Holbæk Kommune. November 2012 DETAILHANDELSSTATEGI FOR HOLBÆK BY

Transkript

1 Holbæk Kommune November 2012 DETAILHANDELSSTATEGI FOR HOLBÆK BY

2 2

3 INDHOLD 1 FORORD 3 2 INDLEDNING HOLBÆKS UDFORDRING 5 3 DETAILHANDELSSTRATEGI VISIONEN FOR HOLBÆK SOM REGIONALT DETAILHANDELSCENTRUM MÅLSÆTNINGER FOR DETAILHANDLEN HANDLINGSPLAN 6 4 DETALHANDLEN I HOLBÆK KOMMUNE HOLBÆKS REGIONALE SITUATION BYMØNSTER BUTIKKERNE I HOLBÆK KOMMUNRE DÆKNINGSGRAD BUTIKSAREAL 25 5 OPLANDSANALYSE FOR HOLBÆK BY FORBRUGSUDVIKLING OG FREMTIDIGT LOKALT BASERET AREALBEHOV 31 6 KONKLUSIONER PÅ ANALYSERNE ÆNDRING AF BYMIDTEAFGRÆNSNINGEN UDVIKLINGSPOTENTIALE DEN FREMTIDIGE DETAILHANDELSSTRUKTUR 39 7 BILAG ORDFORKLARING BRANCHEREGISTER 46 Holbæk Kommune: Detailhandelsstategi for Holbæk By

4 2

5 1 FORORD Holbæk Kommune og Holbæk by står i en konstant konkurrencesituation med de omkringliggende byer på detailhandelsområdet. I forbindelse med Kommuneplan 2012/13 har Holbæk Kommune bedt COWI udfærdige et billede af kommunens nuværende detailhandel, og bedt NIRAS komme med et strategisk udspil for detailhandelen baseret på den regionale konkurrencesituation. Detailhandelsstrategien skal bruges som indspil i dialogen om og i udarbejdelse af kommunens afsnit om detailhandel. Denne Detailhandelsstrategi for Holbæk kommune er redigeret af NIRAS og baseret på en detailhandelsrapport udarbejdet af COWI. Opsætningen er lavet af COWI og redigeret af NIRAS. 3

6 4

7 2 INDLEDNING Holbæk er Nordvestsjællands hovedby. Den er center for alle kommunerne i regionen (Holbæk, Kalundborg, Lejre og Odsherred). Holbæk er under et øget pres fra to store provinsbyer på Sjælland, nemlig Roskilde og til dels Slagelse, og det er en udbredt opfattelse, at Holbæk skal udvikles sig for ikke at miste terræn. 2.1 HOLBÆKS UDFORDRING Nordvestsjælland er karakteriseret ved at have et spredt bymønster med mange mindre og mellemstore byer, hvor de største byer også er områdets stærkeste handelsbyer. Det spredte bymønster afspejler sig i detailhandelsstrukturen, hvor der ikke er en enkelt altdominerende handelsby. De større handelsbyer omkring Holbæk er Roskilde, Slagelse, Ringsted og Kalundborg. Holbæk Kommune ønsker at fastholde og udvikle sig som et væsentligt handelscentrum i Nordvestsjælland. Analyser viser, at Holbæk de seneste år har tabt markedsandele i forhold til Roskilde og Ringsted samt de øvrige konkurrerende byer i det regionale opland. Denne udvikling ønsker Holbæk at vende med denne nye detailhandelsstrategi. Holbæk har en stor konkurrent i Roskilde, da Roskilde har et stort center, hvor der er udlagt mange kvadratmeter. Derudover har Roskilde et stort opland, der delvist er kommet til at inkluderer Holbæk Kommune. Der har gennem de seneste 10 år været en markant tendens til, at forbrugerne i stigende omfang foretager en væsentlig del af både deres dagligvare- og udvalgsvareindkøb i relativt store butikker. Det er derfor af væsentlig betydning for Holbæk som regionalt handelscenter, at planlægningen sikrer fremtidig mulighed for at etablere en række storbutikskoncepter herunder varehuskoncepter i Holbæk bymidte. En anden og meget afgørende ændring i indkøbsvanerne er Internethandel. De nyeste publikationer beskriver en meget voldsom reduktion i behovet for areal til detailhandel, med udgangspunkt i at omsætningen i de fysiske butikker falder. Det er dog forbundet med end dog meget stor usikkerhed, fordi disse analyser ikke medtager at de fysiske butikker kan tilpasse deres omkostninger. Det kan og vil sandsynligvis ske både i form af personale reduktion og reduktion af husleje udgifter. Holbæk skal også i fremtiden være en attraktiv og tidssvarende handelsby, og må derfor forberede sig på de handelskoncepter, som forbrugerne efterspørger. Derfor skal Holbæk både kunne tilbyde handel i et attraktivt bymidtemiljø, storcentrer, store butikker og boksbutikker for at Holbæk også i fremtiden kan fastholde sin position som Nordvestsjællands handelscentrum. 5

8 3 DETAILHANDELSSTRATEGI 3.1 VISIONEN FOR HOLBÆK SOM REGIONALT DETAILHANDELSCENTRUM Holbæk skal fortsat være Nordvestsjællands handelsmæssige hovedstad. Holbæk Kommune ønsker, at Holbæk by fortsat skal udvikles som et spændende sted at besøge for både turister og indbyggere i kommunen og regionen. Det betyder, at Holbæk skal gives mulighed for at udvikle sit handelsliv i samme omfang som fx Roskilde og Slagelse, der i dag har langt større muligheder for udvidelser 3.2 MÅLSÆTNINGER FOR DETAILHANDLEN Målsætningerne for udviklingen af detailhandlen i Holbæk Kommuner er: Holbæk skal som minimum fastholde sin regionale position. Holbæk skal udvikle og modernisere detailhandlen, ved at skabe mulighed for at etablere et indendørs center i bymidten. at skabe mulighed for at placere X-large butikker i bymidten. at skabe mulighed for fortsat modernisering af detailhandelsarealet i bymidten. Holbæk skal fastholde og modernisere sit lokale detailhandelsudbud. Holbæk skal fortsat sikre, at detailhandlen placeres i overensstemmelse med kommunens ønsker. 3.3 HANDLINGSPLAN Udvidelse af bymidten Bymidteafgrænsningen skal ændres, så den tager hospitalet og Holbæk Have med. Begrundelsen for at udvide bymidteafgrænsningen til også at omfatte Holbæk Have er, at etablering af 3 store udvalgsvarebutikker vil medvirke til det varierede butiksudbud, som Holbæk har brug for i forbindelse med at fastholde sin position som spændende og attraktiv bymidte. 6

