Besigtigelsesrapport Besigtigelse onsdag d. 22. april 2015 Kuskgårdsvej 51, 9381 Sulsted Matr. nr. 65, Sulsted By, Sulsted Udført for Aalborg Kommune 11. juni 2015
Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Flemming Sørensen fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Aalborg Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Kjeld Vinkler Pallesen, ejer Kjeld Nielsen, lejer Flemming Sørensen, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om en fritliggende enfamiliehus. Ejendommen er registreret som ejet af Kjeld Vinkler Pallesen. Bygningen er opført i 1907 med et bebygget areal på 75 m 2 og et udnyttet boligareal i tagetagen på 28 m2. Det samlede boligareal udgør 103 m ² jf. BBR. Bygningen er beboet. Bygningens facader er udført i murværk og tagdækningen er udført med tegltag. Konklusion og anbefaling. B.1 Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb i et omfang i den besigtigede bygning, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med byfornyelseslovens 75. (LBK nr. 863 af 03/07/2014) Der er registreret brandfarlige beklædninger på ydervægge og indervægge i store dele af bygningen. (Cellotex plader, bløde masonitplader)
Ejendommen er generelt ikke tilfredsstillende vedligeholdt, og der ses store huller og defekter flere steder i tegltaget. Der kunne ved besigtigelsen konstateres udbredt fugt og skimmelangreb i et omfang, der gør opholdsrum i bygningen uanvendelige til beboelse og ophold. Dele af tagkonstruktion / loftkonstruktionen på 1. sal ses med udbredte rådsskader og med fare for nedstyrtning. De registrerede sundhedsfarlige og brandfarlige forhold kan ikke udbedres uden en gennemgribende renovering af ejendommen. Ejendommen vurderes til at være nedbrudt i et sådant omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau ikke skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk. Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi og ejendommen er til gene for omgivelserne. B.2 Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i bygningen Kuskgårdsvej 51 er forbundet med nærliggende sundhedsfare, i strid med byfornyelseslovens (LBK nr. 863 af 03/07/2014) 75 stk. 3 nr. 5, hvorfor der bør nedlægges forbud mod beboelse og ophold (kondemnering) i henhold til 76 stk. 1. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 03/07/2014 76 stk. 2. at bygningen påbydes nedrevet, da den er udtjent og i stærkt tiltagende forfald, og ikke økonomisk forsvarligt kan renoveres til dagens standard jf. lovbekendtgørelsens 77 stk. 2. Anbefaling om kondemnering af lejemålet begrundes med sundhedsfare og brandfare som følge af: Skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum. Brandfarlige beklædninger på ydervægge, indervægge i store dele af bygningen. Fare for nedfaldne bygningsdele på baggrund af store rådskader i tagkonstruktion og loftskonstruktion. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer
Bygningen er beliggende i landzone ud til offentlig vej (blind vej) og tæt på jernbanen. Forholdene på friarealerne skønnes at være til gene for naboer og forbipasserende, da grunden er meget tilgroet og med oplag af skrot og affald. Carport og skur er delvist faldet sammen. C.2 Udvendig besigtigelse Tagbelægning på bygningen er udført med teglsten. Der ses store huller i taget med manglende tagsten ved rygningen og i tagfladerne. Inddækninger ved skotrender og tagvinduer er defekte. Tagvindue til værelse på 1. sal ses uden glasrude, og er nødtørftigt lukket men åbent for nedbør til tagkonstruktionen. Tagrender og nedløbsrør er defekte, og derved tilføres der ekstra fugt til sokkel og ydervægge. Ydervægge er udført af murværk og der ses sætningsrevner i facademurværk og sokkel. I mindre omfang ses nedbrudt murværk med udvaskede fuger og med defekte sålbænke. Vinduer og udvendige døre er generelt i meget ringe stand, der ses flere vinduer med kraftige rådangreb. I køkken mangler vindue mod haveside. Vinduer ses med både enkelt lag glas og med termoruder. C.3 Indvendig besigtigelse På 1. sal er der åbent for nedbør på grund af flere store huller i taget og nedfaldne tagsten. I gang på 1. sal er der et stort åbent kik til himlen. Der ses udbredte rådskader i tagkonstruktion og loftskonstruktion, med risiko for nedstyrtning af tagsten mv. På 1. sal er lofter og ydervægge / skråvægge meget opfugtede og med udbredt skimmelvækst. I bygningen ses forsatsisolerede ydervægge, skråvægge samt indervægge beklædt med brandfarlige masonit plader (Cellotex) i flere opholdsrum. I stueplan ses råd- og vandskader på ydervægge og lofter grundet huller og utætheder i taget. I fyrrum er dele af loftkonstruktionen faldet ned grundet råd. I både stueplan og på 1. sal kan der måles højt fugtindhold i ydervægge og lofter, og der ses skimmelvækst på vægge og lofter og inventar / skabe. Det vurderes på baggrund af målinger af fugt i forsatsvægge og beklædningsplader, at der desuden er udbredt skimmelvækst bag disse plader. Opvarmning af bygningen til normal stuetemperatur vurderes ikke at være mulig grundet defekte og manglende vinduer og huller i loft- og tagkonstruktion.
