdelinger har igangværende forbedringsarbejder, der midlertidig finansieres ved via mellemregningen med boligorganisationen. Som følge heraf er mange af henlæggelserne ikke fuldt ud likvide. Som følge af den forsinkede finansiering opkrævet for lidt i husleje i 2010/11. 4.5 Afdelingerne i øvrigt Afdeling 51 har i de seneste regnskabsår påkaldt sig revisors bevågenhed. Afdelingen er reelt set insolvent idet det af regnskabet fremgår følgende (årsregnskab 2010/11): 18

Saldo konto 406.9 Henlæggelser i alt kr. 595.025 Saldo konto 407 Underskud kr. -749.617 Saldo konto 407.9 kr. -154.591 Saldo konto 418 Gæld til boligorg. kr. 0 Revisor anfører som tidligere (siden 2008) i afsnit 3.1.4. side 930 i revisionsprotokollatet (årsregnskab 2010/11) vedrørende afd. 36, konto 305, Andre debitorer kr. 589..575: Beløbet indeholder mellemregning/tilgodehavende hos Jysk ejendomsadministration perioden 1. oktober 2006 til 30. september 2009. Vi anbefaler i lighed med tidligere at der foretages afregning her 3. Konklusion/anbefaling Det anbefales at der afholdes et møde (styringsdialog) med boligorganisationen med fokus på driftsmæssige forhold. Mødet kunne tage udgangspunkt i følgende punkter: 1. Manglende afstemninger, jf. revisors bemærkninger i seneste 4 regnskabsår, herunder særligt de skærpende bemærkninger i regnskabsår 2010/11. 2. Boligorganisationens økonomi fremadrettet, herunder konsekvenserne af a. Afdelingernes lejetab b. Administrationsudgifterne (ikke kostægte, dvs. boligorganisationen får ikke fuld dækning for omkostningerne) c. Boliggruppen (underskud begge regnskabsår) 3. Forvaltningsrevision 4. Afdelingerne a. Vedligeholdelsesplaner/henlæggelser b. Afdelingsresultater c. Opsamlede underskud (manglende afvikling protokollat pkt. 2.1.1) d. Underfinansiering anskaffelsessum. e. Lejetab/afdelinger med udlejningsproblemer f. Forbedringsarbejder (endelig finansiering ikke hjemtaget) g. Status afd. 51 (insolvent afd.) h. Tilgodehavende afd. 36 (jysk ejendomsadministration) i. Tab på fraflyttere (protokollat 2010/11, pkt. 2.1.2) 19

Møllevænget & Storgaarden, Randers regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Regnskabsår 1. oktober 2009 til 30. september 2010. Regnskabsår 1. oktober 2010 til 30. september 2011. Tabel 1. Boligorganisationen. Regnskabsår 2010/2011. Antal afdelinger Boliglejemål Lejemålsenheder Sideaktiviteter 51 2.560 2.713 Ja Sideaktiviteterne omfatter indskud i Randers Bolig a.m.b.a på 500.000 kr. Møllevænget & Storgaarden er dermed indirekte via Randers Bolig inddraget i Randersegnens Boligforenings konkurs. Indskuddet er i regnskabsåret 2010/2011 nedskrevet til 1 kr. Boligorganisationen er byggeaktiv. 1. Tidligere år BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/2008 og 2008/2009. Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: At boligorganisationen efterlever reglerne om dispositionsfondens dækning af lejetab i afdelingerne med virkning fra den 1. januar 2007. At boligorganisationen får korrigeret afdelingernes henlæggelser til tab ved fraflytninger, således at de afspejler de faktiske forhold. At boligorganisationen følger konteringsvejledningen mht. finansiering af forbedringsarbejder. At boligorganisationen godtgør, at der er foretaget korrekt afregning til Randers Kommune i forbindelse med kapitaltilskudslejligheder via dispositionsfonden. 2.0. Regnskabsmateriale Gældende for både regnskab 2009/2010 og regnskab 2010/2011. Underskrevet regnskab, spørgeskema, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger. Endvidere foreligger årsberetning. 20

