Handlingsplan for perioden for fremtidssikring af Almene Boligers konkurrenceevne i Haderslev Kommune

Transkript

1 Handlingsplan for perioden for fremtidssikring af Almene Boligers konkurrenceevne i Haderslev Kommune

2 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Status og tendenser i efterspørgslen efter almene boliger samt...4 udviklingen i udlejningssituationen og i antallet af ledige almene boliger...4 Nationale og lokale årsager og tendenser bag den stigende andel af ledige almene boliger...5 Registrering og oversigt over ledige almene boliger i Haderslev Kommune...6 Handlingsplanens aftalte projekter...8 Projekt 1. HAB afdeling 18, Hjortebrovej 2-34 og Projekt 2. HAB afdeling 23, Kløvervej og Projekt 3. HAB, Varbergparken afd. 27, 2. etape blok 4, 5, 6 og Projekt 4. HAB, Fjordagerring, Sydhavnsvej afd. 4, 5 og 7,...13 Årøsund Landvej afd Projekt 5. DOMEA, Skovvænget/Brombærvej...14 Samlet oversigt over projekternes effekt på konkurrenceevne/ledighed...15 Øvrige projekter under iværksættelse eller som skal moniteres i forhold til opfølgning af konkurrenceevne og ledighed Bilag 1. Oversigt over kommunale garantier

3 Indledning Økonomiudvalget har på mødet den 17. september 212 drøftet de problemer og udfordringer, som det store antal ledige almene boliger i Haderslev Kommune medfører, herunder ikke mindst at Haderslev Kommune og boligselskaberne pga. den såkaldte 2 % regel har mistet handlefriheden i forhold til at iværksætte nye almene boligbebyggelser. Haderslev Kommune har en betydelig interesse i at den almene boligsektor, gennem renoveringer, nedrenoveringer og nybyggeri fremadrettet kan bringes til at spille en strategisk rolle i kommunens byudviklings- og bosætningspolitik, erhvervspolitikken samt i forhold til at fremme bæredygtighed og energirigtighed i kommunen. Økonomiudvalget har derfor anbefalet, at der i samarbejde med boligorganisationerne i Haderslev Kommunen udarbejdes en handlingsplan for reduktion af antallet af almene boliger på mindst 2 boliger over de kommende 3-4 år. Udover denne målsætning på kort sigt, skal handlingsplanen tillige ses som et robust og dynamisk redskab til fremtidssikring af almene boligers konkurrenceevne i forhold til de efterspørgselsmæssige forhold på boligmarkedet. Den markedsmæssige situation er dynamisk og kan hurtigt ændre sig. Der er derfor behov for at overvåge/monitere situationen på det almene boligmarked, set i forhold til de initiativer/beslutninger som nærværende handlingsplan anbefaler fremmet/truffet. Handlingsplanen påregnes derfor revideret 2 gange årligt og vil blive overvåget i forhold til den indberetning af ledige almene boliger, som boligorganisationerne indberetter til Landsbyggefonden. Handlingsplanen skal ses som en partnerskabsaftale, hvor der fastsættes gensidige forventninger til initiativer/beslutninger for de involverede partnere. Haderslev Kommunes rolle og opgaver er nærmere defineret i Almenboliglovens 14, hvoraf det fremgår at: Kommunen årligt skal opgøre antallet af ledige boliger, som påfører almene bebyggelser tab. På den baggrund skal kommunen vurdere årsag til ledigheden og træffe foranstaltninger til at nedbringe denne. Fordeling af støtte til almene boliger skal ske ud fra en samlet vurdering af situationen på boligmarkedet og behovet for nybyggeri. Handlingsplanen og de heri indeholdte projekter/initiativer for blandt andet reduktion af antallet af almene boliger er tiltrådt af: HAB og Sydbo Christian Skovfoged og Morten M. Mathiasen DOMEA vedr. Haderslev Boligselskab og Vojens BSB Erik Lønne Gottfredsen Boligselskabet af 1943, Vojens Peter Nielsen Vojens Andelsboligforening Boligkontoret Danmark Anders Fabricius Haderslev Kommune Kurt Frede Lopdrup og Anna Marie Tüchsen 3