9 Disse butikker kan ikke placeres inden for den nuværende afgrænsning af bevaringsmæssige og trafikale hensyn, og derfor er Holbæk Have det ideelle sted for disse butikker i direkte forbindelse med den bevaringsværdige bymidte. Den gamle og nye statistiske bymidteafgrænsning Fastlæggelse af udvidet ramme for detailhandel i bymidten Omsætningsanalysen, der alene tager udgangspunkt i Holbæk Kommune, viser at rammen til udvidelse af butiksarealet i Holbæk Kommune bør tager udgangspunkt i maksimalt m 2. Holbæk har dog også handelsmæssig betydning uden for kommunen. En udviklingsmulighed for detailhandelen i Holbæk Kommune på m² er forsvindende lidt i forhold til de byer, som Holbæk bør sammenlignes med, nemlig Roskilde og Slagelse. Disse byer har rammer til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål på henholdsvis og m 2. Holbæk by har et bruttoetageareal til butiksformål på m 2 og et forslag til ramme til udvidelse på m 2 i alt m 2. Roskilde by har et bruttoetageareal til butiksformål på m 2 og en ramme til udvidelse på m 2 i alt m 2. Slagelse by har et bruttoetageareal til butiksformål på m 2 og en ramme til udvidelse på m 2 i alt m 2. 7

10 Det viser, at Holbæk ligger langt under de to andre byer i forhold til udvidelsesmuligheder og derved også muligheden for at forøge byens attraktionsværdi. Holbæk ønsker at have mulighed for at udvide med i alt m 2, hvilket svarer til den procentvise udvidelsesmulighed i Roskilde, men i Slagelse er den procentvis udvidelsesmulighed større. Holbæk vil anvende m 2 til modernisering og løbende udvidelse af butiksarealet i bymidten og derudover give mulighed for de planlagte butiksarealer i henholdsvis Rosen og Holbæk Have. Med afsæt i målsætningerne er der opstillet følgende ramme for udvidelse af detailhandelsarealet i Holbæk Bymidte: Behov for udvidelse af Målsætning ramme i Bymidten At etablere et indendørscenter i bymidten m² At placere X-large butikker i bymidten m² At modernisere detailhandelsarealet i bymidten m² I alt m 2 Den samlede ramme i bymidten kommuneplan 2008 er m 2, og den vil blive m 2. Den samlede ramme for den øvrige del af Holbæk fastholdes Sikre udvikling og modernisering af det lokale detailhandelsudbud Den strukturelle udvikling af detailhandel betyder, at der er kommet en række nye butikskoncepter. Nogle butikskoncepter vil supplere den eksisterende detailhandel og disse butikker vil i høj grad udvide detailhandlens udbud af vare og ydelser. Andre er moderniserede udgaver af kendte koncepter, f.eks. nye dagligbutikker. Disse butikker vil sandsynligvis erstatte nuværende butikker, begge dele må dog betragtes som en forbedring af detailhandlen, og en udvikling der bør være plads til. Derfor skal der i kommuneplanen skabes mulighed for en fortsat tilpasning og modernisering af detailhandlen Aktiv og støttende dialog med projektudviklere, der vil understøtte strategien Holbæk Kommune vil arbejde for, at udarbejdelse af plangrundlag i forbindelse med arealer til placering af butikker, vil foregå i tæt dialog med projektudviklere og operatører af butikker. Det er disse mennesker, der har fingeren på pulsen i forhold til, hvad der kræves for at opnå et godt handelsmiljø. I den forbindelse er det kommunens opgave at sikre, at dette sker i henhold til de muligheder og begrænsninger, der gives i planloven. 8

11 4 DETALHANDLEN I HOLBÆK KOMMUNE 4.1 HOLBÆKS REGIONALE SITUATION Når man anskuer bruttoetagearealet til detailhandel i Nordvestsjælland er Holbæk allerede en stor spiller. Det skyldes i nogen grad Holbæk Megacenter. Roskilde er absolut største handelsby. Eksisterende bruttoetageareal i anvendelse i Nordvestsjælland Ser man på den samlede ramme udlagt i kommuneplanen, er Holbæk godt med, men Roskilde er meget større end Holbæk, og også Slagelse er noget større end Holbæk. Kalundborg, Ringsted og Frederikssund ligger et niveau under de tre andre handelsbyer. 9

12 Eksisterende samlede bruttoetageareal udlagt i kommuneplanen Kigger man på restrummeligheden kan man se, at nogle kommuner har planlagt for en større udvidelsesmulighed af detailhandel. Her er Holbæk Kommune i risiko for at falde ud af den regionale struktur, da Roskilde og Slagelse planlægger for en meget kraftig udvikling. 10

13 Restrummelighed i udlagt detailhandel På dette grundlag kan det konkluderes, at Holbæk Kommune ikke har udlagt tilsvarende store mængder areal til detailhandel som de konkurrerende kommuner har. Derfor bør der udlægges flere kvadratmeter i Holbæks samlede ramme. 4.2 BYMØNSTER Detailhandelsanalysen fokuserer på de byer, som rummer den primære detailhandel i Holbæk Kommune. Byerne i analysen omfatter: 11

14 Hovedby: Holbæk. Større centerbyer: Jyderup, Tølløse. Mindre centerbyer: Svinninge, Vipperød, Regstrup, Mørkøv, Store Merløse. Øvrige byer med lokalcentre Detailhandelsstruktur i Holbæk by Holbæk bys detailhandelsstruktur bestå af Holbæk bymidte med de mindre og bymidteorienterede butikker i centrum, og Holbæk Have, hvor der kan etableres meget store udvalgsvarebutikker. Derudover Megacentret og Bilbyen umiddelbart vest for bymidten, hvor der er store udvalgsvaregrupper og særligt pladskrævende varegrupper. Holbæk Kommune forventer, at der vil opstå en synergieffekt mellem de tre detailhandelsområder. Hertil kommer en række lokalcentre og enkeltstående butikker. 12

15 Detailhandelsstrukturen i Holbæk by. 4.3 BUTIKKERNE I HOLBÆK KOMMUNRE Kortlægningen af butikker i Holbæk Kommune giver et overblik over antallet af butikker, hvordan dækningen med butikstyper er i byerne, hvor meget areal butikkerne dækker, og hvor stærk handelslivet står i byerne. Der kan på de væsentligste områder sammenlignes med en tilsvarende kortlægning fra KORTLÆGNING AF BUTIKKER Udgangspunktet for detailhandelsanalysen er en kortlægning af alle butikker i Holbæk Kommune. Butikkerne er kortlagt med afsæt i den seneste butiksliste fra 2007 efterfulgt af en kvalitetssikring via besigtigelse, Internetopslag, mv. 13