2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Påtegning vedrørende boligorganisationens regnskab 2009/2010: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bemærkninger vedrørende forhold af væsentlig betydning for årsregnskabet eller vedrørende forvaltningen. Påtegning vedrørende boligorganisationens regnskab 2010/2011: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Afdeling 30, regnskab 2010/2011. Afdelingen er under ombygning til en ny afdeling 56. Revisionen har taget forbehold for de foreløbige byggeomkostninger vedrørende den nye afdeling, idet disse endnu ikke er hverken opgjort eller revideret. 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. Der er taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I øvrigt er der også i regnskab 2009/2010 svaret ja til mange af de samme punkter. Væsentlige forhold fra regnskab 2009/2010 er medtaget. Spørgsmål besvaret med ja, nr. 5, 6, 8, 9b, 10, 12a, 12b og 12c. Ad 5. Der er i regnskabsåret anvendt 1.335.081 kr. til dækning af tab ved lejeledighed. Der er samlet set tale om et væsentligt tab ved lejeledighed i afdelingerne. Endvidere er ydet tilskud til afdelingerne på ca. 1,25 mio. kr. Det bemærkes, at dispositionsfondens årlige tilgang knapt kan dække fondens tilskud til tab ved lejeledighed i afdelingerne. Ad 6. Pga. administrativ fejl er prioritetsydelser i 3 afdelinger betalt for sent. Fejlen har medført, at afdelingerne er blevet opkrævet morarenter. Ad 8. Væsentlige forhold opstået efter regnskabsårets afslutning. Randersegnens Boligforenings konkurs og dens betydning for Randers Bolig og de øvrige boligorganisationer administreret af Randers Bolig. Ad 9b. En lang række afdelinger har opsamlede underskudssaldi. Ad 10. Afdeling 24 og 69 har væsentlige udlejningsproblemer. Ad 12. I en række afdelinger har henlæggelserne ikke været tilstrækkelig til at dække årets forbrug på konto 116, 117 og 130. 21

2.3. Boligorganisationen Boligorganisationen har i 2010/2011 været administreret af RandersBolig. Tabel 2. Regnskab, hovedtal Regnskab 2010/2011 Regnskab 2009/2010 Over-/underskud i alt -4.202.000 kr. 1.344.000 kr. Arbejdskapital i alt 5.334.000 kr. 9.294.000 kr. Arbejdskapital pr. lejemålsenhed 1.966 kr. 3.388 kr. Dispositionsfond, disponibel i alt 3.850.000 kr. 1.424.000 kr. Dispositionsfond, disponibel pr. lejemålsenhed 1.419 kr. 519 kr. Afdelingerne skal foretage henlæggelse til dispositionsfonden, såfremt fondens disponible del er under 4.179 kr./lejemålsenhed (i regnskabsåret 2010). Boligorganisationens afdelinger skal dermed foretage årlige henlæggelser til dispositionsfonden. Regnskab 2010/2011 Den væsentligste grund til boligorganisationens dårlige resultat i 2010/2011 skyldes ekstraordinære udgifter på ca. 4,5 mio. kr. som omfatter nedskrivninger på administrationsbygningen og andel i Randers Bolig. Administrationsbygningen søges afhændet. Nedskrivningerne er som nævnt ekstraordinære og som sådan ikke udtryk for en egentlig ubalance i boligorganisationens drift. Boligorganisationen har meget væsentlige udlån til afdelinger i drift (konto 721.1). Udlånet udgør ca. 71,3 mio. kr. i forhold til boligorganisationens samlede aktiver på ca. 125,3 mio.kr. og afdelingernes samlede midler i forvaltning på i alt ca. 72,4 mio. kr. Udlånene omfatter bl.a. ca. 33,8 mio. kr. til ombygning af afdeling 30/56. Boligorganisationen har oplyst, at det ikke har været muligt at finansiere dette udlæg på sædvanlig måde med en byggekredit. Boligorganisationen har bl.a. finansieret udlånene med en kassekredit på ca. 20,3 mio. kr. Boligorganisationen skal indestå for, at der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler, og at disse kan frigøres med kort varsel. Revisor anbefaler, at lånene til afdelingerne nedbringes, så boligorganisationens likviditetsmæssige handlefrihed sikres. Kritiske bemærkninger fra revisor 22