4 Status og tendenser i efterspørgslen efter almene boliger samt udviklingen i udlejningssituationen og i antallet af ledige almene boliger Der er pr. 1. januar 213 i alt 5.65 almene boliger i Haderslev Kommune. I januar 29 viste statistikken fra Landsbyggefondens database, at,84% svarende til ca. 46 almene boliger var ledige i Haderslev Kommune. I forhold til antallet af tomme boliger, der i slipstrømmen af finanskrisen var ledige i andre boligformer, må det ses som et relativt lavt tal. Allerede på det tidspunkt sås dog på nationalt niveau en stadig mere skæv udvikling på boligmarkedet. I og omkring de større byer var boligefterspørgslen høj, der var ventelister til almene boliger og priserne på ejerboliger var uanset en prisreduktion i slipstrømmen af finanskrisen pænt højere end gennemsnittet nationalt. I udkants Danmark var situationen omvendt. Her var ventelisterne til almene boliger næsten forsvundet, og i ramte geografier sås tomme almene boliger. Eksempelvis var der pr. 1. januar 29 4,65% tomme almene boliger i den nordjyske kommune: Brønderslev/Dronninglund. På mødet i Byrådet den 26. november 29 blev der foretaget en prioritering blandt ønsker fra boligselskaberne om nye almene boligprojekter. Det blev besluttet at give tilsagn i 21 til: Søslangen, etape 2-3 ved Jomfrustien/Haderslev Havn, i alt 57 almene boliger (DOMEA/Haderslev Boligselskab). Første etape som på daværende tidspunkt var færdiggjort indeholdt 33 boliger Seniorboligfællesskab, Haderslev Havn ved Haderslev Andelsboligforening (HAB) på i alt 48 almene boliger. Slagterigrunden i Vojens, Vojens Andelsboligforening, i alt 6 almene boliger. Ved udgangen af 212 er der således etableret/under etablering dvs. tilført markedet 198 almene boliger. En tommelfingerregel/erfaringstal fra boligselskaberne viser at nye attraktive bebyggelser typisk indebærer, at 5% af boligerne udlejes til beboere fra det øvrige boligmarked i og udenfor kommunen medens 5% udlejes til eksisterende beboere i almene boligselskaber i kommunen. En tendens der betegnes som oprykning og som kan indebære at der skabes tomme almene boliger i bebyggelser/boliger, der ses som mindre attraktive/konkurrencedygtige. Pr. 1. april 211 viste Landsbyggefondens statistik 146 ledige almene boliger svarende til 2,66% i Haderslev Kommune. Den stigende tendens mht. tomgang fortsatte gennem 211 og 212. Toppede 1. april 212 med 3,63% ledige almene boliger svarende til 25 almene boliger. Siden april 212 har der været en svagt vigende tendens i antallet af ledige almene boliger og pr. 1. november 212 var 2,92% almene boliger ledige svarende til 165 ledige almene boliger. Desværre har det ikke været en varig tendens da antallet af ledige almene boliger sidst på året igen har bevæget sig op på 3,63% ledige almene boliger pr. 1. januar 213 svarende til 25 boliger. 4

5 Nationale og lokale årsager og tendenser bag den stigende andel af ledige almene boliger Der er 2 hovedfaktorer som påvirker udlejningssituationen og dermed tomgangen i almene boliger. Almene samfundsmæssige strukturforhold antal arbejdspladser, befolkningsudviklingen, samfundsøkonomien (eks. muligheden for at eje ctr. at leje). Alt sammen samfundsmæssige forhold, som den almene boligsektor vanskeligt kan gøre noget ved, men alene må respondere på. Almene boligers konkurrenceevne i boligmarkedet sammensætning af boligmassen herunder kvaliteten af bebyggelserne/boligerne i forhold til efterspørgslen (tilgængelighed/elevator, image, arkitektonisk kvalitet af bebyggelsen/friarealer, socioøkonomiske forhold). Alt sammen forhold som kan påvirkes af den almene boligsektor og som tillige kan medvirke til at fremtidssikre bebyggelserne/boligerne og dermed bidrage til at løse bypolitiske udfordringer og udfordringer hidrørende fra den samfundsmæssige udvikling. På nationalt niveau er det konstateret, at der er en klar sammenhæng mellem den demografiske udvikling og antallet af ledige boliger. Antallet af ledige boliger (herunder almene) stiger i de kommuner hvor antallet af arbejdspladser og befolkningstallet falder. Haderslev Kommune har udarbejdet en prognose for befolkningsudviklingen fra 211 frem til 222. Prognosen viser, at folketallet ventes at falde fra personer pr 1. januar 211 til ca personer pr. 1. januar 223. Det svarer til en nedgang i folketallet på 576 personer eller 1% over de 12 år. Den almindelige aldersudvikling vil føre til ændringer i befolkningens alderssammensætning. Forholdsvis store generationer er på vej op i de ældste aldersgrupper, og kombineret med en stigende levealder, vil disse aldersgrupper vokse kraftigt. Begrebet benævnes udtynding og vil genere et stigende boligbehov. I løbet af de seneste 1 år er antallet af husstande ifølge Danmarks Statistik steget med 134. svarende til 5,5% i landet under et. I samme periode er befolkningen kun steget med 4,1%. Haderslev Kommune har i perioden haft en vækst i antallet af husstande over landsgennemsnittet og denne tendens forventes at fortsætte. Stigningen af antallet af hustande modificerer således den faldende efterspørgsel efter boliger hidrørende fra den vigende befolkningsudvikling. Forudsætningen for at den almene boligsektor kan tilbyde fremtidssikrede løsninger til de mindre hussstande (de unge og de gamle ) er at man i sektoren har de rigtige varer på hylderne. I Nordjylland som er langt fremme med renovering/nedrenovering af almene bebyggelser, har statistikken vist, at lejeledigheden er størst i de bebyggelser hvor der er gennemført mindst. Bebyggelser som føres op til en tidssvarende bebyggelse/boligkvalitet inde og ude, som har den rigtige sammensætning af boligmassen og som har tilgængelighed (elevator) i etageejendomme har den mindste lejeledighed. 5

