Byggefelt ved Prospekt Aarhus Ø - De Bynære Havnearealer
Byggefelt ved Indhold Indledning 3 Det udbudte areal 4 Vilkår for erhvervelsen af Ejendommen 5 Generelle forhold 6 Udbudsbetingelser 8 Tilbudsevaluering 12 Forbehold fra Aarhus Kommunes side 14 2
Indledning Introduktion Aarhus Kommune udbyder i offentligt udbud ejendommen del nr. 1 af matr.nr. 2148ek, Århus Bygrunde, som er et byggefelt beliggende midt i Aarhus Ø placeret for enden af Bassin 7, hvor Aarhus Kommune etablerer et havnebad ( Ejendommen ). Samlet skal der opføres ca. 30.000 etagekvadratmeter. Der skal afgives tilbud på mindst 30.000 etagekvadratmeter. Anvendelsen skal være til blandet bolig og erhverv i form af etagebebyggelse med dagligvareforretning og øvrigt erhverv i stuetagen, herover erhverv samt boliger. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 1000, der dog ikke er byggeretsgivende for Ejendommen, hvorfor der inden for rammerne af den eksisterende lokalplan skal udarbejdes en byggeretsgivende lokalplan på baggrund af købers af Aarhus Kommunes godkendte projekt. Byggefeltet udbydes i henhold til lov om kommunernes styrelse, 68, og bekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der er fastlagt i dette udbudsmateriale med tilhørende bilag. Baggrund Som led i byudviklingen af De Bynære Havnearealer (Aarhus Ø) har Aarhus Kommune siden 2006/2007 gennemført udbud af ejendomme på Aarhus Ø. Udbygningen af Aarhus Ø har nu nået et stade, hvor der er behov for, at der skabes mulighed for etablering af en og gerne flere dagligvareforretninger. Det vurderes, at dette mest hensigtsmæssigt kan ske på Ejendommen, som er beliggende på en central plads på Aarhus Ø. Ved udbuddet vil der derfor blive lagt vægt på tilbudsgivernes evne til at sikre realiseringen af en eller flere dagligvareforretninger. Aarhus Kommune har tidligere udbudt ejendommen matr.nr. 2148dl, Århus bygrunde, der blev solgt i maj 2014. Aarhus Kommune har sammen med køberen af matr.nr. 2148dl, Århus bygrunde, udarbejdet en udviklingsplan for Bassin 7, der omfatter Ejendommen. Som led i realiseringen af projektet på ejendommen matr.nr. 2148dl, Århus bygrunde, påhviler det køberen af denne ejendom at etablere en række bylivsaktiviteter på Ø4. Aarhus Kommune ønsker, at projektet på Ejendommen spiller op til og understøtter bylivsaktiviteterne på Ø4. Samtidig med salget af ejendommen matr.nr. 2148dl, Århus bygrunde, har Aarhus Kommune, efter at have modtaget en donation fra Salling Fondene, igangsat etablering af et havnebad, der forventes at stå klar til sommeren 2017. Ejendommen grænser op til bydelspladsen,. Pladsen etableres af Aarhus Kommune og forventes at stå færdig senest samtidig med opførelsen af Ejendommen. I henhold til udviklingsplanen for Bassin 7 er der planlagt sports- og aktivitetsplads på Bydelspladsen. 3
Det udbudte areal Ejendommen omfatter et ubebygget areal på i alt ca. 8.450 m², heraf vejareal på 0 m². Når den endelige udstykning af ejendommen gennemføres, kan det ovenfor anførte areal blive ændret. Området er omfattet af Lokalplan 1000, der dog ikke udgør en byggeretsgivende lokalplan for området. Der kan på Ejendommen opføres ca. 30.000 etagemeter. Heraf skal minimum 10.000 etagemeter være erhverv. Af erhvervsarealet skal minimum 3.000 etagemeter og højest 4.000 etagemeter anvendes til en eller to dagligvareforretning(er) og minimum én detailbutik. Den del af de samlede etagemeter, der ikke skal anvendes til erhverv (herunder dagligvare- og detailforretning), er forudsat anvendt til boligformål. Der forudsættes etableret to karreer delt af en passage, som kan understøtte vigtige sigtelinjer og nære forbindelser. Stueetagen forudsættes anvendt til en eller flere dagligvareforretning(er) og minimum en detailbutik, og for Aarhus Kommune