Orientering om Ungdomsboliger på Stenfiskerkajen Forslag til kommuneplantillæg nr. 24 og Lokalplanforslag 1-767 By- og Kulturforvaltningen Byudvikling Byplan Odense Slot Nørregade 36-38 Postboks 730 5000 Odense C www.odense.dk Tlf. 66131372 Fax 66133222 By-og Kulturudvalget vedtog den 24. marts 2015 i henhold til Planloven at offentliggøre ovennævnte planforslag. Planforslagene er offentligt fremlagt fra 27. marts til 22. maj 2015 I den periode kan du indsende bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser til By- og Kulturforvaltningen, Byplan, Odense Slot, Postboks 730, 5100 Odense C eller e-mail: byplankontoret@odense.dk eller høringsportalen www.odense.dk/hoering DATO 27. marts 2015 REF. kni JOURNALNR. 2015/003177 EKSPEDITIONSTIDER Mandag-Torsdag 10.00-15.00 Fredag 10.00-12.00 Planforslagene kan ses følgende steder: Hovedbiblioteket, Odense Banegård Center, Østre Stationsvej, Odense C Historiens Hus, Klosterbakken, 5000 Odense www.odense.dk/lokalplaner og www.plansystemdk.dk Planforslagene kan fås ved henvendelse i BorgerServiceCenter, Skulkenborg. Yderligere information Du er velkommen til at ringe til Byplan for yderligere information. Sagsbehandlere er Lotte Hjetting, tlf. 6551 2520 og Esben Fog, tlf. 6551 2526. Venlig hilsen Dorthe Harbo Kontorchef Direkte tlf. 6551 2501 E-mail dhaa@odense.dk
Lokalplanens baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at opføre ca. 180 ungdomsboliger på Stenfiskerkajen, Odense havn. Ungdomsboliger på havnen er i overensstemmelse med Odense Kommunes ønsker om varierede boligtyper på havnen og etablering af ungdomsboliger tæt på centrum. Den ny bebyggelse vil blive nabo til det kommende havnebad. For at sikre bedst mulige solforhold for havnebadet er bebyggelsen lav mod havnebadet og høj mod Finlandgade. Samtidig er bebyggelsen åben, så der tages bedst muligt hensyn til solindfald på det kommende havnebad. Lokalplanens område er vist med rødt Områdets friareal udformes som en grøn plint hævet i forhold til promenaden. Herved sikres en vis privathed, selvom der ikke opføres hegn. For at understøtte livet langs promenaden, gives der mulighed for, at stueetagen i den nordøstligste del af byggeriet kan rumme aktive og udadvendte funktioner som butikker og/eller caféer. Arealerne mellem bygningerne får en grøn karakter. P-kældrene er halvt nedgravet og delvist overdækket med terrasser, som kan bruges til ophold. Vejadgang og trafikforhold Vejadgang sker fra Finlandgade. Lokalplanen sikrer færdselsret for fodgængere langs kajer og kanaler i hele lokalplanområdet. Promenader må ikke anvendes til bilkørsel. Parkering Der stilles krav om i alt 30 p-pladser /1 p-plads pr. 6 ungdomsboliger. Dette er en afvigelse af Odense Kommunes parkeringsnorm for ungdomsboliger. Det reducerede p-krav begrundes med den centrale beliggenhed tæt ved offentlig transport, samt at der arbejdes med alternative mere bæredygtige løsninger som fx delebiler, ladcykler og lign., samt ekstra cykelparkering. Lokalplanområdet set fra sydvest med Promenadebyen til venstre i billedet og bassin 2 og havnepladsen til højre
Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanområdet ligger indenfor byomdannelsesområde Odense indre havn. Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BS4 (bolig- og serviceområde) og 1.C12 (centerområde). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bygningshøjder og parkeringsforhold. Derfor er udarbejdet tillæg til kommuneplanen, der giver mulighed for bebyggelse i op til 8 etager og ændrede parkeringsforhold. Lokalplanen giver mulighed for at etablere op til 150 m² bruttoareal til butiksformål. Der kan etableres en eller flere butikker inden for det samlede butiksareal. Forslag til bebyggelse Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af planernes indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af en screeningen, at planerne ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Afgørelsen begrundes med: Lokalplanområdet ligger i et eksisterende bolig-/service og centerområde i Odense indre havn, udpeget i kommuneplanen som byomdannelsesområde. Det vurderes, at planen med udbygning til (ungdoms)boliger bidrager til at sikre en social bæredygtig udvikling på havnen. Med udbygning af etageboliger med nærhed til bymidten og offentlig transport understøtter planen Odense Kommunes strategi om byfortætning og bæredygtige transportformer. Forslag til bebyggelse set fra Finlandgade Forslag til bebyggelse set fra Gamle Havnekaj