6 Registrering og oversigt over ledige almene boliger i Haderslev Kommune Registrering af ledige lejligheder Boligorganisationerne indberetter ledige lejligheder på Landsbyggefondens hjemmeside under den respektive boligtype (familie, ældre, ungdom). Som ledige anses alene lejligheder, som påfører afdelingen økonomisk tab. Lejligheder, der midlertidigt står tomme, fordi de er under istandsættelse, renovering eller fordi kommunen råder over lejlighederne (ældreboliger), anses således ikke for ledige. Det bemærkes, at midlertidigt tomme lejligheder samt lejligheder benyttet til genhusning pga. istandsættelse eller renovering, vil efter endt arbejde igen tælle med i opgørelsen. Fra det øjeblik, hvor der foreligger en politisk godkendelse ved skema A, er der ikke lejetab for afdelingen på de pågældende boliger og derfor udgår boligerne fra opgørelsen. Landsbyggefondens anmodning om disse oplysninger sker under henvisning til Lov om almene boliger m.v. 167, hvorefter boligorganisationen på forlangende skal give fonden alle nødvendige oplysninger om boligorganisationen og dets afdelingers økonomiske forhold. Oplysningerne er således undergivet sædvanlige forvaltningsmæssige regler. Indberetningen af ledige boliger sker omkring den 1. i måneden og medtages i opgørelsen pr. den 1. Oversigt over ledige boliger pr. 1. januar 213 hos almene boligorganisationer opgjort af Landsbyggefonden Haderslev Kommune Total antal boliger Ledige familieboliger Ledige ungdomsboliger Ledige ældreboliger Ledige boliger i alt Ledige boliger i % Pr ,63% Vojens Andels-Boligforening Boligselskabet af 1943 i Vojens HAB Domea Vojens Flyvestation Skrydstrups Boligselskab DVB Syd Gram Boligselskab Boligselskabet SYDBO, Haderslev Domea, Haderslev Boligselskab Bevtoft Boligselskab (Boligkontoret Danmark) Haderslev Ældreboligselskab (Domea) ,33%,42% 5,4% 5,42%,%,% 1,68%,% 5,56% 5,%,% Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i skrivelse af 15. juni 212 utvetydigt meddelt, at kommunen er forpligtet til at nedbringe boligledigheden, der pr. 1. januar 213 er på 3,63% eller 25 boliger, til mindre end 2%, forinden der kan gives tilsagn til nye almene boliger. Den samlede boligmasse udgør 5.65 boliger. Haderslev Kommune har derfor i samarbejde med Boligorganisationerne i Haderslev Kommune udarbejdet en helhedsplan, for reduktion i antallet af almene boliger på min 2 boliger over de kommende 3-4 år. Endvidere kan oplyse, at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har fremsat forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger, som forventes at træde i kraft den 1. april

7 Forslag til ændring af 2 pct.-reglen fremgår af 115, stk. 7 Kommunalbestyrelsen skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis den meddeler tilsagn til nye almene familieboliger eller ungdomsboliger på et tidspunkt, hvor det samlede antal ledige boliger i kommunen, som medfører lejetab, overstiger 2 %. Antallet af ledige boliger opgøres som det samlede antal ledige almene familie- og ungdomsboliger samt ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution, hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte efter denne lov eller tidligere love om boligbyggeri. Underretningen til ministeriet skal indeholde denne opgørelse, oplysning om hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen har iværksat for at nedbringe boligledigheden samt oplysning om baggrunden for, at kommunalbestyrelsen har fundet det nødvendigt at give tilsagn til nyt alment boligbyggeri. I bemærkninger til lovforslaget, foreslås endvidere at lempe 2 pct.-reglen, så kommunalbestyrelsen, hvor det er velbegrundet, kan give tilsagn til nye almene eks. familie- eller ungdomsboliger, selvom boligledigheden for disse boligtyper overstiger 2%. Forslaget indebærer desuden, at kommunerne skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis de giver tilsagn til nye almene familie- eller ungdomsboliger på et tidspunkt, hvor boligledigheden for disse boligtyper overstiger mere end 2 pct. Underretningen skal dels indeholde opgørelsen over boligledigheden, oplysning om hvilke foranstaltninger kommunen har iværksat for at nedbringe ledigheden og en begrundelse for, at der trods den konstaterede ledighed i kommunen skønnes behov for at give tilsagn til nye boliger. Det skal bl.a. ses i sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen uanset boligledigheden i kommunen skal kunne give tilsagn til ældreboliger. I den forbindelse foreslås, at ældreboliger helt udgår af opgørelsen over ledige boliger og med den begrænsede boligledighed i disse boliger kan ændringen umiddelbart medføre en mindre stigning i den procentuelle boligledighed, når den alene opgøres for ungdoms- og familieboliger. 7

