Mødesagsfremstilling Fællesforvaltningen Økonomiudvalget ÅBEN DAGSORDEN Mødedato: 17-04-2007 Dato: 30-03-2007 Sag nr.: ØU 89 Sagsbehandler: Jane Slott Kompetence: Fagudvalg Økonomiudvalget Kommunalbestyrelsen J.nr.: 07.09337 Arbejdernes-Andels-Boligforening afdeling 43 - Skema A Sagsbeskrivelse: Kommunalbestyrelsen godkendte i sit møde den 26. februar 2002 ansøgning om omprioriteringsstøtte til Arbejdernes-Andels-Boligforening afdeling 43. Omprioriteringstøtten indebar, at afdelingen opnåede en huslejelettelse til dækning af merlåneydelser som følge af byggeskadeudbedring og renoveringsarbejder. Der blev på daværende tidspunkt fremlagt en helhedsplan for de påtænkte arbejder herunder udskiftning af vinduer i lavhusene og udbedring af omfattende byggeskader på afdelingens to højhuse. Der har i den mellemliggende periode været foretaget omfattende undersøgelser af muligheden for at renovere højhusene i afdeling 43, men det har vist sig ikke at være muligt at tilvejebringe en løsningsmodel og et finansieringsgrundlag for renovering, der sikrer tidssvarende boliger og et økonomisk forsvarligt driftsgrundlag for den fortsættende afdeling efter en renovering. AAB har på den baggrund anmodet Rødovre Kommune, Landsbyggefonden og Socialministeriet om at få tilladelse til at nedrive højhusene og at frastykke og sælge en del af afdeling 43 s jordtilliggende med henblik på at sikre den fremtidige drift af afdeling 43 lavhusene. Arbejdernes-Andels-Boligforening afdeling 43 har nu indleveret skema A til kommunalbestyrelsens beslutning om indstilling til Landsbyggefonden om godkendelse af nedrivning af højhusene. Beslutning og vilkår for nedrivning skal ligeledes godkendes af Socialministeriet. Nedrivning af højhusene er godkendt af AAB afdeling 43 på medlemsmøde den 5. februar 2007, af AAB s forretningsudvalg i møde den 7. februar 2007 og af AAB s repræsentantskab den 21. februar 2007. Ved vedtagelserne i forretningsudvalget og repræsentantskabet har AAB accepteret at deltage i finansieringen 1/5-ordningen og med støtte fra dispositionsfonden som anført nedenfor. Godkendelserne forudsætter, at nedrivningen ikke omkostningsmæssigt påvirker driften af den reducerede boligafdeling. RØDOVRE KOMMUNE 1 af 8
Indstilling om godkendelse af skema A til Landsbyggefonden forudsætter kommunalbestyrelsens godkendelse af den med skema A fremlagte genhusningsplan samt udgiften til genhusning, idet genhusningsplanen forudsætter, at genhusningen finder sted inden indlevering og godkendelse af skema B. Der er ved indlevering af skema A ikke udarbejdet udbudsprojekt vedrørende nedrivning, ligesom der ikke er antaget rådgiver på indleveringstidspunktet. Rådgiverydelsen sendes i EU-udbud til prækvalifikation i forbindelse med indlevering af skema A. Udarbejdelse af udbudsprojekt vedrørende nedrivning vil først blive igangsat, når rådgiver er valgt, og skema A er godkendt. AAB præciserer i forbindelse med fremsendelse af skema A, at den vedlagte tidsplan er en forudsætning for økonomien. Den samlede udgift til genhusning, afvikling og nedrivning af højhusene i afdeling 43 er beregnet som anført nedenfor: Udgifter vedrørende nedrivning: Afholdte undersøgelses- og projekteringsudgifter 13.861.045 Genhusning af beboere i 312 boliger 11.212.500 Genhusningshonorar til Kuben Byfornyelse Danmark A/S 2.212.500 Lejetab under tømning af højhusene 4 mdr. 3.500.000 Afskrivning af ikke lånefinansieret renovering af elevatorer 1.582.500 Omlægning af ledningsanlæg i jorden 3.000.000 Afvikling af driftsfællesskab med lavhusene 500.000 Driftsudgifter i nedrivningsperiode 1.000.000 Nedrivningsentreprise ifølge oplysninger fra rådgiver 40.000.000 Teknikerhonorar 4.700.000 Byggelånsrenter 4,5 % i 16 måneder 2.940.000 Byggesagshonorar 1.344.000 Samlede nedrivningsudgifter til indarbejdelse i skema A 