Tønder Kommune. Dialogoplæg til Indsats- og handlingsplan Perioden 2015-2017 Almene boliger

Tønder Kommune Dialogoplæg til Indsats- og handlingsplan Perioden 2015-2017 Almene boliger

Indledning Kommunalbestyrelsen blev på mødet den 25. september 2014 orienteret om de problemer og udfordringer, som det store antal ledige almene boliger i Tønder Kommune medfører, herunder ikke mindst at Tønder Kommune og boligselskaberne pga. den såkaldte 2 % regel har mistet handlefriheden i forhold til at iværksætte nye almene boligbebyggelser. I kommuner med en ledighedsprocent over 2 er det som udg. pkt. ikke muligt for boligorganisationer at bygge nye almenboliger. Tønder Kommune har en betydelig interesse i, at den almene boligsektor, gennem renoveringer, nedrenoveringer og nybyggeri fremadrettet kan bringes til at spille en strategisk rolle i kommunens byudviklings- og bosætningspolitik, erhvervspolitikken samt i forhold til at fremme bæredygtighed og energirigtighed i kommunen. Økonomiudvalget har derfor anbefalet, at der i samarbejde med boligorganisationerne i Tønder Kommunen udarbejdes en indsats- og handlingsplan for reduktion af antallet af almene boliger på mindst 63 1 boliger over de kommende 3-4 år. På længere sigt er målet en reduktion af antallet af almene boliger på 120 inden 2025, svarende til ca. 5 % af den nuværende boligmasse 2. Udover denne målsætning på både kort og længere sigt, skal indsats- og handlingsplanen tillige ses som et robust og dynamisk redskab til fremtidssikring af almene boligers konkurrenceevne i forhold til de efterspørgselsmæssige forhold på boligmarkedet. Den markedsmæssige situation er dynamisk og kan hurtigt ændre sig. Der er derfor behov for at overvåge/monitere situationen på det almene boligmarked, set i forhold til de initiativer/beslutninger som nærværende indsats- og handlingsplan anbefaler fremmet/truffet. Indsats- og handlingsplanen påregnes derfor revideret 1 gang årligt og vil blive overvåget i forhold til den indberetning af ledige almene boliger, som boligorganisationerne indberetter til Landsbyggefonden. Indsats- og handlingsplanen skal ses som en partnerskabsaftale, hvor der fastsættes gensidige forventninger til initiativer/beslutninger for de involverede partnere. Indsats- og handlingsplanen er dialogværktøjet til det fremtidige arbejde om almenboligområdet i Tønder Kommune. Således udspringer indsats- og handlingsplanen også af dialogen med boligorganisationerne på det årlige fælles dialogmøde, hvor der er tilkendegivet et ønske om at skabe en overordnet handleplan i kommunen. Initiativerne i indsats- og handlingsplanen skal ses i sammenhæng med Tønder Kommunes politik for pleje- og omsorgsområdet, da også strukturen og udbuddet af almene ældreboliger med kommunal anvisning spiller en væsentlig rolle for by- og boligstrategien. Antallet af tomme almene ældreboliger har stor betydning for Tønder Kommunes udgifter til tomgangsleje, da den kommunale anvisningsret samtidig medfører en pligt for kommunen til at betale husleje for de ældreboliger, der ikke kan lejes ud. Tønder Kommunes rolle og opgaver er nærmere defineret i Almenboliglovens 104, hvoraf det fremgår at: Kommunen årligt skal opgøre antallet af ledige boliger, som påfører almene bebyggelser tab. På den baggrund skal kommunen vurdere årsag til ledigheden og træffe foranstaltninger til at nedbringe denne. Fordeling af støtte til almene boliger skal ske ud fra en samlet vurdering af situationen på boligmarkedet og behovet for nybyggeri. 1 Det samlede antal almenboliger pr. 1/3 2015 er på 2.463. I 2014 var der i gennemsnit 93 ledige boliger henover hele året. En reduktion med 63 boliger på begge sider vil give en gennemsnitligledighedsprocent på 1,25. En forudsætning herfor er, at reduktionen af boligmassen slår fuldt igennem i de ledige boliger. 2 Heri ikke medregnet en reduktion af almene ældreboliger med kommunal anvisningsret.

Indsats- og handlingsplanen er udarbejdet i tæt samarbejde med følgende: Tønder Andelsboligforening Skærbæk Boligforening Toftlund Andels Boligforening Tønder Boligselskab Tønder Ældreboligselskab Højer Andelsboligforening Løgumkloster Andelsboligforening, samt de 3 administrationsselskaber, der pt. har en administrationsaftale med en eller flere af ovenstående almenboligforeninger SALUS DOMEA DALBO