Lokalplanområdet er udpeget som oversvømmelsesområde ved ekstremregn og stormflod. I forbindelse med byggeriet etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 efter Lov om forurenet jord. Det vurderes, at en evt. oprensning af grunden ikke vil give væsentlige gener for omgivelserne. Ved udformning af bebyggelsen har der været undersøgt for skyggepåvirkninger i forhold til det kommende havnebad, Havnepladsen og omgivende bebyggelse. Det vurderes, at der ikke vil være væsentlige skyggegener for omgivelserne. Denne afgørelse kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Se vedlagte klagevejledning. Retsvirkninger (juridiske konsekvenser for grundejere) Ifølge Lov om Planlægning 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden 3 år fra offentliggørelsen. Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, ifølge planlovens 13. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag. For forslag til kommuneplantillæg er der ingen direkte retsvirkning, før byrådet har vedtaget lokalplantillægget endeligt og bekendtgjort det offentligt. Derefter gælder, at byrådet kan udstede forbud mod udstykning og bebyggelse i strid med rækkefølgebestemmelserne og udstede forbud mod bebyggelse eller ændret anvendelse i strid med rammebestemmelserne.
Klagevejledning til afgørelse truffet i henhold til Miljøvurderingsloven Afgørelse om ikke at udarbejde miljørapport By- og Kulturforvaltningen Byudvikling Byplan Nørregade 36 5000 Odense C www.odense.dk E-mail Byplankontoret@odense.dk Kommunens afgørelse efter Miljøvurderingsloven skal ifølge 16, stk. 1 påklages efter reglerne i Planloven, som planforslaget er udarbejdet i henhold til. Hvis du vil klage Hvis du vil klage over en afgørelse, truffet af Odense Kommune, kan du klage til Natur-og Miljøklagenævnet via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klagen sendes via Klageportalen til Odense Kommune. Når du klager, skal du med betalingskort betale et gebyr på kr. 500. Klagen bliver først sendt videre til behandling, når gebyret er betalt. Klagefrist Klagefristen er 4 uger fra annoncering af afgørelsen på kommunens hjemmeside, altså 24. april 2015 i denne sag. Klagen skal indsendes inden for normal kontortid. Klagen har ikke opsættende virkning, hvilket vil sige, at et byggeri eller andet ikke stoppes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Når kommunen har modtaget klagen via Klageportalen, videresender kommunen som udgangspunkt senest 3 uger senere klagen til Natur- og Miljøklagenævnet med en udtalelse. Du og eventuelt øvrige involverede får meddelelse om evt. bemærkninger og en frist på 3 uger til at fremsætte bemærkninger til kommunens udtalelse. Disse eventuelle bemærkninger skal sendes til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet kan, hvis klagen indeholder flere klagepunkter, begrænse sin efterprøvelse til de væsentligste klagepunkter. Klageberettigede Klageberettigede er enhver med retlig interesse i sagens udfald, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelse af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer Miljøministeren Natur- og Miljøklagenævnet kan kræve, at foreninger eller organisationer dokumenterer deres klageberettigelse ved indsendelse af vedtægter eller på anden måde. Fritagelse for at bruge Klageportalen Fritagelse for at bruge Klageportalen skal sendes med en begrundet anmodning til kommunen. Kommunen videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt anmodningen imødekommes. Eventuel domstolsprøvelse Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse kan indbringes for domstolene. Der gælder ikke en frist for indbringelse af myndighedernes afgørelser for domstolene. Uanset om der anlægges retssag, er man forpligtet til at rette sig efter Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme noget andet.