85.852.545 Finansiering af nedrivningsudgifterne sker med støtte fra Landsbyggefonden, jf. almenboliglovens 91 samt fondens regulativ af 11. december 2002 om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri. Landsbyggefonden har pr. 31. december 2006 afsat beløb beregnet ud fra det foreløbige omfang af støttede lån kr. 80.000.000. Der er i omprioriteringssagen oprindelig afsat ca. 171 mill. til højhusenes renovering. Opregnet til aktuelle priser ca. kr. 192.000.000. Da udbedringsudgifterne i væsentlig grad har vist sig at overstige det afsatte beløb, har det været nødvendigt at arbejde med en plan for nedrivning af højhusene. Nedrivningsarbejderne finansieres herefter med støtte til opretning m.v., restgæld indfries ved salg af grundareal samt kapitaltilførsel, og afdelingen videreføres med støtte efter omprioriteringsordningen. Side 2
I nedrivningsplanen videreføres afdeling 43, idet lavhusblokkene 318 boliger fortsætter i almen drift. Omprioriteringssagen neutraliserer virkningen af kapitaludgifter på støttede lån på ca. kr. 80.000.000 til finansiering af højhusenes nedrivning. Det har været drøftet, at der kan være behov for visse mindre renoveringsarbejdet i lavhusblokkene. Hvis dokumentationskravene kan opfyldes, vil disse udgifter på lignende måde blive finansieret med støttede lån og neutraliseret med den afsatte støtte efter omprioriteringsloven. Der kommer dermed kun lejeforhøjelse i den fortsættende afdeling, hvis der i lavhusblokkene gennemføres arbejder af forbedrende karakter. Det er en forudsætning for støtte fra Landsbyggefonden, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 procent af ejendommens værdi. Landsbyggefonden forpligter sig til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Genhusning: Genhusning af beboerne i højhusene forestås af AAB og Kuben Byfornyelse Danmark i henhold til Genhusningsplan, Januar 2007. I henhold til lov om leje af almene boliger skal AAB tilbyde den enkelte lejer at leje en anden bolig i kommunen af passende størrelse, kvalitet og udstyr. AAB råder imidlertid ikke over boliger af passende størrelse, kvalitet og udstyr i Rødovre Kommune, og da genhusningen herudover forudsættes gennemført i perioden august oktober 2007, er det efter AAB s vurdering ikke muligt ved et samarbejde med Rødovre Kommune og de øvrige boligorganisationer i kommunen at skaffe de nødvendige boliger til genhusning. Det er ligeledes ikke muligt at genhuse alle i Rødovre Kommune. AAB har derfor ansøgt Socialministeriet om tilladelse til at gennemføre et forsøg, jf. almenboliglovens 144, i forbindelse med genhusningen. Forsøget giver AAB adgang til på et frivilligt grundlag at indgå aftale med andre almene boligorganisationer om udlejning af ledige boliger udenom ventelisten til beboere i højhusene med et genhusningsbehov. AAB har fået Socialministeriets godkendelse til et sådant forsøg, og der er indgået aftale med et udsnit af boligorganisationerne i Boligselskabernes Landsforenings 1. og 9. kreds om samarbejde ved genhusningen. Det betyder, at der er skabt mulighed for også at kunne genhuse beboerne i kommunerne Albertslund, Ballerup, Brøndby, Frederiksberg, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, København og Vallensbæk. Genhusningsopgaven løses af Kuben Byfornyelse Danmark med afsæt i et overordnet krav til kvalitetsniveauet, der er defineret som: Den enkelte husstands ønsker og behov skal i videst muligt omfang imødekommes inden for de givne økonomiske og organisatoriske rammer. Særligt skal husstandenes ønsker og behov i forhold til erstatningsboligens størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr samt huslejeniveau søges imødekommet. Det fremgår af genhusningsplanen, at grundskabelonen for et tilbud om erstatningsbolig vil tage udgangspunkt i: Side 3