16 Bystørrelser baseret på indbyggertal. Kilde: Danmarks Statistik BUTIKKER I 2012 Holbæk by har med i alt 224 registrerede butikker et stort udbud, som dækker bredt inden for alle hovedbrancher. Udbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. Vestbyen, som MegaCentret og Bilbyen er en del af, rummer 11 % af butikkerne i Holbæk. MegaCentret har en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker, og Bilbyen rummer hovedsageligt butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Holbæk bymidte har bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker. På den måde supplerer byens to butiksområder hinanden, fordi de hver især afdækker forskellige indkøbsbehov og -situationer. Holbæk har stor bredde i dagligvareudbuddet, der strækker sig fra større varehuse som Kvickly og Føtex med bredt varesortiment inden for food og non-food til specialbutikker som slagter, bager og vinforretninger. Inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer har Holbæk mange af de 14

17 kendte kædekoncepter som Idé Møbler, H&M, Toys R Us og Bauhaus og specialbutikker som optikere, telebutikker og kosmetikforretninger. Jyderup er kommunens næststørste handelsby målt på antal butikker. Inden for dagligvarehandlen er der et bredt udvalg i form af supermarkeder og Antal butikker fordelt på hovedbranche. discountbutikker. Jyderup gennemskæres af Skovvejen, og butikkerne i Jyderup ligger hovedsageligt i den sydlige del af byen, afgrænset af Drivsåtvej og Skarridsøgade med Jyderup station i den nordvestlige del af butiksområdet. Jyderups største butik, SuperBest, ligger i den nordlige del af byen uden for det øvrige butiksmiljø. I december 2011 åbnede en ny Rema 1000 stort set ved siden af SuperBest. Byens størrelse og opland skaber grundlag for et vist udbud af butikker inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer, som dækker isenkram, optike- 15

18 re, elektronik, sportsudstyr mv., men der er ikke tale om et fuldt dækkende butiksudbud, og der er et lille udbud inden for den enkelte brancher. I Tølløse er butikkerne koncentreret centralt i byen mellem Jernbanevej, Tølløsevej og Vestergade, hvor stationen ligger i den østlige ende og dagligvarebutikkerne ligger i den vestlige del. Tølløse ligger stort set midt mellem Holbæk, Ringsted og Roskilde, og det er hovedsagligt de tre dagligvarebutikker, som tiltrækker omsætningen i Tølløse. Udvalgsvarehandlen i Tølløse er ikke så bredt dækkende som i Jyderup, og rummer især mindre butikker som børnetøj, optiker og urmager men også lidt større som boghandler, herretøj og isenkram. Udvidelsen af Nordvestbanen har betydet, at en del ejendomme langs Jernbanegade er blevet eksproprieret. Koncentrationen af butikker er samtidig gennem årene blevet øget i området ved Vestergade/Sønderstrupvej, hvor byens primære dagligvarebutikker er lokaliseret. Samtidig planlægges en udvidelse af butiksområdet vest for Sønderstrupvej ved Industrivej Forventningerne til udviklingen i centerbyerne Generelt må det forventes, at en udvikling af butiksudbuddet i Holbæk bymidte vil få en lille betydning for dagligvareudbuddet i centerbyerne. Den påvirkningen der måtte være vil hovedsageligt ske på varehusene i de større centerbyer, men det er vigtigt at holde sig for øje, at oplandene til de større centerbyers dagligva- 16

19 rebutikker har fået en mere lokal karakter efter discountbutikkerne for alvor holdt deres indtog i 1990erne. GENNEMSNITLIG ANTAL FØDEVAREBUTIKKER I FORHOLD TIL ANTALLET AF INDBYGGERE INDBYGGERE DISCOUNT VAREHUS Kirke Eskilstrup Undløse Ugerløse Jyderup Svinninge Mørkøv Holbæk Store Merløse Tølløse Vipperød I Holbæk by er der i dag 11 discountbutikker, inkl. 3 der er under opførelse, og 2 varehuse. Holbæk ligger således på niveau med resten af landet, når det gælder udbuddet af dagligvare For en helt lokale forsyning af dagligvare vil der ikke ske ændringer som følge af udvidelserne af Holbæk bymidte. Derimod vil den forsatte udvikling af discountbutikkerne til nye koncepter med lange åbningstider og større udvalg, give mulighed for en modernisering af det lokale dagligvareudbud. Dette vil kræve, at der lokalt og konkret skabes mulighed for placering af de nye butikskoncepter i lokalområderne. I nogle tilfælde vil det være på bekostning af en eksisterende dagligvarebutik, som sandsynligvis ikke vil kunne fastholde sin position. Antallet af butikker i de øvrige byer, Svinninge, Vipperød, Regstrup, Mørkøv og Store Merløse afspejler stort set byernes indbyggertal. Regstrup og Svinninge har et supermarked med fuldt dagligvaresortiment. I de øvrige mindre byer (Vipperød, Mørkøv og Store Merløse) er der 1-2 dagligvarebutikker i form af minimarked eller discountbutik. I Store Merløse er en møbelbutik på ca m 2 lukket. Svinninge har samme dagligvaresortiment som Tølløse med et supermarked og discountbutikker og i Vipperød har Netto etableret en ny butik UDVIKLING I ANTAL BUTIKKER SIDEN 2004/2007 Antallet af butikker i Holbæk Kommune er blevet reduceret fra 368 registrerede butikker i 2004/2007 til 358 i 2012 svarende til en reduktion på ca. 3 %. Det skal bemærkes, at butikkerne i den gamle Holbæk Kommune blev registreret i 2004 og i de tidligere Jernløse, Svinninge, Tornved og Tølløse Kommune i Det er sandsynligt, butiksbestanden er vokset fra , og at den igen er redu- 17

20 ceret i perioden som følge af den økonomiske krise. En reduktion på 3 % gjorde sig også gældende i perioden Forskellige opgørelser tyder på, at der på landsplan i kriseåret 2008 alene lukkede butikker i størrelsesordenen ca. 4-5 % af den samlede bestand, mens det vurderes - om end det er usikkert - at der yderligere er lukket ca. 4-5 % fra 2008 og frem til Samlet set vurderes tilbagegangen i butiksbestanden i Holbæk Kommune derfor ikke at være så markant som udviklingen på landsplan de seneste 12 år og må derfor siges at være kommet forholdsvist skånsomt igennem den økonomiske krise på nuværende tidspunkt. KÆDETILKNYTNING DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØV. UDV.VARER PLADSKRÆVEN DE I ALT ANDEL AF BUTIKKER I KÆDE KAPITALKÆDE % FRIVILLIG KÆDE % UDEN FOR KÆDE % I ALT % ANDEL AF BUTIKKER I KÆDE 65% 45% 50% 56% 54% - Holbæk by har samlet set øget butiksudbuddet med ca. 7 butikker siden 2004, heriblandt er der i 2012 åbnet et nyt varehus ved Smedelundsgade, mens der i den mellemliggende periode vurderes at være sket en del udskiftninger i butiksbestanden. Jyderup, Tølløse og Mørkøv har hver mistet 4-5 butikker siden

