FREDERIKSSUND KOMMUNE AREALBEHOVET I VINGE NOTAT ADRESSE COWI A/S Visionsvej 53 9000 Aalborg TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk INDHOLD 1 Baggrund og indledning 1 2 Metode 2 3 Vurdering af forudsætninger og faktorer 3 4 Arealbehov i Vinge 6 1 Baggrund og indledning Ca. 5 km sydøst for Frederikssund er en ny by, Vinge, under udvikling. Med et areal på ca. 370 ha er Vinge er et af Danmarks største byudviklingsprojekter. Det forventes, at der om ca. 25 år vil bo ca. 20.000 personer i Vinge. Byen udvikles løbende frem mod 2040, men de første spadestik er allerede taget. Vinge får en god trafikal placering med egen station og god tilgængelighed til de store hovedlandeveje. København vil kunne nås inden for ca. 40 min. i både tog og bil. Der planlægges også for ca. 4.000 arbejdspladser i Vinge. Med de mange nye borgere og arbejdspladser er der også behov for areal til detailhandel. Spørgsmålet er, hvor mange m² til dagligvare- og udvalgsvarebutikker, der er behov for i Vinge. Derudover vil der været et behov for butikker med særligt pladskrævende varegrupper og for andre byfunktioner som spisesteder, fitnesscentre og klinikker til personlig pleje mv. PROJEKTNR. DOKUMENTNR. A088729 2 VERSION UDGIVELSESDATO BESKRIVELSE UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT 1.0 09.09.2016 Notat KRLB KRBR KRBR C:\Users\krlb\Desktop\Detailhandlen i Vinge_KS\1_Arealbehov_DG50.docx
2 AREALBEHOVET I VINGE Dette notat vurderer behovet for areal til detailhandel i Vinge frem mod 2040 med en forudsætning om, at der opnås balance mellem borgernes årlige forbrug i de fysiske butikker og butikkernes årlige omsætning inden for dagligvarer, og en forudsætning om, at dækningen for udvalgsvarer vil blive 50 %. Forudsætningen er begrundet af, at dagligvarer normalt købes tæt på bopælen og derfor vil udbygningen med dagligvarebutikker i det store hele følge befolkningsudviklingen i Vinge. Derimod er kunderne typisk villige til at transportere sig længere ved køb af udvalgssvarer, og da der vil være hård konkurrence fra større byer og indkøbscentre i det regionale opland, vil det sætte grænser for, hvor meget udvalgsvarehandlen kan udbygges i en ny by som Vinge. Udgangspunktet for vurderingerne er dels baseret på de forudsætninger om detailhandlen i Frederikssund Kommune, der er foretaget i forbindelse med detailhandelsanalysen for Frederikssund Kommune fra 2015 samt på yderligere fremskrivninger frem mod 2040. Det skal understreges, at der er tale om brede skøn med betydelige usikkerheder, da det er vanskeligt at forudsige, hvordan parametre som privatforbrug, internethandel mv. udvikler sig de næste 25 år. 2 Metode For at kunne svare fyldestgørende på spørgsmålet om, hvor stort et arealbehov, der er behov for i Vinge i 2040, er der for det første behov for en vurdering af en række af de nøgleforudsætninger, der påvirker detailhandlen. For det andet er der behov for en vurdering af, hvordan forudsætningerne udvikles over tid. COWI har gennem flere år udviklet, testet og anvendt en model for arealfremskrivninger, som bliver brugt i byer og kommuner over hele landet. Modellen er bl.a. anvendt til fremskrivninger af arealbehovet i Frederikssund Kommune i forbindelse med detailhandelsanalysen fra 2015. Derudover er der anvendt en række erfaringstal baseret på andre kommuner i Danmark. De parametre, der normalt har den største betydning for udviklingen