Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Skuffende eksport svækkede økonomien Danmarks vækst har taget en markant opbremsning. Efter otte kvartaler i træk med vækst faldt BNP med, % i. kvartal 1. BNP-faldet skyldes hovedsageligt tilbagegang i eksporten. Ved indgangen af året var den forventede vækst i eksporten på, %, men den samlede eksport faldt med knap 1, % i 1. Især tjenesteeksporten skuffede, eftersom den faldt med, %. Foreløbige beregninger viser, at BNP steg med, % i. kvartal 1. Samlet set steg BNP med 1, % i 1 og det forventes, at BNP vokser med henholdsvis 1,1 % i 1 og 1,7 % 17. Hvis man udelukkende ser på væksttallene kunne man nemt ræsonnere, at den danske økonomi har væsentlige udfordringer. Heldigvis er der flere indikatorer, som peger i en mere positiv retning. Især beskæftigelsen fortsætter med at overraske positivt. Der var godt. flere i arbejde i. kvartal 1 sammenlignet med 1. kvartal 1. Stigningen i beskæftigelsen kan muligvis skyldes, at virksomhederne vurderer, at opbremsningen i væksten er kortvarig og derfor ansætter flere i forventning om øget aktivitet i fremtiden. Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og Markeds- PULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Årlig realvækst i BNP,,, Generelt viser nøgletallene for dansk økonomi, at vi er inde i en stabil om end svækket vækstperiode. Det bør nævnes, at der gemmer sig større regionale forskelle bag tallene, med som den største drivkraft til væksten. Som en lille, åben økonomi er Danmark relativt påvirket af den økonomiske udvikling hos sine største handelspartnere og udviklingen i verdensøkonomien generelt. International uro har medført stor usikkerhed om den globale vækst hvilket har påvirket den danske økonomi negativt. I Kina har opbremsningen i økonomien sammen med betydelige aktiefald medført generel nervøsitet på de finansielle markeder. Samtidig er olieprisen faldet markant i løbet af 1, til et niveau som flere økonomer betragter som problematisk. Endelig lurer flere trusler i 1. Flygtningestrømmen mod Europa, truslen om at Storbritannien forlader EU (BREXIT) samt den fortsat manglende afklaring af gældssituationen i Grækenland. Den fremtidige udvikling i disse sager vil være af stor betydning for den danske økonomi. -,7 1, 1, 1, 1, 1, -,1 -, 1, Joseph Alberti Research Analyst Cand Polit. joseph.alberti@colliers.com Direkte -,1 7 9 1 1 1 1 17 og Danmarks Nationalbank Note: 1 og 17 er baseret på skøn.
Investering Boom i investeringer 1 endte med at blive et fantastisk år med det højeste transaktionsvolumen siden 7. Der blev handlet erhvervsejendomme for i alt ca. 7, mia. kr., hvor at hovedstadsområdet tegnede sig for ca. 7 % af markedet. Boligsektoren stod for størstedelen af investeringerne med lidt over en tredjedel af markedet. Kontor og detail stod også for store andele af investeringsmarkedet, og havde der været flere primære ejendomme udbudt, ville de formodentlig være blevet solgt. De internationale investorer er for alvor rykket ind i Danmark, og stod for ca. % af alle ejendomsinvesteringer i 1. Sammen med de internationale investorer tegner der sig et billede af, at institutionelle investorer samt større ejendomsfonde dominerer markedet. De har det til fælles, at de hovedsageligt efterspørger primære ejendomsporteføljer samt større ejendomme. Renten er faldet til historiske lave niveauer og pengemarkedsrenten har været negativ i hele 1. I. kvartal er den danske 1-årige statsobligation dog steget med basispoint. ECB har signaleret, at dens renter ikke bliver sat yderligere ned og der er derfor udsigt til stabile officielle renter de næste par år. Det kan dog ikke udelukkes, at Nationalbanken igen får behov for at justere renten lidt, men økonomisk set bliver der tale om små justeringer. Det stabile, lave renteniveau er en af hovedårsagerne til de store investeringer i ejendomsmarkedet, og flere økonomer forventer at renten bliver under % resten af dette årti. Den meget høje efterspørgsel efter primære ejendomme har medført højere markedspriser og dermed lavere afkastsniveauer. Dette har medført, at flere investorer nu søger hen til de sekundære markeder i jagten på et mere attraktivt afkast. Transaktioner Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Mia. kr 1 1 7 9 1 1 1 og Colliers International Renteudvikling i Danmark % 7 1 7 9 1 1 1 Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid måneder 1-årig statsobligation Årlig inflation Transaktionsvolumen fordelt på ejendomstype % 1-1 7 9 1 1 1 Danmark EU 17 % % % 17 % 7 % Kilde: Colliers International Bolig Kontor Detail Industri og logistik Andet Kilde: Eurostat Colliers STATUS 1. kvartal 1 Investering Colliers International
