FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende ændringer og store økonomiske og administrative konsekvenser, der følger af lovforslaget, indbyder vi til kursus den 16. april 2015 kl. 14.00-17.00 her på kontoret, hvor Peter Sommer Nielsen og Rebekka Sommer Nielsen detaljeret vil gennemgå ændringerne og konsekvenserne heraf. Umiddelbart efter loven er blevet vedtaget vil der komme en indkaldelse til arrangementet den 16. april 2015, men du bør allerede nu reservere tid i kalenderen til det. Den 17. december 2014 fremsatte regeringen lovforslaget (L97) om forenkling og modernisering af lejelovgivningen for folketinget. Lovforslaget blev behandlet første gang den 15. januar 2015 og forventes endeligt vedtaget i Folketinget den 19. marts 2015 uden væsentlige ændringer med forventet ikrafttræden den 1. juli 2015. Lovforslaget har dog mødt stor kritik under høringsrunden, idet den generelle tilkendegivelse fra høringspartnerne har været, at lovforslaget ikke leder til en forenkling eller modernisering af lejeloven, men nærmere komplicerer et i forvejen meget komplekst lovområde. Realiteten er da også, at lovforslaget medfører flere administrative byrder og større økonomiske konsekvenser på udlejersiden. I nyhedsbrevet gennemgås 10 af lovforslagets væsentligste hovedelementer, der har til hensigt at forenkle og modernisere lejelovgivningen, hvilket er følgende: 1) Der indføres obligatorisk ind- og fraflytningssyn. 2) Muligheden for at aftale nyistandsættelse afskaffes, så lejeren fremover alene kan tilpligtes at foretage en normalistandsættelse ved fraflytning. 3) Vedligeholdelsesreglerne for store ejendomme forenkles og moderniseres. 4) Ændring af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationens beføjelser. 5) Der indføres stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen. 1 af 8

6) Adgangen til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger gøres billigere mod medfinansiering på anden vis. 7) Der indføres nye muligheder for nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje og aftalt trappeleje erstattes af mulighed for aftaler om nettoprisindeksregulering af lejen. 8) Udvidet adgang for udlejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel, hvis udlejeren selv skal benytte boligen. 9) Dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes. 10) Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen. 1) Der indføres obligatorisk ind- og fraflytningssyn Ifølge de nugældende regler, har udlejeren ikke pligt til at gennemføre syn af lejemålet ved ind- og fraflytning, og det er ikke et krav, at udlejeren skal udlevere indflytnings- eller fraflytningsrapport til lejeren. Med de nye regler bliver det obligatorisk for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, at der både ved ind- og ved fraflytning skal foretages syn af lejligheden, og at der i den forbindelse skal udarbejdes en skriftlig rapport. Ændringen har til formål at sikre dokumentation for det lejedes stand ved ind- og fraflytning, og tilsigtes at ramme udlejere af mere professionel karakter, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Det er udlejeren, der skal indkalde lejeren både ved ind- og fraflytning af lejemålet, og der pålægges udlejeren pligt til at dokumentere, at lejeren er indkaldt til synene og har fået udleveret synsrapporterne. Møder lejeren trods indkaldelse ikke op til synene, kan udlejeren gennemføre dette, uden lejerens deltagelse, men skal så herefter kunne dokumentere, at synsrapporterne er fremsendt til lejeren. Fraflytningssyn skal afholdes senest 2 uger efter, udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet. Lejeren skal skriftligt indkaldes med mindst 1 uges varsel. Krav skal fremsættes senest 2 uger fra flyttesynets afholdelse. Konsekvensen for den udlejer, der undlader at indkalde lejeren til syn ved ind- eller fraflytning, eller undlader at udarbejde ind- eller fraflytningsrapporter, er at udlejeren allerede af den grund er afskåret fra at afkræve lejeren betaling for almindelig istandsættelsen ved fraflytning. Det bemærkes, at krav på baggrund af lejerens misligholdelse kan rejses som hidtil inden 2 uger fra fraflytningsdagen uanset om reglerne om obligatoriske ind- og fraflytningssyn er overholdt. Reglerne er indgribende for udlejere af mere end én beboelseslejlighed, og ved lovændringen øges administrationsbyrden på udlejersiden betydeligt. Med forslaget sikres lejeren en bedre beskyttelse, og samtidig sanktioneres udlejerens manglende overholdelse af reglerne, idet udlejeren fortaber ethvert krav på almindelig istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være. En enkelt fodfejl fra udlejerens side kan derfor få store økonomiske konsekvenser. 2 af 8