Revisor har konstateret, at bank- og værdipapirbeholdninger ikke var blevet afstemt. På grund af IT-problemer med bogføring af PBS-betalinger var bogføringen ligeledes ikke ajour. Ifølge revisor er grundlaget for udførelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 2.4. Afdelingerne En lang række afdelinger har driftsunderskud i 2009/2010 samlet set for alle afdelinger udgjorde driftsunderskuddet ca. 2,6 mio. kr. En række afdelinger har driftsunderskud i 2010/2011, hvoraf enkelte havde væsentlige driftsunderskud. En lang række afdelinger har opsamlede underskudssaldi. I tabel 3 er vist oversigt over afdelingernes årlige henlæggelser og henlæggelsessaldi. Tabel 3. Henlæggelser for regnskabsåret 2010/2011 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 96 12 5 496 40 15 2 110 10 5 216 31 0 3 103 20 5 175 49 5 4 - - - - - - 5 - - - - - - 6 101 8 5 432 32 7 7 81 8 10 160 18 0 8 111 6 5 323 93 15 9 72 8 5 227 25 0 10 97 8 5 695 36 1 11 71 10 10 219 28 0 12 99 8 5 99 0 0 13 81 6 5 606 31 2 14 97 8 5 197 37 0 15 78 16 5 507 83 10 16 63 20 5 138 33 12 17 75 18 5 608 99 5 18 77 8 5 745 53 7 19 84 10 10 335 22 0 20 78 8 5 499 16 0 21 89 10 5 509 23 0 22 - - - - - - 23 179 12 5 422 57 8 24 73 12 6 384 21 0 25 86 8 5 223 18 0 26 71 12 5 238 31 9 27 56 10 10 244 30 0 28 59 9 6 287 11 0 29 - - - - - - 23

30 - - - - - - 31 66 12 5 264 27 15 32 - - - - - - 33 76 6 5 184 41 13 34 67 6 10 980 59 20 35 - - - - - - 36 77 6 5 786 67 15 37 61 12 0 315 30 5 38 - - - - - - 39 - - - - - - 40 60 12 5 307 40 14 41 51 4 5 556 88 15 42 79 6 5 293 38 4 43 201 12 5 201 26 15 44 96 6 5 407 95 2 45 76 6 5 648 79 0 46 85 12 5 312 68 4 47 102 6 10 887 104 12 48 73 12 5 804 14 15 49 81 6 5 268 54 6 50 67 6 5 382 12 0 51 56 6 7 77 0 0 52 64 6 5 157 26 0 53 60 4 5 247 33 15 54 34 4 5 208 56 5 67 89 19 10 310 18 0 68 69 11 0 239 34 0 69 72 16 10 545 84 0 I alt gns. - - - 310 30 3 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Afdelingerne 22 og 29 er rene erhvervsafdelinger. Afdelingerne 4, 5, 30, 32, 35, 38 og 39 er sammenlagte afdelinger. Regnskab 2009/2010 I gennemgangen er der taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I øvrigt var en del af de samme problemstillinger aktuelle i regnskab 2009/2010, dog var revisor mindre kritisk i forbindelse med regnskabet. Det skal dog også bemærkes, at problemerne er blevet forøget fra 2009/2010 til 2010/2011. Regnskab 2010/2011 Ifølge revisor henlægger afdelingerne ud fra ajourførte vedligeholdelsesplaner (10-årige) og henlæggelsesbeløbene er i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanerne. Flere afdelingers planer indeholder forventet tilskud fra dispositionsfonden, forbrug af egen trækningsret samt optagelse af ekstern finansiering. De i vedligeholdelsesplanerne forudsatte årlige henlæggelser er således ikke fuldt ud tilstrækkelige til at dække forventede vedligeholdelsesomkostninger. Ifølge revisors bemærkning er dette helt sædvanligt i sektoren. 24