i detailhandlen er: Befolkningsudviklingen Udviklingen i handelsbalancen over for nabobyerne Udviklingen i privatforbruget Udviklingen i internethandlen Udviklingen i butikkernes arealintensitet (omsætning pr. m² pr. år) I dette notat er det fastsat, at befolkningsudviklingen i Vinge er på 20.000 indbyggere over de næste 25 år. Det er også fastsat, at dækningsgraden for dagligvarer vil være 100 %, og at dækningsgraden for udvalgsvarer vil være 50 %. Der kan tænkes både et maksimums- og minimumsscenario for udviklingen i privatforbruget, internethandlen og arealintensiteten. Udviklingen er baseret på udviklingen i dansk detailhandel de seneste ca. 15 år, fremskrivningerne, som er anvendt i detailhandelsanalysen fra 2015 samt og erfaringer fra en lang række andre byer i Danmark. I juni 2026 blev der indgået en politisk aftale om en justering af planlovens bestemmelser om detailhandel. Hvis aftalen udmøntes til ny lovgivning vil det be-
AREALBEHOVET I VINGE 3 tyde, at der principielt kan etableres dagligvarebutikker på op til 5.000 m² i Vinge bymidte, og at udvalgsvarebutikker kan etableres så store, som det ønskes. Det er sandsynligt, at de nye regler om detailhandel kan påvirke vurderingerne i dette notat, men effekterne vil være begrænsede særligt set i lyset af de betydelige usikkerheder der er forbundet med at vurdere udviklingen af detailhandlen de næste 25 år. 3 Vurdering af forudsætninger og faktorer I det følgende gennemgås de forudsætninger og faktorer, som påvirker behovet for detailhandelsareal i Vinge. Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge planerne for Vinge vil der om ca. 25 år bo ca. 20.000 personer i Vinge mod stort set ingen i dag. En beregning, der bl.a. bygger på data om forbrug på ca. 1.500 varegrupper og indkomstniveauet i Frederikksund Kommune viser, at en gennemsnitlig borger i Frederikssund Kommune bruger knap 47.000 kr. pr. år i de fysiske butikker. Dermed svarer befolkningsudviklingen i Vinge isoleret set til en forbrugsvækst på knap 1 mia. kr. (2015-priser). Der regnes kun med én mulig befolkningsudvikling i Vinge, og denne faktor lægges derfor til grund i både minimumsscenariet og maksimumsscenariet. Udviklingen i handelsbalancen over for omverdenen Dagligvarer købes i højere grad lokalt og tæt på bopælen, hvorimod udvalgsvarer i højere grad købes i de større byer, i centre eller via internettet. Det forudsættes, at vil være balance mellem borgernes årlige dagligvareforbrug i de fysiske butikker og den årlige dagligvareomsætning i de fysiske butikker i Vinge. Det svarer til en dækningsgrad på 100% for dagligvarehandlen. Det er stort set kun de største danske byer, og typisk kommunens hovedby, der har balance eller overskud på forholdet mellem omsætningen i byens udvalgsvarebutikker og de lokale borgeres udvalgsvareforbrug. Det kræver en udvalgsvarehandel af en vis styrke at kunne opretholde en dækningsgrad på 100 %. Vinge vil få karakter af en større centerby, men det vil stadig være Frederikssund, der vil have den største koncentration af udvalgsvarer. Derfor fastsættes dækningsgraden for udvalgsvarer i Vinge til 50 %, der anses som sandsynligt niveau. Eksempelvis er dækningsgraden for udvalgsvarer beregnet til: ca. 160 % i Holbæk (ca. 27.600 indbyggere) ca. 130 % i Kalundborg (16.400 indbyggere) ca. 60 % i Farum (ca. 19.700 indbyggere) ca. 20 % i Værløse (13.100 indbyggere) <30 % i Jyllinge (ca. 10.100 indbyggere) Udvalgsvarehandlen i Vinge vil udvikles under hård konkurrence fra de etablerede og stærke handelsbyer og butikscentre i regionen. Erfaringsmæssigt er kunderne villige til at køre langt efter det rette udbud, og det kræver således en stærk udvalgsvarehandel at fastholde de lokale borgere til at handle lokalt. Nogle byer har satset på særlige nicher (eksempelvis har de gode trafikale forhold i