Mere om obligatorisk syn ved ind- og fraflytning Udlejere af mere end én beboelseslejlighed skal være på forkant med den nye lejelov og overholde reglerne om obligatorisk ind- og fraflytningssyn, for at undgå fortabelse af sit krav om almindelig istandsættelse. Med udgangspunkt i lovforslaget og bemærkningerne hertil, er reglerne og fristerne skitseret nedenfor: Ved indflytning: Indkaldelse til indflytningssyn efter lejelovens 9, stk. 2 skal ske med så tilpas lang en frist, at lejeren har mulighed for at være til stede. Skriftlighed er dog ikke en betingelse. Under indflytningssynet er der tre scenarier, jf. lejelovens 9, stk. 3: o Hvis lejeren møder op til indflytningssynet skal rapporten udleveres til lejeren. Der stilles ingen formkrav til indflytningsrapporten, men det følger af bemærkningerne til lovforslaget, at ved udarbejdelse af en rapport digitalt under synet, skal lejeren have udleveret en udskrift af rapporten ved synet, hvorfor fremsendelse pr. mail straks ikke ses godkendt. Det kan derfor være nødvendigt, at udlejeren udfærdiger synsrapporter på papir med gennemslag eller medbringer en printer til synet. o Hvis lejeren møder op til indflytningssynet, men nægter at modtage rapporten eller kvittere herfor, skal udlejeren sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Udlejeren skal så herefter kunne dokumentere, at synsrapporterne er fremsendt til lejeren. o Hvis lejeren ikke møder op til flyttesynet skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvilket kan ske via e-mail. Det er ikke et krav at parterne kan blive enige om rapportens indhold, der som udgangspunkt alene er udlejerens vurdering af, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen. Ved uenighed om, hvorvidt lejemålet er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres det af huslejenævnet, hvor manglerne vil kunne konstateres i forbindelse med en besigtigelse af lejemålet. Indførelse af indflytningssyn ændrer dog ikke på lejerens pligter efter lejelovens 14 til at reklamere over mangler ved det lejede inden 14 dage. Ved fraflytning: Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel til fraflytningssyn, jf. lejelovens 98, stk. 3, 1. pkt., men fristen kan afkortes efter aftale med lejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Af bevismæssige grunde bør udlejeren sikre sig skriftlig dokumentation for aftalen. Fraflytningssynet skal ifølge 98, stk. 3, 1. pkt. ske senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Under fraflytningssynet er ordningen udformet parallelt med ordningen om afholdelse af indflytningssyn, hvorfor der tilsvarende er tre scenarier, jf. lejelovens 98, stk. 4: o o Hvis lejeren møder op til fraflytningssynet, udleveres rapporten til lejeren. Hvis lejeren møder op til indflytningssynet, men nægter at modtage rapporten eller kvittere herfor, skal udlejeren ifølge bemærkningerne til lovforslaget sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Lejerens underskrift på fraflytningsrapporten skal alene anses som en kvittering for at have modtaget rapporten, og ikke som en accept af indholdet. o Hvis lejeren ikke møder op til flyttesynet, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvilket kan ske via e-mail. Udlejerens frist, efter lejelovens 98, stk. 2, for at fremsætte krav om istandsættelse på 2 uger regnes fra flyttesynet, og skal i øvrigt fortolkes på samme måde som fristen i den nugældende lejelovs 98, stk. 2, og dermed fra nøgleafleveringstidspunktet. o o Hvis lejeren møder op på flyttesynet, skal udlejeren fremsætte alle krav om istandsættelse på flyttesynet, idet efterfølgende krav bortfalder, selvom de er afgivet indenfor 2-ugers fristen. Hvis lejeren ikke møder op på flyttesynet, eller hvis lejeren ikke vil modtage rapporten på synet, skal udlejeren fremsætte krav om istandsættelse overfor lejeren senest 2 uger efter synet ved at fremsende flyttesynsrapporten til lejeren. Af bevismæssige årsager bør det ske anbefalet. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed og derfor har pligt til at afholde flyttesyn, får dermed op til 4 uger til at fremsætte krav om istandsættelse regnet fra tidpunktet, hvor udlejeren blev bekendt med lejerens fraflytning. Med den nye lov er 2-ugers reklamationsfristen gjort ufravigelig, når en udlejer skal afholde flyttesyn. Det er derfor alene muligt at aftale at forlænge fristen, til eksempelvis 4 uger, i lejekontraktens 11 for de udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed og ikke er pligtig til at afholde flyttesyn. 3 af 8