Kontor Den positive udvikling fortsætter Afkastkravet for primære kontorejendomme i er fortsat presset i en nedadgående retning og er nu nede på, %, i nogle tilfælde endda lavere. Dette sker på baggrund af øget investeringsinteresse særligt fra internationale investorer. I resten af landet oplever vi en tendens til, at investeringsinteressen i stigende grad flytter sig ud af centrum. Investorer går i højere grad efter moderne og nye ejendomme, som ikke er tilgængelige i bykernen. Der har været øget interesse for sale & lease back transak tioner. Dette kan muligvis forklares i forskellen mellem markedslejen og markedsprisen. Lige nu er der forholdsvist stor afstand mellem salgsprisen og lejen, hvilket betyder, at det er relativt fordelagtigt for en virksomhed at foretage en sale & lease back handel. Vi forventer en stigning i niveauet af sale & lease back i 1. Der er fortsat fremgang i antallet af beskæftigede, som nu er på knap,7 mio., hvilket skaber øget efterspørgsel efter kontor lejemål. Der er dog stadig ca. 11. færre beskæftigede sammenlignet med efteråret. Ledigheden for kontorlokaler faldt på landsplan med,1 procentpoint gennem. kvartal og var dermed på,9 % pr. 1. januar 1. I Region Hovedstaden er ledighedsprocenten i dag ca. 1, %, hvilket svarer til ca. 1,17 mio. m ledige kontorlokaler. Region Syddanmark havde det største fald i ledigheden på,7 procentpoint til, %. Danske Bank har solgt hovedbygningerne ved Holmens Kanal i en sale & lease back aftale til det britiske livsforsikringsselskab Standard Life for 1, mia. kr. Salget omfatter i alt 1 forbundne bygninger som indeholder ca. 7. m kontorareal. Standard Life blev rådgivet af Capital Investment i handlen. Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr. 1. januar 1, 7,7 9, 1,,,,,,1 7 9, 7,9 1 1 1 1 Markedsleje for kontor pr. 1. januar 1 Kr. pr. m ekskl. drift 1. 1. 1. 1 1 Antal beskæftigede 1. 1.1 1.1.9 Afkastkrav for kontor pr. 1. januar 1., %.7,7 %., %, %. 7 9 1 1 1,7 %,7 % Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Colliers STATUS 1. kvartal 1 Kontor Colliers International
Detail Fortsat høj international aktivitet Generelt har der været stor aktivitet på markedet. Markedslejen for strøgområderne er stigende i og, og stabil til stigende i andre større byer. De internationale investorer er meget aktive på markedet for strøgbutikker, især i. Dette har været med til at fortsætte det nedadgående pres på afkastkravet for primære ejendomme. Afkastkravet er faldet yderligere fra, % til,7 % og i nogle tilfælde endda lavere. På de sekundære beliggenheder er billedet noget mere uklart. På den ene side presser den høje markedsleje for primære beliggenheder nogle butikker videre til lidt billigere lejemål. Omvendt er den øgede e-handel samt centraliseringen af befolkningen med til at øge tomgangen i de sekundære lejemål. Tomgangen for butikslokaler er faldende på landsplan. Pr. 1. januar 1 er den faldet, procentpoint til,1 % på landsplan. Det har især været Region Nordjylland og Midtjylland, som har bidraget til udviklingen, hvor der er registreret et fald i ledige detailhandelslokaler på hhv. 1, procentpoint og, procentpoint. Udviklingen i forbrugertilliden har været positiv siden juni. Niveauet i februar 1 er på, og har været aftagende de sidste par måneder. Den engelske kapitalfond Avignon Capital har solgt Amagertorv til et privat tysk familiefirma. Bygningen, som er kendt for at huse Louis Vuittons butik, blev solgt for mio. kr. Avignon Capital, som var en af de første internationale ejendomsinvestorer, der kom ind i markedet i. Avignon Capital blev rådgivet af Capital Investment i handlen Andelen af ledige lokaler inden for detail pr. 1. januar 1,9 7 9 1 1 Markedsleje for detail pr. 1. januar 1 Kr. pr. m ekskl. drift.,,, 7,1,.. 7.. 1,,1,,9,9 1 1 1 1.1 Udvikling i forbrugertillid Afkastkrav for detail pr. 1. januar 1,7 % 1 1 -,%, %, % -1-1, %, % - 7 9 1 1 1 1 Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Colliers STATUS 1. kvartal 1 Retail Colliers International
Industri og logistik Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr. 1. juli 1 Stor efterspørgsel efter moderne ejendomme 1, Der er stadig mangel på de moderne industri- og logistikejendomme på både investerings- samt udlejningsmarkedet. Der er tendens til flere sale & lease back aftaler, især for større kunder med god soliditet. Dette er med til at nedjustere andelen af brugere som selv ejer deres ejendomme. Derudover har produktionsvirksomhederne fået øje på fordelene ved at leje frem for at eje. Der er flere tal som tyder på en fremgang for segmentet industri og logistik. Eksempelvis er industriproduktionen nu på det højeste niveau siden maj. Fremgangen i de seneste måneder kom efter et mindre fald i produktionen fra september til november 1. Industriens samlede omsætning har generelt været stigende siden 9 og steg med, % fra tredje til fjerde kvartal i 1. En del af stigningen i omsætningen skyldes dog ændrede opgørelsesmetoder blandt virksomheder i medicinalindustrien. Tomgangsniveauet indenfor industri og logistik har været støt faldende siden april. Ledigheden på landsplan er nu nede på, %, svarende til lidt over millioner ledige m industriog logistiklokaler. Tomgangen forventes at fortsætte den svagt faldende tendens i de kommende år. De seneste måneder har der været en afmatning af både Danmarks og Eurozonens Purchasing Managers Index (PMI, en konjunkturindikator for industrien). PMI for begge områder er dog stadig svagt positive. Danske Fragtmænd har solgt alle selskabets ejendomme i en sale & lease back aftale med den internationale investor Standard Life for 1, mia. kr. Capital Investment rådgav Standard Life i handlen, hvor en -årig leje kontrakt blev indgået.,,, 1,,,,,, 7 9 1 1 1 Markedsleje for industri og logistik pr. 1. januar 1 Kr. pr. m ekskl. drift 7 1 1 1 Industriens salg mia. kr 17 Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. januar 1 7, % 7, % 1 7,7 % 1 7, % 7, % 1 7 9 1 1 1 7, % Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Colliers STATUS 1. kvartal 1 Industri og logistik Colliers International