Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar 2013 (sag 55)

Transkript

1 Domea Ingen Ingen Ingen Afsluttet A/B Andelsbo 1 Budgetter var ikke kostægte Der udarbejdes fra nu af og fremover kostægte budgetter Ingen Afsluttet Vorup Ingen Ingen Ingen Afsluttet Typografernes Stiftelse Ingen Ingen Ingen Afsluttet God økonomi, dog manglende henlæggelser til vedligeholdelse, hvilket Randers arbejderes vil medføre huslejestigninger ifm. Byggeforening af påtænkte og nødvendige renoveringer Ingen, da boligforeningen selv er OBS på manglende henlæggelser Ingen Afsluttet A/B Gudenaa Dispositionsfondens størrelse kræver, at der henlægges eller overføres fra arbejdskapitalen Manglende udlejning af 8 ungdomsboliger i afdeling 21, Centrumgården, Langå Behov for opdatering af vedligeholdelsesplanerne Aftalt, at der gennemføres tiltag for at øge dispositionsfonden, herunder huslejestigninger i nogle afdelinger og stop for udlån til afd. Dispositionsfonden forventes fordoblet over 4 år Ingen Afsluttet Aftalt at boligforeningen tager kontakt til Landsbyggefonden for at høre om muligheder for anvendelse. Tilbagemelding til tilsynet senest inden sommerferie en oplyser, at Landsbyggefonden har foreløbigt behandlet sagen og afsat 2 mio. kr. i støttet lån til afdeling 21. Et endeligt tilsagn er blandt andet betinget af iværksættelse af en helhedsplan. Dette arbejde forventes igangsat i efteråret. en vender tilbage med tidsplan for helhedsplan. 1. oktober Sker i forud for arbejdet med budget Indsendes til tilsynet til orientering i efteråret Ingen Efteråret Rykker for tidsplan senest 1. oktober, hvis den ikke er modtaget Rykker for indsendelse 1. november Lejerbo 1 Problemer med udskiftning af vinduer og døre i afdeling 229 Løst inden opfølgende dialogmøde, derfor ingen aftaler Ingen Afsluttet Helhedsplan for afdeling 13, Jyllandsgade, opsamlet underskud, større renovering venter - forventning 2 om et tilsagn fra Landsbyggefonden Afdeling 692, Tøjhushavevej, lille afdeling med 35 lejemål, for få henlæggelser og negativ balance (flere 3 udgifter end indtægter) Aftalt, at boligforeningen holder tilsynet orienteret om resultatet af henvendelsse til Landsbyggefonden. Tilsynet skal inddrages i udarbejdelse af helhedsplan Ingen Aftalt, at boligforeningen indsender udkast til budget 2014 (er indsendt) og udgifter holdes nede - stram styring af økonomi Ingen Rykker for orientering hvis ikke modtaget 1. november. 1. august tages kontakt til Lejerbo for status side 1 af 6