21 og de øvrige mindre byer har også mistet butikker. Det er hovedsageligt mindre butikker, der forhandler blomster, elektronik, tøj mv. som er lukket. Dog er en større møbelforretning i Svinninge lukket, ligesom Fakta i Tølløse er lukket. Den overordnede tendens er således ligesom på landsplan, at antallet af butikker generelt falder, om end tendensen ikke er så udtalt i Holbæk Kommune som på landsplan. I Holbæk Kommune er det især de mindre og mellemstore byer, der mister butikker KÆDER I HOLBÆK KOMMUNE Antallet af butikker med tilknytning til kapitalkæder er normalt et udtryk for butiksbestandens samlede attraktion og styrke i oplandet. Men det er samtidig også vigtigt for handelslivet, at de centralt styrede og forholdsvis ensartede kapitalkædebutikker suppleres af butikker i frivillige kæder og uden for kædesamarbejde, som bidrager til variation i butiksudbuddet. Analysen viser, at ca. 54 % af butikkerne i Holbæk Kommune indgik i et kædesamarbejde i Ca. 36 % af butikkerne i Holbæk Kommune indgik i en kapitalkæde i 2011, ca. 17 % var med i en frivillig kæde og ca. 46 % var uden for kædesamarbejde. Til sammenligning var ca. 50 % af butikkerne på landsplan med i et kædesamarbejde i Sammenlignes med 2011-tallene ligger antallet af kapitalkæder i Holbæk Kommune 7 procentpoint over landsgennemsnittet, mens andelen af frivillige kæder ligger 4 procentpoint under. Især dagligvarebutikkerne har en høj andel af kapitalkædebutikker. Udviklingen inden for dagligvarer er drevet af hård priskonkurrence og fordele ved at drive et stort antal butikker efter faste koncepter i centralt styrede kæder. De senere år har discountbutikkerne, der alle indgår i kapitalkæder, øget deres udbredelse, og 19

22 Omsætning for dagligvarer og udvalgsvarer. samtidigt er eksempelvis minimarkeder og mindre supermarkeder, der typisk indgik i frivillige kæder, blevet reduceret i antal. Dagligvarebutikkerne i Holbæk Kommune, der står uden for kædesamarbejde, er hovedsageligt kiosker og specialdagligvarebutikker som bagere, slagtere, vinbutikker og etniske fødevarebutikker. Omkring halvdelen af butikkerne inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer er selvstændige butikker uden for kædesamarbejde, hvilket afspejler, at der her er bedre muligheder og lokalt initiativ til at starte og drive selvstændig forretning OMSÆTNING Detailhandlen i Holbæk Kommune omsatte i 2011 for 3,4 mia. kr. inkl. moms, hvor butikkerne i Holbæk by, inkl. MegaCentret, stod for 68 % af den registrere- 20

23 de omsætning. De to handelssteder, Holbæk bymidte og Megacentret, har en stort set lige fordeling i omsætningen i udvalgsvarehandlen, og tilsammen omsatte de i 2011 for ca. 1,35 mia. kr. I Holbæk bymidte fordeler udvalgsvarernes omsætning sig stort set ligeligt på beklædning og øvrige udvalgsvarer, mens omsætningen i MegaCentret i langt overvejende grad stammer fra øvrige udvalgsvarer. Butikkerne i Jyderup omsætter for ca. 11 % af den samlede omsætning i detailhandlen i Holbæk Kommune, Tølløse ca. 7 % og Svinninge ca. 4 %. De øvrige byer står for mindre end 10 % af den samlede omsætning i detailhandlen. 4.4 DÆKNINGSGRAD Ved hjælp af et udtræk fra Danmarks Statistik på forbrugsgrupper er indbyggernes forbrug i Holbæk Kommune beregnet, hvilket gør det muligt at beregne dækningsgraden, der er butikkernes omsætning divideret med indbyggernes forbrug. Der er beregnet dækningsgrader for kommunen som helhed og for byerne. Dækningsgraden er et udtryk for et givent områdes detailhandelsmæssige styrke. En dækningsgrad over 100 % udtrykker, at der er et handelsoverskud, hvor butikkerne omsætter for mere end indbyggerne forbruger. Det betyder, at kommunen eller byen står stærkt som udbudspunkt i et opland, der rækker uden for kommune- eller 21

24 22 Areal af butikker fordelt på hovedbranche.

25 bygrænsen. Herudover kan en høj dækningsgrad være udtryk for et væsentligt bidrag fra turismen. For tidligere Holbæk Kommune er dækningsgraderne senest beregnet i 2004, mens beregningen af dækningsgraden for den resterende del af kommunen er foretaget i DÆKNINGSGRAD I HOLBÆK KOMMUNE Dækningsgraden for Holbæk Kommune under ét var i 2011 ca. 102 %, hvilket understreger, at der stort set er balance mellem omsætning og forbrug. Tallet dækker imidlertid over et overskud inden for dagligvarer på ca. 5 %, mens der er underskud inden for handlen med beklædning på ca. 2 % og balance i handlen med øvrige udvalgsvarer. Resultaterne fra oplandsanalysen viser, at der er en vis andel af indbyggerne i Holbæk Kommune, som lægger deres forbrug i detailhandlen uden for Holbæk Kommune. Omvendt tiltrækker detailhandlen også kunder fra oplandet uden for kommunen. I forhold til 2004 er dækningsgraden for Holbæk Kommune gået en anelse tilbage. I 2004 var dækningsgraden på 106 for kommunen som helhed, hvilket indikerer et fald på 4 procentpoint. Dækningsgraden for både dagligvarer og udvalgsvarer er ligeledes reduceret med 4 procentpoint, mens beklædning er stort set uændret. Årsagen til faldet i dækningsgraden skyldes hovedsageligt, at dækningsgraden i Holbæk by samlet set er faldet fra ca. 197 til 177, hvilket kan tyde på, at Holbæk står lidt svagere i den regionale konkurrence. I samme periode 23