En husstand vil blive tilbudt en erstatningsbolig, som blandt de mulige boliger i videst muligt omfang imødekommer husstandens ønsker og behov i forhold til størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr samt huslejeniveau. Boligen vil altid med mindre andet udtrykkeligt er ønsket have enten ét rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme antal rum som den fraflyttede bolig. Husstanden kan sige nej til én tilbudt bolig uden yderligere begrundelse, men skal acceptere den bolig, der tilbydes anden gang, såfremt denne opfylder de nævnte betingelser. Rødovre Kommune forudsætter ved godkendelse af genhusningsplanen, at genhusning af beboerne sker efter et overordnet kvalitetsprincip, der i størst mulig grad tager udgangspunkt i den enkelte husstands situation og behov. De økonomiske vilkår, der vil være gældende for husstandens flytning til erstatningsboligen vil være: Der betales udgifter til flyttefirma, såfremt dette er bestilt gennem Kuben Byfornyelse Danmark Der betales for udgifter til flytning af telefon og internetforbindelse Der betales for på forhånd aftalte håndværkerudgifter, f.eks. til installation af vaskemaskine, lyskilder m.v. Der kan i særlige tilfælde betales kompensation for ikke-genanvendeligt fast inventar som f.eks. tæpper, gardiner, persienner m.v., men betaling kan kun finde sted efter individuel vurdering, forelæggelse af regning på købspris og/eller installationsudgifter samt på forhånd indgået aftale om kompensation. AAB vil fuldt ud tilbagebetale det indskud, som den enkelte lejer har betalt til foreningen ved indflytning i et lejemål i højhusene. Beløbet anvendes til betaling af indskud i en ny bolig, og er indskuddet i den nye bolig større end det tilbagebetalte indskud har AAB og Landsbyggefonden aftalt, at fonden yder driftsstøttelån til AAB, afdeling 43. Driftsstøttelånet beregnes på grundlag af opgørelse vedrørende beboerindskudslån efter ansøgning fra de beboere, som grundet et højere indskud ønsker et sådant lån. Beboere, der flytter på eget initiativ inden august 2007, vil kunne opsige lejemålet med en måneds varsel og vil få en kontant omkostningsgodtgørelse på kr. 5.000 og det fulde indskudsbeløb refunderet, hvis boligen ikke er misligholdt. De lejligheder, som på denne måde frigives, genudlejes på midlertidige kontraktvilkår med automatisk ophør pr. 1. oktober 2007 og uden ret til genhusning. De 2 højhuse har samlet 312 boliger, fordelt på 52 et-rums boliger og 260 to-rums boliger. De førstnævnte har en størrelse på 49,9 m 2, mens de sidstnævnte varierer fra 61,9 til 65,7 m 2. Huslejen excl. varme og antenne udgør for et-rums boligerne kr. 2.295,- månedligt samt fra kr. 2.820,- til kr. 3.021,- for to-rums boligerne. Side 4
Primo 2006 boede der 356 personer i boligerne. Hovedparten af beboerne er enlige uden børn. Pr. 1. januar 2006 var der således 12 børn i højhusene fordelt på 9 husstande. Flere end hver femte beboer var over 65 år. Det kan tillige konstateres, at der finder en stor udskiftning sted i beboermassen, idet næsten 100 personer eller knap en tredjedel af alle beboere flyttede fra højhusene i 2005. Kapitaltilførsel, øvrige omkostninger: En kapitaltilførselssag skal finansiere indfrielsen af den forholdsmæssige andel af højhusenes realkreditlån, frikøb af hjemfaldsforpligtelse og diverse øvrige afledte omkostninger. Der er afsat i alt kr. 9.000.000 til 1/5-ordning, hvoraf Rødovre Kommune forudsættes at deltage med 1/5 maksimeret til kr. 1.800.000. Kapitaltilførselsbudgettet er dog foreløbig kalkuleret med en overfinansiering på kr. 13.620.118. Det indebærer, at der formentlig ikke vil være behov for at tilføre kapital ved 1/5-ordningen. AAB har for så vidt angår et beløb på kr. 3.500.000 fra Rødovre Kommunes områdefornyelsesmidler opført som indtægt i kapitaltilførselssagen accepteret tage beløbet ud med forbehold