Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet

Transkript

1 23. november 2015 Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet Fremgangen på boligmarkedet gennem 2015 sætter sine tydelige positive spor i danskernes friværdier. Alene i årets første halvår steg friværdierne med cirka 250 mia. kroner svarende til en fremgang på små kroner pr. gennemsnitlig ejerbolig. Boligejernes friværdier løber nu op i mia. kroner det højeste niveau i fem år. Hele 96 ud af 98 kommuner kan registrere stigende friværdier på parcelhuse gennem Der er dog en klar tendens til, at fremgangen har været behersket i en stor del af kommunerne, mens friværdierne er steget kraftigt i de i forvejen dyreste boligområder. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Vi har aktuelt 21 kommuner, hvor den gennemsnitlige parcelhusejer er millionær i friværdi tilbage i 2012 var der kun tale om 7 kommuner. Uden for hovedstadsområdet og Nordsjælland, er det kun Aarhus og Roskilde, der er med i millionærklubben. Helt overordnet finder vi de højeste friværdier på Frederiksberg og i Gentofte Kommune, mens Ærø, Lolland og Guldborgsund gennemsnitligt set har de laveste friværdier. Ser vi i forhold til friværdibunden i starten af 2012, har fremgangen været på næsten 410 mia. kroner. Sidstnævnte dækker over en fremgang i boligværdierne på 467 mia. kroner, mens den samlede boliggæld realkreditlån og banklån med sikkerhed i boligen er vokset med 60 mia. kroner. Kombinationen af øget handelsaktivitet på boligmarkedet og lidt mere appetit på at optage tillægslån i boligen - som følge af det mildere økonomiske klima - har bevirket, at væksten i boliggælden har været tiltagende over de seneste kvartaler. Samlet set er der dog stadig tale om en afdæmpet vækst i boliggælden i en historisk kontekst. Over det seneste år er boliggælden øget med i omegnen af 2 %. Udgiver Realkredit Danmark Lersø Parkallé København Ø Risikostyring Ansvarshavende Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk 1 Den afdæmpede vækst i boliggælden skal ses i lyset af en stadig høj gældssætning i ejerboligerne. Når det er sagt, er det positivt at notere sig, at belåningsgraderne samlet set har været faldende over de senere år. Tilbage i 2012 lå den gennemsnitlige gældssætning i ejerboligerne på små 65 % - i dag er den på 58 %. Tilbage i slutningen af 1990 erne og i tiden før boligprisboblen lå den gennemsnitlige belåningsgrad på i omegnen af 45 %. Udsigten til fortsat lave renter over de kommende år og et styrket økonomisk opsving giver gode muligheder for yderligere prisstigninger på boligmarkedet. Det vil kunne sætte gang i en positiv selvforstærkende cirkel. Fremgang på boligmarkedet og lavere belåningsgrader hos boligejerne vil således understøtte det private forbrug til glæde for den samlede økonomiske aktivitet herhjemme.

2 Friværdierne har løftet sig til højeste niveau i 5 år Boligmarkedet har især i første halvår af 2015 oplevet en ganske pæn fremgang i kølvandet på rentefaldet i starten af året, og en generel bedring i dansk økonomi med stigende beskæftigelse til følge. Fremgangen har vist sig med al tydelighed på tværs af landet og på tværs af boligsegmenter. Over det seneste års tid kan samtlige landsdele melde om fremgang i huspriserne, og fremgangen spænder fra 0,2 % i Vestjylland til mere end 10 % i København, Østsjælland og Vest- og Sydsjælland, jf. nedenstående figur 1. På landsplan har fremgangen været på 7,7 %. Nedenstående figur understreger også, at der isoleret set har været en fremgang i huspriserne fra 2. kvartal til 3. kvartal i hovedparten af landet. Der er dog ingen tvivl om, at rentestigningerne gennem maj og juni har medført, at bedringen på boligmarkedet er taget af i styrke i 3. kvartal set i forhold til årets to første kvartaler. Denne opbremsning gør sig gældende i alle 11 landsdele. Figur 1: Huspriserne er steget pænt på tværs af landet trods lavere kadence i 3. kvartal 14 %, prisudvikling på parcelhuse i 3. kvartal % y/y % k/k Kilde: Boligsiden.dk og egne beregninger De høje prisstigningstakter på boligmarkedet i første halvår sætter sine tydelige spor i boligejernes friværdier. Friværdierne er jo i sagens natur forskellen mellem værdien af ejerboligerne fratrukket gælden i ejerboligerne, og netop danskernes samlede boliggæld har været nogenlunde stabil til kun svagt stigende over de senere år, jf. figur 2. Samlet set er boligejernes friværdier nu på mia. kroner det er det højeste niveau i 5 år. Igennem 2015 er friværdierne alene gået i vejret med cirka 250 mia. kroner. Det svarer til en gennemsnitlig fremgang på næsten kroner pr. ejerbolig. Ser vi i forhold til friværdibunden i starten af 2012 har fremgangen været på næsten 410 mia. kroner. Sidstnævnte dækker over en fremgang i boligværdierne på 467 mia. kroner, mens den samlede boliggæld realkreditlån og banklån med sikkerhed i boligen er vokset med 60 mia. kroner. 2