Status og tendenser i efterspørgslen efter almene boliger samt udviklingen i udlejningssituationen og i antallet af ledige almene boliger På nationalt niveau ser vi en stadig mere skæv udvikling på boligmarkedet. I og omkring de større byer er boligefterspørgslen høj, der er ventelister til almene boliger og priserne på ejerboliger er pænt højere end gennemsnittet nationalt. I landdistrikterne er situationen omvendt. Her er ventelisterne til almene boliger næsten forsvundet, og i ramte geografier ses tomme almene boliger. På orienteringsmødet i Kommunalbestyrelsen den 25. september 2014 blev der givet en orientering om situationen. Pr. 1. januar 2015 er der i alt 2.463 almene boliger i boligselskaberne i Tønder Kommune, fordelt på 2.158 familieboliger, 23 ungdomsboliger og 282 ældreboliger. - 1. januar 2013 var 57 af disse boliger var ledige, svarende til 2,3 %. En ledig bolig, er en bolig som påfører afdelingen økonomisk tab. Boliger under istandsættelse, renovering eller til rådighed for kommunen, anses ikke for ledige. Tomme ældreboliger med kommunal anvisningsret indgår derfor ikke i statistikken over ledige boliger, da de ikke påfører en afdeling af en almenboligforening et økonomisk tab. Belægningsprocenten på ældreboliger udgjorde i 2012 mellem 86-88 %, hvilket svarer til, at kommunen betaler tomgangshuslejen for mellem 12 og 14 % af alle ældreboliger i kommunen. - 1. januar 2014 var 71 af boligerne ledige, svarende til 2,9 %. Den stigende tendens fortsatte gennem 2014 og toppede 1. november 2014 med 116 ledige almene boliger svarende til 4,7 %. Gennemsnitligt var der 93 ledige boliger fordelt over hele året. Siden 1. maj 2014 er 8 boliger på 1. sal i Højer lagt kolde, og anses derfor ikke for ledige boliger. - 1. januar 2015 var der 98 ledige almene boliger, svarende til 4,0 %. Siden 1. januar 2013 er antallet af ledige almene boliger i Tønder Kommune således næsten fordoblet. Med 4,0 % ledige almene boliger 1. januar 2015 har Tønder Kommune den næsthøjeste ledighedsprocent i hele landet, kun overgået af Struer Kommune med 5,3 %. Til sammenligning var der i 2014 i alt 21.030 boliger 3 i Tønder Kommune, hvoraf de 3.147 stod tomme, svarende til 15 % af den samlede boligmasse i kommunen. Ud fra en fremskrivning af befolkningsudviklingen i Tønder Kommune er det vurderet, at der overordnet set er behov for at reducere boligudbuddet med ca. 200 boliger om året. Kilde: Landsbyggefondens database. Danmarks Statistik. Generelt om almenboligmassen i Tønder Kommune De 2.463 almene boliger i Tønder Kommune er fordelt på 7 boligorganisationer, og udgør ca. 12 % af det samlede boligudbud i kommunen. Til sammenligning udgør den almene boligsektor ca. 20 % af boligudbuddet i hele landet. Det generelle billede af den almene boligsektor i Tønder Kommune er, at koncentrationen af almene boliger er størst omkring de 6-7 hovedbyer i kommunen med små, spredte afdelinger i de mindre omegnsbyer. Dette er kendetegnet ved, at der i dag eksisterer mindst en hovedforening i hver af de 6 gamle kommuner, som blev sammenlagt til Tønder Kommune i 2007, dog undtaget Bredebro, som historisk er dækket ind af Tønder Andelsboligforening. 3 Heri ikke medregnet de 2092 ubeboede fritidshuse i kommunen

Hver boligforening består så igen af mange små afdelinger, som typisk udgøres af de boliger, som er opført samtidig. De mange små afdelinger medfører forholdsvis højere administrationsomkostninger, da der udover særskilte afdelingsbestyrelser også skal udarbejdes et særskilt regnskab for hver afdeling, som tillige skal revideres af en ekstern revisor. Flere boligforeninger har dog igangsat arbejdet med at sammenlægge afdelinger i større enheder. Bl.a. har Toftlund Andelsboligforening sammenlagt de tidligere 18 afdelinger til nu 5 afdelinger. Udover at almenboligerne i Tønder Kommune er kendetegnet ved at være spredt geografisk over hele kommunen, så udgøres boligmassen også vidt omfang af tæt/lav bebyggelse primært rækkehuse. Egentlige almenboliger i etagebebyggelser såkaldte boligblokke findes kun i mindre omfang, f.eks. i Tønder by og Toftlund. Størrelsen på boligerne varierer en del, men set over et udgør antallet af 2-3-værelses boliger under 100 m 2 størstedelen af boligudbuddet i Tønder Kommune.

Nationale og lokale årsager og tendenser bag den stigende andel af ledige almene boliger Der er 2 hovedfaktorer som påvirker udlejningssituationen og dermed tomgangen i almene boliger. Almene samfundsmæssige strukturforhold antal arbejdspladser, befolkningsudviklingen, samfundsøkonomien (eks. muligheden for at eje ctr. at leje). Alt sammen samfundsmæssige forhold, som den almene boligsektor vanskeligt kan gøre noget ved, men alene må respondere på. Almene boligers konkurrenceevne i boligmarkedet sammensætning af boligmassen herunder kvaliteten af bebyggelserne/boligerne i forhold til efterspørgslen (tilgængelighed/elevator, image, arkitektonisk kvalitet af bebyggelsen/friarealer, socioøkonomiske forhold). Alt sammen forhold som kan påvirkes af den almene boligsektor og som tillige kan medvirke til at fremtidssikre bebyggelserne/boligerne og dermed bidrage til at løse bypolitiske udfordringer og udfordringer hidrørende fra den samfundsmæssige udvikling. Befolkningsudviklingen På nationalt niveau er det konstateret, at der er en klar sammenhæng mellem den demografiske udvikling og antallet af ledige boliger. Antallet af ledige boliger (herunder almene) stiger i de kommuner hvor antallet af arbejdspladser og befolkningstallet falder. Tønder Kommune har udarbejdet en prognose for befolkningsudviklingen fra 2014 frem til 2025. Prognosen viser, at folketallet ventes at falde fra 38.321 personer pr. 1. januar 2014 til ca. 34.891 personer pr. 1. januar 2025. Det svarer til en nedgang i folketallet på 3.430 personer eller 9 % over de 11 år. Faldet i indbyggertallet medfører som en afledt konsekvens et mindre behov for boliger. Udviklingen i befolkningstallet er dog ikke ligefrem proportionelt med behovet for boliger, da også andre faktorer spiller ind på boligefterspørgslen. Ændringer i familiemønsteret og husstandsstørrelsen, herunder det voksende antal af enlige voksne, medfører f.eks. efterspørgsel efter nye boliger. Det samme gør sig gældende for ændringer i alderssammensætningen. Den almindelige aldersudvikling vil føre til ændringer i befolkningens alderssammensætning. Forholdsvis store generationer er på vej op i de ældste aldersgrupper, og kombineret med en stigende levealder, vil disse aldersgrupper vokse kraftigt. Begrebet benævnes udtynding og vil genere et stigende boligbehov. I løbet af de seneste 10 år er antallet af husstande ifølge Danmarks Statistik steget med 137.000 svarende til 5,5 % i landet under et. I samme periode er befolkningen kun steget med 4,6 %. Tønder Kommune har i samme periode haft et minus i antallet af husstande på 413 svarende til -2,3 %. Tilsvarende er befolkningstallet i Tønder Kommune i perioden faldet med 3.110 borgere svarende til -7,5 %. Antallet af hustande modificerer således den faldende efterspørgsel efter boliger hidrørende fra den vigende befolkningsudvikling. Forudsætningen for at den almene boligsektor kan tilbyde fremtidssikrede løsninger til de mindre hussstande (de unge og de gamle ) er at man i sektoren har de rigtige varer på hylderne. I Nordjylland som er langt fremme med renovering/nedrenovering af almene bebyggelser, har statistikken vist, at lejeledigheden er

