Hans Henrik Hattel Plejeltvej 3 3230 Græsted Tina Seligmann Petersen, rådgiver, Agrovi Sendt via e-mail d.d. Center for Teknik Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. 49282589 mth51@helsingor.dk www.helsingor.dk Dato 25.06.2015 Sagsnr. 12/26492 Sagsbeh. Mette Thorsen Lovliggørende landzonetilladelse til ridebane på vilkår Lovliggørende landzonetilladelse til 50 m² brændeskur uden tilknytning til øvrige bygninger Matr. nr.: 7 a m.fl., Plejelt By, Tikøb Adresse: Plejeltvej 3, 3230 Græsted Ejendomsnr.:09881-5 Kære Henrik Hattel og Tina Seligmann Petersen (ejer og rådgiver) Vi har nu behandlet jeres ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til at beholde en ridebane og til at beholde et brændeskur på 50 m². Vi har samtidig sendt udkast til afgørelse med hensyn til jeres ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til anvendelse af maskinhal til ridehal og tilbygninger til hallen (se separat brev). Vi giver lovliggørende landzonetilladelse til at beholde ridebanen på vilkår, at jordvolden omkring banen fjernes og landskabet retableres, når den ikke længere anvendes til ridning at beholde et brændeskur på 50 m² Baggrunden for den lovliggørende landzonetilladelse er i hovedtræk At ridebanen - trods stor terrænregulering - ikke har nogen afgørende generende indvirkning i landskabet eller påvirker naboerne væsentligt At brændeskuret, trods afstanden på ca. 32 m til hovedbebyggelsen, ikke skæmmer omgivelserne eller er synligt på en dominerende måde i landskabet, navnlig på grund af dets fremtræden i lette naturmaterialer At skuret efter omstændighederne er placeret i en rimelig afstand til hovedbygningen, hvor brændet bruges til den daglige opvarmning af beboelsesbygningen. Bemærk Afgørelsen om lovliggørende landzonetilladelse er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside (se nedenfor) 1
De øvrige skure omkring brændeskuret skal fjernes Der må ikke være skæmmende oplag på ejendommen de store stakke af træstammer skal ryddes af vejen I skal også have byggetilladelse til brændeskuret I skal være opmærksomme på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at tilpasse bygningen. En byggesagsbehandler vil kontakte jer hvis der bliver brug for flere oplysninger. Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne om ændring af arealer i landzonen (planlovens 35) Landzonebestemmelserne om undtagelser fra kravet om landzonetilladelse (planlovens 36 stk. 1 nr. 7) Landzonebestemmelserne om tilladelse for så vidt angår udformning og beliggenhed (planlovens 36 stk. 2) Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor). Lovgivningen Landzonebestemmelserne Planloven indebærer, at der ikke må ske ændring af anvendelsen af arealer i landzone uden kommunens tilladelse ( 35). En ridebane er en ændring, der kræver landzonetilladelse. Planlovens 35, stk. 1 indebærer, at tiltag, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, kræver landzonetilladelse. Men der er undtagelser, f. eks. kan bygninger, der efter bygningsreglementet er fritaget for krav om byggetilladelse opføres uden landzonetilladelse (planlovens 36 stk. 1). Bygningerne skal dog have kommunens tilladelse til beliggenhed og udformning hvis de er uden tilknytning til ejendommens øvrige bygninger ( 36 stk. 2). Formålet med planlovens landzonebestemmelser er at sikre det åbne land til landbrug, at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land, og at beskytte de særlige natur- kultur- og landskabsinteresser, kommuneplanen har udpeget i området. Vores vurdering indebærer en nøjere afvejning af nytten i relation til de planlægningsmæssige hensyn, og især til landskabspåvirkning og kulturhistoriske hensyn. Når vi vurderer, om vi kan give en lovliggørende landzonetilladelse, skeler vi til, om vi ville have kunnet give tilladelsen, hvis der var blevet ansøgt før opførelsen af skurene og ridebanen. Kommuneplanen, landskabet og kulturmiljøet Som implementering af de statslige interesser (Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen 2013, Miljøministeriet, Naturstyrelsen 2011) er ejendommen i kommuneplanens landskabsanalyse udpeget som særligt værdifuldt landskab og kulturmiljø. Plejelt er udpeget som særlig landsby. Indenfor de udpegede beskyttelsesområder må tilstanden eller arealanvendelsen ikke ændres, hvis det forringer deres værdi. Plejelt ejerlav en del af bakkelandskabet ovenfor Esrum Sø, som er særligt karakteristisk med hensyn til små velbevarede landsbyer, der ligger spredt på 2