8 Handlingsplanens aftalte projekter I det følgende gennemgås og belyses handlingsplanens renovering/nedrenoveringsprojekter. Indledningsvis beskrives de enkelte projekters/bebyggelsers udfordringer og de løsningsforslag der bringes i spil i forhold til at nedbringe tomgangen og forbedre bebyggelsernes konkurrenceevne fremadrettet. Den samlede anlægsøkonomi herunder evt. kommunale økonomiske konsekvenser belyses. Afslutningsvis angives den aftalte tidsplan som boligselskabet skal arbejde for at realisere og de skønnede effekter på konkurrenceevnen for bebyggelsen herunder tomgangen opgøres. Handlingsplanen er udarbejdet under den forudsætning, at Byrådet træffer beslutning om at igangsætte nye almennyttige boligprojekter, hvilket principielt forudsætter relevante begrundelser, som en del af en samlet handlingsplan for at være overensstemmende med det lovforslag, som tidligere beskrevet, til ændring af bl.a. 2 % reglen som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har fremsat. Fremadrettet vil der altså være mulighed for, hvor det er velbegrundet, at give tilsagn til nye almene eks. familie- eller ungdomsboliger selvom boligledigheden for disse boligtyper overstiger 2 %. Meddelelse af nye tilsagn bør dog forudsætte at Byrådet har truffet foranstaltninger til at nedbringe boligledigheden. Nærværende handlingsplan udgør som nævnt rammen for Byrådets initiativer/foranstaltninger mhp. at få genskabt en robust handlefrihed for brug af almene boliger som udviklingsinstrument i kommunens bosætningspolitik. Handlingsplanens projekter har en betydelig beskæftigelsesfremmende effekt. Som et groft skøn kan påregnes at beskæftigelseseffekten kan opgøres i årsværk ved at addere antal investerede anlægskroner i mio. med faktor 2. Handlingsplanen har en samlet investeringsramme på ca. 5 mio. kr. svarende til en beskæftigelseseffekt i bygge- og anlægsbranchen på ca. 1. årsværk. 8

9 Projekt 1. HAB afdeling 18, Hjortebrovej 2-34 og Afdeling 18 består af i alt 2 stk. 3 etagers L-formet bebyggelser med henholdsvis 8 og 9 opgange. Afdelingen har i alt 12 lejligheder, der er opført i Afdelingen er beliggende i den sydlige del af Haderslev og beliggende i grønne områder med fine udsigter og med den planlagte renovering give et tiltrængt kvalitetsløft og varieret tilbud i området. Helhedsplanen, som omhandler afdeling 18, er primært udarbejdet som en følge af alvorlige problemer med facader, herunder fugt, træk og skimmel. Desuden ønskes en fremtidssikring af afdelingens konkurrenceevne. Projektet/finansieringsskitsen er forhåndsgodkendt af Landsbyggefonden i november 212. Den beboerdemokratiske proces vil finde sted i januar marts 213. Afdelingsbestyrelsen støtter op om projektet og føler sig overbevist om, at afdelingens beboere vil gøre det samme. Projektet har en samlet anlægsøkonomi på ca. 91 mio. kr. Projektet forudsætter kommunegaranti til støttede lån på 63,4 mio. kr. og ustøttede lån på 15,4 mio. kr. Derudover kan der forekomme merudgifter i form at boligsikring/-ydelse. Projektet forbedrer bebyggelsens kvalitet, løser byggetekniske udfordringer og sikrer dermed bebyggelsens konkurrenceevne og sikrer mod fremtidig ledighed på såvel kort som lang sigt. Med en facaderenovering (primært), da den eksisterende pladebeklædning er nedslidt og en forskønnelse bl.a. med anvendelse af teglstensfacade vil tilføre et imageløft for området. Projektet indeholder herlighedsværdi. ligeledes nye gode anvendelige altaner, som vil give boligerne en I forhold til byggeår er boligernes indretning, udformning og størrelse stadig efterspurgte. Der er pt. 3 tomme lejligheder ud af 12 boliger. Stillingtagen til projektet/sagen blev behandlet i Økonomiudvalget den 1. december 212 og Byrådet den 18. december 212. Projektet er godkendt til igangsættelse af Landsbyggefonden i 213 og af Byrådet den 18. december