størst i de bebyggelser hvor der er gennemført mindst. Bebyggelser som føres op til en tidssvarende bebyggelse/boligkvalitet inde og ude, som har den rigtige sammensætning af boligmassen og som har tilgængelighed (elevator) i etageejendomme har den mindste lejeledighed. Denne tendens i efterspørgslen genfindes også i Tønder Kommune, hvor aktørerne på almenboligområdet vurderer, at udviklingen i efterspørgslen på almenboliger går mod søgning efter store, centralt beliggende boliger i tæt/lav bebyggelse. 4 De afdelinger, hvor der kan konstateres størst lejeledighed, er således typisk kendetegnet ved små boliger, der enten er beliggende i etagebebyggelser uden elevator, eller er beliggende udenfor hovedbyerne. Den ovenfor beskrevne befolkningsprognose er således ikke jævnt fordelt over hele kommunen. Hvor faldet i befolkningstallet i de 6 hovedbyer kun forventes at udgøre 7,5 % i perioden 2014-25, forventes den i omegnsbyerne at udgøre 11,4 %. Udviklingen svarer til en videreførelse af den historiske befolkningsudvikling for perioden 2006-2014 i Tønder Kommune. I den pågældende periode er befolkningstallet i omegnsbyerne med almene boliger faldet med over 7 %, mens faldet i de 6 hovedbyerne er på mellem 3-4 %. Denne udvikling er samtidig en bekræftelse på den nationale tendens om flytning fra land til by. At faldet i befolkningstallet i de 6 hovedbyer ikke er helt så stort skyldes bl.a., at folk flytter fra landområderne og de små omegnsbyer ind til hovedbyerne. Antallet af almene boliger i omegnsbyerne er dog ikke reduceret i takt med befolkningsudviklingen, og dette kan også aflæses i statistikken over ledige boliger. Hvor antallet af ledige almenboliger i de 6 hovedbyer udgør 3,5 % pr. 1. januar 2015, er det tilsvarende tal for ledige boliger i omegnsbyerne 12,5 % af de almene boliger, der er beliggende udenfor de 6 hovedbyer. Konsekvens af befolkningsudviklingen i Tønder Kommune for antallet af almenboliger På baggrund af dataene i befolkningsprognosen sammenholdt med de øvrige tilgængelige undersøgelser vurderes det, at der er behov for at tilpasse boligudbuddet i Tønder Kommune herunder også antallet af almene boliger - til det faldende befolkningstal. Nedgangen i folketallet i Tønder Kommune på 9 % over en 10-årig periode skal sammenholdes med den nationale tendens til, at antallet af husstande de sidste 10 år er steget med 5,5 %. Stigningen i antallet af husstande vurderes dog kun at slå fuldt igennem i områder, hvor der også sker en stigning i befolkningstallet. Det vurderes derfor, at antallet af almene boliger generelt bør reduceres med minimum 5 % 5 inden 2025, svarende til ca. 120 boliger. Dette tal svarer samtidig til det højest konstaterede antal ledige almene boliger i Tønder Kommune, som i november 2014 udgjorde 116 boliger. Ved reduceringen af antallet af almene boliger bør der tages højde for de lokale udviklingstendenser, således at der reduceres med forholdsvis flere almene boliger i de mindre omegnsbyer, hvor befolkningstallet forventes at falde mere end i hovedbyerne. 4 Efterspørgslen efter større boliger er også beskrevet i DREAMs Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel fra april 2013. Denne udvikling skal sammenholdes med befolkningsprognosens forventning til en løbende udtynding i boligmassen som følge af, at husstandsstørrelserne i den gamle del af boligmassen generelt ventes at falde. 5 En reduktion i antallet af almene ældreboliger med kommunal anvisningsret er ikke medregnet i de 5 %.

Reduktionen i antallet af almene boliger kan ikke stå alene, men skal kombineres med tiltag til modernisering af de tilbageværende almene boliger, så disse fremstår som et attraktivt tilbud på linje med det øvrige udbud af boliger i Tønder Kommune. Konkurrencen med det private boligmarked En anden faktor der spiller ind på søgningen efter almene boliger er den strukturelt betingede konkurrence med det private boligmarked, herunder både de private udlejere samt mulighederne for selv at eje sin bolig. Den økonomiske udvikling i Danmark siden krisen satte ind i 2007/08 har medført, at boligpriserne i især yderområderne er faldet betragteligt. Samtidig er det blevet historisk billigt at optage lån til finansiering af en bolig, herunder også boliger til erhvervsmæssig udlejning. Sammenholdt med, at huslejeniveauet for almene boliger er detailreguleret i lovgivningen, og derfor ikke kan sænkes i takt med markedsvilkårene, er det i mange områder blevet forholdsvist billigere at købe sin egen bolig end at leje. Og på det private udlejningsmarked er udlejerne ikke på samme måde begrænset af at skulle fastsætte huslejen efter detaljerede lovregler, og kan derfor tilbyde billige udlejningsboliger i konkurrence med de mere regulerede almene boliger. Udviklingen i søgningen mod ejerboligerne genspejles i den udarbejdede befolkningsprognose for 2014-2025 i Tønder Kommune. Her forventes boligudbygningen i årene 2014-2024 at udgøre i alt 188 boliger, hvilket svarer til 17 boliger pr. år. Af de nyopførte boliger ventes over to tredjedele at være parcelhuse (ejerboliger), en femtedel rækkehuse og resten etageboliger. Det er ikke muligt at udskille de to sidstnævnte boligtyper i henholdsvis private og almennyttige boliger. 2004-2013 57% 9% 13% 16% 4% 2014-2024 68% 20% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Parcelhuse Rækkehuse Etageboliger Ældreboliger Anden boligtype Den forventede udvikling i boligudbygningen skal dels sammenholdes med antallet af tilflyttere pr. ny bolig, og dels med den forventede splitfaktor på 10. 6 Boligtype Tilflyttere pr. ny bolig Parcelhus 2,76 Rækkehus 1,58 Etagebolig 1,71 6 Splitfaktoren er udtryk for forholdet mellem interne og eksterne flytninger, dvs. andelen af tilflytteres fra henholdsvis Tønder Kommune selv og andre kommuner. En splitfaktor på 10 vil sige, at 1/10 af tilflytterne til de nye boliger ventes at komme fra andre kommuner, mens de resterende tilflyttere til nye boliger kommer fra Tønder Kommune selv.