26 har Internethandlen taget betydelige markedsandele fra de fysiske butikker, hvilket reduktionen i dækningsgraden også er en konsekvens af DÆKNINGSGRADERNE FOR HOVEDVAREGRUPPERNE I Holbæk er dækningsgraden for dagligvarer reduceret med ca. 7 procentpoint i forhold til Det kan skyldes, at dagligvarer i stigende grad købes lokalt i kommunen og skal bl.a. ses i lyset af discountbutikkernes vækst, som også er sket i de mindre byer, og at dagligvarehandlen i Jyderup og Tølløse er styrket. Senest er en ny Rema 1000 etableret i Jyderup, mens nye og større butikker også har erstattet eksisterende butikker i Svinninge, Orø og Vipperød. Til gengæld er der i 2012 åbnet en ny stor Føtex i Holbæk. Omsætningen for Føtex er ikke medregnet i opgørelsen for 2011 og dermed dækningsgraden for Holbæk, men det må forventes, at butikken vil få en positiv effekt på dagligvarehandlen i Holbæk. På dagligvareområdet står især Jyderup, Tølløse og Svinninge som nævnt tidligere stærkt. Detailhandlen i de øvrige mindre byer, Vipperød, Regstrup, Mørkøv og Store Merløse, består hovedsageligt af dagligvarebutikker til lokalområdets forsyning. Den decentrale struktur med dagligvarerbutikker i mindre centerbyerne er i stor udstrækning fastholdt, men dækningsgraden for mindre centerbyerne er dog faldet væsentligt i perioden , hvilket betyder, at de mindste byer mister markedsandele, hvilket bl.a. skyldes enkelte butikslukninger, som pga. et i forvejen begrænset antal butikker slår relativt kraftigt igennem. Vipperød er den eneste mindre centerby med en stigende dækningsgrad inden for dagligvarer. Udviklingen her skyldes sandsynligvis, at Netto har overtaget og udvidet Merkos tidligere lokaler. Inden for udvalgsvarehandlen er Holbæk fortsat dominerende, om end byen har mistet markedsandele siden Tallet skal igen ses i sammenhæng med udviklingen i Internethandlen og det faktum, at Holbæk fortsat har et stort overskud på dækningsgraden, som er medvirkende til, at der i hele kommunen er balance mellem omsætning og forbrug. BEKLÆDNING ØV. UDV.VARER SLAGELSE ROSKILDE

27 Jyderup har som den eneste by uden for Holbæk overskud på handelsbalancen for udvalgsvarer og står særligt stærkt inden for beklædning i forhold til de øvrige mellemstore og mindre byer i kommunen. Trods sin størrelse har Jyderup (ca indbyggere) været i stand til at opretholde et varieret butiksliv med 26 udvalgsvarebutikker, og efter Holbæk har byen den højeste samlede dækningsgrad i Holbæk Kommune efter Holbæk by. Til sammenligning har Tølløse (ca indbyggere) et underskud på udvalgsvarehandlen, der består af 13 butikker, på omkring 50 %. Tølløse står dog igen markant bedre inden for udvalgsvarehandlen end de øvrige mindre byer. Sammen med de øvrige mindre byer står Tølløse svagt på udvalgsvarehandlen. Siden 2007 er flere udvalgsvarebutikker lukket i byerne uden for Holbæk. Tølløse har eksempelvis mistet omkring halvdelen af udvalgsvarebutikkerne. Til gengæld har antallet af beklædningsbutikker i byerne uden for Holbæk kun reduceret i begrænset omfang. 4.5 BUTIKSAREAL Der er i 2011 registreret et samlet bruttoetageareal til butikker på ca m 2 i Holbæk Kommune, og Holbæk by som helhed står for knap 70 %. Set på hovedvaregrupper er arealet fordelt med ca. 30 % til dagligvarer, 15 % til beklædning, 40 % til øvrige udvalgsvarer og 15 % til særligt pladskrævende varegrupper. Bruttoetagearealet for den tidligere Holbæk Kommune blev senest kortlagt i 2004, og for de øvrige kommuner, der indgår i den nye Holbæk Kommune i Analysen viser, at bruttoetagearealet er reduceret fra ca m 2 i 2004/2007 til ca m 2 i Reduktionen skyldes bl.a., at der er 9 færre butikker end tidligere. Hertil er metoden til at opgøre bruttoetagearealet ændret siden de seneste analyser, hvor arealet baseret på udtræk fra BBR, mens det i 2012 er opgjort ved direkte henvendelse til butikkerne og besigtigelse. 25

28 5 OPLANDSANALYSE FOR HOLBÆK BY Formålet med oplandsanalysen er at kortlægge indbyggernes indkøbsmønstre og årsagerne til, at de i nogle situationer handler i Holbæk by, mens de i andre tilfælde foretrækker at handle i konkurrerende byer uden for Holbæk Kommune. Oplandsanalysen bygger på telefoninterviews med 250 tilfældigt udvalgte respondenter. Interviewene er fordelt med 25 % fra Holbæk by og 75 % fra den øvrige Holbæk Kommune og blev foretaget foråret INDKØBSMØNSTER DAGLIGVARER Erfaringsmæssigt købes dagligvarer primært tæt på bopælen, fordi dagligvareindkøb typisk foretrækkes foretaget så hurtigt og effektivt som muligt. Tendensen gør sig også gældende i Holbæk, hvor langt størstedelen af indbyggerne i Holbæk by handler hovedparten af deres dagligvarer i Holbæk bymidte. 26

29 Indbyggerne uden for Holbæk by handler primært deres dagligvarer i en lokal dagligvarebutik. Dog handler interviewpersonerne ca. 20 % af deres dagligvarer i Holbæk bymidte, mens ca. 60 % af forbruget lægges i en lokal butik. Tendensen til at handle dagligvarer i Holbæk by afhænger af afstanden fra bopælen. Således falder andelen af dagligvareforbruget, som lægges i Holbæk bymidte, i takt med bopælens afstand fra Holbæk bymidte INDKØBSMØNSTER BEKLÆDNING Af de nabokommuner, som grænser op til Holbæk Kommune, er det Roskilde og Ringsted, som er de mest attraktive steder for beklædning. Ca. 5 % af svarpersonernes forbrug til beklædning lægges i gennemsnit i hver af disse to byer. Der er en tendens til, at det særligt er svarpersonerne i den østlige del af Holbæk Kommune, som lægger en vis andel af deres indkøb af tøj og sko i Roskilde, mens afstand også ser ud til at have betydning for andelen af indkøb, som lægges i Ringsted. Ca. 19 % af forbruget til beklædning lægges andre steder, som ifølge interviewpersonerne langt overvejende er København. I svarkategorien andre steder svarer ca. en femtedel, at forbruget lægges i Internetbutikker. Set i forhold til de tidligere beregnede dækningsgrader indikerer oplandsundersøgelsen, at der sker en forholdvis stor forbrugsudveksling hen over kommunegrænsen - dvs. hvor indbyggerne i Holbæk Kommune handler en vis andel af deres udvalgsvarer uden for kommunen, mens der modsat også sker en vis indgående handel til Holbæk fra indbyggerne i nabokommunerne. Hertil kommer også omsætningen fra turismen INDKØBSMØNSTER - ØVRIGE UDVALGSVARER Andelen af forbruget, som svarpersonerne bosat i Holbæk Kommune lægger i Holbæk bymidte, er tilsyneladende lavere inden for øvrige udvalgsvarer sammenlignet med beklædning. Det kan skyldes, at en væsentlig andel af forbruget lægges i MegaCentret eller i de omkringliggende handelsbyer som Roskilde og Ringsted. De adspurgte kunder lægger til gengæld knap 20 % af forbruget til øvrige udvalgsvarer i MegaCentret. Andelen af forbruget af øvrige udvalgsvarer, som lægges i nabokommuner og andre steder, er lidt lavere end tallene for beklædning. København er det sted uden for Holbæk Kommune, hvor indbyggerne lægger den største andel af forbruget på øvrige udvalgsvarer. Under kategorien andre steder svarer ca. halvdelen af svarpersonerne endvidere, at forbruget lægges i Internetbutikker. 27