10 Projekt 2. HAB afdeling 23, Kløvervej og Afdeling 23 omfatter i dag 85 lejligheder fordelt på 2 stk. 5 etagers huse med hver 3 opgange. Afdelingen er opført i I forbindelse med renoveringen sammenlægges 5 mf.- lejligheder med nabolejligheden således at afdelingen efter renoveringen omfatter 8 lejligheder. Afdelingen er beliggende i den sydlige del af Haderslev og vil med udsigt til grønne områder og med den planlagte renovering give et tiltrængt kvalitetsløft og varieret tilbud i området. Helhedsplanen er udarbejdet som en følge af den stigende flyttefrekvens, der opleves i afdeling 23. Den stigende flyttefrekvens skyldes hovedsageligt tilgængeligheden til de øverste etager, hvor der på nuværende tidspunkt kun er adgang via trapper. Tilgængeligheden til lejlighederne ønskes derfor forbedret via elevator. Projektet/finansieringsskitsen er forhåndsgodkendt af Landsbyggefonden foråret 212. Der har i perioden oktober til november 212 været afholdt 3 beboermøder inkl. ekstraordinært afdelingsmøde den 7. november 212, hvor beboerne stemte ja til projektet. Projektet har en samlet anlægsøkonomi på 68,3 mio. kr. Projektet forudsætter kommunegaranti til støttede lån på 51,5 mio. kr. og ustøttede lån på 7,9 mio. kr. Derudover kan der forekomme merudgifter i form at boligsikring/-ydelse. Projektet forbedrer bebyggelsens konkurrenceevne især i relation til tilgængelighed, da der er problemer med begyndende tomgang i de øverst beliggende lejligheder, ligesom projektet skal tilføre bydelen et større tilbud af boliger der kan huse beboere med nedsat førlighed, da dette generelt er en mangelvare i hele Haderslev. Der er pt. 4 tomme boliger ud af de 85 boliger. Projektet medvirker til en varig nedbringelse af den samlede boligmasse med 5 boliger. Projektet blev behandlet i Økonomiudvalget den 1. december 212 og Byrådet den 18. december 212. Projektet er godkendt til igangsættelse af Landbyggefonden med byggestart 213 og af Byrådet den 18. december

11 Projekt 3. HAB, Varbergparken afd. 27, 2. etape blok 4, 5, 6 og 7 Afdeling 27 har i blokkene 4, 5, 6 og 7 før renoveringen 129 enheder. Efter renoveringen og ombygning er antallet på 13 boliger, altså en samlet reduktion på 26 lejligheder. Af de 13 tilbageværende boliger vil de 29 boliger være nyopførte. Efter afslutning af hele renoveringen af Varbergparken kan der i alt være 148 færre familieboliger i boligområdet, da der allerede i forbindelse med indretning af Senildemens-centret Kildebakken blev nedlagt 93 boliger. Projektet er den del af den samlede helhedsplan for Varbergparken, som har imagemæssige og socioøkonomiske motiver (boliggennemstrømning/befolkningssammensætning etc.). Baggrunden for at tilføre nye boliger i en situation med tomgang er, at man ønsker en fremadrettet stærk konkurrencekraft på lejemarkedet via gode boliger med herlighedsværdier. De nye beboere vil medvirke til at ændre beboersammensætningen. De nye boliger ovenpå de eksisterende blokke vil også være attraktive på grund af den udsigt man får fra disse lejligheder. Projektets finansieringsskitse har hidtil ikke kunnet godkendes af Byråd og Landsbyggefond pga. nybyggeri-delen (2%-reglen). Men ny lovgivning åbner op for at kommunen kan godkende nybyggeri med henvisning til handlingsplan, som aktivt tager stilling til og følger op med initiativer som sikrer at boligledigheden nedbringes til under 2%. Renoveringsprojektet omfatter nedlæggelse af 55 boliger. Nedlæggelserne vil kun ske i blok 5, 6 og 7, men blok 4 fastholder de lejemål der er i dag. Renoveringen beløber sig til ca. 11 mio. kr. inkl. moms. Renoveringen kræver ikke kommunal indskudskapital. Projektet forudsætter kommunegaranti til støttede lån på 71 mio. kr. og ustøttede lån på 39 mio. kr. Projektets nybyggeri-del der omfatter 16 normale familieboliger (4. sal på blok 5, 6 og 7) samt 13 tagboliger på blok 4, 5, 6 og 7, i alt 29 boliger, beløber sig til ca. 54 mio. kr. inkl. moms, der finansieres således: Kreditforeningslån 88% ca. 48 mio. kr. 11

12 Kommunal grundkapital 1% ca. 5 mio. kr. Beboerindskud på 2 % ca. 1 mio. kr. Projektet renoverings- og nybyggeridel er integrerede. Reduktion i nybyggeri-delen kan indebære indløsning af kommunale garantier. Projektet forbedrer bebyggelsens konkurrenceevne, især i relation til tilgængelighed og sikrer dermed mod tomgang på kort og lang sigt. Der er pt. ca. 55 ledige boliger, som bevidst er holdt ledige af HAB af hensyn til projektets genhusningsbehov. Det skønnes, at projektet vil medvirke til at reducere antallet af ledige boliger i Haderslev Kommune med 55 ved renovering og 26 med nybyggeri. 13 af de 29 nye boliger vil være tagboliger. HAB ønsker på sigt, når de markedsmæssige forhold ændrer sig, at udstykke og frasælge tagboligerne hvorved boligledigheden yderligere kan nedbringes. Projektet forudsættes igangsat umiddelbart efter politisk behandling i Byrådet primo 213 og er overensstemmende med intentionerne i den forventede lovændring af 2%-reglen. 12