Det skal bemærkes, at det ikke fremgår, om der er en plan i boligorganisationen for fordeling af egen trækningsret eller dispositionsfondsmidler. Det skal i den forbindelse bemærkes, at dispositionsfondens midler på nuværende tidspunkt er begrænsede og tilgangen svarer stort set kun til forbruget til tilskud til tab ved lejeledighed. Samtidig har boligorganisationen tilsyneladende problemer med at finansiere forbedringsarbejder i afdelingerne med eksterne lån. Forventningerne til ekstern finansiering i vedligeholdelsesplanerne kan derfor forekommer usikre. Revisor anbefaler at henlæggelsesniveauet i en række afdelinger forøges. Vedligeholdelsesplanerne, henlæggelsesniveauet og mulighederne for ekstern finansiering bør drøftes med boligorganisationen. Under hensyn til lejeniveau og udlejningssituationen bør kommunen sikre en forøgelse af henlæggelsesniveauet i en række afdelinger. Tabel 4. Huslejeniveau Afdeling Husleje 2009/2010 Husleje 2010/2011 kr./m 2 kr./m 2 1 504 504 2 491 503 3 468 495 4 497-5 486-6 550 557 7 514 552 8 363 367 9 505 536 10 533 573 11 536 570 12 512 559 13 393 416 14 586 572 15 393 431 16 423 453 17 432 466 18 401 449 19 448 482 20 405 521 21 501 527 22 - - 23 403 408 24 543 579 25 433 453 26 380 382 27 464 477 28 448 449 29 - - 30 950-31 555 600 32 931-25

33 670 691 34 714 734 35 874-36 697 723 37 863 870 38 763-39 685-40 884 884 41 666 656 42 428 448 43 570 624 44 427 439 45 462 466 46 462 471 47 504 513 48 434 434 49 561 604 50 469 508 51 471 489 52 630 655 53 667 667 54 735 791 67-514 68-940 69-746 Afdelingerne 22 og 29 er rene erhvervsafdelinger. Afdelingerne 4, 5, 30, 32, 35, 38 og 39 er sammenlagte afdelinger. Udlejningsvanskeligheder Afdeling 69 har væsentlige udlejningsvanskeligheder. Det samlede tab på lejeledighed i 2010/2011 svarer til ca. 8,4 % af afdelingens samlede årlige boligafgift. Udgiften dækkes af boligorganisationens dispositionsfond. Hertil kommer, at afdelingen har et større driftsunderskud fra året og tidligere år. Det er revisors vurdering, at lejetabet og det opsamlede driftsunderskud gør at afdelingens økonomi er dårlig og en forøgelse af boligafgiften formentlig vil forværre udlejningsvanskelighederne. Afdeling 24 har væsentlige udlejningsvanskeligheder. Det samlede tab på lejeledighed i 2010/2011 svarer til ca. 2 % af afdelingens samlede årlige boligafgift. Udgiften dækkes primært af boligorganisationens dispositionsfond. Hertil kommer, at afdelingen har et større driftsunderskud fra året. Det er boligorganisationens vurdering, at afdelingens problemer skyldes lejestigninger i forbindelse med en renovering. Afdelingernes situation bør drøftes med boligorganisationen. Finansiering af forbedringsarbejder Afdeling 25. Afdelingen har igangsat et større forbedringsarbejde til ca. 27 mio. kr. uden forudgående etablering af ekstern byggekredit eller aftale om endelig finansiering af arbejderne med realkreditlån. 26

Revisor anbefaler, at der - inden arbejder af denne størrelse igangsættes etableres en byggekredit således, at der kan føres en effektiv likviditetsstyring i boligorganisationen. Der bør ligeledes hjemtages tilbud på den endelige finansiering. Administrationen af større renoveringsarbejder som i afdeling 25 bør drøftes med boligorganisationen. Herunder etablering af byggekredit og aftale om endelig finansiering inden arbejdernes igangsættelse. Eventualforpligtigelser Afdelingerne 9, 10, 24, 31 og 49 har alle en bemærkning om eventualforpligtigelser. For at fastlåse renten på et realkreditlån med variabel rente til finansiering af forbedringsarbejder, har afdelingerne indgået en swapaftale med Nordea. Den negative markedsværdi af denne renteswap er anført som eventualforpligtigelse i afdelingernes regnskaber, mens præmien til Nordea for den indgåede aftale er udgiftsført på konto 125.2 renter. Kommunen skal godkende låneoptagelse, men ikke renteswap. Der foreligger i lovgivningen ikke noget krav om, at kommunen skal orienteres om en renteswap. Kommunen skal ikke rådgive boligorganisationen om den konkrete låneoptagelse. Det er boligorganisationens ansvar, at det optagne lån er fordelagtigt og at vurdere risikoen i forbindelse med lånet. Sædvanligvis anbefales det, at kommunen gør opmærksom på en eventuel risiko og påpege, at en ordning, der løber over længere tid, f.eks. mere end 2-3 år, bør vurderes nøje af boligorganisationen. I en drøftelse med boligorganisationen bør baggrunden for indgåelse af de konkrete aftaler om renteswap afklares og kommunen bør påpege de generelle vurderinger i forbindelse med indgåelse af sådanne aftaler. Nybyggeri Byggesag på Sindervej. Ifølge årsberetningen 2010/2011 medfører totalentreprenørens konkurs en fordyrelse af projektet. Revisors forbehold Afdeling 30. Afdelingen er under ombygning til en ny afdeling 56. Revisionen har taget forbehold for de foreløbige byggeomkostninger vedrørende den nye afdeling, idet disse endnu ikke er hverken opgjort eller revideret. Revisors forbehold og finansiering af ombygningen bør drøftes med boligorganisationen. 3. Konklusion/anbefaling På baggrund af regnskabsmaterialet og revisors bemærkninger vurderes regnskabet umiddelbart til ikke at kunne tages til efterretning uden forbehold. 27

