Erhvervslejeaftale Aftale om fremleje 1. Parterne Mellem undertegnede og medundertegnede Region Syddanmark Damhaven 12, 7100 Vejle (i det følgende kaldet udlejer) xxx Gadenavn x xxxx by CVR-nr. xx xx xx xx (i det følgende kaldet lejer) er indgået følgende lejeaftale om lokaler i ejendom tilhørende: Gammelgaard Ejendom Aps Havborgvej 8, 6710 Esbjerg V (i det følgende kaldet ejer) 2. Det lejede 2.1 Det lejede er beliggende i Gammelgaard Ejendoms ejendom, Havborgvej 8, 6700 Esbjerg, benævnt Langlihuset (se vedlagte bilag 1). Det lejede er indrettet på Region Syddanmarks foranledning med henblik på etablering af lægeklinik. Side 1
De ombyggede lokaler omfatter som vist i bilag 1 etablering af et lægehus,, der udlejes som 1 klinik, der aktuelt er indrettet til 3 læger. Da der således er tale om et fremlejemål, vil lejer ikke kunne opnå større ret end den ret, som udlejer har i henhold til udlejers lejeaftale med ejer af bygningen. Den nævnte lejekontrakt vedlægges som bilag 1. Det lejede omfatter pt. 3 konsultationslokaler, sygeplejeklinik, samt adgang til fælleslokaler herunder reception, laboratorium, personalerum og toiletter. (vedlagte tegning, bilag 1). De nævnte lokaler samt andel af fællesarealer ansættes til ca. 287 m 2. Parterne er enige om, at dette m2 areal uanset eventuelle opmålingsfejl, bl.a. i forhold til arealbekendtgørelsen, - skal lægges til grund ved lejeberegning og indbyrdes fordeling af driftsudgifter mv. mellem øvrige lejere/brugere i ejendommen. 2.2 Adgang til det lejede sker gennem lægeklinikkens direkte indgang. Lejer har ret til at benytte øvrigt fællesareal i forbindelse hermed, herunder Sundhedshusets øvrige indgange, jf. bilag 2. 2.3 Der er ikke reserveret parkeringspladser til lejemålet. 2.4 Parterne er enige om at det lejede ikke er erhvervsbeskyttet. 3. Det lejedes anvendelse 3.1 Det lejede skal af lejer anvendes til lægeklinik. Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet end det her nævnte formål. 3.2 Udgifter til opfyldelse af særlige myndighedskrav i forbindelse med den af lejer påtænkte anvendelse samt krav, der opstår fra myndighedernes side til lokalerne som følge af lejers brug af disse, er uanset disses karakter og art udlejer uvedkommende og afholdes alene af lejer for dennes regning. 3.3 Lejer er ansvarlig for, at den til enhver tid værende brug og indretning af det lejede er i overensstemmelse med lovgivningens regler, ligesom det påhviler lejer at indhente eventuel myndighedsgodkendelse af den påtænkte anvendelse af det lejede. 3.4 Lejer er forpligtet til at drage omsorg for, at de i det lejede ansatte personer samt andre, der får adgang til det lejede og dettes adgangsareal, omgås forsvarligt med det lejede. Side 2
3.5 Det lejede må ikke benyttes på en sådan måde, at der ved lugt, støj, rystelser, lyspåvirkninger eller lign. påføres gener for ejendommen, dens øvrige brugere, omliggende ejendomme og disses brugere. Lejers brug må ikke medføre forurening af ejendommen. Deponering af farlige og forurenende stoffer på ejendommen må ikke finde sted. 3.6 Ejer af ejendommen tegner alene sædvanlig bygningsbrand- og ejendomsejerforsikring vedr. ejendommen. Lejer tegner selv de øvrige efter lejers opfattelse nødvendige forsikringer, herunder evt. driftstabsforsikring. 4. Skiltning 4.1 Det er lejers ansvar, at den foretagne skiltning er i overensstemmelse med lovgivningen. 4.2 Skiltning, opsætning af markiser, flag, udhængsskabe, automater, belysning, radio- og fjernsynsantenner og lignende uden på bygningen samt afdækning af lejemålets vinduespartier må kun foretages i henhold til de servitutter og kommunale bestemmelser, der er gældende for ejendommen og efter skriftlig accept fra udlejer, kommunen og ejer. 4.3 Al skiltning mv. er udlejer uvedkommende og etableres på lejers regning. 4.4 Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på eller ved ejendommen i henhold til punkt 4, medmindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 5. Lejeaftalens begyndelse og ophør 5.1 Det lejede overtages af lejeren den 1. januar 2017. Lejemålet udløber uden opsigelse pr. 31. december 2019. 5.2 Lejeaftalen kan af lejer opsiges med tre måneders varsel til den 1. i en måned. Opsigelse kan i øvrigt ske efter erhvervslejelovens sædvanlige regler. 5.3 Såfremt det lejede ikke kan ibrugtages til den aftalte overtagelsesdag, kan lejer ikke gøre krav gældende mod udlejer af nogen art, herunder direkte eller indirekte tab. Lejer er ikke pligtig at betale leje før det lejede kan ibrugtages. 5.4 Såfremt det lejede ikke kan ibrugtages senest 3 måneder efter den aftale overtagelsesdag, er lejer berettiget til at hæve lejekontrakten Som forsinkelse anses i det følgende ikke mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke er til hinder for lejerens kontraktmæssige brug. Side 3