er det væsentligt, at den vindende tilbudsgiver kan dokumentere at kunne indgå enten lejekontrakt eller salgskontrakt til opfyldelse af kravet om etablering af mindst en dagligvareforretning. Aarhus Kommune lægger således vægt på, at byggeriet indgår i de funktioner, som kan benyttes af bydelens beboere og brugere, hvorfor stueetagen primært skal anvendes til dagligforretninger og detailbutikker. Byggeriet skal sikre samspil med omgivelserne og skabe størst mulig interaktion med den omkringliggende bydel. Aktive og åbne facader i byggeriets stueetage skal således bidrage til at sikre størst mulig interaktion mellem overgang fra bygning til det offentlige rum. Aarhus Kommune ønsker, at det kommende byggeri opføres i en materialitet, der signalerer robusthed og kvalitet i den havnemæssige kontekst, som byggeriet indgår i, eksempelvis tegl og træ. 4
Byggefelt ved Vilkår for erhvervelse af Ejendommen Der udbydes uden en mindstepris. Måtte en endelig opmåling af den færdige ejendom vise, at der er opført et større antal etagemeter, end det erhvervede, og Aarhus Kommune vælger at acceptere dette, skal der ske en regulering af købesummen. Købsaftalen regulerer dette nærmere. Tilbudsgiver afgiver tilbud på køb af Ejendommen på baggrund af udbudsmaterialet, herunder udkast til betinget købsaftale med tilhørende bilag og underbilag, der fastlægger de nærmere bestemmelser og vilkår for salget af arealet, bindende forskrifter for bebyggelsernes opførelse, omfang, anvendelse og udformning mv. Som led i tilbudsafgivelsen skal tilbudsgiver udarbejde et løsningsforslag indeholdende tilbudsgivers forslag til et projekt med en eller flere dagligvareforretninger og i øvrigt en stuetage, der i større eller mindre grad indeholder aktive facader, som kan bidrage til at understøtte det byliv og de bylivsaktiviteter, som er et væsentligt element i Aarhus Kommunes udviklingsplan for Bassin 7. Endvidere skal projektet indeholde erhverv og boliger. Der er krav om, at projektet på Ejendommen skal være af høj arkitektonisk kvalitet. Tilbudsgiver skal overholde Aarhus Kommunes parkeringsnorm. Det i henhold til parkeringsnormen krævede antal parkeringspladser skal etableres på Ejendommen. 1 parkeringsplads pr. 200 etagemeter skal være offentlig tilgængelig. Mindst halvdelen af de parkeringspladser, der etableres for boligerne, skal være offentlige tilgængelige. Aarhus Kommune forudsætter, at parkering placeres i kælder under ejendommen. Aarhus Kommune vil se positivt på, at der i mindre omfang placeres parkeringspladser på terræn på Ejendommen til brug for dagligvareforretningerne, dog ikke langs gadeforløb. 5
Generelle forhold Sælger er: Aarhus Kommune Rådhuset Rådhuspladsen 2 8000 Aarhus C For en nærmere beskrivelse af Aarhus Kommune henvises til Aarhus Kommunes hjemmeside: www.aarhuskommune.dk. Forbehold om Aarhus Byråds endelige godkendelse Udbuddet af Ejendommen sker med forbehold om Aarhus Byråds godkendelse af endelig købsaftale. Udbudsmaterialet Udbudsmaterialet består af følgende dokumenter: Udbudsbrev Betinget købsaftale Bilag 2 Udstykningsrids af den 23. februar 2016. Bilag 4 Tingbogsattest for Ejendommen af den 2. juni 2016. Bilag 5 Servitutter tinglyst på Ejendommen Bilag 6 Servitutredegørelse af en 16. juni 2016, udarbejdet af Landinspektørfirmaet Bøgh & Krabbe. Bilag 7 Tekniske specifikationer med underbilag Bilag 8 Udviklingsplan "Bassin 7" Bilag 9 Deklaration om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ubebygget stand Bilag 10 Deklaration om parkering og parkeringsinformationssystem. Bilag 11 Deklaration om affaldshåndtering og tilslutningspligt til De Bynære Havnearealers Affaldsværk A/S. 6