2 4 5 6 Afdeling 714, Lene Bredahlsgade, 24 ældreboliger, negativ egenkapital og budgettvist Lidt lejeledighed i afdeling 37 pga huslejestigninger Afdelingernes generelle økonomiske situation, ikke nok henlæggelser Dispositionsfondens indtægter svarer Møllevænget & Storgaarden P alene til udgifter til lejetab. Behov for 1 konsolidering af dispositionsfonden En større del af afdelingerne har store 2 opsamlede underskud Afdeling 56, Flyvervej, ikke optaget byggekredit men lagt ud af boligforeningen. Der skal hjemtages realkredit hurtigst muligt ofr at sikre 3 likviditet 4 Optaget lån med renteswaps, risikabelt og omkostningsfulde at komme ud af Aftalt, at boligforeningen indsender en redegørelse for problemerne i afdelingen med henblik på en nærmere dialog om afdelingens problemer (er indsendt). Afholdt møde den 12. marts, hvor aftalt at man afventer bestyrelsesmøde om budgettet, og kommunen orienteres om drøftelserne, da udfaldet har betydning for om der fortsat er en budgettvist. Lejerbo oplyst at der stadig er budgettvist. Forvaltningen har udarbejdet sagsfremstilling vedr. godkendelse af budget til ØU møde 10. juni Afsluttet Aftalt, at boligforeningen indsender opgørelse over lejeledighed til tilsynet (er indsendt) Ingen Afsluttet en har udarbejdet plan for øget henlæggelser -> benchmark + index. De sender regneark + plan over henlæggelser til tilsynet (er indsendt) Ingen Afsluttet Aftalt, at tilsynet løbende orienteres om tiltag til at sikre en konsolidering af dispositionsfonden. Skal fremgå af fremtidig budgetlægning Ingen Efterår Aftalt, at der sættes fokus på den langsigtede økonomi i udarbejdelsen af budgetter. Tilsynet holdes løbende orienteret om dette, og budgetter sendes til godkendelse Ingen Efterår Aftalt, at der hjemtages realkreditfinansiering hurtigst muligt (er hjemtaget pr. april ) Ingen Afsluttet Aftalt, at boligforeningen arbejder hen mod at omlægge til en anden låntype, så snart det er gunstigt, Status til tilsynet løbende. Ingen Rykker for budget senest Rykker for budget senest Kontakt RandersBolig 1. august for status 5 Henlæggelser ikke tilstrækkelige og vedligeholdelsesplaner er ikke ajourførte Aftalt, at der skal henlægges tilstrækkeligt fra næste budgetlægning og at vedligeholdelsesplaner inden da er opdateret. Budgetter sendes til tilsynet til godkendelse Ingen Efterår Rykker for budget senest side 2 af 6

3 P 6 7 Afdelingerne er sammenkørt med fælles forvaltning, hvilket har medført udlån afdelingerne imellem og uigennemsigtighed Tidligere administrationsbygning er uudlejet med lejetab til følge Tilsynet har varslet påbud om separat forvaltning af afdelingerne. Der skal udarbejdes mellemregninger og opgørelser til dette. Fristen til dette er forlænget 13. maj Der er indleveret materiale og afholdt møde om dette 23. maj. Status er, at genopretningsplanen følges og at likviditeten ikke længere er kritisk for boligforeningen, og derfor udsættes stillingtagen til påbuddet til maj 2014, hvor der kan vurderes på resultaterne af de initiativer, der er igangsat., og senest møde i foråret 2014 Oplyst til opfølgende dialogmøde, at bygningen nu er udlejet pr. 1. juli, og lejeindskud er indbetalt Ingen Afsluttet Følges løbende, og det er aftalt, at der afholdes møde i foråret 2014 for en grundig status på genopretningsplan og likviditet. P 8 Økonomisk genopretningsplan skal sikre den fremtidige drift Planen er godkendt af bestyrelse og repræsentantskab sammen med budget /2014. Forløber planmæssigt, tilsynet orienteres løbende Status pr. 23. maj er, at genopretningsplanen fortsat forløber planmæssigt. Der arbejdes blandt andet med at hjemtage realkreditfinansiering og udligne afdelingers gæld til hovedorganisationen. Aftalt møde ultimo august med RandersBolig, hvor der redegøres for status. 9 Budgetopfølgning er nødvendig. Kommunen ønsker en tæt opfølgning Bestyrelsen modtager løbende budgetrapporteringer. Det er aftalt, at disse ligeledes sendes til tilsynet, første gang forventeligt omkring 1. juni Ingen, første gang primo juni Rykker RandersBolig for 15. juni, hvis vi ikke har modtaget materiale Tilføjet maj P 11 Afslutning af byggeriet i afdeling 57, Spindervej. Yderligere budgetoverskridelse kan ikke dækkes af hovedorganisation, og det er derfor vigtigt, at der er tæt dialog om budget mellem tilsyn og 10 boligforening/randersbolig. Hjemtagelse af realkreditfinansiering for at sikre likviditeten i hovedorganisationen og udligne 23 afdelingers gæld hertil. Det er afdelingerne 1, 7, 8, 9, 11, 12, 14, 16, 22, 23, 26, 27, 28, 33, 37, 43, 44, 45, 48, 50, 51, 67 og 68. De resterende 40 afdelinger, der har gæld til hovedorganisationen, har likviditet til at udligne. Garanti er udbetalt, og byggeriet forventes færdiggjort den 1. juli. Udlejning fra 1. august. Arbejde med udlejning påbegyndes i maj. Aftalt, at RandersBolig underretter tilsynet om eventuelle yderligere budgetoverskridelser og melder tilbage efter møde med bygherrerådgiver RandersBolig har afholdt møde med bygherrerådgiver, der oplyste, at der i forhold til det reviderede budget er en yderligere budgetoverskridelse på kr. Dette er den endelige opgørelse. Der er 23 afdelinger, hvor der kan tages realkreditfinansiering hjem. Realkreditinstitutterne har erklæret sig positive over for dette. Arbejdet igangsættes nu, men forventes at tage frem til foråret Der startes med de største lån. RandersBolig arbejder med at finde en løsning på betaling. Der følges op senest ultimo juni måned. Aftalt møde ultimo august med RandersBolig, hvor der redegøres for status side 3 af 6