13 Projekt 4. HAB, Fjordagerring, Sydhavnsvej afd. 4, 5 og 7, Årøsund Landvej afd. 12 De 2 afdelinger har før renovering/nedrenovering 64 boliger (Sydhavnsvej) og 24 boliger (Årøsund Landevej) i alt 88 boliger. Der er udarbejdet en helhedsplan for området omkring Fjordagerring med baggrund i bebyggelsens tætte beliggenhed ved Haderslev bymidte og offentlig transport samt ikke mindst den store andel af rækkehuse. I den øvrige bebyggelse er der kun begrænsede ledighedsmæssige problemer. Bebyggelserne er opført mellem 1943 og 1948 som traditionelt muret byggeri med etage adskillelser af træ. Bebyggelserne har derfor betydelige byggetekniske udfordringer og et renoveringsprojekt med respekt for bærende vægge/etageadskillelser og som har et bærende motiv mht. tilgængelighed etc. vil indebære en uacceptabel totaløkonomi. Hvorfor et alternativt projekt med nedrenovering i stedet bør fremmes. Der er udarbejdet eksempler på nedrenoveringsprojekter, som har udgangspunkt i at bygge rækkehuse i 2 etager som det i øvrigt ses i det øvrige område omkring Fjordagerring fremfor de nuværende etageboliger. For afdelingen ved Sydhavnsvej vil det være relevant at nyetablere mellem nye boliger mod de nuværende 64. For afdelingen ved Årøsund Landevej vil det være relevant at nyetablere 7-13 boliger mod de nuværende 24. Der er ikke udarbejdet endelige finansieringsovervejelser for projektet. Projektet skønnes at have en samlet anlægsramme på ca. 5 mio. kroner. Projektet forbedrer bebyggelsens langsigtede konkurrenceevne især i relation til kvalitet og tilgængelighed i de nuværende etagelejligheder. Det skønnes, at projektet vil medvirke til at reducere antallet af ledige boliger i Haderslev Kommune med 63. Projektet forudsættes igangsat mht. til den beboerdemokratiske proces ultimo 213 mhp. princip beslutning om nedrenovering medio

14 Projekt 5. DOMEA, Skovvænget/Brombærvej Afdeling 1625 har pt. i alt før renovering/nedrenovering 34 boliger. Efter renovering og nedrenovering har bebyggelsen 9 tilgængelige boliger i 3 etager, 36 tilgængelige boliger i stueplan, 88 boliger i 2 etager og på 1. sal dvs. i alt 214 boliger. Hertil kommer evt. nybyggeri af rækkehuse i alt 36 boliger. Projektet er en del af helhedsplan, som har imagemæssige og socioøkonomiske motiver (boliggennemstrømning, befolkningssammensætning etc.). Baggrunden for at tilføre nye boliger er ønsket om, at gøre bebyggelsen mere intim og tilføre nye rækkehuse, som der er stor efterspørgsel efter og som vil bidrage til at ændre beboersammensætningen. Der er endnu ikke udarbejdet en finansieringsskitse for projektet, men projektet skønnes at have en samlet anlægsøkonomi på 12 mio. kroner. Projektet er ikke økonomisk afhængigt af, at nybyggeridelen (som afd. bestyrelsen har udtalt sig kritisk imod) gennemføres. Landsbyggefonden har princip godkendt projektet og der vil være mulighed for tilsagn i 213 til igangsættelse. Projektets renoveringsdel forudsætter kommunegaranti til ny belåning. Projektet forbedrer bebyggelsens konkurrenceevne især i relation til kvalitet og tilgængelighed og sikrer mod tomgang på kort og lang sigt. Der er pt. ca. 75 ledige boliger i DOMEA s bebyggelser heraf ca. 4 på Skovvænget/Brombærvej. Det skønnes, at der skal bruges 4-5 boliger til at genhusningsforpligtelsen. Det skønnes, at projektet vil medvirke til at reducere antallet af ledige boliger med 9 uden nybyggeri og 54 med nybyggeri. Projektet forudsættes igangsat umiddelbart efter politisk behandling i Byrådet ultimo

15 Samlet oversigt over projekternes effekt på konkurrenceevne/ledighed Renoveringsprojekter for almene bebyggelser, vil uanset om der i det enkelte projekt indgår nedrenovering (sammenlægning af små lejligheder/nedrivning) alt andet lige styrke bebyggelsens/boligernes konkurrenceevne på boligmarkedet. Dermed bør projekterne ses som en vaccination mod fremtidig ledighed. Nedenfor er vist en samlet oversigt over de enkelte projekters bidrag til ændring af ledigheden for almene boliger i Haderslev Kommune. Projekt Nedrenoverede boliger 1. HAB, afd HAB, afd HAB, afd (29) 4. HAB afd. 4, 5, 7 og DOMEA afd Totalt 63 9 (36) 213(65) NB: parentes angiver projektets nybyggeridel, som i princippet kan undlades og dermed bidrage til større reduktion i ledigheden. De erfaringer der de seneste år er gjort i forbindelse med opførelse af nye beliggenhedsmæssigt attraktive almene bebyggelser (eks. ved Havnen i Haderslev) har vist, at de nye bebyggelser typisk indebærer en oprykning af beboere fra eksisterende almene bebyggelser på mellem 25-5%. Øvrige lejligheder udlejes til beboere fra den øvrige boligsektor i og udenfor kommunen. Med denne forudsætning, og under vilkår af at der accepteres en max. ledighed på 1,% i den almene boligsektor, vil gennemførelse af de aftalte renoverings/nedrenoveringsprojekter indebære at der er luft til at meddele tilsagn til projekter for nye almene boliger på i alt ca. 1 lejligheder frem til 215, udover de der indgår som en del af de aftalte projekter. Som anført er den aktuelle tomgang i en vis udstrækning afhængig af den almindelige samfundsmæssige udvikling. Situationen kan hurtigt ændre sig, ligesom de aftalte renoveringer medfører behov for masser af genhusningsboliger. Der er derfor behov for en tæt monitorering af området mhp. proaktivt samspil med de almene boligorganisationer at kunne korrigere kursen, ikke mindst hvis det politisk besluttes at igangsætte nye bebyggelser udover den anbefalede ramme. 15