Tilbudsgiver opfordres til straks ved modtagelsen af dette udbudsbrev at sikre sig, at det modtagne eksemplar er fuldstændigt og i overensstemmelse med ovenstående oplistning. Det planmæssige grundlag omfatter følgende dokumenter: Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer - tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001. Forslag til lokalplan nr. 1000 - Blandet byområde ved Bassin 7, Irma Pedersens Gade, Aarhus Ø. Udviklingsplan Bassin 7. De Bynære Havnearealer - Dispositionsplan for de nordlige områder. De Bynære Havnearealer - Delområdeplaner 1-4 for de nordlige områder. De Bynære Havnearealer - Trafikplan for de nordlige områder. Det planmæssige grundlag er ikke - udover Udviklingsplan Bassin 7 - vedlagt udbudsmaterialet, men kan findes på Aarhus Kommunes hjemmeside. Spørgsmål til udbudsmaterialet Tilbudsgiverne har mulighed for at stille spørgsmål til udbudsmaterialet, herunder anmode om yderligere oplysninger. Af hensyn til en ensartet behandling af eventuelle spørgsmål, skal sådanne spørgsmål sendes skriftligt (gerne pr. e-mail) til Camilla Gade Birkeholm på følgende adresse: Aarhus Kommune Teknik og Miljø Bolig og Projektudvikling Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C E-mail: cagb@aarhus.dk Henvendelser skal mærkes Byggefelt ved, Aarhus Ø. Spørgsmål og svar vil, i det omfang det vurderes at være relevant, blive offentliggjort på Aarhus Kommunes hjemmeside www.aarhus.dk/byudviklingsprojekter i anonymiseret form. Eventuelle rettelser til udbudsmaterialet vil blive offentliggjort ved rettelsesblade indlagt på kommunens hjemmeside www.aarhus.dk/byudviklingsprojekter. Tilbudsgiverne opfordres til løbende at holde sig orienteret om eventuelle offentliggjorte rettelser. 7
Udbudsbetingelser Aflevering af tilbud Aarhus Kommune skal modtage tilbuddet senest den 6. september 2016, kl. 12.00. Tilbuddet skal sendes ved anbefalet brev eller afleveres personligt mod kvittering til: Aarhus Kommune Teknik og Miljø Bolig og Projektudvikling Camilla Gade Birkeholm Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C Kuverten indeholdende det samlede skriftlige tilbud skal være mærket: Byggefelt ved, Aarhus Ø. Tilbuddet skal afleveres i 8 trykte eksemplarer og digitalt på USB. Hvis tilbudsgiver ønsker at aflevere model eller plancher, bedes disse alene afleveret i 1 eksemplar. Tilbuddets udformning Med henblik på at opnå et ensartet grundlag for tilbudsgivningen og dermed for vurderingen af de indkomne tilbud (sammenlignelighed i tilbuddene), bedes tilbuddene følge nedennævnte disposition: 1. Identifikation af tilbudsgiver mv. 2. Forbehold og forudsætninger. 3. Tilbudsgivers tekniske kompetencer samt økonomiske formåen. 4. Redegørelse for tilbudsgivers projekt. 5. Pris, med angivelse af enhedspriser pr. etagemeter byggeret fordelt på i) dagligvareforretning, ii) øvrige detailforretninger, iii) andet erhverv og iv) bolig. 6. Organisation og samarbejde. 8
Ad 1 - Identifikation af tilbudsgiver mv. Tilbuddet skal indeholde oplysninger om tilbudsgivers navn, CPR-nr./CVR-nr., adresse, telefonnummer, e-mailadresse samt kontaktpersoner. Tilsvarende oplysninger skal gives om eventuelle rådgivere, entreprenører og leverandører samt oplysning om disses ydelser og betydning for projektet. Afgives tilbuddet af flere virksomheder i forening, skal tilbuddet indeholde tilsvarende oplysninger for hver af disse samt oplysninger om den enkelte virksomheds rolle i samarbejdet. Tilbuddet skal desuden indeholde oplysning om, hvorvidt virksomhederne hæfter solidarisk for hinandens forpligtelser, samt hvem der har fuldmagt til at varetage kontakten til Aarhus Kommune. Endelig skal det angives i tilbuddet, hvilken juridisk person/selskab/ enhed der endeligt hæfter for opfyldelse af købsaftalen over for Aarhus Kommune. Det skal fremgå af tilbuddet, om den endelige aftale forventes indgået med et konsortium