5.5 Fremlejemålet løber indtil den 31. december 2019. Såfremt Lejer ønsker dette har Udlejer frem til 15. december 2019 mulighed for at afstå lejemålet til lejer på de i bilag 1 anførte vilkår. Se herunder især 4, 5 og 15. 6. Lejens størrelse og lejeregulering 6.1 Ved lejemålets start udgør lejen 287 m2 á 600 kr., svarende til 172.200 kr. årligt. Herudover betaler lejer til tvungne kommunale renovationsudgifter samt renholdelse af gaderne og haven omkring ejendommen en forholdsmæssig andel beregnet som 5 % af den til enhver tid aftalte leje. 6.2 Den aftalte leje reguleres hvert år den 1. januar uden særskilt varsel med den procentvise stigning i nettoprisindekset, dog mindst 1,5 % af den på reguleringstidspunktet gældende leje. Reguleringen sker i overensstemmelse med udviklingen i det nævnte indeks for oktober måned det forrige år til oktober måned umiddelbart før reguleringsåret. 6.3 Reguleringen finder sted første gang pr. 1. juni 2017. 6.4 Lejeforhøjelse som følge af stigning i de ejendommen påhvilende skatter og afgifter, herunder dækningsafgift, sker med udgangspunkt i de ejendommen pr. 2014 påhvilende skatter og afgifter og fordeles mellem ejendommens lejere i samme forhold som lejemålets bruttoareal i forhold til ejendommens samlede bruttoareal, som nærmere anført i bilag 1, 7. 6.5 Lejen betales månedsvis forud hver den 1. i måneden, første gang den 1. januar 2017 for perioden 1.-31. januar 2017. 6.6 Såfremt nettoprisindekset ikke længere måtte blive beregnet, skal lejen reguleres i overensstemmelse med udviklingen i et andet tilsvarende indekstal eller såfremt et sådant indekstal ikke findes, da efter principper, der ligger den anførte indeksregulering så nær som mulig. 6.7 Under fremlejemålet er hverken lejer eller udlejer berettiget til at forlange lejen reguleret til markedsleje, jfr. erhvervslejelovens 13. 6.8 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne til ejendommens forbrug og drift, se kapitel 9. 7. Depositum 7.1 Depositum er aftalt til kr. 6 måneders leje, inklusive a conto forbrugsudgifter og fællesudgifter, i alt 143.200 kr. 7.2 Beløbet betales ved lejemålets start til udlejers konto. Side 4
8. Ændring af lejevilkår Udgår 9. Forbrugsregnskab, - herunder varme, vand, el og renovation 9.1 Ejer af ejendommen leverer varme samt varmt og koldt vand til det lejede, samt el til fælles lys, ventilation og udsugning, hvilket lejer betaler særskilt til ejer, se nærmere herom i bilag 1, 8. Ved lejemålets start udgør a conto betaling 3.293 kr. pr. måned eksklusive moms. 9.2 Lejer betaler for direkte elforbrug efter måler til ejer. 9.3 De omfattede udgiftsposter fremgår nærmere af bilag 1, 8. 9.4 Fordelingen af udgifterne mellem lejer og ejendommens øvrige lokaliteter sker efter faktisk forbrug på basis af de af ejer opsatte målere, som anført i bilag 1, 8.. 9.5 Ejer forestår den indvendige ren- og vedligeholdelse af ejendommens fællesarealer. Lejer betaler a conto herfor 732 kr. pr. måned eksklusive moms. 9.6 Fordelingen af udgifterne mellem lejer og ejendommens øvrige lokaliteter sker efter samme fordelingstal som for vand og varme. 9.7 Á conto betalingerne ifølge ovenstående betales månedsvis forud og sammen med lejen. Såfremt á conto bidraget afviger fra det forventede forbrug, kan bidraget til enhver tid og uden varsel kræves ændret således, at bidraget dækker det faktiske og forventede forbrug tillagt kendte prisstigninger.. 9.8 Lejer sørger selv for almindelig renovation. 10. Moms 10.1 Ejendommen er omfattet af frivillig momsregistrering, hvorfor alle betalinger, herunder leje, forbrugsafgifter, fællesudgifter mv. tillægges gældende moms, pt. 25 %. 10.2 Hvis ejer som følge af ændret lovgivning forpligtes til at opkræve AMBI eller anden lignende afgift af ydelser efter nærværende aftale fastlægges herved, at udlejer kan regulere lejers betalinger i takt hermed. Side 5