3 Figur 2: Friværdierne er vokset betydeligt gennem Mia. kroner Værdi af ejerboligerne Samlet boliggæld Samlet friværdi kvt kvt kvt kvt kvt kvt Kombinationen af øget handelsaktivitet på boligmarkedet og lidt mere appetit på at optage tillægslån i boligen - som følge af det mildere økonomiske klima - har bevirket, at væksten i boliggælden har været tiltagende over de seneste kvartaler. Samlet set er der dog stadig tale om en afdæmpet vækst i boliggælden i en historisk kontekst. Over det seneste år er boliggælden øget med i omegnen af 2 %. Det står i skarp kontrast til udviklingen dengang i bobledagene tilbage i 2005/2006, hvor boliggælden i en periode voksede med % om året. Det er klart, at der er betydelige forskelle i udviklingen i den samlede boliggæld på tværs af landet alt afhængig af den lokale prisudvikling. I eksempelvis København er vores samlede udestående realkreditudlån til ejerboligmarkedet i 3. kvartal vokset med mere end 7 % over det seneste års tid. Figur 3: Lidt mere appetit på lån i ejerboligen men stadig afdæmpet vækst i boliggælden 4,5% Udvikling i boliggælden 4,0% 3,5% Gns. over fire kvartaler 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Pr. kvartal 0,0% -0,5% 3

4 Ser vi bort fra de regionale forskelle i udlånsaktiviteten, kan det måske i første omgang virke en smule overraskende, at historisk lave renter, pæn fremgang på boligmarkedet og en forbrugertillid, der har holdt sig særdeles høj igennem store dele af 2015, ikke i større omfang har forplantet sig til højere appetit på tillægslån i boligen enten til boligforbedringer, køb af bil eller til andre større forbrugsgoder. En vigtig forklaring er dog, at boligejerne generelt set fortsat har en relativ høj gældssætning i boligen i en historisk kontekst. Den gennemsnitlige belåningsgrad i ejerboliger og fritidshuse er på cirka 58 % - til sammenligning lå den på i omegnen af 45 % i slutningen af 1990 erne og i tiden før boligprisboblen, jf. figur 4. Den høje gældssætning begrænser i sagens natur nogle boligejeres muligheder for at optage tillægslån i boligen, mens andre måske har muligheden men prioriterer at konsolidere sig yderligere og få nedbragt boliggælden til et lavere niveau. Endeligt er prisnedturen på boligmarkedet stadig i frisk erindring hos mange boligejere, og de er dermed også bevidste om, at friværdier hurtigt kan gå op i røg, hvis stemningen pludselig vender rundt på boligmarkedet. Figur 4: Lavere belåningsgrader er positivt nyt men fortsat høj gældssætning i ejerboligerne %, gennemsnitlig belåningsgrad, ejerboliger og fritidshuse Trods en fortsat høj gældssætning i ejerboligerne, er det dog positivt at notere sig, at belåningsgraderne samlet set har været faldende over de senere år. Tilbage i 2012 lå den gennemsnitlige gældssætning i ejerboligerne på små 65 %. Udsigten til fortsat lave renter over de kommende år og et styrket økonomisk opsving herhjemme giver gode muligheder for yderligere prisstigninger på boligmarkedet. I så fald er der lagt i kakkelovnen til, at belåningsgraderne i ejerboligerne vil falde yderligere tilbage. Det vil kunne sætte gang i en positiv selvforstærkende cirkel. Fremgang på boligmarkedet og lavere belåningsgrader hos boligejerne vil således understøtte det private forbrug til glæde for den samlede økonomiske aktivitet herhjemme især via en højere forbrugstilbøjelighed, hvor boligejerne bliver mere villige til at forbruge en større andel af deres løbende indkomst. 4

