xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxx xxxxxx Arkitekt MAA xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxxxx Om- og tilbygning énfamiliehus xxxxxxxxxx, xxxxxx xxxxxxxxxxxx og xxxxxxxxxxxxxx mod Arkitekt MAA xxxxxxxx Ved mail af 13. marts 2011 fremsender xxxxxxxxxxxx og xxxxxxxxxxxxxxx en klage over arkitekt MAA xxxxxxxx. 28. juni 2011 Rets- og Responsumudvalget Sag nr. 13/xxxx -/bkh Med klagen fulgte følgende bilag: 001 Honoraraftale omfattende skitseforslag, dateret 13. november 2010 002 Overslag af 22. november 2010 003 Honoraraftale omfattende arkitektrådgivning vedrørende om- og tiltilbygning, dateret 29. november 2010 004 Fuldmagt af 29. november 2011 005 Fællesbetingelse og entreprisebeskrivelse omfattende tømrer-, murer-, VVS-, el- og malerarbejde, dateret 1. december 2010 006 Tegning 20, planudsnit stuen, dateret 1. december 2010 007 Tegning 21, planudsnit 1. sal, dateret 1. december 2010 008 Oversigt tilbud, dateret 7. januar 2011 009 Oversigt: Forskel mellem overslag og tilbud incl. diverse forklaring på prisændring, dateret 8. januar 2011 010 Nyt overslag, dateret 8. januar 2011 011 Faktura vedrørende myndighedsprojekt, dateret 11. januar 2011 012 Faktura konstruktions- og detailtegninger, dateret 1. februar 2011 013 Brev af 21. februar 2011 fra indklagedes advokat til klager 014 Skitseforslag dateret 22. november 2010, 4 stk. tegninger (nedfotograferet) omfattende: - stueplan - fremtidige forhold - 1. sal - fremtidige forhold - facade mod nord og øst - fremtidige forhold - facade mod vest og syd - fremtidige forhold 015 Overslag rådgiver sammenholdt med billigste tilbud efter udbud, udateret Side 1 af 7
016 Registrering eksisterende forhold, 2 stk. tegninger omfattende etageplaner (stue + 1. sal), dateret 21. juni 2002 [tidligere rådgiver] Efterfølgende har Rets- og Responsumudvalget modtaget: - svarskrift udarbejdet af indklagede, dateret 17. marts 2011 incl. bilag: honoraraftale af 29. november 2010 - replik udarbejdet af klager, dateret 20. marts 2011 - duplik udarbejdet af indklagede, dateret 24. marts 2011 Sagen er herefter optaget til behandling, og - som det er kutyme - sendt i cirkulation blandt udvalgets medlemmer og afsluttende behandlet i et plenummøde, hvortil parterne var indkaldt. I mødet - der afholdtes den 18. maj 2011 - deltog: Klager - xxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxx Indklagede - arkitekt MAA xxxxxxxx Rets- og Responsumudvalget - 6 af udvalgets medlemmer, udvalgets leder og sekretær Påstande Klager Klager ønsker ikke at betale faktura nr. xxxx/xx stor kr. 25.000,00 excl. moms, fremlagt som bilag 011 samt faktura nr. xxxx/xx stor kr. 65.000,00 excl. moms, fremlagt som bilag 012, i alt kr. 90.000,00 excl. moms. Indklagede Indklagede kræver betaling i henhold fremsendte fakturaer nr. xxxx/xx og xxxx/xx, i alt kr. 90.000,00 excl. moms. ---------- ooo ---------- Parternes skriftlige og mundtlige forklaringer Opgaven vedrører udarbejdelse af projekt for om- og tilbygning samt renovering af eksisterende énfamiliehus, beliggende xxxxxxxxxx, xxxxxx. Et væsentligt ønske fra klagers side omfattede en isoleringsteknisk opgradering, for at nedbringe energibehovet til opvarmning. Klager tager kontakt til indklagede, idet denne har forestået teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med ombygning af nabohuset, xxxxxxx xx, xxxxxx. Med de to huse fra samme periode og i samme stand, forudsætter klager umiddelbart at indklagede havde et godt kendskab til pågældende hustype. Klager har ikke været inde i nabohuset efter renovering. Ifølge indklagede omfattede teknisk rådgivning og bistand vedrørende nabohuset udarbejdelse af myndighedsprojekt. Side 2 af 7