Figurerne nedenfor viser den forventede alderssammensætning for tilflyttere til nye boliger. Prognosetallene bekræfter dermed udviklingen mod, - at byggeriet af ejerboliger (parcelhuse) forventes at dominere boligudbygningen i Tønder Kommune de næste 10 år, - at der kommer forholdsvis flere tilflyttere pr. nyt parcelhus, og - at disse tilflyttere for 9/10 dels vedkommende er interne flytninger. Ud fra prognosen er det dog ikke muligt at fastslå, hvilken boligform de interne flytninger flytter fra. Kuben Management har dog tidligere udarbejdet en analyse af bl.a. flyttemønstre på Lollands boligmarked. Data herfra viser, at beboere i almene boliger, der flytter internt i kommunen, typisk enten flytter til en anden almen bolig eller til en ejerbolig. Omvendt er omfanget af interne flytninger fra ejerbolig til almen bolig beskedent. Derudover er de stigende udfordringer med at få solgt ejerboliger i yderområderne medvirkende til at mindske mobiliteten på boligmarkedet. Dette vurderes især at have konsekvenser for de almene ældreboliger, hvor potentielle nye boliglejere ikke kan få solgt deres ejerbolig, og derfor ikke har råd til at flytte ind til en mere overkommelig lejebolig i byen. Kilde: Danmarks Statistik, statistikbanken.dk. DREAM Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel, april 2013. COWI Befolkningsprognose 2014-2025 for Tønder Kommune, april 2014

Indsatsområder Som led i arbejdet med at fremtidssikre det almene boligområde i Tønder Kommune, så de almene boliger også fremover udgør et attraktivt og tidssvarende boligtilbud, skal der både fra boligforeningernes side samt fra kommunens side sættes ind med prioriterede indsatser: Investeringer i renovering af de almene boliger skal prioriteres og målrettes i forhold til de identificerede tendenser indenfor den nationale og lokale udvikling og de lokale behov. Ud fra befolkningsprognosen skal der foretages en vurdering af, hvor i kommunen der er behov for og efterspørgsel til almene boliger. Udbuddet af almene boliger i Tønder Kommune skal tilpasses efterspørgslen, f.eks. i form af nedrenovering (nedlæggelse) af ikke attraktive boliger, frasalg af ejendomme, sammenlægning af boliger til større enheder eller øge tilgængeligheden til boligerne. Midlerne hertil skal målrettes i forhold til at optimere effekten. Ombygge og ommærke almene boliger til andre målgrupper, hvilket især er relevant fsva. almene ældreboliger med kommunal anvisningsret. Boligforeningerne bør konsolidere deres økonomi, således at der opnås økonomisk råderum til løbende at finansiere nødvendige vedligeholdelsesprojekter. Udover tiltag til nedbringelse af lejetab kan der arbejdes i sammenlægninger af afdelinger/foreninger, så omkostninger og risici kan fordeles over flere. Foretage markedsføringstiltag til at øge bevidstheden om og efterspørgslen efter almene boliger. Et af redskaberne hertil er bl.a. øget anvendelse af den fleksible udlejningsaftale. Kombinere med en helhedsorienteret boligsocial indsats, f.eks. i forhold til kondemnering af dårlige, usunde private boliger med samtidig anvisning af en almen bolig. Fremtidssikringen af de almene boliger i Tønder Kommune skal både koordineres på tværs af afdelinger og boligorganisationer, og med Tønder Kommune som bindeled. Dette er nødvendigt for at sikre, at der ikke investeres økonomiske midler og ressourcer i at renovere eller udbygge almene boliger, hvor der ikke er behov for boligerne. Formålet hermed er at sikre, at der også fremadrettet findes attraktive, sunde almene boliger for alle indkomstgrupper i Tønder Kommune at udbuddet af almene boliger er tilpasset efterspørgslen både i de enkelte byer og i kommunen som helhed at boligorganisationerne og kommunen sikres fleksibilitet og handlefrihed i forhold at bygge nye boliger, hvor der er behov herfor som led i den fremadrettede byudvikling