4 Manglende kostægte budgetter og Aftalt, at det bliver indført kostægte Randers af underfinansiering af anskaffelsessummer budget, og at der budgetteres med afvikling til forbedringsarbejder i nogle afdelinger af underfinansiering fra budget /2014 Ingen Afsluttet 2 Af 56 afdelinger havde 20 afdelinger underskud i 2011 og 40 afdelinger opsamlet underskud fra tidligere år, til dels på grund af manglende huslejestigninger Boliggruppen er ikke udskilt som 3 sideaktivitet Afdeling 36 har et tilgodehavende ved Jysk Ejendomsadministration på kr., som boligforeningen har krævet 4 betalt 5 Tab ved fraflytning 6 Flytning af sociale årsager og anvisningsret Tilsynet påtalte den manglende huslejestigning. Aftalt, at det tages med til afdelingsbestyrelserne, og at de nødvendige stigninger indarbejdes i de næste budgetter Ingen Afsluttet Aftalt, at boligforeningen kommer med en tilbagemelding inden 1. juli og at boliggruppen vil blive udskilt som sideaktivitet med skæring pr. 1. oktober Ingen 1. juli Overgivet til advokat til inkasso efter Jysk Ejendomsadministration har nægtet at betale ingen Forretningsgange er strammet op og der bliver nu skrevet ud i tide med skyldig saldo - automatiseret Ingen Afsluttet en ønsker en dialog med kommunen vedrørende dette. Aftalt at boligforeningen har initiativet (RB af 1940 har anmodet om møde, afholdes 24. april ). Afholdt møde 24. april. Drøftet kommunens anvisningsret. Social- og arbejdsmarked har kontakten vedr. dette. Afsluttet rykker hvis ikke modtaget tilbagelding 1. juli Rykker for status 1. august 7 P 8 P 9 10 Afdelingernes underskud på drift, opsamlede underskud, manglende henlæggelser og manglende kostægte budgetter Afdeling 33, Schousgadekvarteret, manglende handleplan, afventer oplæg fra Kuben Management - overvejer hel eller delvis afhændelse Afdeling 51, tidligere Flintebjergcenter, manglende plan for bygningerne, afventer oplæg fra Kuben Management, overvejer hel eller delvis afhændelse Afdeling 27, manglende helhedsplan, rådgivere ser på mulighederne Aftalt, at boligforeningen sender budget + skriftlig tidsplan for huslejestigninger, øgede henlæggelser + dokumentation for, at budgetter er kostægte før medio maj, møde ultimo maj Aftalt, at der senest 1. april skal være aftalt møde, hvor processen om afdelingens fremtid startes op (møde aftalt 24. april ) Møde afholdt 27. maj. Budgetter er nu kostægte og der er fremlagt tidsplan for huslejestigninger samt henlæggelser. Møde afholdt 24. april. Der er pt. Gennemgang af ledige boliger for skimmelsvamp. Kuben Management laver en vurdering for boligforningen i forhold til renovering go evt. farsalg af nogle boliger eller hele afdelingen. Forventet vurdering klar 1. dec. Afsluttet 1. december Aftalt, at boligforeningen senest 1. juli vender tilbage med en plan for fremtiden for bygningerne. Planen skal være vedtaget af repræsentantskabet. Herefter møde Intet 1. juli Aftalt, at der senest 1. juli vil foreligge en skitse til en helhedsplan. Intet 1.juli 1. december rykker for status Rykker hvis ikke modtaget plan 1. juli Rykker hvis ikke modtaget plan 1. juli side 4 af 6