30 5.1.4 ÅRSAGER TIL VALG OG FRAVALG AF HOLBÆK BYMIDTE Holbæk er kommunens største handelsby, knap 70 % af ste tur til Holbæk? Hvad var det vigtigste formål med din sid- hele kommunens detailhandelsomsætning lægges i Holbæk. Interviewpersonerne er blevet spurgt om årsagerne til at vælge eller fravælge Holbæk som handelsby. I overensstemmelse med COWIs erfaringer fra lignende analyser er nærheden den oftest forekommende årsag til, at indbyggerne i Holbæk by og den øvrige del af kommunen vælger at handle her, mens også et godt udvalg af dagligvarer har betydning for valget af Holbæk. Herudover vægter kunderne, som ikke er bosat i Holbæk by, udvalget af tøj og sko højt. Beklædning er typisk en stor attraktionsfaktor for større handelsbyer, hvilket også gør sig gældende for Holbæk. Det indikerer, at Handlede du alene dagligvarer, udvalgsvarer eller kombinerede du indkøb Holbæk har et attraktivt udbud af butikker inden for denne hovedbranche. De perso- fra begge varegrupper? ner, som bor uden for Holbæk by adskiller sig en anelse ved at vægte bymiljøet og muligheden for at kunne kombinere indkøbsturen med andre gøremål. Ud fra 28

31 den betragtning er det vigtigt at fastholde bymidten som et multifunktionelt område med et godt bymiljø for fortsat at stå stærkt som handelsby i oplandet. Fravalget af Holbæk som handelsby har forskellige årsager og er afhængig af bopælen. For respondenter, som er bosat i Holbæk by, har gode tilbud på bestemte varer andre steder væsentlig betydning for fravalget af Holbæk som handelsby. Også årsager som ønsket om et større og bedre udvalg af udvalgsvarer og hyggetur til anden by har stor betydning for valget af Holbæk som handelsby for personer bosat i Holbæk. For respondenter bosat i den øvrige Holbæk Kommune har især nærheden til andre indkøbsmuligheder stor betydning for fravalget af Holbæk som handelsby. Herudover har vaner, udvalget af udvalgsvarer og udsalg på bestemte varer andre steder også en væsentlig betydning for fravalget af Holbæk. 7 % af de adspurgte nævner for dårlige parkeringsmuligheder som årsag til at fravælge Holbæk. Det skal generelt bemærkes, at forhold som bymiljø, caféliv, kulturelle tilbud kun i meget begrænset omfang nævnes som årsag til at fravælge Holbæk. Butikscentre er i de senere år blevet mere og mere populære, og centrene har i en årrække vundet markedsandele i forhold til strøgbutikkerne. Fravalget af Holbæk kan derfor også have noget at gøre med fraværet af et egentligt butikscenter. I den forbindelse har svarpersonerne peget på at deres favoritbutik uden for Holbæk Kommune i knap 10 % af tilfældene er et butikscenter. 29

32 BEKLÆDNING OMSÆTNING (MIO.KR:.) BEKLÆDNING DÆKNINGSGR AD BOLIGUDSTYR OMSÆTNING (MIO.KR.) BOLIGUDSTYR DÆKNINGSGR AD ØV. UDV.VARER OMSÆTNING (MIO.KR.) ØV. UDV.VARER DÆKNINGSGR AD DÆKNINGSGR AD I ALT ODSHERRED * * KALUNDBORG - - * * SORØ * * RINGSTED * * LEJRE * * 62 SLAGELSE ROSKILDE * Boligudstyr indgår i opgørelsen for øvrige udvalgsvarer. Odsherred: Tallene er fra Detailhandelsanalyse Kalundborg: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2009 og omsætningerne for den samlede udvalgsvarehandel er opgjort i 2005 til 451 mio.kr. Sorø: Tallene er fra Detailhandelsanalyse Ringsted: Tallene er fra Detailhandelsanalyse Lejre: Tallene er fra Kommuneplan 2009, og den samlede omsætning for udvalgsvarer er opgjort til 190 mio. kr. og har en dækningsgrad på 37. Slagelse: Tallene er fra Detailhandelsanalyse Roskilde: Tallene er fra Detailhandelsanalyse

33 5.2 FORBRUGSUDVIKLING OG FREMTIDIGT LOKALT BASERET AREALBEHOV Som grundlag for en vurdering af hvad det lokale opland isoleret kan bære af vækst omsættes forbrugstilvæksten til to scenarier for det fremtidige arealbehov FORBRUGSUDVIKLING OG FREMTIDIGT AREALBEHOV Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt i et væsentligt omfang. I de kommende år vil den økonomiske krise fortsat have stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker. Men flere andre faktorer vil også have indflydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i Holbæk Kommune, hvor udviklingen i Internethandlen, privatforbruget, kommunens indbyggertal mv. vil få betydning. 31

34 5.2.2 FORBRUGSVÆKST Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge Holbæk Kommunes befolkningsprognose for perioden vil befolkningstallet stige markant og hvis tallet fremskrives til 2024 svarer det til godt indbyggere flere. Dermed skaber væksten i indbyggertallet grundlag for vækst i kommunens detailhandel. I løbet af 2008 indtraf en økonomisk krise, som har medført en markant opbremsning i det private forbrug. Tilbagegangen var størst inden for beklædning, hvor vareomsætningen inden for et år faldt drastisk med ca. 6 %. Inden for øvrige udvalgsvarer faldt vareomsætningen ca. 3,5 % mens mængden af købte dagligvarer faldt med ca. 2 %. Til trods for at vareomsætningen i udvalgsvarehandlen i det kommende år ikke forventes at stige, må det forventes, at der fortsat vil ske vækst i privatforbruget i et 12-årigt tidsperspektiv - om end i et noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for perioden fra INTERNETHANDEL Internethandlen forventes at fortsætte væksten i de kommende år især inden for de etablerede brancher som fx. elektronik og beklædning, mens også nye 32