Registrering og oversigt over ledige almene boliger i Tønder Kommune Registrering af ledige lejligheder Boligorganisationerne indberetter ledige lejligheder på Landsbyggefondens hjemmeside under den respektive boligtype (familie, ældre, ungdom). Som ledige anses alene lejligheder, som påfører afdelingen økonomisk tab. Lejligheder, der midlertidigt står tomme, fordi de er under istandsættelse, renovering eller fordi kommunen råder over lejlighederne (ældreboliger), anses således ikke for ledige. Det bemærkes, at midlertidigt tomme lejligheder samt lejligheder benyttet til genhusning pga. istandsættelse eller renovering, vil efter endt arbejde igen tælle med i opgørelsen. Fra det øjeblik, hvor der foreligger en politisk godkendelse ved skema A, er der ikke lejetab for afdelingen på de pågældende boliger og derfor udgår boligerne fra opgørelsen. Landsbyggefondens anmodning om disse oplysninger sker under henvisning til Lov om almene boliger m.v. 167, hvorefter boligorganisationen på forlangende skal give fonden alle nødvendige oplysninger om boligorganisationen og dets afdelingers økonomiske forhold. Oplysningerne er således undergivet sædvanlige forvaltningsmæssige regler. Indberetningen af ledige boliger sker omkring den 10. i måneden og medtages i opgørelsen pr. den 1. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i skrivelse af 15. juni 2012 utvetydigt meddelt, at kommunen er forpligtet til at nedbringe boligledigheden, til mindre end 2 %, forinden der kan gives tilsagn til nye almene boliger. Tønder Kommune har derfor i samarbejde med Boligorganisationerne i Tønder Kommune udarbejdet en foreløbig indsatsplan, for reduktion i antallet af almene boliger på minimum 63 boliger over de kommende 3-4 år. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter fik i 2013 et ændret lovforslag igennem. Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger, forslaget trådte i kraft den 1. april 2013. Ændringen af 2 pct.-reglen fremgår af 115, stk. 7»Stk. 7. Kommunalbestyrelsen skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis den meddeler tilsagn til nye almene familie- og ungdomsboliger på et tidspunkt, hvor det samlede antal ledige familie- og ungdomsboliger i kommunen, som medfører lejetab, overstiger 2 pct. Antallet af ledige boliger opgøres som det samlede antal ledige almene familie- og ungdomsboliger og ledige ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution, hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte efter denne lov eller tidligere love om boligbyggeri. Underretningen skal indeholde opgørelsen nævnt i 2. pkt., oplysning om, hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen har iværksat for at nedbringe boligledigheden, og oplysning om baggrunden for, at kommunalbestyrelsen har fundet det nødvendigt at give tilsagn til nyt alment boligbyggeri.«loven indebærer desuden, at kommunerne skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis de giver tilsagn til nye almene familie- eller ungdomsboliger på et tidspunkt, hvor boligledigheden for disse boligtyper overstiger mere end 2 pct. Underretningen skal dels indeholde opgørelsen over boligledigheden, oplysning om hvilke foranstaltninger kommunen har iværksat for at nedbringe ledigheden og en begrundelse for, at der trods den konstaterede ledighed i kommunen skønnes behov for at give tilsagn til nye boliger.

Det skal bl.a. ses i sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen uanset boligledigheden i kommunen skal kunne give tilsagn til ældreboliger. I den forbindelse foreslås, at ældreboliger helt udgår af opgørelsen over ledige boliger og med den begrænsede boligledighed i disse boliger kan ændringen umiddelbart medføre en mindre stigning i den procentuelle boligledighed, når den alene opgøres for ungdoms- og familieboliger. Oversigt over ledige boliger pr. 1. januar 2015 hos almene boligorganisationer Boligorganisation Boliger i alt Ledige boliger 1. januar 2015 % Ledige boliger 1. januar 2015 Løgumkloster AB 346 15 4,3% Højer AB 1) 156 8 5,1% Skærbæk Boligforening 2) 311 6 1,9% Toftlund AB 260 18 6,9% Tønder AB 890 33 3,7% Tønder Boligselskab 345 18 5,2% Tønder Ældreboligselskab 155 0 0,0% I alt 2.463 98 4,0% Noter: 1) 8 boliger i Højer AB taget ud af drift (lagt kolde) og indgår ikke i oversigten. 2) Heraf 4 boliger i 2 plan som ikke kan udlejes pga. ustabilitet. Ønskes nedrenoveret. Oversigt over ledige boliger opdelt på længde pr. 1. januar 2015 Boligorganisation <½md ½-1½ md 2-2½ md >3 md Ialt Løgumkloster AB 4 0 3 8 15 Højer AB 1) 1 0 1 6 8 Skærbæk Boligforening 2) 1 0 1 4 6 Toftlund AB 0 1 0 17 18 Tønder AB 0 2 4 27 33 Tønder Boligselskab 4 1 3 10 18 Tønder Ældreboligselskab 0 0 0 0 0 I alt 10 4 12 72 98 Noter: 1) 8 boliger i Højer AB taget ud af drift (lagt kolde) og indgår ikke i oversigten. 2) Heraf 4 boliger i 2 plan som ikke kan udlejes pga. ustabilitet. Ønskes nedrenoveret. Oversigt over ledige boliger opdelt på byggeri pr. 1. januar 2015 Boligorganisation Nyt Nyere Ældre Ialt Løgumkloster AB 0 7 8 15 Højer AB 1) 0 3 5 8 Skærbæk Boligforening 2) 0 1 5 6 Toftlund AB 0 0 18 18 Tønder AB 2 0 31 33 Tønder Boligselskab 0 2 16 18 Tønder Ældreboligselskab 0 0 0 0 I alt 2 13 83 98 Noter: 1) 8 boliger i Højer AB taget ud af drift (lagt kolde) og indgår ikke i oversigten. 2) Heraf 4 boliger i 2 plan som ikke kan udlejes pga. ustabilitet. Ønskes nedrenoveret.

Oversigt over ledige boliger opdelt på type pr. 1. januar 2015 Boligorganisation Ledige Boliger Fam Ungd Æld I alt Boliger i alt Fam Ungd Æld I alt Løgumkloster AB 15 0 0 15 330 0 16 346 Højer AB 1) 8 0 0 8 136 0 20 156 Skærbæk Boligforening 6 0 0 6 238 4 69 311 Toftlund AB 12 6 0 18 222 16 22 260 Tønder AB 33 0 0 33 853 0 37 890 Tønder Boligselskab 18 0 0 18 324 3 18 345 Tønder Ældreboligselskab 0 0 0 0 55 0 100 155 I alt 92 6 0 98 2.158 23 282 2.463 Noter: 1) 8 boliger i Højer AB taget ud af drift (lagt kolde) og indgår ikke i oversigten. Udvikling i indbyggertal 1. januar. Hovedbyer 2005 2014 2025 2014-25 2014-25 Løgumkloster 3.434 3.265 3.021-244 -7,5% Bredebro 1.839 1.704 1.562-142 -8,3% Højer 2.856 2.450 2.193-257 -10,5% Skærbæk 4.715 4.499 4.170-329 -7,3% Toftlund 4.327 4.187 3.857-330 -7,9% Tønder 8.675 8.180 7.656-524 -6,4% I alt hovedbyer 25.809 24.285 22.459-1.826-7,5% Omegnsbyer 2005 2014 2025 2014-25 2014-25 Bedsted 926 793 708-85 -10,7% Øster Højst 1.040 955 822-133 -13,9% Nørre Løgum 1.441 1.393 1.224-169 -12,1% Visby 903 827 729-98 -11,9% Ballum 935 781 703-78 -10,0% Døstrup 1.050 958 851-107 -11,2% Rømø 693 618 589-29 -4,7% Vodder 830 752 655-97 -12,9% Agerskov 2.962 2.779 2.487-292 -10,5% Arrild 684 688 629-59 -8,6% Jejsing 1.215 1.154 1.001-153 -13,3% Abild 1.301 1.181 1.024-157 -13,3% Møgeltønder 1.294 1.157 1.010-147 -12,7% I alt omegnsbyer 15.274 14.036 12.432-1.604-11,4% Note: Grundlaget er de gamle skoledistrikter. Alle byer er med opland.