11. Lejemålets stand ved overtagelsen 11.1 Det lejede overtages velvedligeholdt og specialindrettet som lægeklinik. 12. Vedligeholdelse og renholdelse 12.1 Al vedligeholdelse indenfor de lejede lokaler, herunder fornøden fornyelse af maling, hvidtning, vægbeklædning, gulvbelægning samt låse, nøgler og ruder, påhviler lejer. 12.2 Lejer er således blandt andet forpligtet til forsvarligt at vedligeholde og/eller forny det lejedes vandhaner, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, afløb til faldstammer, radiatorer med termostater og/eller regulatorer, el-installationer og afbrydere, varmtvandsbeholdere og/eller varmeveksler, evt. af ejer opsat airconditions- og køleanlæg samt varmetæpper og alle øvrige installationer. Ved lejemålets ophør tilbageleveres disse installationer i god og brugbar stand. 12.3 Udlejer er berettiget til én gang årligt at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsespligten er opfyldt. 12.4 Udvendig bygningsvedligeholdelse påhviler ejer. Det bemærkes dog, at lejer har ansvaret for de til det lejede hørende glaspartier. 12.5 Renholdelse af det lejede, herunder vinduer indvendigt såvel som udvendigt, påhviler lejer, der således skal sikre, at det lejede fremstår i pæn og renholdt stand. 13. Bygningsmæssige ændringer, indretninger og installationer i lejemålet 13.1 Ved lejemålets ikrafttræden er lejemålet indrettet som vist i bygningstegning, vedlagt som bilag A til bilag 1. 13.2 Lejer må kun med udlejers skriftlige samtykke foretage bygningsmæssige ændringer, indretninger eller installationer i det lejede. Såfremt sådanne kræver tredjemands, herunder offentlige myndigheders godkendelse, må lejer ligeledes sørge for indhentelse heraf samt afholde de hermed forbundne udgifter. 13.3 Udlejer kan betinge sit evt. samtykke af, at lejer for egen regning og uden udgift for udlejer foretager retablering ved fraflytning. I tilfælde af at retablering vil være forbundet med så væsentlige udgifter, at de vil overstige mere end 1/3 af det indbetalte depositum, kan udlejer skriftligt forlange, at lejer stiller fornøden sikkerhed for retableringsudgifterne. Side 6
14. Fraflytning af det lejede ved lejemålets ophør 14.1 Ved lejemålets ophør skal lejer, senest kl. 12 den dag, det lejede fraflyttes, selv om denne dag er en helligdag eller dagen før en helligdag, aflevere det lejede med hvad dertil hører. 14.2 Det lejede og hvad dertil hører afleveres i samme stand, hvori det blev overdraget. 14.3 Lejer er forpligtet til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret. 14.4 Lejer skal senest 14 dage før fraflytning give udlejer meddelelse om, hvortil meddelelser herunder istandsættelseskrav kan fremsendes, og lejer skal samtidig foranledige, at der aftales et tidspunkt, hvor det lejede gennemgås og besigtiges sammen med udlejers repræsentant. Det er mellem parterne aftalt at udlejers reklamationsfrist i erhvervslejeloven 74 stk. 2 i forbindelse med fraflytning er forlænget til 8 uger. 15. Fremleje 15.1 Lejer har ikke ret til yderligere fremleje. 16. Misligholdelse 16.1 Udlejer kan uden hensyn til lovmæssig eller kontraktmæssig uopsigelighed og opsigelsesvarsel straks ophæve lejeaftalen i de tilfælde og under de betingelser, der er i Erhvervslejeloven 69, hvoraf kan fremhæves for sen betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse samt grov forsømmelse af lejers pligter. 16.2 Ophæves lejeaftalen af grund som nævnt i Erhvervslejeloven 69, skal lejer straks fraflytte lejemålet og er desuagtet pligtig at betale leje og andre ydelser efter lejeaftalen for tiden, indtil udlejer har genudlejet lejemålet, dog maksimalt indtil det tidspunkt, hvor lejeaftalen kunne have været opsagt af lejer. 17. Øvrige bestemmelser 17.1 Alle aftaler, der ændrer eller supplerer nærværende kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende. Side 7
17.2 Medmindre andet fremgår af parternes aftale, indebærer ændringer og tilføjelser til denne kontrakt ikke, at der anses at foreligge en ny lejeaftale parterne imellem. 17.3 Evt. tvister mellem lejer og udlejer, der udspringer af nærværende aftale, skal afgøres ved de almindelige civile domstole. Som lejer:, den Som udlejer:, den Bilag 1. Lejekontrakt mellem Gammelgaard Ejendomme og Region Syddanmark, med underbilag A Tegning, der viser det lejede i stueetagen B. Indhold af det lejede C. Ejendomsskattebillet 2014 D Forsikringsopkrævning 2014 E Erhvervs- og boligministeriets checkliste. F Vejledning til lokalplan 05-010-0011. G BBR ejermeddelelse. Side 8