for Landsbyggefondens godkendelse heraf. Kapitaltilførselsbudget: Omkostninger til udstykning, skøde m.m. ved opdeling 500.000 Godtgørelse af indskud og indeks-tillæg 850.000 Indfrielsesandel, alle realkreditlån pr. 31.12.07 14.578.882 Frikøb af hjemfaldsforpligtelse 11.559.000 Afviklingsudgifter (Anslået af LBF) 3.500.000 Byggelånsrenter 01.01.2008 28.02.2009 4,5 % 1.627.000 Administrations- og salgsomkostninger inkl. salær 1,5 % 465.000 Øvrige omkostninger i alt 33.079.882 Finansiering: Andel af henlæggelser, konto 401 405 pr. 31.12.2007-5.200.000 Dækkes af omprioriteringssagens reguleringskonto (LBF) -3.500.000 Kapitaltilførsel (1/5 ordning) -9.000.000 AAB, dispositionsfonden, investeringstilskud -4.000.000 Forventet salgspris ifølge LBF -25.000.000-46.700.000 Foreløbig kalkuleret overfinansiering -13.620.118 Frikøb af hjemfaldsklausul: Side 5
AAB afdeling 43 er opført på arealer, hvorpå der er tinglyst deklaration om, at Rødovre Kommune er berettiget til med 5 års varsel at overtage ejendommen til den oprindelige anskaffelsessum på kr. 471.497 i år 2040. Hvis Rødovre Kommune ikke gør brug af tilbagekøbsretten indtræder Københavns Kommune i retten. Den forestående nedrivning af højhusene og frasalg af et delareal af afdeling 43 har gjort det nødvendigt at give AAB afdeling 43 mulighed for frikøb af hjemfaldsforpligtelsen. Vilkårene for frikøb af sekundære tilbagekøbsrettigheder er fastlagt af Borgerrepræsentationen den 28. februar 2002. Ordningen indebærer, at der kan ske frikøb, såfremt det samlede frikøbsbeløb beregnes efter de samme principper som i Københavns Kommunes generelle frikøbsordning fra 1996 og mod, at 40 % af beløbet tilfalder Københavns Kommune. Frikøbsbeløbet beregnes ved, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi reduceres med tilbagekøbssummen. Dette beløb tilbagediskonteres fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en diskonteringsrente på 4 % p.a. Frikøb af hjemfaldsforpligtelsen er i skema A opført med et anslået frikøbsbeløb beregnet efter Københavns Kommunes generelle frikøbsordning og baseret på ejendomsværdien, der er nedsat fra 208.000.000 til kr. 163.000.000 for den samlede ejendom begrundet i en reduktion af lejefaktoren for højhusene fra 9 til 4. Fordelt efter forholdstal er ejendomsværdien for højhusene kr. 42.172.800, hvilket efter beregningsmodellen giver en frikøbsværdi på kr. 11.559.318,61. Den nedsatte lejefaktor har ifølge AAB baggrund i højhusenes renoveringsbehov. Endelig fastsættelse og afregning af frikøbsbeløbet forudsættes at måtte afvente udskillelse og selvstændig vurdering, når det er endelig besluttet, hvor stor en andel af den samlede ejendom, der skal sælges. 40 % af det endeligt beregnede frikøbsbeløb tilfalder Københavns Kommune. Frasalg af delareal i afdeling 43: For at kunne finansiere indfrielse af realkreditlån og andre afviklingsomkostninger er AAB nødsaget til at sælge et delareal af afdelingens jordtilliggende. Salgsprisen for den frastykkede ejendom i kapitaltilførselsbudgettet på kr. 25.000.000 er et anslået beløb, der vurderes at modsvare en byggeret på mellem 10.000 12.000 etagemeter. AAB fremsender skema A med bemærkning om, at AAB afdeling 43 ved medlemsmødet den 5. februar 2007 har tilkendegivet, at de ønsker opført almene boliger på stedet. Rødovre Kommune har som led i områdefornyelsen i Kærene udarbejdet og vedtaget lokalplan 108 for boligområdet Milestedet. Formålet med lokalplanen er at revidere plangrundlaget for området og sikre rammerne for et helhedsorienteret projekt, der skal forny boliger og udearealer samt give mulighed for at indpasse supplerende byfunktio- Side 6