Det er kun loftværelset på 1. sal som anvendes til egentlig beboelse og ophold og værelset opvarmes med en gasvarmer. Målinger ved besigtigelsen D.1. Generelt om fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < 13 13-15 15-17 Over 17 Murværk (digits) 20-45 45-60 60-75 >75 * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Meget høj fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2 Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Indervæg i køkken X Træpanel på ydervæg i gang Ydervæg ved trappe til 1. sal X X
Ydervæg i stue 1 tv. Ydervæg i stue 1, th. X X Gavlvæg i stue 2, tv. Gavlvæg i stue 2, th. X X Skråloft i gang på 1. sal Træpanel på ydervæg i gang 1. sal X X D.3 Aftryksprøver skimmelsvamp Der blev udtaget 4 skimmelprøver i forbindelse med besigtigelse af Kuskgårdsvej 51. Goritas A/S har d.28.04.2015 fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver. Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtaget på gavlvæg i stue (grøn væg), viste at der er moderat aktiv sporeforekomst af arten Trichoderma sp. samt begrænset aktiv sporeforekomst af arterne Ulocladium sp., Aspergillus ustus, Fusarium sp. og Penicillium chrysogenum tilstede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på indervæg i køkken, viste at der er moderat aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp., og Penicillium chrysogenum samt begrænset aktiv sporeforekomst af arten Trichoderma sp. tilstede på udtagsstedet. Prøve nr. 3, aftryksprøve, udtaget på skabslåge i gang ved trappe, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp. og moderat aktiv sporeforekomst af arterne Penicillium chrysogenum og Penicillium spp. tilstede på udtagsstedet. Prøve nr. 4, aftryksprøve, udtaget på skråvæg i toilet 1. sal, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Ulocladium sp., Acremonium sp. og Cladosporium sp. samt begrænset forekomst af arten Penicillium chrysogenum tilstede på udtagsstedet. Acremonium sp. er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Væksten ses som vatagtig bevoksning på fugtige bygningsdele. Ved optimal temperatur på ca. 25 C og rette fugtforhold udvikler væksten sig med ca. 1-3 cm om dagen. Arten påvirker typisk personer med nedsat immunforsvar og er i sjældne tilfælde rapporteret til at have forårsaget meningitis (hjernehindebetændelse).
Aspergillus ustus kan påvirke personer med nedsat immunforsvar og der kan udvikles svampeinfektion. Arten er relativt sjælden og er ikke tilstrækkeligt undersøgt i forhold til at dokumentere sundhedspåvirkende egenskaber. Cladosporium sp. kendetegnes ved at have allergifremkaldende egenskaber. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve allergiske symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Fusarium er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner. Arten hører under de såkaldt særligt biologisk aktive skimmelsvampe, der kendetegnes ved kraftig sporespredning og produktion af sundhedsskadelige mykotoksiner. Jf. Statens Byggeforskningsinstituts By og Byg Anvisning 204 bør rum, hvor tilstedeværelsen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe forekommer, ikke benyttes i perioden indtil renovering. Dette er gældende selv ved mindre forekomster. Der bør udvises særlig opmærksomhed og krav til sundhedsmæssig beskyttelse ved håndtering af materialer inficeret med denne skimmelart. Penicillium chrysogenum er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der, hvor sporerne lander, dannes der ny vækst, hvis der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning. Trichoderma sp. er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner. Arten hører under de såkaldt særligt biologisk aktive skimmelsvampe, der kendetegnes ved kraftig sporespredning og produktion af sundhedsskadelige mykotoksiner. Jf. Statens Byggeforskningsinstituts By og Byg Anvisning 204 bør rum, hvor tilstedeværelsen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe forekommer, ikke benyttes i perioden indtil renovering. Dette er gældende selv ved mindre forekomster. Der bør udvises særlig opmærksomhed og krav til sundhedsmæssig beskyttelse ved håndtering af materialer inficeret med denne skimmelart. Ulocladium sp. kendetegnes ved at kunne udløse luftvejsallergier. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve ovennævnte symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal.