16 Øvrige projekter under iværksættelse eller som skal moniteres i forhold til opfølgning af konkurrenceevne og ledighed 1. Ungdomsboliger ved Haderslev Fodboldstadion. HAB har fremsendt skema A for opførelse af 42 nye ungdomsboliger. Skema A forudsættes godkendt på Økonomiudvalgets møde den 18. februar 213. Nyetableringen er en del af en samlet aftale, som indebærer at 25 almene ungdomsboliger på Chr. Koldsvej overgår til såkaldte startboliger. Startboliger er almene ungdomsboliger, der er målrettet unge årige, som har særligt behov for en bolig med tilhørende bostøtte. Økonomiudvalget besluttede den 21. januar 213 at støtte HAB s ansøgning om tilskud fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til etablering og drift af startboliger for unge på Chr. Koldsvej, Haderslev under betingelse af, at HAB fortsat tilslutter sig, at Haderslev Kommunes forpligtelser overfor boligerne bortfalder, og at boligerne udgår/nedlægges såfremt efterspørgslen til formålet reduceres og/eller bortfalder. De nye ungdomsboliger forventes efterspørgselsmæssigt mere interessante, hvorfor de 2 projekter/aftaler under et forudsættes at være neutrale i forhold til effekten på ledige almene ungdomsboliger i kommunen. Projektet har en samlet anlægsramme på ca. 39 mio. kr. og forudsætter 1% kommunal grundkapital på i alt ca. 4 mio. kr. 2. Sydbo afd. 2, Højhuset Åbenråvej Igangværende projekt hvor 35 boliger renoveres og reduceres til 3 almene boliger. Indflytning i de ny renoverede boliger forventes at ske primo 213. Projektet skønnes at have forøget bebyggelsens konkurrenceevne (opdatering, tilgængelighed/elevator) hvorfor det forventes at genhusede beboere genindflytter og at resterende renoverede lejligheder udlejes uden negativ effekt på den samlede ledighed i kommunen. 3. DOMEA Vojens, Tørningvej 2 Hammelev. Adelingen der består af 19 boliger, hvoraf pt. 1 er ledige har i en årrække været økonomisk nødlidende og har ikke haft mulighed for at håndtere tab ved lejeledighed, renoveringsbehov samt facilitering af eksisterende belåning. Ejendommen er begæret på tvangsauktion den 25. februar 213. Det forudsættes i forlængelse heraf at ejendommen udgår af DOMEA Vojens ejendomsportefølje, og at det indebærer en reduktion i antallet af ledige boliger på 1 boliger. 4. Vojens Slagterigrunden. Vojens Andelsboligforening har fået tilsagn til opførelse af 6 almene familieboliger på den tidligere Danish Crowns Slagterigrund. 1. etape forventes at stå klar til ibrugtagning/indflytning primo 213 og 2. etape forventes at kunne ibrugtages medio

17 Det kan ikke udelukkes, at boligmasse og udlejningssituationen i Vojens indebærer en midlertidig ledighed evt. en ledighed i eksisterende almene bebyggelser i Vojens i forbindelse med oprykning af nuværende lejere. 5. HAB Varbergparken Afd. HAB s Afdeling 24 og 26 i Varbergparken har henholdsvis 77 og 99 boliger, hvoraf ca. 1% er ledige pt. Der er udarbejdet renoveringsprojekter for klimaskærm og tilgængelighed for de 2 afdelinger. Projekternes gennemførelse kan indebære en nedrenovering på i alt ca. 3 boliger. Foreløbige anlægsskøn viser en investering på i alt ca. 18 mio. kr. for de 2 projekter. Projekterne bør overvejes fremskyndet indenfor handlingsplanens planperiode såfremt den akkumulerede ledighed viser behov herfor. 6. Gram Boligforening. Der ses en vigende efterspørgsel i 2 mindre afdelinger på Allingvej i Fole og Slotsvej i Gram. Det bør overvejes at fremskynde nedrenoveringsprojekter for de 2 afdelinger på i alt 8 boliger, såfremt der opstår tomgang/ledighed og at den akkumulerede ledighed i kommunen viser behov herfor. 17