5 Friværdierne generelt i stigning men især stigninger i områder med høje friværdier i forvejen Friværdien i et gennemsnitligt parcelhus herhjemme er nu på små kroner. Det er det højeste niveau registreret siden slutningen af 2010, og en stigning på små kroner siden bunden i starten af 2012, jf. figur 5. Figur 5: Den gennemsnitlige parcelhusejer har oplevet et pænt løft i friværdien siden bunden Kroner Friværdi, gns. parcelhus kvt kvt kvt kvt kvt kvt Det er klart, at der er store forskelle på både niveauet af friværdierne og udviklingen i denne på tværs af landets husejere. Ser vi på udviklingen rent geografisk, er der dog fremgang i friværdierne på tværs af landets kommuner. Hele 96 ud af 98 kommuner kan således registrere stigende friværdier gennem 2015, og det er i sig selv bemærkelsesværdigt i betragtning af den statistiske usikkerhed omkring prisudviklingen, hvor der kan være tilfældige udsving i den ene eller anden retning som følge af få handler og forskelle i kvaliteten og beliggenheden af de handlede boliger. Det understreger samlet set, at bedringen på boligmarkedet i høj grad har bredt sig ud. Det er klart, at fremgangen på boligmarkedet i mange områder fortsat er skrøbelig, og det er for tidligt at snakke om et generelt opsving på boligmarkedet i hele landet. I nedenstående figur 6 er vist friværdien i et gennemsnitligt parcelhus på tværs af landets kommuner på friværditoppen tilbage i sommeren 2007, på bunden i starten af 2012 og de aktuelle friværdier. Kommunerne er rangordnet efter højeste friværdier. Her ses det for det første, at friværdierne generelt er lavere nu end tilbage på toppen i Det er ikke overraskende set i lyset af, at den gennemsnitlige parcelhusejer dengang havde omtrent kroner i friværdi mod altså nu kroner. For det andet ses det af figuren, at friværdierne generelt er højere nu end tilbage i 2012, men at friværdierne i mange af landets kommuner kun er blevet løftet i beskedent omfang, mens andre kommuner har oplevet en relativ stor fremgang. Det afspejler nok engang den polarisering på boligmarkedet, vi har været vidne til over de forgangne år, hvor landets dyreste områder har oplevet kraftig prisvækst, mens andre områder har kæmpet med blot at få stabiliseret boligpriserne. Denne polarisering på boligmarkedet er især sket som en konsekvens af den 5

6 demografiske søgning mod landets største byer, og samtidig har de historisk lave renter understøttet polariseringstendenserne. Figur 6: Stor forskel i hvor meget friværdierne er blevet løftet over de senere år 5,0 4,5 Friværdi pr. gennemsnitligt parcelhus i en given kommune, mio. kroner 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 2015K2 2007K2 0,5 0,0 2012K1 Kommuner, rangordnet efter højeste friværdier Fremgangen i friværdierne har ikke overraskende været højest for kommunerne i Region Hovedstaden. Mange af disse kommuner har gennem de senere år oplevet en så stor fremgang i friværdien, at den gennemsnitlige husejer i dag er millionær i friværdi. På tværs af landet er der samlet set 21 kommuner, hvor dette gør sig gældende tilbage i 2012 var det kun 7 kommuner, der var med i millionærklubben, jf. figur 7. Figur 7: Pæn vækst i kommuner, hvor den gennemsnitlige husejer er millionær i friværdi 60 Antal kommuner, hvor den gennemsnitlige husejer er millionær i friværdi Danmarkskort over friværdier 6

7 Ser vi uden for hovedstadsområdet og det nordsjællandske, er kun Aarhus og Roskilde med på denne liste. Aarhus placerer sig i øvrigt som nummer ti på listen over kommuner med højest friværdi, mens Roskilde er nummer 18. Ikke overraskende finder vi Frederiksberg og Gentofte øverst på listen over kommuner med højest gennemsnitlig friværdi pr. parcelhusejer. I bunden af listen finder vi Ærø, Lolland og Guldborgsund. For et overblik over friværdiernes fordeling på tværs af landet, jf. nedenstående danmarkskort. Figur 8: Sådan er de gennemsnitlige friværdier fordelt på tværs af landets parcelhusejere Danmarkskort over friværdier Gennemsnitlig friværdi pr. parcelhus i de danske kommuner skala: >2 mio. kr. 1,5 mio.kr. - 2 mio. kr. 1 mio. kr. - 1,5 mio. kr kr. - 1 mio. kr kr kr kr kr. < kr. 7

8 Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. 8