Den 11. juni 2015 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Flemming Sørensen Bygningskonstruktør Tlf. 25 71 46 55 e-mail: fls@garderaad.dk
Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er ikke foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er taget fugtmålinger i tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Gavlvæg i stue - Prøve nr. 1 Indervæg i køkken - Prøve nr. 2 Skabslåge i gang ved trappe Prøve nr. 3 Skråvæg i toilet på 1. sal Prøve nr. 4 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.
3. Billeder fra besigtigelsen Indgangsfacade mod nord. Nedfaldne og manglende tagsten, taget er flere steder åbent for nedbør. Manglende og defekte tagrender og nedløb. Indgangsfacade mod nord, stort hul i taget, og nedfaldne tagsten ved gavlmur.
Facade mod nord og gavl mod vest. Tagvindue til værelse uden glasrude. Defekt tagnedløb og manglende tagsten. Facade mod syd. Ved ventilationsaggregat er murhul åbent mod køkken.
Facade mod øst og syd, der ses hul ved rygning og nedfaldne tagsten. Defekt tagrende og manglende nedløbsrør. Nedslidt vindue med nedbrudt træ, og defekte fuger.
Stue 1 og 2. Stue med vandskadet loft og ydervæg og udbredt skimmelvækst.
Trægulv i stue med huller efter skadedyr (mus / rotter) og dyreeskremenmenter. Vindue i gang stueplan med ramme- og karmtræ nedbrudt af råd.
Fyrrum hvor dele af loftkonstruktionen er faldet ned pga. af råd. Brandfarlige elinstallationer. Køkken hvor der ses skimmelvækst på vægge og inventar
Køkken med ventilationsaggregat hvor der er er åbent til det fri over dette. Ydervæg i køkken beklædt med brandfarlige bløde masonitplader.
Gang ved hoveddør. Brandfarlige bløde masonitplader under trappe. Der ses skimmelvækst på vægge og skabslåger. Gang på 1. sal med nedfaldent og råddent træværk i loft og tagkonstruktion.
Gang på 1. sal. Der er åbent kik til himlen gennem loft og tag. Gang på 1. sal med vandskadet skråvæg ved tagvindue mod syd.
Gang på 1. sal. Skråloft er beklædt med brandfarlige bløde masonitplader. Brandfarlige elinstallationer hvis strømmen ikke er afbrudt? Toiletrum på 1. sal, hvor der kun er koldt vands forsyning.
Værelse på 1. sal som opvarmes med gasvarmer. Værelse på 1. sal hvor tagvindue uden glas nødtørftigt er tætnet indefra.
Ydervæg i stue, aftryksprøve 1. Indervæg i køkken, aftryksprøve nr. 2.
Skabslåger i gang ved trappe, aftryksprøve nr. 3. Toilet på 1. sal. Aftryksprøve nr. 4 på skråvæg.
Indervæg i køkken, fugtmåling på 53 digits. Træpanel på ydervæg i gang stueplan, fugtmåling på 18 %.
Ydervæg ved trappe til 1. sal, fugtmåling på 91 digits. Skimmelvækst på begge sider af tapet. Ydervæg i stue 1, fugtmåling på 65 digits.
Ydervæg i stue 1, fugtmåling på 66 digits. Ydervæg i stue 2, fugtmåling på 92 digits. Der ses rester af nedbrudt træ fra vand- og rådskader i loft.
Ydervæg i stue 2, fugtmåling på 90 digits. Skråvæg i gang på 1. sal. Fugtmåling på 15 %.
Træpanel på ydervæg i gang 1. sal. Fugtmåling på 16 %.
Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.