35 brancher forventes at blive mere udbredte på Internettet. Et stigende salg af detailhandelsvarer på Internettet vil betyde, at omsætningen i de fysiske butikker vil reduceres tilsvarende. Hvis væksten primært sker i rene Internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål, idet varelagre og distribution vil kunne foregå i lagerbygninger i erhvervsområder. Sker omsætningen derimod i stigende grad, som et supplement til omsætningen i den fysiske butik, vil det i nogle tilfælde direkte medvirke til øge behovet for butiksareal eller kan medvirke til at sikre eksistensen af nødlidende butikker FREMSKRIVNING AF DEN LOKALE FORBRUGSUDVIKLINGEN Med henblik på at afdække forskellige udviklingsmuligheder for det fremtidige arealbehov for detailhandlen i Holbæk Kommune opstilles to scenarier for forbrugsudviklingen, som har til formål at angive spændet mellem det forventede højeste og laveste fremtidige arealbehov. Begge fremskrivninger tager afsæt i samme forventning til udviklingen for følgende parametre: Vækst i Internethandlen svarende til, at Internethandlen udgør ca % af udvalgsvarehandlen og 4-6 % af dagligvarehandlen i 2024 Øget indbyggertal på ca indb. i OPTIMISTISK OG PESSIMISTISK SCENARIO Den optimistiske fremskrivning af forbruget i Holbæk Kommune forudsætter en vækst i dagligvareforbruget (mængder) svarende til en vækst, der samlet set svarer til halvdelen af væksten for perioden Fremskrivningen skønnes at være optimistisk på baggrund af de seneste udviklingstendenser og forventninger om nulvækst eller kun svag vækst i forbruget i de nærmeste år. For udvalgsvarehandlen skønnes et optimistisk bud på udviklingen at svare til en vækst, der er ca. en tredjedel af væksten i perioden Den mere pessimistiske fremskrivning forudsætter, at forbruget inden for dagligvarer i Holbæk Kommune stiger svarende til en fjededel af væksten for perioden De senere års svage vækst i udvalgsvareforbruget vurderes at fortsætte i et tempo, der svarer til ca. 1/6 af væksten i de foregående 10 år. 33

36 Samlet set viser beregningerne af forbrugsvæksten i de to scenarier, at den skønnede vækst i forbruget vurderes at blive ganske forskellig. Det skyldes udviklingen i Internethandlen, hvor kun ganske små forskelle i forudsætningerne slår stærkt igennem AREALBEHOV Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes forbrugstilvæksten i de to fremskrivninger til et arealbehov. Arealbehovet er beregnet ud fra en vurdering af den sandsynlige fremtidige arealudnyttelse; dvs. hvor stor omsætningen pr. m 2 bruttoetageareal forventes at blive i fremtiden. I beregningen tages udgangspunkt i at arealudnyttelse, dvs. omsætning pr. m 2, vil være på et lavere niveau inden for udvalgsvarer og dagligvarer end dagens forhold. Dagligvarebutikker: kr./m 2 Udvalgsvarebutikker: kr./m 2 Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i de to fremskrivninger ikke tager højde for at en del af den skønnede forbrugstilvækst også vil kunne absorberes i de eksisterende butikker og derved ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Modsat forventes der at være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle butikker lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder bl.a. som følge af at et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at lejemålene ikke er tidssvarende. 6 KONKLUSIONER PÅ ANALYSERNE 6.1 ÆNDRING AF BYMIDTEAFGRÆNSNINGEN Holbæk Kommune har afsøgt mulighederne for lokalisering af store udvalgsvarebutikker over m 2 indenfor bymidteafgrænsningen samt områder grænsende op hertil. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning. Grunden hertil er, at det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, og være i konflikt med bevaringsinteresser. Varelevering og det stigende antal 34

37 kunder til de store butikker vil også medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Der er allerede i dag problemer med trafiktrængsel i den centrale midtby. Derfor planlægger kommunen gennem flere projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og for at optimere forholdene i bymidten for de bløde trafikanter. Herudover søger kommunen generelt at varetage og passe på bymidtens attraktion som oplevelses- og handelssted, hvor der er et hyggeligt og trygt bymiljø. Nord for bymidten, på de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk Fjord. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer - alle barrierer for eventuelle bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej/Holbæk Hospital. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten mm. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere, idet en række funktioner indenfor hospitalsområdet naturligt hører under Hovedafdeling VII Sundhedsvæsen, som værende brancher der, jf. bilag til bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre, indgår i udpegningen af bymidter. Disse funktioner har ikke været medtaget tidligere. Den ny statistiske bymidteafgrænsning strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Byrådet har imidlertid besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes, og området skal derfor i fremtiden spille en ny rolle i Holbæk by. Derfor vil det være ideelt at omdanne dette område til at rumme store udvalgsvarebutikker. 35

38 Kort der viser udvidelse af bymidteafgræsningen Området ligger i direkte forbindelse til den nuværende bymidteafgrænsning, og der er gode forhold for alle trafikarter, herunder offentlig transport. Der er gode cykelstiforbindelser samt fortove og stier med forbindelse til de omkringliggende boligområder. På grund af arealernes størrelser er det også muligt at indrette det fornødne omfang af parkeringsarealer. Ved at udvide bymidtens afgrænsning skaber Holbæk Kommune mulighed for, at der i bymidten kan etableres butikker med et udvalg som man ellers var nødsaget til at køre til en anden by for at finde. Således imødekommes delvist en af de vigtigst grunde til, at man handler i andre byer end Holbæk. 6.2 UDVIKLINGSPOTENTIALE Holbæk bymidte er i dag karakteriseret ved en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, suppleret med byliv i et historisk og smukt bymiljø. Megacentret og Bilbyen, som ligger sydvest for bymidten supplerer midtbyen med tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker på op til m 2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper. 36

