Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1
Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2) Hvad bestemmer værdien af en investeringsejendom? 3) Er det et godt tidspunkt at købe en investeringsejendom på? 4) Hvad betyder udskudt skat for værdien? 2
Omsætning af investeringsejendomme Kilde: Sadolin & Albæk 3
IPD 4
Udvikling i afkast fordelt på ejendomstyper 5
Tomgang kontorlokaler 6
Markedsleje kontorlokaler 7
Hvad bestemmer værdien af en ejendom? Type af ejendom (bolig, butik, box, kontor, bolig, industri/logistik) Beliggenhed (yield gab / Kanonbådsskuerne) Lejers bonitet Kontraktlængde Faktisk leje i forhold til markedslejen Genudlejningsrisiko Tomgang Udviklingsmuligheder Udskudt vedligeholdelse 8
Hvad bestemmer udviklingen i værdien? Makroøkonomiske forhold Udviklingen i det private forbrug (butiksejendomme) Beskæftigelsen (kontorejendomme) Forbruget og ændringer i infrastrukturen (industriejendomme) Faktisk leje i forhold til markedslejen Risikofrie rente (10-årig statsobligation) 9
Værdiansættelsesmetoder Sammenlignelige handelspriser Den afkastbaserede model (normalindtjeningsmodel) Discounted cash flow model (DCF-modellen) 10
Sammenlignelige handelspriser Ejendommen har samme karakteristika - Beliggenhed - Stand - Størrelse - Lejersammensætning - Lejers bonitet - Nylig handel Den bedste måde, men kan ofte ikke anvendes og dog - Afkastkrav - Leje/m2 - Pris/m2 11
Hvordan fastsættes værdien af en ejendom? Værdien af en ejendom V er givet ved Driftsafkast (netto) Afkastkrav +/særlige forhold (vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, deposita, tomgang etc.) 12
Benchmark (afkastkrav og markedsleje) 13
Benchmark (afkastkrav og markedsleje) 14
Benchmark (afkastkrav og markedsleje) 15
Benchmark (afkastkrav og markedsleje) 16
Udbud af ejendomme (www.oline.dk) 17
Skal jeg købe nu? JA - hvis Jeg tror, at tilliden til den danske økonomi stiger igen Ejendommen har gode udviklingsmuligheder hvor du har en komparativ udnyttelsesfordel Ejendommen er attraktiv for lejere (beliggenhed, indretning, fleksibilitet mv.) 18
Udskudt skat Opstår som følge af forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssige værdier (regnskabsmæssige opskrivninger og skattemæssige afskrivninger) Handles ejendommen ud af selskabet, skal det sælgende selskab beskattes af avancen ved salget Handles aktierne i selskabet er det avancen på aktierne der beskattes Interessekonflikt Sælger vil ikke give nedslag, da hans påstand er, at skatten aldrig vil komme til betaling Køber vil kræve nedslag i prisen, da skatten vil skulle betales, hvis ejendommen sælges ud af selskabet Værdien af udskudt skat afhænger bl.a. af tidshorisonten og hvilke planer køber har med ejendommen 19
Fire ting jeg har viderebragt 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2) Hvad bestemmer værdien af en investeringsejendom? 3) Er det et godt tidspunkt at købe en investeringsejendom på? 4) Hvad betyder udskudt skat for værdien? 20
RICS - hvad er det? 21
Tak for opmærksomheden Morten Jensen / KPMG Statsautoriseret revisor, MRICS E-mail: mojensen@kpmg.dk Telefon: 2529 3228 22