Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Dan Knudsen Arbejdspapir* 12. februar 2009 Om boligpriserne Resumé: ADAM s boligprisindeks er Danmarks Statistiks prisindeks for 1-familiehuse. Indekset afspejler prisudviklingen på handlede huse, og handles der mange huse i et område, får dette områdes prisudvikling større vægt. Den kraftige udvikling i ADAM s boligprisi synes dog ikke at være skabt af sammensætningseffekter. For det første har boligprisindekset næsten samme forløb 1992-2006 som en sammenvejning med faste vægte af delindeks for de 16 amter. For det andet har prisindekset nogenlunde samme forløb som Realkreditrådets m2-pris for parcel- og rækkehuse. Realkreditrådets m2- pris er lavet med faste vægte, der afspejler boligmassens geografiske fordeling. Nøgleord: Boligmarkedet Modelgruppepapirer er interne arbejdspapirer. De konklusioner, der drages i papirerne, er ikke endelige og kan være ændret inden opstillingen af nye modelversioner. Det henstilles derfor, at der kun citeres fra modelgruppepapirerne efter aftale med Danmarks Statistik.
2 1. Indledning Vi ser lidt på huspriserne med henblik på, om ADAM s prisvariabel er repræsentativ, eller vredet af hushandlens geografiske mønster. Det ser ud til at være i orden. 2. ADAM s boligprisindeks Udviklingen i de danske boligpriser er gået stærkt i en årrække, og den reale boligpris er i 20 tydeligt højere end i noget tidligere år i ADAM s sample, jf. figur 1 hvor prisen på parcelhuse ses i forhold til forbrugs- og investeringspris. Figur 1 Reale boligpriser 1966 til 20 logværdi, 2000=0 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2-0.4-0.6 70 75 80 85 90 95 00 Huspris over forbrugsdeflator, phk/pcp Huspris over investeringspris, phk/pibh Huspris over deflator på boligbenyttelse, phk/pch 05 ADAM-bankens boligpris svarer til det prisindeks, Danmarks Statistik laver for 1- famileihuse. Prisindekset er lavet på oplysninger fra Skat. For at standardisere prisopgørelsen og rense for kvalitetsforskelle, anvendes afstanden mellem ejendommens købesum og ejendommens vurdering. Nærmere bestemt sættes summen af de solgte ejendommes pris i forhold til summen af de solgte ejendommes vurdering. kp1 + kp2 +.. +kpn t t t Brøk t = vp1 t + vp2 t +.. + vpn t kp kontant pris vp kontant vurdering N antal handler i kvartalet t (1) Indholdet i tæller og nævner afspejler de handlede 1-familehuse. Der er for hele landet en halv snes tusinde handler i et kvartals prisberegning, mindre p.t. end de foregående år. Fx var der knap 8.000 handler i 3. kvartal 20, mod 12.000 i 3. kvartal i 20 og 2006. Der er næppe mange huse, som sælges to kvartaler i træk, men da prisen er sat i forhold til en bestemt vurdering på et bestemt tidspunkt, kan brøken i (1) bruges til at lave et prisindeks, hvis
3 stigning fra kvartal t-1 til kvartal t er givet ved brøkens stigning fra kvartal t-1 til kvartal t. Ved overgang til ny vurdering kædes i 1. kvartal. Brøken i (1) påvirkes af handlens geografiske sammensætning på den måde, at mange handler i København vil få den københavnske prisudvikling til at dominere i brøken og dermed i det resulterende indeks, også fordi de københavnske købe- og vurderingssummer er forholdsvis høje. Vi kan ikke uden videre sige, at der er et sammensætningsproblem i praksis, for både tæller og nævner i (1) vokser, hvis der handles mange dyre huse. Der er ikke tale om, at brøken i (1) vokser med andelen af københavnerhandler, ligesom et simpelt gennemsnit af de handlede kvadratmeterpriser vokser med andelen af handler med høje kvadratmeterpriser. En måde at tjekke for sammensætningseffekter, er at sammenholde det faktiske prisindeks for hele landet med et simpelt Laspeyres-indeks baseret på prisindeksene for de 16 amtskommuner. Som vægte anvendes antal handler i prisberegningen i 2002 gange gennemsnitlig pris pr. ejendom i 