5 P 11 Lejeledighed/tomgang er nogenlunde konstant på ca kr. Planer om forskellige tiltag Aftalt, at der gives status i maj måned ifm. afholdelse af møde vedrørende punkt 7 Møde 27. maj. en oplyst, at man annoncerer for at nedbringe tomgang. Endvidere får man nye muligheder i it-system for at følge udviklingen i tomgang. Opfølgning på styringsdialog. Opfølgning på status på nedbringelse af tomgang I forbindelse med styringsdialog efteråret følges der op på status Negativt driftsresultat som følge af ikke RandersBolig (administrationsorganisati on) P kostægte administrationsbidrag, dårlig økonomistyring og køb af ny 1 administrationsejendom 2 Administrerer de boligorganisationer med dårligst økonomi, omlægning en nødvendighed 3 Manglende handleplan 4 Budget 2014 er færdiggjort, men mangler vedtagelse på repræsentantskabsmøde Aftalt, at budget indsendes (er sket), at RandersBolig prioriterer indsatsen mod de afdelinger i boligorganisationerne, der er svagest + at forvaltningsrevision igangsættes i Ingen Tilsynet er i løbende dialog med RandersBolig om, hvordan vi bedst understøtter arbejdet med genopretningsstrategien Ingen aftalt, at RandersBolig indsender tidsplan for handleplan inden opfølgende dialogmøde (er sket) Ingen Afsluttet Aftalt, at RandersBolig senest 1. juli, lige efter repræsentantskabsmøde, indsender godkendt redegørelse for udvikling samt tidsplan for 2014/2015 og afvikling af gæld Ingen 1. juli Kontakter RandersBolig for status den 1. juni Kontakter RandersBolig for status den 1. august Rykker juli måned, hvis ikke modtaget P 5 Administrationsbidraget skal hæves for at afhjælpe underskud, opnå konsolidering og tilbagebetale lån til boligorganisationerne Administrationsbidrag er pr. budget 2014 hævet med 100 kr. pr. lejemål ex moms. Det giver balance, men ikke tilbagebetaling af lån eller konsolidering. Skal hæves yderligere i 2015 Ingen 2014 Rykker, hvis budget 2015 ikke er modtaget P 6 Overvejelser omkring udtræden af RandersBolig fra en eller flere boligorganisationer Aftalt, at såfremt der er en boligorganisation, der ønsker at udtræde, vil tilsynet se på den konkrete sag og eventuelt udstede påbud om administration Møllevænget Storgaarden er på deres generalforsamling pålagt at undersøge muligheden for og konsekvenserne af en udtræden af RandersBolig. Der afholdes ekstraordinært repræsentantskabsmøde i november, hvor der stemmes om dette. Forvaltningen har fået oplyst, at et meget stort mindretal i A/B Gudenaa også ønsker at undersøge muligheden for udtræden. 1. august tages kontakt til RandersBolig for status på sagen side 5 af 6

6 7 tering af de afdelinger med størst vanskeligheder/fokusområder Er sket, fokus på 7 afdelinger med manglende helhedsplaner samt afdelinger med enten manglende henlæggelser, underfinansiering eller lejetab/tomgang Ingen Afsluttet side 6 af 6