4 AREALBEHOVET I VINGE Holbæk medført en niche af meget store butikker nær motorvejen, og i Hillerød er der satset på en stærk strøggade med mange mindre udvalgsvarebutikker blandet med andre byfunktioner). Det er muligt, at Vinge kan udvikle sin særlige niche. Den aktuelle planlægning for Vinge bymidte viser, at bymidten placeres nær stationen og ikke i umiddelbar nærhed til de store indfaldsveje. Dermed vil det være endnu mere vanskeligt at tiltrække nogle af de store boksbutikker, der kan trække dækningsgraden for udvalgsvarer op. Det er sandsynligt, at dækningsgraden for udvalgsvarer i Vinge vil nå et niveau på omkring 50 %. Dermed vil en del af Vinge-borgernes forbrug på udvalgsvarer lægges i butikker i andre handelsbyer i regionen. En sådan situation vil svare til, at Vinge-borgerne lægger i størrelsesordenen 100 mio. kr. pr. år i butikker i de andre byer som Frederikssund, Hillerød, Roskilde mv. Hvis nabobyerne påvirkes negativt, vil det i højere grad skyldes, at dækningsgraderne i Vinge overstiger 100%, men det anses ikke som et sandsynligt scenario med den aktuelle vision og planlægning for Vinge. Udviklingen i privatforbruget Detailhandlen i Danmark oplever betydelige udsving. Eksempelvis steg forbruget i detailhandlen markant i perioden fra 2004-2008. Siden forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Udviklingen er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt i et væsentligt omfang, selvom der de seneste år har været tendens til et svagt stigende forbrug på dagligvarer. I de kommende år vil den økonomiske krise sandsynligvis fortsat have stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker i Vinge, men det er vanskeligt at vurdere udviklingen i danske økonomi de næste ca. 25 år. Uanset eventuelle kommende udsving i privatforbruget som følge af kommende højkonjunkturer og vækstkriser, vurderes privatforbruget i Danmark generelt at være stigende. minimumsscenario vurderet, at forbruget stort set ikke stiger frem til 2027, hvilket i store træk svarer til, at stagnationen i forbruget de seneste år vil fortsætte i mange år endnu. Hvis denne vækst fremskrives yderligere ca. 12 år svarer det til, at borgerne i 2040 bruger ca. 6 % flere penge på dagligvarer og ca. 20 % mere på udvalgsvarer end i dag. Det svarer i størrelsesordenen til et privatforbrug, der er lidt lavere end i 2008, hvor forbruget toppede. maksimumsscenario vurderet, at forbruget i 2027 ville være nået et niveau, der ligger omtrent på niveau med højdepunktet i 2007-2008. Hvis vækstraterne fremskrives yderligere 12 år opnås et dagligvareforbrug, der er ca. 15 % højere end i 2015 og et forbrug på udvalgsvarer, der er i størrelsesordenen 40-50 % højere end i dag. Internethandel Internethandlen vinder frem og forventes at fortsætte udviklingen i mange år frem. Alene i perioden 2009-2016 er omsætningen i internethandlen steget med ca. 15 % om året og vurderes i dag at udgøre i størrelsesordenen 10-15 % af det samlede privatforbrug ekskl. boligudgifter.