Lovforslagets indhold og bemærkningerne hertil skaber dog en række uafklarede tvivlspunkter, såsom hvornår er tidspunktet hvor udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen, og hvordan udlejeren skal håndtere kravet om at fremsende en skriftlig indkaldelse til flyttesyn, hvis lejeren ikke oplyser sin nye adresse, selvom han er pligtig hertil senest 8 dage før fraflytning ifølge lejelovens 97, stk. 2. Istandsættelsesaftaler indgået i lejekontrakter før 1. juli 2015 kan stadig håndhæves også efter denne dato. Udlejeren skal dog i forbindelse med lejerens fraflytning efter den 1. juli 2015 opfylde de nye regler om fraflytningssyn med videre for at kunne håndhæve aftalerne. 2) Muligheden for at aftale nyistandsættelse afskaffes, så lejeren fremover alene kan tilpligtes at foretage en normalistandsættelse ved fraflytning Med de nugældende regler kan parterne aftale, at lejeren ved fraflytning skal aflevere lejemålet nyistandsat, under forudsætning af at lejemålet også var nyistandsat ved lejerens indflytning. Begrebet nyistandsættelse skal forstås på den måde, at der skal ske en total istandsættelse med maling, herunder også maling af træværk (fodlister, døre, dørgerigter, karmtræ mv) og jern (rør og radiatorer mv.). Endvidere omfatter aftaler om nyistandsættelse sædvanligvis afslibning og lakering af gulve. Ved lovforslaget afskaffes aftalemuligheden for nyistandsættelse ved fraflytning således, at der i de tilfælde, hvor lejeren i lejekontrakten har påtaget sig den indvendige vedligeholdelsespligt, også ved fraflytning kan påtage sig en forpligtelse til, at der ved fraflytning af lejemålet skal gennemføres en normalistandsættelse for lejerens regning. Ved lovforslaget indføres dermed et nyt begreb, der i lovmotiverne betegnes normalistandsættelse. Det arbejde, der ifølge bemærkningerne til lovforslaget klassificeres som normalistandsættelse, er: nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af træ og jern samt mellemslibning og lakering af gulve. Lejeren skal, jf. lejelovens 98, stk. 1, alene betale for påkrævet vedligeholdelse vedrørende forhold, som han har haft vedligeholdelsespligt for. Hvornår vedligeholdelsen er påkrævet efter lejelovens 19, stk. 2 er ikke nærmere defineret og vil utvivlsomt give anledning til uoverensstemmelser mellem lejere og udlejere. Uenigheden skal afgøres af huslejenævnet, og det må forventes, at reglen vil medføre en væsentlig stigning i antallet af huslejenævnssager. Konsekvensen af de nye regler er, at udlejeren afskæres fra at kræve nyistandsættelse af et lejemål, selvom det var total nyistandsat ved indflytning. Det kan derfor medføre en generelt faldende boligstandard, idet udlejere ikke kan få udgiften hertil dækket af lejere i forbindelse med fraflytningen. 3) Vedligeholdelsesreglerne for store ejendomme forenkles og moderniseres Som retstilstanden er i dag hensættes der beløb efter boligreguleringslovens 18 og 18b. Eventuel positiv saldo på sidstnævnte konto indbetales til Grundejernes Investeringsfond. Med de nye regler bliver det udtrykkeligt anført i loven, at lejerne har krav på, at udlejeren vedligeholder ejendommen, uanset saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonti. Den væsentligste byrde for udlejeren med de nye regler bliver en forpligtelse gående ud på, at udlejeren skal etablere rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner for ejendommen. Vedligeholdelsesplanerne skal udarbejdes skriftligt, men der er ingen krav til indholdet. 4 af 8

