Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Kornblomsten Under henvisning til vedtægternes 13, 14 og 15. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 27.06.2016 af administrator Ej 1012 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. Opslag - intern venteliste Hvis salg ikke sker til ovenstående personkreds, skal der ske opslag over en 10-dages periode til internt udbud til andre andelshavere. Henvendelse herom skal ske til bestyrelsens forman Her har andelshavere, som står opført på intern venteliste, og som ønsker at købe for sammenlægning med egen lejlighed, fortrinsret. Herefter følger andelshavere i anciennitetsrækkefølge. Hvis en andelshaver, når en lejlighed udbydes ved opslag, er interesseret i at købe, men til en pris, der er lavere end udbudsprisen, skal dette meddeles sælger, bestyrelse og administrator indenfor 10-dages-perioden. Samtidig skal oplyses, til hvilken pris, man tilbyder at købe andelen. Ekstern venteliste - salg til andre Ønsker ej heller nogen andelshaver at købe andelen, skal andelslejligheden over en 10-dages periode tilbydes personer på ekstern venteliste. Først hvis der ikke via den eksterne venteliste findes en køber, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Kontaktet formanden vedr. opslag om internt udbud Opslået Evt. interesseret andelshaver budt kr. Tilbudt ekstern venteliste (via administrator) Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen er det administrator, der forestår vurderingen. Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Vurdering bestilt AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 1 af 6
Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer der medtages i vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. I vurderingen deltager ofte udover vurderingsmanden tillige formanden for bestyrelsen eller et andet bestyrelsesmedlem. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes et El- og VVS-tjek af autoriserede håndværkere. Rapporterne udarbejdes for sælgers regning. Sælger kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-/HPFI-relæ, skal HPFI-relæ monteres inden salg. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 10 dage findes interne købere, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til eksterne købere. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden udbydes/annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at Elog VVS-tjek foreligger, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Hvis en andelshaver har meddelt sælger og bestyrelsen (med kopi til administrator), at denne er interesseret i at købe en udbudt andelslejlighed, har den pågældende en frist på 8 dage til at tage endelig stilling til, om vedkommende ønsker at erhverve andelen. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor vedkommende modtager en kopi af vurderingsrapporten. Nøgleoplysningsskemaer I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 2 uger efter, at vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes af administrator for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Reglerne om nøgleoplysningsskemaer gælder ikke for erhvervsandele. Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport Bestilt El- og VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Evt. interesseret andelshavers frist udløber Annonceret til salg Evt. interesseret andelshavers frist udløber Modtaget nøgleoplysningsskema 1 Modtaget nøgleoplysningsskema 2 AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 2 af 6
Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Hvis salget sker til en lavere pris end den, andelen har været opslået til, skal andelen dog opslås internt igen. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra Andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregning. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger fra det tidspunkt, hvor vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og køberoplysninger foreligger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. afsnittet 'Dokumenter til køber' på side 4. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Opslået internt igen Fremsendt andelsbevis til administrator Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator Underskrevet overdragelsesaftale AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 3 af 6
Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, husorden, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via administrators hjemmeside www.naveradmin.dk. Derudover tillige vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og El- og VVS-tjek. Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale Dokumenter udleveret til køber Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Fortrydelsesfrist starter Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog dag 0 og tæller derfor ikke me Fortrydelsesfrist udløber ved midnat Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Reglerne om fortrydelsesret gælder ikke for erhvervsandele. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen (For erhvervsandele: Inden overtagelsesdagen) afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne sammen med sælger, idet sælger ifølge vedtægterne dog ikke har mulighed for at give fuldmagt til køber. Hvis generalforsamling i perioden: Underrettet køber om indkaldelse Sælger skal i så fald underrette køber om indkaldelse til generalforsamling. Købesummen Hvis der er mindre end 3 uger til overtagelsesdagen, skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 7990, konto nr. 1630313 senest 14 dage før overtagelsesdagen. Hvis der er 3 uger eller derover til overtagelsesdagen, skal køber stille bankgaranti for købesummen senest 1 uge efter aftalens indgåelse, idet garantien skal konverteres til en kontant betaling 14 dage før overtagelsesdagen. AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 4 af 6
Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Køber har 14 dage fra til at gøre evt. indsigelser for mangler ved lejligheden gældende. Frigivelse kan derfor først ske, når denne frist er passeret og skal ske senest 3 uger efter overtagelsesdagen med mindre, køber har gjort mangelsindsigelser. Eventuelle indsigelser for væsentlige mangler skal for at kunne gøres gældende mod sælger, rejses skriftligt overfor formand, sælger og administrator senest 14 dage efter overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Mangler iflg. El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger eller dokumenteres udbedret af køber (hvis prisafslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske á conto-afregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. Anmodning om á contoafregning givet Frist for mangelsindsigelser udløber Frist for frigivelse af købesummen AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 5 af 6
På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af forbrug (varme, vand m.v.). Afregning heraf følger ejendommens for brugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Kornblomsten (Ej 1012) - Version 1.1 Side 6 af 6