bakkerne mellem skove og små bevoksninger. Landsbyerne er åbne og grønne, og hvad struktur angår, er de velbevarede og uden væsentlige udstykninger. Landskabet er derfor ikke ændret afgørende siden middelalderen og udskiftningerne i 1780 erne. Landsbyerne her i området er vurderet som særligt sårbare overfor tiltag, der bryder med det oprindelige bebyggelsesmønster. I de udpegede særlige landsbyer skal de karakteristiske, oprindelige træk tilstræbes bevaret, og eventuelt nybyggeri og anlæg skal ske på baggrund af en lokalplan. Landsbyen er en vejrækkelandsby der ligger i et stærkt kuperet terræn, der falder mod vest. Landsbyen består af gårde blandet med gadehuse og nyere villabebyggelse, og der er dyrket mark helt til frem til vejen gennem byen. I den konkrete vurdering af placering og udformning af nye bygninger og anlæg bør indgå hensyn til de særlige og karakteristiske kulturhistoriske træk og bebyggelsesmønstre. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om de har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. Praksis og vejledning Natur- og Miljøklagenævnet (MNKN) som træffer afgørelser, når der bliver klaget over kommunens afgørelser i landzone, har på deres hjemmeside beskrevet et par eksempler på afgørelser om garager og udhuse. På grundlag af, at der i planloven er en vid adgang til at opføre småbygninger på op til 50 m² i tilknytning til eksisterende bebyggelse uden landzonetilladelse, er praksis, at der efter omstændighederne bør gives tilladelse til opførelse af udhuse mv., der ikke væsentligt overstiger det umiddelbart tilladte. Når udhuset som her ikke ligger i nær tilknytning til den eksisterende bebyggelse, kræver det en nøje afvejning af formålet, særligt i forhold til de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, der skal varetages. Miljøministeriet (nu Naturstyrelsen) beskriver i vejledning om landzoneadministration (2002) at de vilkår, der stilles i en landzonetilladelse om udformning og beliggenhed skal være relevante for de hensyn, der skal varetages med planloven, herunder til et velfungerende landbrug. Udgangspunktet er at den enkelte ejendoms bygninger ikke skal spredes mere end højst nødvendigt i landskabet. 3
Luftfoto 2014, der viser ridebanen og brændeskuret, der beholdes med grøn streg. Med lillastreg ses skure, der skal rives ned, og med rød streg jordvolden, der skal fjernes når ridebanen ikke længere anvendes. Sagens opståen og historik På baggrund af et miljøtilsyn på ejendommen den 19. november 2012, hvor det fremgik, at nogle forhold krævede afklaring af, hvorvidt der var de nødvendige tilladelser, sendte vi partshøring til jer den 23. september 2014. Vi fik svar den 20. oktober 2014 med redegørelse for de forskellige anvendelser og bygninger på ejendommen. Med henblik på vurdering af mulighederne for eventuelle lovliggørende landzonetilladelser besigtigede vi sammen med jer, ejer Henrik Hattel, og rådgiver Tina Seligmann ejendommen den 11. november 2014. Her så vi bl.a., at der udover forhold som vi har behandlet i en anden afgørelse - er etableret en ridebane og opført brændeskure uden forudgående ansøgning eller tilladelse. Vi skrev igen den 10. december 2014 med partshøring og et nyt varsel af påbud om lovliggørelse af bl.a. ridebanen og brændeskurene. Vi modtog den 19. januar 2015 en ansøgning om lovliggørelse fra dig, rådgiver, Tina Seligmann Petersen, Agrovi, på vegne af dig, Henrik Hattel. Ejendommen og ansøgningen Ejendommen er på ca. 13,8 ha. og har landbrugspligt. Bygningerne udgør et oprindeligt firlænget gårdsanlæg, som er bevaringsværdigt med SAVE værdien 4. Stuehuset på 201 m² er opført 1850, en af længerne indeholder en indbygget 4
garage, 2 længer er opført i 1870 og rummer værksted, stald og hestepension og endelig er en lade på 190 m² opført i 1915 i forlængelse af den sydlige længe af gården. I har søgt om tilladelse til at beholde ridebanen og et brændeskur på 50 m². I ønsker at beholde ridebanen, som er anlagt ca. 2002 (som kommunens luftfotos viser) til ridning af de heste, I har i pension. I har tilladelse til en hestepension til 9 heste. Begrundelsen for, at I ønsker at beholde brændeskuret, som er opført ca. 2009 (luftfotos) er, at I bruger brænde til den daglige opvarmning af ejendommen, og at brændet skal oplagres og tørre i ca. 1 år inden, det kan bruges. Skuret er af træ, med en facadehøjde på 3 m og ensidig taghældning. De andre, mindre brændeskure har I skrevet, vil blive revet ned. Nabohøring Projektet om tilladelse til at beholde ridebanen og brændeskuret har ikke