Det anbefales, at der inden den endelige politiske behandling af regnskabet afholdes et møde med boligorganisationen. Mødet kunne tage udgangspunkt i følgende punkter: 1. Boligorganisationen a. Boligorganisationens økonomi. b. Forvaltningsrevision. c. Den fremtidige administration. d. Administrative procedurer. 2. Afdelingerne a. Henlæggelsesplaner for planlagt og periodisk vedligeholdelse samt fornyelse, herunder henlæggelsesniveau. b. Udlejningssituationen. c. Tab ved lejeledighed. d. Udlejningsproblemerne i afdeling 24 og 69. e. Dispositionsfonden. Behov for konsolidering. Fondens årlige udgifter til dækning af lejetab svarer stort set til dens årlige indtægter. f. Underfinansiering/finansiering af forbedringsarbejder. g. Afdeling 25. Afdelingens igangsættelse af et større forbedringsarbejde til ca. 27 mio. kr. uden etablering af ekstern byggekredit eller aftale om endelig finansiering af arbejderne med realkreditlån. h. Den fremadrettede behandling af ansøgninger om forbedringsarbejder i afdelingerne. Herunder aftaler om byggekredit og endelig finansiering inden igangsættelse. i. Afdelingernes underskudssaldi. j. Afdeling 30/56, udlån fra boligorganisationen. k. Renteswap i afdeling 9, 10, 24, 31 og 49. Drøftelse af baggrunden for swapaftaler og de konkrete aftaler samt risikoen i forbindelse med disse aftaler. l. Nybyggeri Sindervej. 28

A/B Andelsbo regnskab 2009/10 og 2010/11 Tabel 1. Boligorganisationen Antal afdelinger Boliglejemål Lejemålsenheder Sideaktiviteter 15 472 520 Ingen 1. Tidligere år BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/08 og regnskab 2008/09. Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: 2007/08: For regnskabsåret har de forbrugte og henlagte midler ikke haft baggrund i vedligeholdelsesplaner. Disse er først etableret pr. 1. oktober 2008. Administrationsbidraget ikke budgetteret kostægte Manglende forvaltningsrevision 2008/09 Administrationsbidraget ikke budgetteret kostægte Underskudssaldo i afd. 7 overstiger 1 måneds husleje hvorfor lån fra organisationen kræver kommunens godkendelse. Godkendelse ikke indhentet. Manglende forvaltningsrevision Årsregnskaberne har ikke givet anledning til forbehold eller supplerende oplysninger. 2.0. Regnskabsmateriale Regnskaber, spørgeskemaer, revisionspåtegning og revisionsprotokollater foreligger. Årsberetning foreligger for regnskabsår 2010/11 men ikke for 2009/10. (yderst kritiske bemærkninger om Randersbolig) 29