2002, begge dele taget fra statistikbanken. Vægtene er vist i tabel 1 nedenfor. Tabel 1. Skønnede vægte til Laspeyres prisindeks for 1-familiehuse vægt vægt 1. København 0.02399 10. Sønderjyllands amt 0.03218 2. Frederiksberg 0.00286 11. Ribe amt 0.03122 3. Københavns amt 0.17103 12. Vejle amt 0.06559 4. Frederiksborg amt 0.12435 13. Ringkøbing amt 0.04212 5. Roskilde amt... 0.348 14. Århus amt 0.12040 6. Vestsjællands amt 0.06655 15. Viborg amt 0.03274 7. Storstrøms amt 0.05149 16. Nordjylland 0.535 8. Bornholms amt 0.043 17. I alt 1.00000 9. Fyns amt... 0.922 Antal handler gange gennemsnitlig pris pr. ejendom i 2002. 2002 er tidligste år med disse oplysninger. Det resulterende 2002-vægtede indeks og det officielle prisindeks for 1-familiehuse er sammenholdt i niveau i figur 2, og som år/år stigning i figur 3. Forskellen på de to indeks er beskeden. Største forskel er, at det fastvægtede indeks vokser 1,2 pct. mere end det officielle indeks i 2006. I de øvrige år afviger stigningerne under 1/2 pct. Samplet stopper i 2006, da amtskommunerne forsvandt med kommuneomlægningen i 20. Vi kan ikke ud fra figur 2 og 3 afvise, at der kunne være et sammensætningsproblem inden for et amt fx inden for Københavns amtskommune, men vi ville forvente, at der i så fald også var et problem mellem amterne, som virkelig kunne ses i figur 2 og 3.
4 Figur 2 Prisindeks for 1-familiehuse, Danmarks Statistik 2002=1 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 92 93 94 95 96 97 Officielt prisindeks 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Med 2002-vægte på 16 amtskommuner Figur 3 Prisindeks for 1-familiehuse, Danmarks Statistik pct. stigning 25 20 15 10 5 0-5 92 93 94 95 96 97 Officielt prisindeks 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Med 2002-vægte på 16 amtskommuner 3. Realkreditrådets boligpris Realkreditrådets prisstatistik er sat op på en anden måde end Danmarks Statistiks. For det første har Rådet et lidt andet og typisk mindre sample, idet man kun registrerer de hushandler, man låner ud til. Foregår en hushandel uden nyoptagning af realkreditlån, er den ikke med i Rådets statistik. Man går også efter et andet registreringstidspunkt. Rådet klassificerer efter dato for lånets udbetaling. DS bruger dato på slutsedlen, som må være lavet før, der udbetales lån.
5 En meget synlig forskel på de to statistikker er, at Rådet offentliggør sin pris som kr. pr. m2. DS offentliggør et prisindeks. Mellem venner kan man sige, at DS s indeks også måler m2- prisen. Mere generelt er DS s indeks kvalitetskorrigeret, for så vidt som vurderingssummen afspejler kvaliteten. Til at lave m2-prisen for hele landet bruger Rådet en fast sammenvejning af kommunernes m2-priser. Dermed undgås, at mange handler i København løfter m2-prisen for hele landet. Rådet fornyr angiveligt sine vægte årligt, men med god tilnærmelse har Rådets samlede m2- pris faste 1995-vægte, som for landsdele er givet i tabel 2. Vægtene er fundet ved at regressere Rådets m2-på Rådets 11 landsdelspriser. Vægtene gælder m2-priser sat på indeksform med 1995 lig 1. Tabel 2. Vægte i Realkredrådets m2-pris, parcel- og rækkehuse 1995-vægte 1. København by... 0.03127 2. København omegn... 0.12890 3. Nordsjælland... 0.13553 4. Bornholm... 0.01636 5. Østsjælland... 0.03357 6. Vest- og Sydsjælland... 0.09642 7. Fyn... 0.09193 8. Sydjylland... 0.11614 9. Østjylland... 0.17835 10. Vestjylland... 0.368 11. Nordjylland... 0.09785 12. Danmark i alt 1.00000 Vægtene er fundet ved at regressere Rådets m2-pris for hele landet på de 11 landsdeles m2-pris i 1995-20 Rådet har ført de nye landsdelsindeks tilbage til 1995, så regressionen har 1995-20 som sample. Det høje fit i regressionen er illustreret i figur 4 for niveau og figur 5 for kvartalsvis stigning. Vi kan roligt opfatte rådets prisindeks som et Laspeyres indeks med 1995-vægte.