Ledige boliger opdelt på hovedbyer og omegnsbyer 1. januar 2015 Hovedbyer Ledige boliger Familie Ungdom Ældre Boliger i alt Familie Ungdom Ældre Løgumkloster 10 0 0 335 0 66 Bredebro 2 0 0 73 0 12 Højer 1) 7 0 0 128 0 46 Skærbæk 2) 6 0 0 238 4 69 Toftlund 4 6 0 154 16 22 Tønder 39 0 0 1.038 3 55 I alt hovedbyer 68 6 0 1.966 23 270 Omegnsbyer Ledige boliger Familie Ungdom Ældre Boliger i alt Familie Ungdom Ældre Bedsted 1 0 0 8 0 0 Øster Højst 0 0 0 0 0 0 Nørre Løgum 4 0 0 17 0 0 Visby 0 0 0 0 0 0 Ballum 0 0 0 0 0 12 S. Sejerslev 1 0 0 8 0 0 Døstrup 0 0 0 0 0 0 Rømø 4 0 0 31 0 0 Vodder 0 0 0 0 0 0 Agerskov 5 0 0 53 0 0 Arrild 0 0 0 5 0 0 Jejsing 1 0 0 24 0 0 Abild 4 0 0 16 0 0 Møgeltønder 1 0 0 20 0 0 Bevtoft, Haderslev 3 0 0 10 0 0 I alt omegnsbyer 24 0 0 192 0 12 Noter: 1) 8 boliger i Højer AB taget ud af drift (lagt kolde) og indgår ikke i oversigten. 2) Heraf 4 boliger i 2 plan som ikke kan udlejes pga. ustabilitet. Ønskes nedrenoveret.

Indsats- og handlingsplanens aftalte projekter I det følgende gennemgås og belyses indsats- og handlingsplanens renovering/ nedrenoveringsprojekter. Indledningsvis beskrives de enkelte projekters/bebyggelsers udfordringer og de løsningsforslag der bringes i spil i forhold til at nedbringe tomgangen og forbedre bebyggelsernes konkurrenceevne fremadrettet. Den samlede anlægsøkonomi herunder evt. kommunale økonomiske konsekvenser belyses. Afslutningsvis angives den aftalte tidsplan som boligselskabet skal arbejde for at realisere og de skønnede effekter på konkurrenceevnen for bebyggelsen herunder tomgangen opgøres. Indsats- og handlingsplanen er udarbejdet under den forudsætning, at kommunalbestyrelsen træffer beslutning om at igangsætte nye almennyttige boligprojekter, hvilket principielt forudsætter relevante begrundelser, som en del af en samlet indsats- og handlingsplan for at være overensstemmende med det lovforslag, som tidligere beskrevet, til ændring af bl.a. 2 % reglen jf. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Fremadrettet vil der altså være mulighed for, hvor det er velbegrundet, at give tilsagn til nye almene eks. familie- eller ungdomsboliger selvom boligledigheden for disse boligtyper overstiger 2 %. Meddelelse af nye tilsagn bør dog forudsætte at Kommunalbestyrelsen har truffet foranstaltninger til at nedbringe boligledigheden. Nærværende indsats- og handlingsplan udgør som nævnt rammen for Kommunalbestyrelsens initiativer/foranstaltninger mhp. at få genskabt en robust handlefrihed for brug af almene boliger som udviklingsinstrument i kommunens bosætningspolitik.

Iværksatte og planlagte nedrenoveringer Tønder AB Afdeling 1, Bargumsvej 6-8 og 10-14 i alt 22 etageboliger opført I 1944/46, sammenlægges med afdeling 6, hvorefter boligerne nedrenoveres/fjernes. Afdelingsmøde har godkendt. Tønder Boligselskab Helhedsplan for Bernadotteparken. Nørremarksvej 50-58, 30 lejligheder, boligblok i 3 etager, nedrenoveres til 10 rækkehuse. Bernadottevej 10-18, 30 lejligheder, boligblok i 3 etager, Etablering af tilgængelighed (elevator) Kastaniealle 11-19 og 21-29, 2 x 22 lejligheder i 2 etager, gavllejligheder hhv. nedlægges og sammenlægges Skærbæk Boligforening Afdeling 9, Gesingparken og Bjergtoften, 49 boliger, renovering og forbedring, herunder fjernes 4 2-plans boliger Afventer ministeriets godkendelse. Toftlund Andels Boligforening Tidl. afdeling 1, Timmelsvang/Nyboder, 10 boliger, nedrenoveres, Godkendt af afdelingsmøde og ekstraordinær generalforsamling I alt iværksat og planlagt nedrenovering - 22 boliger - 20 boliger - 3 boliger - 4 boliger - 4 boliger - 10 boliger - 63 boliger Tiltag som er gennemført Højer AB 8 boliger på 1. sal tages ud af drift, påfører ikke lejetab i afd. Med virkning fra 1. juli 2014-8 boliger