AREALBEHOVET I VINGE 5 I de kommende år forventes væksten især at ske inden for brancher som elektronik og beklædning, men også brancher som dagligvarer og møbler forventes i højere grad at blive handlet online. Hvis væksten primært sker i rene internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål generelt, da varelagre og distribution vil kunne foregå i f.eks. lagerbygninger i erhvervsområder. Sker omsætningen derimod som et supplement til omsætningen i den fysiske butik, vil det i nogle tilfælde direkte medvirke til et øget behov for butiksareal, eller det kan medvirke til at sikre eksistensen af fysiske butikker. Uanset udviklingen, forventes internethandlen at fortsætte sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. minimumsscenario for arealbehovet vurderet, at internethandlen med detailhandel vil vokse kraftigt i perioden frem mod 2027. Eksempelvis forventes den at dække ca. 40 % af forbruget inden for øvrige udvalgsvarer i 2027. Det er sandsynligt, at internethandlen vil fortsætte med at vokse også i perioden 2027-2040. Hvis væksten fremskrives yderligere 12 år vil det svare til, at ca. 80 % af de øvrige udvalgsvarer som eksempelvis møbler, sportsudstyr og briller vil ske online. Der vil sandsynligvis stadig være et behov for at prøve, mærke og teste varen før den købes. Det vurderes derfor, at en fortsat fremskrivning med de høje vækstrater for internethandlen i de næste 25 vil være overdrevet. Væksten i internethandlen vil sandsynligvis flade ud. Derfor vurderes det, at internethandlens vækst i perioden 2027-2040 vil være omkring halvdelen af vækstraterne for perioden 2015-2027. Udviklingen vil svare til, at ca. 10 % af dagligvarehandlen lægges i internetbutikker i 2040 mod ca. 2-3 % i dag, og at 40-60 % af udvalgsvarehandlen lægges i webshops mod ca. 10-20 % i dag. maksimumsscenario vurderet, at internethandlen ville udvikle sig mere begrænset og efterlade et større behov for butiksareal i de fysiske butikker. På samme måde som ovenfor er det vurderet, at internethandlens vækstrater vil bremse en anelse op i perioden 2027-2040 i forhold til hidtil. Dermed vurderes det, at ca. 5 % af forbruget på dagligvarer vil blive lagt online, og at ca. 30-40 % af udvalgsvareforbruget vil ske i webshops. Arealintensitet Arealintensiteten udtrykker, hvor meget butikkerne omsætter pr. m² pr. år. Det er umiddelbart vanskeligt at vurdere, om butikkerne i Vinge bliver mere eller mindre effektive med tiden, da meget afhænger af den enkelte butiksdrivende. Dagligvarebutikker, der stort set alle er med i et kædesamarbejde, er generelt forholdsvis effektive, og arealintensiteten varierer kun lidt kæderne imellem. Der er flere selvstændige udvalgsvarebutikker, hvorved arealintensiteten kan variere lidt mere end for dagligvarer. I detailhandelsanalysen for Frederikssund Kommune fra 2015 blev arealintensiteten for dagligvarer beregnet til ca. 31.000 kr. pr. m² og ca. 20.000 kr. pr. m² for udvalgsvarer. Det blev forudsat, at arealintensiteten vil være uforandret de kommende 12 år. Set i et længere perspektiv frem mod 2040 er der større sandsynlighed for, at arealintensiteten kan variere.
6 AREALBEHOVET I VINGE I minimumsscenariet er der derfor regnet med, at butikkerne bliver lidt mere effektive end i dag og derfor ikke har behov for så meget areal. Der regnes derfor med en arealintensitet for dagligvarer på 33.000 kr. pr. m² og 22.000 kr. pr. m² for udvalgsvarer. I maksimumsscenariet bliver butikkerne lidt mindre effektive og har dermed brug for lidt mere areal for at holde omsætningsniveauet. Det vurderes, at konkurrencen på dagligvarer fortsat vil være høj, og at arealintensiteten holdes på mindst det samme niveau som i dag. Det er muligt, at udvalgsvarebutikkerne i 2040 bliver lidt mindre arealintensive, da der sandsynligvis vil opstå et stigende behov for areal til udstilling eller andre formål som eksempelvis café eller lounge-områder i butikken. Derfor kan arealintensiteten falde til omkring 18.000 