Årsregnskab 2010/11 ikke underskrevet. 2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Påtegning 2009/10: (protokol pkt. 2) Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bemærkninger vedrørende forhold af væsentlig betydning for årsregnskabet eller vedrørende forvaltningen. (protokol pkt 6.1) Årsregnskaberne er forsynet med erklæring uden forbehold og supplerende oplysninger. Påtegning 2010/11: (protokol pkt. 2) Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bemærkninger vedrørende forhold af væsentlig betydning for årsregnskabet eller vedrørende forvaltningen. (Påtegning regnskab) Revisionen har ikke givet anledning til forbehold 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. 2009/10 Spørgsmål besvaret med ja ved følgende numre: 3: Obligationsbeholdningen opskrevet 5: Der er i regnskabsåret anvendt 39.331 til dækning af lejeledighed, se bilag 9b: Underskudsaldi i 9 afdelinger, opsamlet resultat kr. 399.667 12c: Afdeling 8 ikke hensat tilstrækkeligt til tab ved fraflytning. Bidrager negativt til årsresultat. 2010/11 Spørgsmål besvaret med ja ved følgende numre: 5: Der er i regnskabsåret anvendt 104.568 til dækning af lejeledighed, se bilag 8: Efterfølgende indtrufne omstændigheder. Randersegnens boligforenings konkurs ikke kendt på nuværende tidspunkt. 9b: Underskudsaldi i 4 afdelinger, opsamlet resultat kr. - 227.656 12c: Afdelingerne 2 og 6 ikke hensat tilstrækkeligt til tab ved fraflytning. Konklusion: Stigende lejeledighed men fortsat på acceptabelt niveau. Positiv udvikling i underskudssaldi. Spørgeskemaet giver ikke anledning til yderligere kommentarer. 2.3. Boligorganisationen 30

Boligorganisationen har i 2010 været administreret af Randers Bolig, og boligorganisationen er andelshaver/medejer af Randers Bolig via sit engagement i Fælleskontoret. Boligorganisationen er dermed økonomisk involveret i sagen om Randersegnens Boligforening. Tabel 2. Regnskab 2009/10, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejemålsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejemålsenhed 476.271 kr. 4.885.123 kr. 9.394 kr. 5.707.511 kr. 10.975 kr. Tabel 3. Regnskab 2010/11, hovedtal Over-/underskud i alt Arbejdskapital i alt Arbejdskapital pr. lejemålsenhed Dispositionsfond, disponibel i alt Dispositionsfond, disponibel pr. lejemålsenhed 163.185 kr. 5.362.202 kr. 10.311 kr. 5.556.102 kr. 10.685 kr. Boligorganisationen er relativt velkonsolideret. Pligtmæssig henlæggelse til dispositionsfonden, hvis disponibel del under 4.179 kr./lejemålsenhed. 2.4. Afdelingerne Tabel 4. Henlæggelser, årligt og saldo - 2009/10 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 112 25 0 578 151 41 2 86 13 0 312 97 2 3 91 0 0 672 115 68 4 65 36 4 492 158 35 6 78 7 0 387 76 12 7 70 8 0 465 58 24 8 75 0 0 243 82 0 9 85 8 0 124 112 19 10 284 0 0 1564 0 0 11 65 0 0 428 75 17 31

12 91 16 0 928 86 27 13 79 6 1 845 41 49 14 118 6 6 793 129 41 15 77 14 7 836 63 25 16 33 0 0 171 36 14 Tabel 5. Henlæggelser, årligt og saldo - 2010/11 Afdeling PPV og fornyelser Istands. v fraflytning Tab ved fraflytning Saldo PPV og forny. Saldo Istands. Saldo tab v. fraflyt. kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 kr./m 2 1 117 0 0 672 146 41 2 90 0 0 373 92 0 3 86 0 0 685 115 68 4 68 0 0 427 128 35 6 82 0 0 416 62 0 7 73 0 0 472 51 23 8 79 0 5 297 79 0 9 90 0 0 76 99 11 10 299 0 0 1856 0 0 11 69 0 0 445 64 17 12 95 0 0 929 74 27 13 63 6 0 872 37 49 14 110 0 0 881 127 40 15 81 14 14 673 62 35 16 35 0 0 131 24 14 Note: PPV: planlagt og periodisk vedligeholdelse. Ifølge revisor indeholder flere afdelingers vedligeholdelsesplaner budgetteret tilskud fra dispostionsfonden samt optagelse af ekstern finansiering. De i vedligeholdelsesplanerne forudsatte årlige henlæggelser er således ikke fuldt tilstrækkelige til at dække de forventede vedligeholdelsesomkostninger i disse afdelinger. Dette er helt sædvanligt i sektoren. Bør drøftes. Der er ifølge revisor uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler og disse vil kunne frigøres med kort varsel. Ifølge revisor er grundlaget for udførelse af forvaltningsrevision ikke fuldt ud tilstede. 3. Konklusion/anbefaling 32