Bygherre forestod selv gennemførelsen af projektet, bl.a. ved hjælp af familie med håndværksmæssig baggrund. Ifølge indklagede endte pris for ombygning/renovering af nabohuset med en pris på ca. 2 mio. kr., men bygherren gjorde "rigtig meget selv". Af det fremlagte materiale og det ved fremmødet oplyste fremgår, at klager mundligt har udmeldt og præciseret en økonomisk ramme for byggesagens gennemførelse på 1, 5 til 2,0 mio. kr. incl. alle omkostninger. Årsag hertil var, at ved en pris på mere end 2,0 mio. kr., ville klager i stedet nedrive eksisterende ejendom og bygge nyt, hvilket blev drøftet ved parternes første møde. Indklagede bekræfter ved fremmødet, at en økonomisk ramme på i alt ca. 2 mio. kr. for byggesagens gennemførelse blev udmeldt af klager. På møde 13. november 2010 underskrives aftale om udarbejdelse af skitseforslag, for hvilket honoraret udgjorde i alt kr. 6.000 excl. moms. Indeholdt i aftale er møder med bygherre efter behov samt udarbejdelse af digitale tegninger. Aftalen anfører ikke den af klager udmeldte økonomiske ramme på 1,5 til 2,0 mio. kr. incl. alle omkostninger, som det økonomiske grundlag for opgavens løsning. Aftalegrundlaget er Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand/abr 89 samt Praktiserende Arkitekters Råd/PAR's Ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning, september 1996, Idéoplæg pkt. 1.1 Indklagedes overslag af 22. november 2010 udgør kr. 1.505.000 excl. moms, i alt anført til kr. 1.783.750 incl. moms. I overslaget er alene medtaget entrepriseudgifter, men ikke omkostninger - herunder 9 % rådgiverhonorar - samt afsat beløb til uforudselige udgifter, budgetmæssigt sædvanligvis 10 % ved om- og tilbygning. Klager bemærker, at overslag indeholder en regnefejl, idet overslag incl. moms rettelig udgør kr. 1.881.250. Der er således en difference på kr. 97.500 vedrørende skønnet samlet entrepriseudgift, i det for klager præsenterede grundlag for beslutning om fortsættelse af byggesagen. Klager anfører i klageskrift, at en af entreprenørerne i forbindelse med besigtigelse af ejendommen efter modtaget udbudsmateriale oplyser, at han har hjulpet klager med udarbejdelse af overslag. Honoraraftale af 29. november 2010 - underskrevet af bygherre - omfatter arkitektrådgivning til om- og tilbygning, udskiftning af taget på ejendommen xxxxxxxx xx, med isolering, undertag, falstagsten, ombygning af stue- og tagetagen med ny trappe, badeværelser og køkken samt nyt udhus, som vist på tegning 11, 12, 16 og 17 af 22.11.2010 samt forestå hovedentreprisen i følgende faser: 1. Afholde bygherremøder efter behov. 2. Udarbejde digitale tegninger og myndighedsprojekt. 3. Udarbejde udbudsprojekt, med konstruktionstegninger, men ekskl. statiske beregninger, energikonsulent, geotekniker og landinspektør. Side 3 af 7