18 Bilag 1. Oversigt over kommunale garantier Garantier Garantierne kan opdeles i 2 hovedområder - almene boliger og andelsboliger. Almene boliger Etablering af almene boliger i kommunen medfører automatisk en kommunal garanti, jf. Almenboligloven 127. Kommunen påtager sig altså en garantiforpligtelse ved godkendelse af opførelse af almennyttigt byggeri. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 6% af ejendommens værdi. Garantien belaster ikke den kommunale låneramme. Ejendommens værdi fastsættes af det långivende realkreditinstitut. Eksempel: Et nybyggeri skal belånes med 1 mio. kr. Kommunen garanterer for den del af realkreditlånet, det ligger ud over 6% af den vurderede ejendomsværdi. Det kan ske, at det långivende realkreditinstituttet vurderer, at ejendommens værdi, når byggeriet står færdigt, er lavere end omkostningerne til opførelsen. Det får betydning for hvor stor garantien vil blive. Realkredit lån 84. kr. Lån uden garanti Kommunal garanti Vurderet ejendomsværdi 7. kr. Vurderet ejendomsværdi 8. kr. 7. x 6% = 8. x 6% = 42. kr. 48. kr = 42. kr. = kr. = 36.= 5,% af lån på ,9% af lån på 84. Som det fremgår, vil den kommunale garanti afhænge af den vurderede ejendomsværdi. Garantien kan komme til at udgøre over halvdelen af lånebeløbet. Private andelsboliger Jf. 16n i Almenboligloven kan en kommune stille garanti til etablering af private andelsboliger. Etableringen kan ske ved nyopførelse eller ved erhvervelse af eksisterende ejendom. Garantien dækker den del af restgælden på lånet, der har pantesikkerhed ud over 6% af ejendommens værdi på tidspunktet for lånets optagelse. En eventuel garanti belaster ikke den kommunale låneramme. Ligesom med almene boliger fastsættes ejendommens værdi af det långivende realkreditinstitut. Eksempel: Et nybyggeri skal belånes med 1 mio. kr. Kommunen garanterer for den del af realkreditlånet, det ligger ud over 6% af den vurderede ejendomsværdi. Det kan ske, at det långivende realkreditinstituttet vurderer, at ejendommens værdi, når byggeriet står færdigt, er lavere end omkostningerne til opførelsen. Det får betydning for hvor stor garantien vil blive. Realkreditlån Vurderet ejendomsværdi 7. kr. Vurderet ejendomsværdi 8. 18

19 8. kr. Lån uden garanti Kommunal garanti 7. x 6% = 42. kr. 38. kr. = 47,5% af lån på 8. kr. 8. x 6% = 48. kr. 32. kr. = 4,% af lån på 8. Som det fremgår, vil den kommunale garanti afhænge af den vurderede ejendomsværdi. Garantien kan komme til at udgøre over halvdelen af lånebeløbet. Tilsyn med de almene boliger De almene boliger er via lovgivningen meget kraftig reguleret. I kraft af lovgivningen er det muligt at detailstyre og kontrollere almene boligforeningers budgetter og regnskaber, og dermed "kontrollere" risikoen for en udløsning af garanti. Desuden skal kommunen føre tilsyn med boligerne både under opførelsen og under den efterfølgende drift. Haderslev Kommune afholder hvert år, som en del af det kommunale tilsyn, styringsdialogmøder med de almene boligselskaber. Hovedtemaerne for styringsdialogen er boligområdets fysiske rammer, beboersammensætning, herunder udlejning og boligsociale indsats, administration, herunder økonomi. Kommunen offentliggør referat fra dialogmøderne på kommunens hjemmeside. Risikovurdering generelt almene boliger Normalt er risikoen for, at en garanti givet til almene boliger, kommer til udløsning meget lav. Det har været normal praksis, at almene boligafdelinger ikke går konkurs. Dette kan dog ikke udelukkes, også selvom Landbyggefonden har diverse støtteordninger, som har til formål at undgå dette. Det må dog vurderes, at den aktuelle økonomiske krise har øget konkursrisikoen. I de almene boliger reguleres huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det betyder, at huslejen skal dække alle omkostninger til drift af den enkelte boligafdeling. Men i forbindelse med lejeledighed/tomgangshusleje, manglende hensættelser til tab som følge af fraflytning og huslejetilgodehavender, kan den enkelte boligafdeling få alvorlige økonomiske tab. Disse tab kan yderste konsekvens føre til konkurs og dermed udløsning af den kommunale garanti. Det skal dog tages i betragtning, at en evt. udløsning af en garanti kan være en meget alvorlig belastning for kommunen, idet det garanteret beløb, jf. ovenfor kan være meget stort. Som tidligere nævnt, er der begæret tvangsauktion vedr. ejendommen Tørningvej i Hammelev, som vil medføre indfrielse af kommunal restgaranti på ca. 2,4 mio. kr. samt tilbagebetaling for beboerindskud. 19

20 Erhvervs- og Borgerservice Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen 1 61 Haderslev 2