Konsekvensen af, at udlejeren ikke udarbejder en skriftlig vedligeholdelsesplan, er at udlejeren ikke kan opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne, idet retten dog alene mistes fra det tidspunkt, hvor lejer måtte indbringe en sag herom for huslejenævnet, og indtil vedligeholdelsesplanen er udarbejdet og udsendt til lejerne. Til gengæld for ovennævnte forpligtelse ophæves kravet om, at udlejeren skal aflægge vedligeholdelsesregnskab som gyldighedsbetingelse, når der varsles omkostningsbestemte lejeforhøjelser, og endvidere ophæves ordningen med bindingen i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer i uregulerede ejendomme. 4) Ændring af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationens beføjelser Efter de gældende regler skal udlejeren følge bestemte regler, når der varsles omkostningsbestemt huslejeforhøjelse. Der er forskel på reglerne for ejendomme med hhv. uden beboerrepræsentation. Med de nye regler præciseres det i lovforslaget, at varslingen om omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse, om dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. I ejendomme med beboerrepræsentation er det en gyldighedsbetingelse for varslingen om omkostningsbestemt lejeforhøjelse, at beboerrepræsentanterne indkaldes til en forhøring, hvorefter udlejeren senest 7 dage før varslingen om lejeforhøjelse over for lejerne skal sende en kopi heraf til beboerrepræsentanterne i ejendommen. For så vidt angår høring af beboerrepræsentanterne vil manglende iagttagelse af reglerne om høring af beboerrepræsentanterne medføre, at varslingen allerede af den grund er ugyldig. Reglerne om beboerrepræsentationens kompetencer forenkles, så bestemmelser, der ikke er sanktionerede, fjernes. Der indføjes en generel formålsbestemmelse for beboerrepræsentation regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne ved gennemførelse af større forbedringsarbejder. Grænsen for hvornår beboerrepræsentanterne skal orienteres om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder ændres, så det udslagsgivende for orienteringspligten er, om lejeforhøjelsen, sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 60 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (2015-niveau). Hvis udlejeren ikke efterlever reglerne, er konsekvensen heraf, at lejeforhøjelse, der overstiger grænsebeløbet ikke gyldigt kan opkræves. Orienteringspligten træder i kraft den 1. januar 2016. 5) Der indføres stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen Med lovforslaget indføres stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglens 6, der vedrører forbuddet mod at kræve eller modtage vederlag fra lejere ved formidling af lejeforhold. Frakendelsesreglerne skærpes, så udlejeren kan frakendes administrationsretten over sine udlejningsejendomme, hvis udlejeren idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens 6 om dusør, og herefter ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år. 5 af 8

6) Adgangen til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger gøres billigere mod medfinansiering på anden vis En udlejer har kunnet få forhåndsgodkendt lejen af huslejenævnet ved betaling af et beløb på 3.500 kr. Med de nye regler i boligreguleringslovens 39 reduceres beløbet til 500 kr. Ordningen er dog ikke uden økonomiske konsekvenser, idet medfinansieringen sker på anden vis, så der samtidig sker en forøgelse af det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager fra 140 kr. (2014-niveau) til 300 kr. Derudover indføres en regel om, at der pålægges et ekstra huslejenævnsgebyr på 2.080 kr., hvis lejeren får fuldt medhold i huslejenævnet, uanset om sagen er rejst af lejeren eller udlejeren. Hvis der indgås forlig i en sag, betaler udlejeren ikke gebyr, heller ikke selv om lejeren ved forliget har fået fuldt medhold. 7) Der indføres nye muligheder for nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje og aftalt trappeleje erstattes af mulighed for aftaler om nettoprisindeksregulering af lejen Hidtil har det været således, at en udlejer og en lejer som udgangspunkt kun kunne aftale løbende regulering af lejen med faste beløb til faste tidspunkter, den såkaldte trappelejeregulering. Denne mulighed for regulering af huslejen bliver med forslaget ophævet og udlejere og lejere vil fremover i stedet for trappelejeregulering kunne aftale, at lejen reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lejelovens 53, stk. 2. I lejemål i ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder, hvor lejen som udgangspunkt er omkostningsbestemt og uden at regulering er aftalt i kontrakten, vil udlejeren få mulighed for egenhændigt at træffe beslutning om, at lejen i en bundet periode på 2 år én gang om året kan reguleres efter nettoprisindeks, i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Da det imidlertid kun er de nødvendige driftsudgifter der kan kræves nettoprisindeksreguleret, således der ikke kan kræves nettoprisindeksregulering af afkast og forbedringsdelen, vil bestemmelsen formentlig kun blive anvendt i yderst begrænset omfang. Med reglerne påføres udlejere en økonomisk begrænsning, ved at trappelejekonstruktionen afskaffes. Med lovforslaget bliver det kun muligt for udlejeren at regulere lejen én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Formålet er at lejen derfor skal følge samfundets generelle prisudvikling. Erfaringen er dog, at stigningen i nettoprisindekset er meget begrænset på nuværende tidspunkt 0,9 % p.a. og normalt viser sig at være mindre end stigningerne i ejendommens egentlige udgifter. 