ner som kontorer, butikker og servicearbejdspladser. Det er desuden lokalplanens formål at sikre de åbne, grønne byrum og den bevaringsværdige beplantning, der skaber den særlige karakter i lokalplanområdet. Det har ligeledes som led i områdefornyelsen været drøftet at opføre privat udlejningsbyggeri, private andelsboliger eller ejerlejligheder i området. Området er attraktivt og stationsnært beliggende, hvilket tilsiger, at et fremtidigt byggeri på den frastykkede grund bør tilstræbe at bibeholde en bebyggelsesgrad svarende til de nuværende omkring 19.000 etagemeter. Arealbehov ved en bebyggelsesprocent på 50 er ca. 38.000 m2 og ved en bebyggelsesprocent på 60 ca. 32.000 m2. AAB har i samarbejde med Arkitektgruppen A/S udarbejdet et forslag til bebyggelse med punkthuse på arealerne. Rødovre Kommune kan imidlertid have en interesse i, at et fremtidigt byggeprojekt i højere grad indpasses i kommunens planlægning i forbindelse med områdefornyelsen i Kærene. Der skal i forbindelse med nedrivning af højhusene i afdeling 43 udarbejdes lokalplan for nedrivning og lokalplan for den senere bebyggelse på det frastykkede areal i afdeling 43. Det vil derfor være hensigtsmæssigt, at der i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for nedrivningen af højhusene indarbejdes en rammeplan for et fremtidigt byggeri og oplæg til en ide-/arkitektkonkurrence for bebyggelse i området. Der vil efterfølgende, når arkitektkonkurrencen er afholdt, kunne udarbejdes en endelig lokalplan for den nye bebyggelse. Rødovre Kommune vil i den periode, nedrivningen og rydning af arealerne finder sted, i samarbejde med AAB nærmere kunne undersøge mulighederne for at opnå den bedst mulige løsning for salg af arealet og opførelse af et byggeri, der lever op til intentionerne i områdefornyelsen. Lovgrundlag/aftalegrundlag/andet: Almenboliglovens 91 samt Landsbyggefondens regulativ af 11. december 2002 om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri. Forsøgsordning i forbindelse med genhusning, almenboliglovens 144. Frikøb af hjemfaldsklausul, almenboliglovens 98a. Økonomiske konsekvenser/andre konsekvenser: Det er en forudsætning for støtte, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 procent af ejendommens værdi. Landsbyggefonden forpligter sig til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af forpligtelsen. Det forudsættes desuden, at Rødovre Kommune deltager i en eventuel kapitaltilførsel efter 1/5-ordningen maksimeret til kr.1.800.000. Kapitaltilførselsbudgettet er dog fore- Side 7
løbig kalkuleret med en overfinansiering på kr. 13.620.118. Det indebærer, at der formentlig ikke vil være behov for at tilføre kapital ved 1/5-ordningen. Frikøbsbeløbet for det til sin tid frastykkede areal p.t. anslået til kr. 11.559.000 tilfalder Rødovre Kommune, hvoraf dog 40 % tilfalder Københavns Kommune. Tidsplan: Genhusning: august oktober 2007 Skema B-behandling december 2007 februar 2008 Nedrivningsfase februar 2008 februar 2009 Grundsalg marts 2009 Konklusion/anbefaling/indstilling: Fællesforvaltningen indstiller, at kommunalbestyrelsen tager beslutning om indstilling af skema A vedrørende nedrivning af højhusene i AAB afdeling 43 til Landsbyggefondens og Socialministeriets godkendelse, at der gives en tillægsbevilling på kr. 1.800.000 i kapitaltilførsel efter1/5-ordningen, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 procent af ejendommens værdi, at kommunalbestyrelsen godkender den med skema A fremlagte genhusningsplan samt udgiften til genhusning, at kommunalbestyrelsen godkender frikøb af AAB s hjemfaldsforpligtelse for så vidt angår delareal i afdeling 43, når udstykning og selvstændig vurdering har fundet sted, og at kommunalbestyrelsen godkender, at det udstykkede delareal i afdeling 43 kan sælges på nærmere med AAB aftalte vilkår, når der er vedtaget lokalplan for ny bebyggelse i området. Bilag tilknyttet mødesagsfremstillingen på KB-nettet: Genhusningsplan, Januar 2007 Bilag fysisk på sagen: Skema A med bilag Side 8