4. Afholde licitation og kontraktforhandlinger. 5. Tilsyn med byggeriet i byggeperioden og byggemøde ca. 1 gang om ugen. 6. Afleveringsforretning og udarbejde afleveringsprotokol. Honoraret udgør 9 % af entreprisesummen, som udbetales i 6 rater ekskl. moms: - Skitseforslag kr. 6.000 - Myndighedsprojekt kr. 25.000 - Konstruktions- og detailtegninger kr. 25.000 - Udbudsprojekt kr. 40.000 - Tilsyn og rejsegilde kr. 20.000 - Aflevering kr. restbeløbet Aftalegrundlaget er Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand/abr 89. I aftalegrundlaget er ikke anført FRI/Foreningen af Rådgivende Ingeniører, PLR/Praktiserende Landskabsarkitekters Råd og DanskeArk/Danske Arkitektvirksomheders [gældende] Ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning fra december 2009. Der er udstedt byggetilladelse, dog således at sekundære bygninger ikke er oplyst anvendt til beboelse samt at isolering af disse ikke overholder gældende krav til isolering af boliger. Indhentede tilbud fra to hovedentreprenører viser i indklagedes opstilling et resultat for hovedentreprisen på henholdsvis kr. 2.148.981 og kr. 2.300.260 excl. moms, svarende til kr. 2.686.226,25 og kr. 2.875.325 incl. moms. I opstillingen er anført alternative tilbud vedrørende henholdsvis VVS- og el-entreprisen. Af en af indklagede udarbejdet opstilling med oprindeligt overslag og priser taget fra tilbud fremgår kr. 1.505.000 og kr. 2.057.780, henholdsvis kr. 1.881.250 og 2.572.225 incl. moms. Den mellem overslag og tilbud foreliggende merpris på kr. 552.780 excl. moms, svarende til kr. 690.975 incl. moms forklarer indklagede bl.a. med: Nyt isoleret tegltag på hovedhuset inkl. zinktagrender kr. 52.452 - inkl. tagrender og zink Nye udvendige døre og vinduer kr. 26.800 - jeg havde regnet med at bevare nogle vinduer Afrensning af de murede facader og ny filtsning kr. 117.800 - ændret til udvendig facadeisolering Nye fyrretræsgulve i stueetagen og 200 mm isolering kr. 82.293 - isolering og støbning af dæk er blevet forbedret Nedtagning af Cellotex-plader og pudsreperation på vægge og lofter i stueetagen kr. - - standard og antal på vægge og døre er forbedret Udvidelse af værelser på 1. sal kr. 35.000 - standard og antal på vægge og døre er forbedret Side 4 af 7
Nyt udhus med tømmerkonstruktion med paptag kr. 107.625 - udhuset er udvidet og standarden er forhøjet Nyt gasfyr kr. 17.500 -? Nye el-installationer kr. 30.800 - jeg havde regnet med at bevare ca. 50 % Maling af træværk og vægge kr. 25.400 - jeg havde regnet med en billigere behandling Skorsten og brændeovn kr. 55.000 - jeg havde ikke regnet med ny brændeovn Af nyt overslag udarbejdet af indklagede på kr. 1.553.110 excl. moms, svarende til kr. 1.941.387,50 incl. moms fremgår, at den reducerede pris i væsentligt omfang er baseret på forventede besparelser ved forhandling med entreprenør samt at diverse arbejder - herunder facadeisolering - udgår og at omfang i malerbehandlinger og el-installationer reduceres. ---------- ooo ---------- Rets- og Responsumudvalgets vurdering Rets- og Responsumudvalget har i sin vurdering af sagen hæftet sig ved: at indklagede i honoraraftale af 13. november 2010 anfører PAR's Ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning fra september 1996, hvor det vedrørende idéoplæg alene fremgår: - idéoplægget er første bearbejdning af klientens tanker og idéer - klientens idé bearbejdes i notatform med diverse analyse, og der gives en konkluderende vurdering af idéens realisering - klientens beslutter efter vurdering af notatet og dets konklusioner, om der er grundlag for iværksættelse af videregående planlægning og studier vedrørende grundlaget for idéens realisering at indklagede i honoraraftale af 13. november 2010 ikke anfører FRI, PLR og