8) Udvidet adgang for udlejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel, hvis udlejeren selv skal benytte boligen Efter de gældende regler har en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en privat andelsboligforening ikke en generel adgang til at opsige lejeforhold om en udlejet ejer- eller andelsbolig, selvom ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen. 6 af 8

Forslaget indebærer en udvidet adgang for udlejere af en enkelt ejerlejlighed eller andelsbolig til at opsige lejeren med et års varsel, hvis udlejeren selv skal benytte boligen. Den nye opsigelseshjemmel findes i lejelovens 82, litra c. Ændringen tilsigter at ændre retsstillingen for de uprofessionelle udlejere, så de er i stand til at opsige et lejemål med et års varsel og derfor ikke bringes i en situation, hvor de selv ønsker at benytte lejemålet, men som følge af de gældende regler ikke har mulighed for det. Det er dog en betingelse, at ejerskabet skal være etableret før udlejning. 9) Dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder en række ensbetydende bestemmelser, som regulerer identiske retsforhold i regulerede såvel som uregulerede ejendomme. Ved lovforslaget fjernes dermed dubletter fra boligreguleringsloven, så de parallelle bestemmelser alene står i lejeloven. 10) Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen Enhver udlejning af hus eller husrum er omfattet af lejelovgivningens regler, hvis forholdet ikke er undtaget ved en særlig regel i loven. Sommerhuse og andre fritidshuse er derfor omfattet af lejelovens regler og har altid været det, selvom det formentlig aldrig har været hensigten fra lovgivers side. Med lovforslaget undtages lejeforhold om sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, der udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål, fra lejeloven og boligreguleringsloven. Det fremgår af bemærkningerne til lejelovens nye 1, stk. 3, at ved vurderingen af, om der er tale om udlejning til sædvanlige fritidsmæssige formål, indgår blandt andet lejeperiodens længde, idet et sædvanligt ferieophold ifølge lovmotiverne ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger. Det er ikke ejendommens art, men udlejningens formål, der er afgørende i vurderingen, hvorfor langtidsudlejning af sommerhuse eller lignende til midlertidig beboelse ikke er undtaget fra lejelovgivningen, mens langtidsudlejning af sommerhus eller lignende til fritidsformål er undtaget lejelovgivningen. Den traditionelle sommerhusudlejning for en eller få ugers varighed undtages derfor fra lejelovgivningen. I forbindelse med lovændringen vil den typiske udlejning via AirBnB ligeledes undtages fra lejelovgivningen, og almindelige aftale- og obligationsretlige principper vil derfor regulere udlejningen. Kommentarer: Hensigten med lovforslaget har været, at forenkle og modernisere lovgivningen på det lejeretlige område. Realiteten er dog, at ændringerne i flere af de væsentlige bestemmelser komplicerer lovgivningen og ikke giver reelle forenklinger, men derimod medfører flere administrative byrder og større økonomiske konsekvenser på især udlejersiden. Lovforslaget indarbejder en planlagt evaluering af om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede virkning. Evalueringen skal ske efter 2 år fra lovændringens ikrafttrædelse. Lovforslaget har ikke tilbagevirkende kraft, og ændrer derfor ikke indholdet af lejeaftaler indgået inden lovens ikrafttræden, der forventes at være den 1. juli 2015. Det skal dog bemærkes, at en del af reglerne får virkning på de situationer, der opstår efter den 1. juli 2015 som for eksempel reglerne om obligatorisk syn ved fraflytning, reglerne om forbrugsregnskaber og de ændrede varslingsregler for omkostningsbestemt husleje. 7 af 8

Vil du vide mere? Peter Sommer Nielsen Advokat Tlf.: 79 25 30 00 Mail: psn@lr-p.dk Rebekka Sommer Nielsen Advokatfuldmægtig Tlf.: 79 25 30 40 Mail: rsn@lr-p.dk 8 af 8