2/2
FORSLAG TIL TILLÆG NR. 24 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR ODENSE KOMMUNE STENFISKERKAJEN ÆNDRING AF KOMMUNEPLANOMRÅDE 1 SKIBHUSKVARTERET SKIBHUSENE VOLLSMOSE STIGE Ø
HVAD ER EN KOMMUNEPLAN? I henhold til lov om planlægning skal der for hver kommune foreligge en kommuneplan. Denne er grundlaget for al planlægning i Odense Kommune. Kommuneplanen består dels af en hovedstruktur og retningslinier for hele kommunen, dels af rammer, der fastlægger lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen. Herunder hører udbygningen i kommunen med boliger, arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Retningslinjerne angiver administrationsgrundlaget for arealanvendelsen. Der skal udarbejdes retningslinjer for udlægning af arealer til byzoner og sommerhusområder, for beliggenheden af arealer til forskellige byformål inden for byzonen. Kommuneplanerne skal desuden indeholde retningslinjer for de emner, der tidligere indgik i regionplanerne. Der skal udarbejdes lokalplan, før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen, men den kan godt stramme kommuneplanens rammebestemmelser, fx gennem fastsættelse af lavere bebyggelsesprocenter. MINDRE ÆNDRINGER AF KOMMUNEPLANEN Det er muligt at foretage mindre justeringer af kommuneplanen, når der bliver udarbejdet lokalplaner for bygge- eller anlægsprojekter. Disse tillæg til den gældende kommuneplan bliver behandlet af byrådet samtidig med de nye lokalplaner. FORORD Kommuneplan 2013-25 er godkendt af byrådet den 4. december 2013. Den nye kommuneplan er digital og kan ses på www.odense.dk/kommuneplan Rammerne fastlægger bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der er en forudsætning for at begynde større bygge- og anlægsarbejder. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. Men der kan også fastsættes andre typer af bestemmelser, fx om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse, detailhandel mv. PLANPROCESSEN Kommuneplanen gælder for 12 år, men hvert 4. år skal byrådet vedtage en planstrategi. Byrådet skal i den forbindelse træffe beslutning om kommuneplanen skal revideres, og i hvilket omfang. HVORDAN GENNEMFØRES KOMMUNEPLANEN? Byrådet har pligt til at sørge for, at kommuneplanen bliver gennemført. Det sker bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner. Det kan f.eks. være nødvendigt for at sikre arealer til offentlige formål (veje, institutioner m.m.).
Tillægget er en ændring til Kommuneplan 2009-2021, som er vedtaget af byrådet den 4. december 2013. BAGGRUND Et alment boligselskab ønsker at opføre ca. 178 ungdomsboliger på Stenfiskerkajen i op til 8 etager. Byggeriet kan ikke realiseres inden for de gældende kommuneplanrammer, hvor der for den sydlige del af Stenfiskerkajen maksimalt kan opføres byggeri i 6 etager. For hele området er det gældende parkeringskrav 1 parkeringsplads pr. 125 m 2 etageareal. Ungdomsboliger beliggende tæt på banegården, der er et knudepunkt for offentlig transport, har erfaringsmæssigt ikke behov for en parkeringsnorm i den størrelsesorden. Med dette kommuneplantillæg nedskrives parkeringskravet dermed til 1 parkeringsplads pr. 6 ungdomsboliger. Kommuneplanens generelle rammebestemmelser om cykelparkering er vejledende. Dette kommuneplantillæg gør det obligatorisk, at der i forbindelse med opførelse af ungdomsboliger skal anlægges minimum 3 cykelstativer pr. 100 m 2 etageareal. Cykelstativerne skal være overdækket. Rammeområderne 1.C12 og 1.BS4 suppleres derfor med en bestemmelse om, at ovenstående krav for parkering gælder ved opførelse af ungdomsboliger. Desuden ændres bestemmelserne i rammeområde 1.BS4 således, at det maksimale etageantal øges til 8 etager.