DanskeArk's gældende Ydelsesbeskrivelser Byggeri og planlægning fra december 2009, hvor det vedrørende idéoplæg bl.a. fremgår: - idéoplægget er første bearbejdning af klientens tanker og idéer - indhold: klientens idé bearbejdes i rapportform, med analyse af idéens muligheder og en vurdering af, hvorvidt og hvordan idéen kan realiseres - projekt: ved ombygningsopgaver kan idéoplægget indeholde en registrering, bygningernes materialesammensætning og en tilstandsvurdering - økonomi: i idéoplægget kan medtages forslag til budgetramme i forbindelse med opgavens realisering, herunder skøn over de samlede byggeudgifter, omkostninger mm. - myndigheder: i idéoplægget kan medtages et særligt afsnit om myndighedsspørgsmål og forslag til videre behandling af myndighedsforhold - kvalitetssikring: rådgiveren foretager en granskning af idéoplægget og dets grundlag - klienten: beslutter efter vurdering af materialet og dets konklusioner om der er behov for en yderligere supplering af grundlaget, eller om det kan danne baggrund for udarbejdelse af et byggeprogram Side 5 af 7
at indklagede - jf. sædvane og god arkitektskik - ikke i aftaleudkast under økonomisk grundlag for opgavens løsning, anfører den af klager udmeldte økonomiske ramme for byggesagens gennemførelse på 1,5-2,0 mio. kr. at indklagede som den professionelle part, ikke allerede efter udarbejdelse af skitseforslag med tilhørende overslag rådgiver klager om at opgive projektet, hvorved kunne undgås yderligere teknisk rådgivning og bistand vedrørende et projektindhold, som ikke med nogen sandsynlighed synes at kunne gennemføres inden for den af klager oplyste økonomiske ramme at indklagede i honoraraftale af 29. november 2010 ikke som aftalegrundlag anfører de af rådgiverorganisationerne udarbejdede ydelsesbeskrivelser, med heri anførte forslags- og projekteringsfaser at indklagede i honoraraftale af 29. november 2010 - jf. sædvane og god arkitektskik - ikke anfører udarbejdelse af projektforslag, der med tilhørende budget er styrende for rådgiveren og udgør bygherrens afgørende, økonomiske beslutningsgrundlag at indklagede som den professionelle part, ikke - under hensyn til gældende byggelovgivning og lokalplan - umiddelbart fraråder klager en ombygning af eksisterende hus med ønsket omfang og indhold at indklagede ikke kvalitetssikrer sit materiale, således at en - set i forhold til den af klager udmeldte økonomiske ramme for byggeopgavens gennemførelse ikke ubetydelig regnefejl - ikke konstateres, før materialets fremsendelse til klager at indklagede ikke umiddelbart på baggrund af erfaringspriser, prisbøger mv. formår at udarbejde et kvalificeret overslag for klagers beslutning om igangsætning af byggesagen ---------- ooo ---------- På grundlag af det fremlagte materiale og det ved fremmødet af parterne oplyste, afsiger Rets- og Responsumudvalget følgende KENDELSE Indklagede, arkitekt MAA xxxxxxxx, krediterer klager faktura nr. xxxx/xx stor kr. 25.000 excl. moms, svarende til kr. 31.250 incl. moms, samt faktura nr. xxxx/xx stor kr. 65.000 excl. moms, svarende til kr. 81.250 incl. moms. Arkitekt MAA xxxxxxxx betaler inden 4 uger fra dato kr. 25.000 excl. moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling i henhold til vedlagte nota nr. xxxxx. Side 6 af 7
Nærværende kendelse kan inden for en frist på 4 uger ankes til Byggeriets Voldgiftsret. P.U.V Poul Jorsal Leder Bodil Krohn Hansen Sekretær Side 7 af 7