Projekt 1. Nedrenovering af Tønder Andelsboligforenings tidligere afdeling 1 (nu del af afdeling 6), Bargumsvej 6-8 og 10-14, Tønder. Afdelingen består af i alt 22 etageboliger i 2 stk. 3 etagers bebyggelser + kælder, opført i 1944/46. Er beliggende centralt i Tønder, tæt ved plejecenter, skole, børnehave, fritidsordning, uddannelsesinstitutioner, jernbane, indkøbsmuligheder og rutebilstation. Afdelingen er i fysisk meget dårlig stand og en gennemgribende renovering er tiltrængt, men en bekostelig affære, ca. 1,7 mio. kr. pr. bolig, med betragtelige huslejestigninger til følge. Beboerne har på et ekstraordinært afdelingsmøde den 28. maj 2014 enstemmigt vedtaget at nedlægge/fjerne afdeling 1. Beboerne i afdeling 6 har på et ekstraordinært afdelingsmøde den 4. december 2014 godkendt sammenlægningen med afdeling 1, med virkning fra 1. januar 2015. Udgiften til nedrenovering af afdeling 1 finansieres med afdelingens egne midler samt tilskud fra Landsbyggefonden. Tønder Andelsboligforening har i september 2013 ansøgt Landsbyggefonden om støtte til renovering m.v. efter 91 i almenboligloven. Landsbyggefonden har foreløbig behandlet sagen og afsat 2,2 mio. kr. i renoveringsstøtte, med forventet tilsagn i år 2020. Tønder Andelsboligforening er i dialog med Landsbyggefonden om renoveringssagen, herunder muligheden for en fremrykning af det endelige tilsagn om støtte. Godkendelser. Kommunalbestyrelsens tilladelse til nedrenovering af boligerne. Ministeriet for By, Bolig og landdistrikters godkendelse til nedrenovering af boligerne. Tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden.

Samlet oversigt over projekternes effekt på konkurrenceevne/ledighed Renoveringsprojekter for almene bebyggelser, vil uanset om der i det enkelte projekt indgår nedrenovering (sammenlægning af små lejligheder/nedrivning) alt andet lige styrke bebyggelsens/boligernes konkurrenceevne på boligmarkedet. Dermed bør projekterne ses som en vaccination mod fremtidig ledighed. Nedenfor er vist en samlet oversigt over de enkelte projekters bidrag til ændring af ledigheden for almene boliger i Tønder Kommune. Projekt 1. 2. 3. 4. 5. Totalt Nedrenoverede boliger NB: parentes angiver projektets nybyggeridel, som i princippet kan undlades og dermed bidrage til større reduktion i ledigheden. De erfaringer der de seneste år er gjort i forbindelse med opførelse af nye beliggenhedsmæssigt attraktive almene bebyggelser har vist, at de nye bebyggelser typisk indebærer en oprykning af beboere fra eksisterende almene bebyggelser på mellem 25-50 %. Øvrige lejligheder udlejes til beboere fra den øvrige boligsektor i og udenfor kommunen.

Øvrige projekter under iværksættelse eller som skal moniteres i forhold til opfølgning af konkurrenceevne og ledighed Her beskrives i samarbejde med boligforeningerne de øvrige projekter, der kan have relevans ifm. indsatsplanen. Fra Tønder Kommunes side er der sideløbende med udarbejdelsen af indsats- og handlingsplanen iværksat 2 projekter, der også har en særlig tilknytning til almenboligområdet: en helhedsorienteret indsat på det boligsociale område og boligsituationen på området for plejeboliger (almene ældreboliger). Helhedsorienteret indsats på det boligsociale område Sideløbende med udarbejdelse af indsats- og handleplanen for det almene boligområde, er det relevant at kombinere denne plan med en helhedsorienteret boligsocial indsats i forhold til kondemnering af dårlige, usunde private boliger. Indsatsen tænkes at have et tværgående perspektiv, hvor det sociale område, sundhedsområdet, voksenområdet og børneområdet medvirker og samarbejder, og samtidig have et økonomisk perspektiv. En del borgere/familier bor i meget dårlige boliger, i nogle tilfælde endda decideret sundhedsfarlige boliger i Tønder kommune. Effekten af indsatsen vil ikke kun være en højnelse af standarden på det private boligmarked, men givet også medføre en øget efterspørgsel efter almene familieboliger, og derved en forbedret udlejning i de almene boligorganisationer. Boligsituationen i Pleje og Omsorg Den overordnede problemstilling på plejeboligområdet er, at boligbehovet i Tønder Kommune er faldende med højere udgifter til tomgangshusleje og kapacitetsudgifter til følge. Det faldende boligbehov har yderligere negativ indvirkning på beboere og medarbejdere. Behovet for plejeboliger har været faldende i Tønder Kommune i de sidste år, og den stigende sundhedstilstand i den ældre del af befolkningen betyder at denne tendens forventes at fortsætte. Nedenstående tabel viser udviklingen i kommunens tomme bol iger på baggrund af en konservativ fremskrivning af boligbehovet frem mod år 2025. Tabellen viser, at der var en overkapacitet af plejeboliger på 19 boliger i 2014. Overkapaciteten vil stige frem til år 2022, hvor der forventes at være 35 plejeboliger i overskud, herefter vil der ske et lille fald. Tønder Kommune 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Boligkapacitet 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 Boligbehov 369 366 360 358 357 355 354 354 353 354 354 356 Tomme boliger 19 22 28 30 31 33 34 34 35 34 34 32 *Fremskrivningen er lavet på baggrund af delrapport 1 og COWI s befolkningsprognose fra 2014. Økonomisk tab ved for høj kapacitet Tomme boliger giver et økonomisk tab. Det økonomiske tab ved tomme boliger består af en udgift til husleje i de almene boliger som kommunen er forpligtet til at betale samt et økonomisk tab ved, at afsatte midler til kapacitetsudgifter bliver udnyttet dårligere.