MILJØVURDERING Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af kommuneplantillæggets indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af kommuneplantillægget, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af forslaget til kommuneplantillæg nr. 24. TILLÆGGETS BESTEMMELSER: Markeret tekst angiver ændringer i rammen RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNINGEN FOR OMRÅDE NR. 1.C12: OMRÅDETS ANVENDELSE Området er udlagt til centerområde SÆRLIGE BESTEMMELSER Området er udpeget som byomdannelsesområde 1. etape. Der skal fastlægges kig fra en fremtidig bro over jernbanen mod Næsbyhoved Skov og pejlemærker på havnen. Dette kan betyde, at bebyggelsen i sigtelinjen max. må opføres i 4-5 etager (ca. kote 16-20). Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 125 m² etageareal. For ungdomsboliger kan dette nedjusteres til 1 parkeringsplads pr. 6 ungdomsboliger. Parkering på terræn må kun anlægges som mindre parkeringsarealer, der efter byrådets skøn ikke virker dominerende i området. Der må ikke anlægges p-pladser på kajarealerne og havnepromenaden. Ved opførelse af ungdomsboliger skal der anlægges minimum 3 cykelstativer pr. 100 m 2 etageareal. Cykelstativerne skal være overdækket. Der kan ikke ske yderligere udnyttelse/bebyggelse af Odense havn, før kloakering af det pågældende rammeområde er afsluttet. Der kan etableres dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Arealrammen for området inkl. restrummelighed i gældende lokalplaner er for områderne 1.C11, 1.C12, 1.C13 og 1.C14 under forening 3.000 m². Butiksstørrelse af den enkelte butik må max. være 500 m². BEBYGGELSESFORHOLD Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 10 etager. Der kan opføres max. 37.500 m² etagemeter bebyggelse i området. ZONESTATUS Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone og landzone
RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNINGEN FOR OMRÅDE NR. 1.BS4: OMRÅDETS ANVENDELSE Området er udlagt til blandet bolig og erhverv SÆRLIGE BESTEMMELSER Området er udpeget som byomdannelsesområde, 1. etape. Der kan udlægges areal til hotelvirksomhed. Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 125 m² etageareal. For ungdomsboliger kan dette nedjusteres til 1 parkeringsplads pr. 6 ungdomsboliger. Parkering på terræn må kun anlægges som mindre parkeringsarealer, der efter byrådets skøn ikke virker dominerende i området. Parkeringskrav, der ikke kan opfyldes på egen grund, skal etableres i parkeringsanlæg inden for byomdannelsesområdet. Der må ikke anlægges p-pladser på kajarealerne eller havnepromenade. Ved opførelse af ungdomsboliger skal der anlægges minimum 3 cykelstativer pr. 100 m 2 etageareal. Cykelstativerne skal være overdækket. Der kan ikke ske yderligere udnyttelse/bebyggelse af Odense havn, før kloakering af det pågældende rammeområde er afsluttet. BEBYGGELSESFORHOLD Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 180. Ny bebyggelse må ikke opføres i mere end 8 etager. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller flere ejendomme under ét 180. ZONESTATUS Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone og landzone. Forslaget vedtaget til offentliggørelse af By- og Kulturudvalget den 24. marts 2015 Forslaget offentligt fremlagt fra 27. marts til 22. maj 2015