kr. pr. m² pr. år. 4 Arealbehov i Vinge Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er der opstillet to scenarier for det fremtidige arealbehov til detailhandel i Vinge. De to scenarier beskriver som nævnt to yderpunkter for arealbehovet i 2040. Minimum arealbehov Minimumscenariet, hvor der er mindst behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved: At der vil bo ca. 20.000 indbyggere i Vinge i 2040. At dækningsgraden for dagligvarer på 100 % svarer til en balance mellem Vinge-borgernes årlige dagligvareforbrug og de lokale dagligvarebutikkers årlige omsætning. At dækningsgraden for udvalgsvarer svarer til, at halvdelen af Vingeborgernes udvalgsvareforbrug lægges lokalt, og den anden halvdel lægges i andre og stærkere udbudspunkter i det regionale opland. At den økonomiske krise fortsætter, og at privatforbruget kun stiger svagt de næste 15 år. At internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker i 2040. Arealintensiteten stiger i både dagligvare- og udvalgsvarebutikkerne. Minimumsscenariet svarer samlet til et behov for ca. 22.000 m² detailhandel i Vinge i 2040 fordelt på ca. 15.500 m² til dagligvarer og ca. 6.500 m² til udvalgsvarer. MINIMUMSSCENARIO 2015-2040 DAGLIGVARER UDVALGSVAR ER DÆKNINGSGRAD 100 50 FORBRUGSVÆKST 6% 20% ANDEL TIL INTERNETHANDEL 9% 40-60% AREALINTENSITET (KR. PR. m² PR. ÅR) 33.000 22.000 AREALBEHOV 15.500 m 2 6.500 m 2
AREALBEHOVET I VINGE 7 Maksimum arealbehov Maksimumscenariet, hvor der er maksimalt behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved: At der vil bo ca. 20.000 indbyggere i Vinge i 2040. At dækningsgraden for dagligvarer på 100 % svarer til en balance mellem Vinge-borgernes årlige dagligvareforbrug og de lokale dagligvarebutikkers årlige omsætning. At dækningsgraden for udvalgsvarer svarer til, at halvdelen af Vingeborgernes udvalgsvareforbrug lægges lokalt, og den anden halvdel lægges i andre og stærkere udbudspunkter i det regionale opland. At borgerne bruger flere penge i detailhandlen, så niveauet i 2040 overstiger højkonjunkturen i 2008. At internethandlen vokser men i et mere begrænset omfang end hidtil. Arealintensiteten fastholdes for dagligvarebutikkerne men falder for udvalgsvarebutikkerne. Maksimumsscenariet svarer samlet til et behov for ca. 31.500 m² detailhandel i Vinge i 2040 fordelt på ca. 19.000 m² til dagligvarer og ca. 12.500 m² til udvalgsvarer. MAKSIMUMSSCENARIO 2015-2040 DAGLIGVARER UDVALGSVARER DÆKNINGSGRAD 100 50 FORBRUGSVÆKST 14% 40-50% ANDEL TIL INTERNETHANDEL 5% 30-40% AREALINTENSITET (KR. PR. m² PR. ÅR) 31.000 18.000 AREALBEHOV 19.000 m 2 12.500 m 2 Det skal bemærkes, at behovet for dagligvarer variere mindre end behovet for udvalgsvarer. Forskellen skal ses i sammenhæng med, at udvalgsvarer er mere konjunkturfølsomme end dagligvarer, og at det i højere grad er muligt at handle udvalgsvarer i webshops. Udvalgsvarehandlen er mindre bundet til lokalområdet, og vil derfor opleve konkurrence fra store byer og butikscentre i regionen. Ud over det beregnede arealbehov til borgerne i Vinge kan der være et yderligere behov for detailhandel i forbindelse med de ca. 4.000 arbejdspladser, der forventes at opstå i Vinge. Hvis det eksempelvis antages, at halvdelen af de ansatte er borgere uden for Vinge, og at de lægger ca. 25% af deres forbrug i butikker nær arbejdspladsen i Vinge, svarer det isoleret set til en yderligere omsætning i Vinges butikker på i størrelsesordenen 25 mio. kr. pr. år (2015-priser). Hvis halvdelen af omsætningen lægges i dagligvarebutikker, hvis den anden halvdel i udvalgsvarebutikker og hvis de nuværende arealintensiteter fortsat gælder i 2040 svarer det til et yderligere behov for 400 m² til dagligvarebutikker og yderligere ca. 600 m² til udvalgsvarebutikker. På den anden side vil der også være Vinge-borgere, som arbejder andre steder. Det forudsættes, at Vinge får et indpendlingsoverskud, men samlet set har arbejdspladserne altså kun en mindre betydning for arealbehovet i Vinge.