Kapacitetsudgifter udgør faste udgifter til plejecenterleder, servicemedarbejder, el, vand og varme m.v. Ved tomme plejeboliger, der ikke lejes ud til andre målgrupper, afholder Tønder Kommune alle udgifter til både boligdel, fælles boligarealer og servicedel. På nuværende tidspunkt har det faldende boligbehov betydet, at 19 tomme plejeboliger spredt på kommunens plejecentre er lukket med en samlet økonomiske omkostning 2,6 mio. kr. pr. år. Tabellen nedenfor viser, at det årlige tab ved tomme boliger fra 2014 og frem vil ligge mellem 2,5 mio. kr. og 5,1 mio. kr. pr. år. Tønder kommune (mio.kr.) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tomme boliger, antal 19 22 28 30 31 33 34 34 35 34 34 32 Årligt huslejetab 1,2 1,6 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,2 Højere kapacitetsudgift 1,4 1,6 2,1 2,2 2,3 2,5 2,6 2,6 2,7 2,6 2,6 2,4 Økonomisk tab 2,5 3,2 4,1 4,4 4,5 4,8 4,9 4,9 5,1 4,9 4,9 4,7 Akkumuleret tab 2,5 5,7 9,8 14,2 18,7 23,5 28,4 33,4 38,5 43,4 48,4 53,0 Akkumuleret for perioden frem til år 2025 beløber tabet sig til 53,0 mio. kr. Ca. 50 % af tabet vedrører husleje og ca. 50 % vedrører dårlig udnyttelse af kapacitet. Det skal pointeres, at den fulde akkumulerede omkostning aldrig vil kunne fjernes helt, men afhængig af valgte tilpasninger vil kunne nedbringes betragteligt. Kilde: Beslutningsgrundlag Fælles løsning på boligområdet, april 2015.

Bilag 1. Oversigt over kommunale garantier Garantier Garantierne kan opdeles i 2 hovedområder - almene boliger og andelsboliger. Almene boliger Etablering af almene boliger i kommunen medfører automatisk en kommunal garanti, jf. Almenboligloven 127. Kommunen påtager sig altså en garantiforpligtelse ved godkendelse af opførelse af almennyttigt byggeri. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantien belaster ikke den kommunale låneramme. Ejendommens værdi fastsættes af det långivende realkreditinstitut. Eksempel: Et nybyggeri skal belånes med 1 mio. kr. Kommunen garanterer for den del af realkreditlånet, det ligger ud over 60 % af den vurderede ejendomsværdi. Det kan ske, at det långivende realkreditinstituttet vurderer, at ejendommens værdi, når byggeriet står færdigt, er lavere end omkostningerne til opførelsen. Det får betydning for hvor stor garantien vil blive. Realkredit lån 840.000 kr. Vurderet ejendomsværdi 700.000 kr. Lån uden garanti 700.000 x 60 % = 420.000 kr. Kommunal garanti 840.000-420.000 = 420.000 kr. = 50,0 % af lån på 840.000 Vurderet ejendomsværdi 800.000 kr. 800.000 x 60 % = 480.000 kr. 840.000-480.000 kr. = 360.000= 42,9 % af lån på 840.000 Som det fremgår, vil den kommunale garanti afhænge af den vurderede ejendomsværdi. Garantien kan komme til at udgøre over halvdelen af lånebeløbet. Private andelsboliger Jf. 160n i Almenboligloven kan en kommune stille garanti til etablering af private andelsboliger. Etableringen kan ske ved nyopførelse eller ved erhvervelse af eksisterende ejendom. Garantien dækker den del af restgælden på lånet, der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi på tidspunktet for lånets optagelse. En eventuel garanti belaster ikke den kommunale låneramme. Ligesom med almene boliger fastsættes ejendommens værdi af det långivende realkreditinstitut. Eksempel: Et nybyggeri skal belånes med 1 mio. kr. Kommunen garanterer for den del af realkreditlånet, det ligger ud over 60 % af den vurderede ejendomsværdi. Det kan ske, at det långivende realkreditinstituttet vurderer, at ejendommens værdi, når byggeriet står færdigt, er lavere end omkostningerne til opførelsen. Det får betydning for hvor stor garantien vil blive.

Realkreditlån 800.000 kr. Vurderet ejendomsværdi 700.000 kr. Lån uden garanti 700.000 x 60 % = 420.000 kr. Kommunal garanti 380.000 kr. = 47,5 % af lån på 800.000 Vurderet ejendomsværdi 800.000 kr. 800.000 x 60 % = 480.000 kr. 320.000 kr. = 40,0 % af lån på 800.000 Som det fremgår, vil den kommunale garanti afhænge af den vurderede ejendomsværdi. Garantien kan komme til at udgøre over halvdelen af lånebeløbet. Tilsyn med de almene boliger De almene boliger er via lovgivningen meget kraftig reguleret. I kraft af lovgivningen er det muligt at detailstyre og kontrollere almene boligforeningers budgetter og regnskaber, og dermed "kontrollere" risikoen for en udløsning af garanti. Desuden skal kommunen føre tilsyn med boligerne både under opførelsen og under den efterfølgende drift. Tønder Kommune afholder hvert år, som en del af det kommunale tilsyn, styringsdialogmøder med de almene boligselskaber. Hovedtemaerne for styringsdialogen er boligområdets fysiske rammer, beboersammensætning, herunder udlejning og boligsociale indsats, administration, herunder økonomi. Kommunen offentliggør referat fra dialogmøderne på kommunens hjemmeside. Risikovurdering generelt almene boliger Normalt er risikoen for, at en garanti givet til almene boliger, kommer til udløsning meget lav. Det har været normal praksis, at almene boligafdelinger ikke går konkurs. Dette kan dog ikke udelukkes, også selvom Landbyggefonden har diverse støtteordninger, som har til formål at undgå dette. Det må dog vurderes, at den aktuelle økonomiske krise har øget konkursrisikoen. I de almene boliger reguleres huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det betyder, at huslejen skal dække alle omkostninger til drift af den enkelte boligafdeling. Men i forbindelse med lejeledighed/tomgangshusleje, manglende hensættelser til tab som følge af fraflytning og huslejetilgodehavender, kan den enkelte boligafdeling få alvorlige økonomiske tab. Disse tab kan yderste konsekvens føre til konkurs og dermed udløsning af den kommunale garanti. Det skal dog tages i betragtning, at en evt. udløsning af en garanti kan være en meget alvorlig belastning for kommunen, idet det garanteret beløb, jf. ovenfor kan være meget stort.