39 I Holbæk By er der enkelte konkrete muligheder for at udvikle et endnu bedre butiksudbud. Det ene er Rosen, der er et mindre indendørscenter, og det andet er Holbæk Have, der giver mulighed for placering af store butikker i bymidten. Rosen Der ligger en del planlagte udviklingsmuligheder i Holbæk. Der er planer om at etablere et nyt center, Rosen, i den centrale bymidte, hvilket også øger byens handelsmæssige og oplevelsesmæssige attraktioner og understøtter byrådets målsætning om at fastholde Holbæks stærke position som handelsby og sikre fortsat udvikling i bymidten. Rosen ønskes etableret i den sydlige del af det eksisterende butiksstrøg, der består af de sammenhængende gader Ahlgade, Nygade og Smedelundsgade, hvoraf Ahlgade er det primære butiksområde med de stærkeste kædebutikker. Rosen vil med en placering i krydset ved Smedelundsgade/Rosen ved siden af det nye Føtex varehus skabe en samlet stærk attraktion i den sydlige del af bymidten, som i kraft af den korte afstand til Ahlgade vil fungere som en del af det sammenhængende butiksområde i bymidten. Det nye handelscenter Rosen i bymidten Placeringen af Rosen betyder samtidigt, at der vil være god tilgængelighed for gående og cyklister. Beliggenheden på Smedelundsgade skaber ligeledes forholdsvis god tilgængelighed for biler, der kommer ind til Holbæk by via indfaldsvejene, særligt fra syd og øst. Med Rosen etableres samtidig en stor parkeringskapacitet, der sammen med Føtex vil skabe et parkeringsområde i den sydlige del af bymidten med over 800 p-pladser. Ifølge oplandsanalysen vurderes en forøgelse af parkeringskapaciteten i et let tilgængeligt område i bymidten at kunne gøre det mere attraktivt at handle i Holbæk. Dermed styrkes butikshandlen i hele den centrale by. Konsekvenserne for Megacentret ved etablering af Rosen vurderes at være moderate. 37

40 Facader mod Smedelundsgade Placering af Rosen i Holbæk bymidte Holbæk Have Der er udarbejdet et forslag til lokalplan nr og forslag til kommuneplantillæg nr. 35 for at sikre plangrundlaget for omdannelsen af stadionområdet fra rekreativt område med idrætsanlæg og parkering til henholdsvis et offentligt område, og til et centerområde. Det offentlige område skal være i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Centerområdet skal være et område til liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/fastfood-virksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end m 2 bruttoetageareal. Derudover vil der være parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter som varegårde, materielgård mv. 38

41 Holbæk Have I Holbæk Have vil Holbæk Kommune give mulighed for at placere meget store udvalgsvarebutikker, og der ønskes i alt planlagt for op til m 2 bruttoetageareal til butiksformål i dette område. Centerområdet vil få vejadgang ad den kommunale vej Holbæk Have. Holbæk Have munder ud i indfaldsvejen Roskildevej via en rundkørsel. Området ligger således godt i forhold til afvikling af kørende trafik til og fra detailhandelsområdet samt vareindlevering. Området er endvidere koblet på offentlig transport (bus), og det offentlige stinet. Inden for området vil der endvidere kunne tilvejebringes de nødvendige antal p-pladser til projektet. I området ligger flere store arbejdspladser, bl.a. hospitalet, og generelt bor og færdes der mange mennesker i bymidten. Holbæk Kommune finder at dette nye detailhandelsområde kan tiltrække flere handlende til byen og understøtte det eksisterende centrum og dermed fastholde og styrke Holbæks position som regional handelsby. Samlet set vil mulighederne for at etablere et indendørs center, store butikskoncepter og for at fortsætte modernisering af de eksisterende detailhandelsområder ligeledes imødekomme, at man handler i andre byer end Holbæk, fordi Holbæk mangler detailhandelstilbud. 6.3 DEN FREMTIDIGE DETAILHANDELSSTRUKTUR Holbæk Kommune vil de kommende år, i overensstemmelse med planlovens formål, arbejde mod en styrkelse af Holbæk bymidte. Det skal opnås ved at samle langt hovedparten af udvidelsen af detailhandelsarealet i Holbæk bymidte, samt ved at sikre plads til nye butikskoncepter i bymidten. Forventningen er, at ved at koncentrer og prioriterer udvalgsvareudbuddet i bymidten, så styrkes Hol- 39

42 bæk by som regional detailhandels by. Analyserne viser også, at dagligvare udbuddet i Holbæk by er nogenlunde dækket. Derfor er konklusionen også, at butiksudbuddet i Holbæk by uden for bymidten, f.eks. i lokalcentrene, skal fastsættes med en ramme for det samlet bruttoetageareal til max kvm. pr. lokalcenter. Den øvrige detailhandelsstruktur består af større og mindre centerbyer. Der skal forsat være mulighed for en fornyelse og modernisering af butikker i centerbyerne. Derfor skal der være tilstrækkelig ramme, både samlet og for den enkelte butik, til at modernisering både kan ske ved nyetablering eller ved renovering af eksisterende butik. 40

43 7 BILAG 7.1 ORDFORKLARING BUTIK En butik er et fast forretningsendhed, hvorfra der sælges varer til private, dvs. slutbrugeren. I henhold til Planlovens regler om detailhandel betragtes også forretninger, hvorfra der sker udlejning af fx film til private, som butik. Detailhandel fra hjemmet, via postordre og internet mv. uden egentlige fysiske udstillingslokaler indgår ikke i analysen. HOVEDBRANCHER Dagligvarer Dagligvarer er kortvarige forbrugsgoder som fx madvarer, drikkevarer og rengøringsmidler. Butikker, der sælger dagligvarer, betragtes som dagligvarebutikker, herunder også servicestationer med kiosk og varehuse, som har et betydeligt salg af udvalgsvarer. Beklædning Beklædningsvarer er f.eks. tøj, sko, babyudstyr, stof og børnetøj. Øvrige udvalgsvarer Udvalgsvarer er fx smykker, cykler og bøger, møbler, hårde hvidevarer og isenkram. El- og VVSinstallatører, der har butik og sælger til private, betragtes som en butik med øvrigt udvalgsvarer. Pladskrævende varegrupper Under pladskrævende varegrupper hører biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbelbutikker. KÆDEBUTIKKER Butikkernes kædetilknytning fortæller noget om det pågældende udbudspunkts detailhandelsmæssige styrke, tiltrækningskraft og mulighed for at overleve på sigt. Tilstedeværelsen af kædebutikker siger også noget om, hvor attraktiv en by er at investere i for detailhandlen. Butikkerne er opdelt efter, om de indgår i en kapitalkæde, en frivillig kæde eller ikke indgår i et kædesamarbejde. I undersøgelsen betragtes franchisekæder som kapitalkæder. Kapitalkæder En kæde defineres ved at være centralt ejet og drevet (person eller selskab), og indeholder mindst fire en-heder. Eksempler på kapitalkæder: Jysk, El-giganten, Fakta, Jack & Jones, Bauhaus mv. Franchisekæder er en kæde, hvor en franchisegiver stiller et fuldt butikskoncept til rådighed for en franchisetager mod royalties. Franchisegiver udstikker retningslinier for indkøb, markedsføring, butiksindretning 41