6 Figur 4 Rådets prisindeks for parcel- og rækkehuse, faktisk og faste 1995-vægtet 1995=1 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Faktisk Sammenvejet af 11 landsdele, jf. tabel 2. Figur 5 Rådets prisindeks for parcel- og rækkehuse, faktisk og faste 1995-vægtet pct. kvt./kvt. 8 6 4 2 0-2 -4 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Faktisk Sammenvejet af 11 landsdele, jf. tabel 2. Med fast vægtning skulle der ikke være nogen sammensætningseffekt i Rådets prisindeks for parcel- og rækkehuse, og det bekræfter, at der ikke er store sammensætningsproblemer i DS s prisindeks for 1-familiehuse, for DS s indeks ligner Rådets indeks, jf. figur 6, hvor man lige kan ane, at DS s indeks vokser halvanden pct. mindre end Rådets i 20.
7 Figur 6 Realkreditrådets og Danmarks Statistiks husprisindeks, hele landet logværdi, 1995=0 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2-0.0-0.2 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Realkreditrådet, parcel- og rækkehus Danmarks Statistik, 1-familiehus Begge husprisindeks er divideret med forbrugerprisdeflator ex bolig. 4. Boligpriserne i forskellige landsdele Den tilsyneladende beskedne sammensætningseffekt afspejler ikke, at boligpriserne forløber parallelt i forskellige landsdele. Det gør boligpriserne ikke. Boligprisudviklingen har været stærkest i de store byer, først og fremmest Københavnsområdet, jf. figur 7, som viser m2- prisen i kroner for hele landet og et par landsdele. De høje priser i København er både steget og efterfølgende faldet mest. Figur 7 Realkreditrådets m2-priseri, hele landet, København og Nordjylland kr. pr. m2 (logaritmisk placering) 40000 20000 10000 8000 6000 4000 2000 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Hele landet København by Nordjylland
8 For at fokusere på den relative prisudvikling er de tre priser fra figur 7 sat på indeksform i figur 8 nedenfor, hvor de tre priser også er divideret med forbrugsdeflatoren, så figur 8 viser den reale prisudvikling. Boligprisudviklingen har været klart svagere i Nordjylland, men priserne er også steget i Nordjylland. Figur 8 Realkreditrådets reale m2-priseri, hele landet, København og Nordjylland log-værdi 1995=0 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Hele landet København by Nordjylland Rådets m2-priser divideret med forbrugsdeflator DS har lavet prisindeks for landsdelene med start i 1. kvartal 2006, og med start i 2006 er Rådets og DS s tal sammenlignet for København og Nordjylland i henholdsvis figur 9 og 10. DS og Rådet er enige om, at priserne siden 2006 er faldet i København, mens de i Nordjylland steg indtil medio 20. Figur 9 2006=1 1.05 Realkreditrådets og DSs huspris, København 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 06 Rådet DS
9 Figur 10 Realkreditrådets og Danmarks Statistiks huspris, Nordjylland 2006=1 1.15 1.10 1.05 1.00 0.95 06 Rådet DS Opgjort for hele landet har prisforløbet haft parabelform, jf. figur 11, af hvis y-akse man også bemærker, at det nationale prisudsving er mindre end prisudsvingene i de to landsdele. Figur11 Realkreditrådets og DSs huspris, Danmark 2006=1 1. 1.06 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 06 Rådet DS 5. Konklusion Vi fortsætter med at modellere udviklingen i ADAM s boligprisvariabel, phk.