Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk
Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme?
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Prisfald rammer især lejligheder 35 30 25 20 Ændring (%), å/å Udvikling i prisen på huse Udvikling i prisen på lejligheder 15 10 5 0-5 -10-15 2000 2001 2002 2003 2004 2006 2007 Kilde: Realkreditrådet, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Kraftigste tilbageslag siden 70'erne 20 Ændring å/å (%) 15 10 5 0 Prisindeks -5-10 -15-20 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Realkreditrådet, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Sunde strukturer 2008 Ledighed 2.0% Inflation 3.3% Betalingsbalancens løbende poster 1.4% 4.2% Offentlig saldo Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Strukturel ubalance 2008 Ledighed 5.3% Offentlig saldo -2.7% -4.9% Betalingsbalancens løbende poster 4.0% Inflation Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Moderat byggeaktivitet 6500 Antal 5500 4500 3500 2500 Antal påbegyndte boliger 1500 500 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur 2200 2000 1.000 USA: Rekordlav byggeaktivitet 1800 1600 Påbegyndt boligbyggeri 1400 1200 1000 800 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Antal 300 250 Danmark: Tvangsauktionerne fortsat lave Antal private tvangsauktioner på månedsbasis 200 150 100 Tendensen i udviklingen 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Tvangsauktionerne rekordhøje 300 1.000 enheder 250 Antal private tvangsauktioner på månedsbasis 200 150 100 50 May-05 Sep-05 Jan-06 May-06 Sep-06 Jan-07 May-07 Sep-07 Jan-08 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Forgreninger til økonomien Danmark: Fortsat robust forbrug 7 6 % Årlig vækst i den indenlandske efterspørgsel 5 4 3 2 1 0-1 -2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Forskelle og ligheder Forgreninger til økonomien USA: Økonomien har kurs mod nulvækst 7 6 % Årlig vækst i den indenlandske efterspørgsel 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets
Dansk økonomi balancerer på en knivsæg Risiko for en overophedning, men samtidig risiko for en brat vækstopbremsning
Danske udfordringer Ledighed 5,2% Ultimo 2007 Ultimo 2005 Lønstigning 4,6% 2,9% 2,7% 16,9 mia. kr. 67,5 mia. kr. Betalingsbalance 89% 84% Kapacitetsudnyttelse Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets
Danske udfordringer 5 % Vækst i BNP å/å % 25 4 Husprisvækst å/å, h.a. 20 3 15 2 1 10 0 5-1 0-2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-5 Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets
Ledigheden forbliver lav, 180 1.000 personer 160 140 Ledighed 120 100 80 Prognose 60 40 2000 2003 2006 2009 Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets
og det er godt for tvangsauktionerne 12.000 Antal 10.000 Årlige antal tvangsauktioner Gennemsnit de seneste 10 år 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1993 1996 1999 2002 2005 2008F Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets
de to er nemlig tæt korreleret Antal tvangsauktioner 16000 14000 12000 10000 1988 1992 8000 6000 4000 2000 0 2008 2007 2000 1980 1996 1984 2 4 6 8 10 12 14 Ledighed (% af arbejdsstyrken) Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets
Rentefølsomheden falder - skyldes ændret låneadfærd
Rentefølsomheden falder, 3.5 Rentefølsomhed, procentpoint 3.0 2.5 Hele porteføljen 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Apr-06 Sep-06 Apr-07 Sep-07 Dec-07 Apr-08 Kilde: Nykredit
og er nu lavest for de mest gældsbelastede, 0.8 Rentefølsomhed, procentpoint 0.75 Rentefølsomhed, ultimo 2007 0.7 0.65 0.6 0.55 0.5 Hele porteføljen LTV>75% Kilde: Nykredit
Det skyldes ændret låneadfærd 100% RenteMax Fast rente Variabel rente 80% 60% 40% 20% 0% 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 Kilde: Nykredit
Også blandt dem som vælger afdragsfrihed 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% RenteMax Fast rente Variabel rente 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 Kilde: Nykredit
Mest gældsbelastede søger sikkerhed Fast (m) Fast (u) Rmax (m) T-lån (u) Rmax (u) T-lån (m) Kilde: Nykredit
En gang fast rente altid fast rente T-lån (m) Rmax (u) T-lån (u) Rmax (m) Fast (m) Fast (u) Kilde: Nykredit
Husholdningerne er sunde
Pæn finansiel nettoformue 3500 Mia. kr. Finansielle aktiver Passiver Finansielle aktiver, netto - h.a. Mia. kr. 1400 1200 3000 1000 2500 800 600 2000 400 1500 200 1000 1998K4 2000K4 2002K4 2004K4 2006K4 0 Kilde: Danmarks Nationalbank
endnu pænere inkl. friværdier 3500 3000 2500 Mia. kr. Friværdier Finansielle aktiver, netto 2000 1500 1000 500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008F Kilde: Danmarks Nationalbank og Nykredit
Laveste indkomster laveste gæld % % 35 325 30 300 25 275 20 250 15 225 10 200 5 175 0 Disp. ink. 1. kvintil Disp. ink. 2. kvintil Disp. ink. 3. kvintil Disp. ink. 4. kvintil Disp. ink. 5. kvintil 150 Gældsandel Gældsbyrde (h.a.) Rentebyrde Kilde: Danmarks Nationalbank