været i nabohøring, fordi vi vurderer, at det ikke har væsentlig betydning for de omkringboende i og med, at de ikke skæmmer i landskabet og ikke påvirker det omgivende værdifulde landskab visuelt i særlig høj grad. Der har desuden ikke været nabohenvendelser om forholdene til kommunen i den tid, banen og skuret har været opført. Baggrund og vurdering Plejelt ejerlav ligger i bakkelandskabet ovenfor Esrum Sø, og området er på baggrund af de statslige interesser udpeget som værdifuldt landskab og kulturmiljø. Plejelt er udpeget som særlig landsby.. Området er særligt karakteristisk med hensyn til små velbevarede landsbyer, der ligger spredt på bakkerne. Landsbyerne er åbne og grønne, og hvad struktur angår, er de velbevarede og uden væsentlige udstykninger. Landsbyerne her i området er vurderet som særligt sårbare overfor tiltag, der bryder med det oprindelige bebyggelsesmønster. Plejelt landsby er udpeget som en særlig landsby, hvor de karakteristiske, oprindelige træk skal tilstræbes bevaret. Plejelt er en vejrækkelandsby der ligger i et stærkt kuperet terræn, der falder mod vest. Landsbyen består af gårde blandet med gadehuse og nyere villabebyggelse, og der er dyrket mark helt til frem til vejen gennem byen. I den konkrete vurdering af placering og udformning af nye bygninger og anlæg bør indgå hensyn til de særlige og karakteristiske kulturhistoriske træk og bebyggelsesmønstre. Det er vores vurdering, at brændeskuret med sin beliggenhed omtrent 32 m fra den nærmeste del af den eksisterende bebyggelse og omtrent 50 m fra vejen ikke har nogen væsentlig indvirkning på omgivelserne og heller ikke på, hvordan landsbyen og det omliggende værdifulde landskab opleves for den vejfarende. Terrænet er karakteristisk med bakkede flader, og netop i Plejelt falder landskabet mod vest fra vejen. Skuret ligger her vest for og 3 m lavere end vejen. Det er derfor meget lidt synligt, og bryder ikke med byens bebyggelsesmønster eller påvirker det værdifulde landskab i nævneværdig grad. 5
Vi vurderer også, at brændeskuret, der opbevarer materiale til ejendommens daglige forsyning af brændsel ligger hensigtsmæssigt i forhold til driften, og at beliggenheden ikke skæmmer området omkring ejendommens hovedbebyggelse. Når det gælder ridebanen, gør de samme forhold om terræn sig gældende, banen ligger lavt, og er ikke umiddelbart synlig fra vejen og den er i det hele taget ikke iøjnefaldende. Det er derfor vores vurdering, at ridebanen ikke udgør nogen generende eller negativ påvirkning af landskabet. Når vi vurderer om vi kan give lovliggørende landzonetilladelse, ser vi også på, om ridebanen og skurene ville have kunnet få tilladelse, hvis der var søgt om det inden. Hvis I havde ansøgt om etablering af en ridebane i 2002, ville vi med stor sandsynlighed også dengang have givet jer tilladelsen på vilkår, at der ikke fremkom jordvolde omkring anlægget. Havde I søgt om tilladelse til brændeskurene inden opførelsen, ville vi have givet tilladelse til et brændeskur på 50 m² med baggrund i undtagelsesbestemmelserne, MNKN s praksis generelt og vejledningen. Endelig er det vores vurdering, at hverken ridebanen eller brændeskuret udgør nogen risiko eller trussel for habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv, idet de allerede er indrettede. Samlet set og med udgangspunkt i ovenstående vurderinger om, at ridebanen og brændeskuret ikke i nogen nævneværdig grad påvirker oplevelsen af landsbyens bebyggelsesstruktur eller det omkringliggende værdifulde landskab, giver vi lovliggørende tilladelse til brændeskuret på 50 m² og til at beholde ridebanen på vilkår, at jordvoldene fjernes efter endt brug. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med den 23. juli 2015. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen og ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. 6
Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Mette Thorsen Arkitekt Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør dnhelsingoer-sager@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj@botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland nordsjaelland@friluftsraadet.dk Danmarks Fritidsfiskerforbund 7
teamstr@gmail.com Danmarks Sportsfiskerforbund post@sportsfiskerforbundet.dk, lbt@sportsfiskerforbundet.dk, jacsc@aqua.dtu.dk Myndigheder Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum) post@museumns.dk Helsingør Kommunes Museer museerne@helsingor.dk Kulturstyrelsen post@kulturstyrelsen.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk 8