Det anbefales, at der inden den endelige behandling af regnskabet afholdes et møde med boligorganisationen, hvor følgende punkter drøftes: Generel drøftelse af boligorganisationens situation. Der budgetteres ikke fuldt kostægte. Udgifterne overstiger bidrag ifølge budget Drøftelse af henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse, herunder afdelingernes vedligeholdelsesplaner. Drøftelse af konsekvenserne af Randersegnens Boligforenings konkurs Drøftelse af forvaltningsrevision. A/B Gudenå regnskab 2009/2010 og 2010/2011 Regnskabsår 1. oktober 2009 til 30. september 2010. Regnskabsår 1. oktober 2010 til 30. september 2011. Tabel 1. Boligorganisationen, regnskabsår 2010/2011 Antal afdelinger Boliglejemål Lejemålsenheder Sideaktiviteter 21 924 1.014 Ja Sideaktiviteter omfatter et indskud i Fælleskontoret på 207.000 kr. Fælleskontoret er medejer af Randers Bolig, og A/B Gudenå er dermed indirekte inddraget i sagen om Randersegnens Boligforenings konkurs. 1. Tidligere år BDO Kommunernes Revision har foretaget en gennemgang af regnskab 2007/2008 og 2008/2009. Væsentlige bemærkninger i konklusion/anbefaling: At der tages skridt til justering af huslejebudgetterne, således at der er en større sammenhæng mellem udgifter og indtægter i afdelingerne. At revisor fremadrettet anfører, at reglerne for henlæggelser til og anvendelse af midlerne i dispositionsfonden sker efter reglerne. At henlæggelserne til tab ved fraflytninger tages op til revision, da der i flere tilfælde er konstateret utilstrækkelige henlæggelser. 2.0. Regnskabsmateriale 33

Regnskab 2009/2010 Underskrevet regnskab, spørgeskema, årsberetning, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger. Regnskab 2010/2011 Underskrevet regnskab, spørgeskema, årsberetning, revisionspåtegning og revisionsprotokol foreligger, dog er regnskab og spørgeskema uden underskrift fra boligorganisationens direktør. 2.1. Revisionspåtegning Revisor: Revisionsinstituttet. Påtegning vedrørende boligorganisationens regnskab 2009/2010 og 2010/2011: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen har ikke givet anledning til kritiske bemærkninger vedrørende forhold af væsentlig betydning for årsregnskabet eller vedrørende forvaltningen. 2.2. Spørgeskema Besvarelser med ja i spørgeskemaet skal uddybes særskilt. Der er taget udgangspunkt i regnskab 2010/2011, da det er det mest aktuelle. I øvrigt er der også i regnskab 2009/2010 svaret ja til mange af de samme punkter. Væsentlige forhold fra regnskab 2009/2010 er medtaget. Spørgsmål besvaret med ja, nr. 5, 6, 8, 9b, 10, 12a og 12c. Ad 5. Der er i regnskabsåret anvendt i alt 104.568 kr. til dækning af tab ved lejeledighed i 2010/2011. I 2009/2010 blev anvendt 401.454 kr. Ad 6. Ved en administrativ fejl er prioritetsydelser i afdeling 11 betalt for sent. Afdelingen er derved blevet opkrævet morarenter. Ad 8. Konsekvensen af Randersegnens Boligforenings konkurs og konkursens betydning for Randers Bolig er ukendt. Ad 9b. Der er underskudssaldi i en lang række afdelinger. Ad 12a. Afdelinger 3, 18, 19 og 21 har ikke haft henlæggelser til planlagt vedligeholdelse til at dække årets forbrug. Ad 12c. Flere afdelinger har ikke henlæggelser til tab ved fraflytning til at dække årets forbrug. 2.3. Boligorganisationen 34