Stresstest viser begrænset sårbarhed Basis Arbejdsløshed stiger med 1% Arbejdsløshed stiger med 3% Arbejdsløshed stiger med 5% Note: Rentestigning Rentestigning Rentestigning Rentestigning Basis på1% på2% på3% på4% 4,1 4,9 4,2 5,1 4,4 4.7 5,3 5,6 5,9 7,2 8,7 6,1 7,3 8,8 6,4 7,6 9,1 6,6 7,9 9,4 Definition af den økonomiske margin Økonomisk margin = + Husholdningernes disponible indkomst (efter renteudgifter og skat) - Standardiserede leveomkostninger - Boligudgifter (ekskl. afdrag på lån) Kilde: Danmarks Nationalbank
Vi forventer en blød landing
Kortvarige prisstigninger 35 %, å/å 30 25 20 Huse Lejligheder 15 10 5 0-5 -10-15 1996 1999 2002 2005 2008 Kilde: Realkreditrådet
Fald i friværdierne niveauet fortsat højt 3.500 Mia. kr. Mia. kr. 1.800 3.000 2.500 Friværdier, h.a. Boliggæld Boligformue 1.600 1.400 2.000 1.500 1.200 1.000 800 1.000 600 500 400 0 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 200 Kilde: Danmarks Nationalbank og Nykredit
Tegn på vending i lejlighedspriserne 10 Ændring (%), k/k 8 Lejligheder 6 4 2 Fritidshuse 0 Huse -2-4 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Realkreditrådet og Nykredit
Omsætningen er faldende 4.800 Omsætning Lejligheder Omsætning 14.000 4.300 13.000 3.800 3.300 Huse, h.a. 12.000 2.800 11.000 2.300 10.000 1.800 1.300 Fritidshuse 800 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 9.000 8.000 Kilde: Realkreditrådet og Nykredit
Udbuddet stabiliseres for lejligheder 7 Udbud i % af bestand 2004-2008 6 5 Lejligheder 4 Fritidshuse 3 2 Huse 1 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Realkreditrådet og Nykredit
Boligbyrden peger nedad 70 65 60 Boligindeks, % Huse - København Lejligheder - København Huse - hele landet Lejligheder - hele landet 55 50 45 40 35 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Realkreditrådet, Danmarks Statistik og Nykredit
Rådighedsbeløbet stiger 20.000 19.000 Kr./måned Rådighedsbeløb, førstegangskøber af lejlighed i København 18.000 17.000 16.000 15.000 14.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit
Huspristilliden er fortsat negativ 60 Antal svar, % 50 40 Nettotal for et år siden: -5,6 Nettotal i dag : -21,2 30 20 10 0 Meget lavere Lavere Samme niveau Højere Meget højere Kilde: Danmarks Statistik for Nykredit
Vi forventer den bløde landing 30 %, å/å 25 20 15 Huse 10 5 0 Lejligheder -5-10 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: Realkreditrådet og Nykredit
Politiske indgreb påvirker boligmarkedet! 28% 22% 16% Reale kontantpriser 10% 4% -2% -8% -14% -20% 1980 1983 1987 1991 1995 1998 2002 2006 Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet
Skandinaviske boligpriser DK i front 350 1991=indeks 100 300 250 Norge Sverige Danmark Finland 200 150 100 50 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Kilde: Statistik Sentralbyrå, Statistika Centralbyrän, Statistics Finland, Realkreditrådet
Pris/indkomst også her fører Danmark 150 140 130 120 Langtsigtsgennemsnit=100 Norge Finland Danmark Sverige 110 100 90 80 70 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Kilde: Statistik Sentralbyrå, Statistika Centralbyrän, Statistics Finland, Realkreditrådet
Disclosure & Disclaimer Disclosure Denne publikation er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank. Nykredit Bank er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets deltager i market maker-ordningen for danske stats- og realkreditobligationer. Nykredit Markets' investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. Nykredit Markets har udarbejdet interne regler for at forebygge og undgå interessekonflikter ved udarbejdelse af investeringsanalyser og har indført interne regler til sikring af effektive kommunikationsbar-rierer. Analytikere i Nykredit Markets er blevet pålagt at overgive enhver henvendelse, der kan påvirke analysens objektivitet og uafhængighed, til chefen for analyseafdelingen tillige med compliance-funktionen. Analytikere ansat i Nykredit Markets arbejder uafhængigt af afdelingerne Debt Capital Markets og Corporate Finance og refererer ikke til andre forretningsområder i Nykredit koncernen. Analytikere er delvist aflønnet på baggrund af Nykredit Banks overordnede resultater, men modtager ikke bonus eller anden aflønning tilknyttet specifikke corporate finance- eller debt capital-transaktioner. Denne publikation blev første gang frigivet til distribution på den på forsiden angivne dato. Anvendte finansielle modeller og metoder Beregninger og præsentationer tager udgangspunkt i almindelige økonometriske og finansielle værktøjer og metoder samt offentligt tilgængelige kilder. Danske realkreditobligationer modelleres ved hjælp af en egenudviklet realkreditmodel. Realkreditmodellen består af en stokastisk rentestrukturmodel samt en statistisk konverteringsmodel, som er kalibreret til låntagernes historiske konverteringsadfærd. Rentestrukturmodellen kalibreres med likvide europæiske rentederivater. Risikoadvarsel Der kan være væsentlige risici forbundet med vurderingerne og eventuelle anbefalinger i denne publikation. Sådanne risici, herunder en følsomhedsanalyse med de relevante forudsætninger, er angivet i publikationen. Disclaimer Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Cheføkonom John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. +45 33 42 18 00 - Fax +45 33 42 18 01