med enkelte eller en enkelt deltager heri eller med et selskab med begrænset hæftelse. En virksomhed kan kun deltage i ét konsortium. Tilsvarende kan underrådgivere og underleverandører ikke deltage som underrådgivere eller underleverandører for flere tilbudsgivere. Denne begrænsning gælder ikke for dagligvarevirksomheder, som vil kunne indgå betinget aftale med mere end en tilbudsgiver. Hvis tilbudsgiver er et selskab med begrænset hæftelse, skal selskabsdeltagerne samt egenkapitalens størrelse som minimum angives. Ad 2 - Forbehold Forbehold over for udbudsmaterialet samt Aarhus Kommunes krav, herunder til udkast til betinget købsaftale, skal angives særskilt under overskriften Forbehold. Forbehold skal være specifikke og skal så vidt muligt referere til konkrete bestemmelser i udbudsmaterialet. Aarhus Kommune forbeholder sig - uanset ovennævnte - adgang til at forkaste tilbud indeholdende forbehold. Ad 3 - Tilbudsgivers tekniske kompetencer samt økonomiske formåen Tilbudsgiver skal dokumentere at råde over erfaringer med sammenlignelige projekter (referenceprojekter), herunder nødvendige tekniske og arkitektoniske kompetencer til at gennemføre tilbudsgivers projekt: Tekniske kompetencer: Tilbudsgiver skal dokumentere at råde over tekniske kompetencer med erfaringer fra tilsvarende. Arkitektoniske kompetencer: Tilbudsgiveren skal dokumentere at råde over arkitektkompetencer med betydelige erfaringer fra tilsvarende projekter. Tilbudsgiver skal dokumentere en tilstrækkelig finansiel styrke til dels at kunne betale Aarhus Kommune købesummen, herunder stille sikkerhed i overensstemmelse med den betingede købsaftales bestemmelser herom, dels at finansiere det planlagte projekt på arealet: Det forventede økonomiske grundlag skal dokumenteres eller sandsynliggøres gennem fremlæggelse af budgetter samt oplysninger om, hvordan de økonomiske ressourcer til finansiering og realisering af tilbudsgiverens konkurrenceprojektforslag vil blive tilvejebragt. 9
Dokumentation for, at tilbudsgiveren vil være i stand til at stille sikkerhed for købesummens erlæggelse, jf. udkast til betinget købsaftale, punkt 15.4. Ad 4 - Redegørelse for tilbudsgivers projekt Aarhus Kommune ønsker at se tilbudsgivers bud på etablering af ny bebyggelse på Ejendommen. Som anført indledningsvis lægger Aarhus Kommune vægt på, at projektet dels i stueetagen indeholder en eller flere dagligvareforretninger, og at der er sikkerhed for, at disse etableres. Derudover skal tilbudsgiver redegøre for de(n) detailforretning(er) eller andet erhverv, som tilbudsgiver påtænker at etablere på Ejendommen. Redegørelsen skal som minimum indeholde følgende: Rummelige kvaliteter og volumener, herunder et byggeri, som arkitektonisk er spændende og levedygtigt, og som kan leve op til den prominente placering for enden af Bassin 7. Redegørelse, illustrationer og/eller skitser, der viser samspil med omgivelserne, herunder evnen til at skabe størst mulig interaktion med den omkringliggende bydel, overgang fra bygningen til det offentlige rum, og hvordan der skabes åbne og aktive facader i byggeriets stueetage. Redegørelse for disponering af de forskellige funktioner, som det nye byggeri vil indeholde, dels i forhold til hinanden, dels i forhold til de omkringliggende byrum og gader, og at tilbudsgiver anviser en funktionsdisponering, der kan understøtte byliv såvel på Aarhus Ø som på Ejendommen. Redegørelse for, hvordan tilbudsgiver kan etablere to karreer, herunder en passage, som understøtter vigtige sigtelinjer og nære forbindelser, og hvordan det kommende byggeri kan signalere robusthed og kvalitet i den havnemæssige kontekst, som byggeriet indgår i. Tilbudsgiver skal redegøre for og anvise, hvordan tilbudsgiver ved hjælp af arkitektoniske virkemidler vil sikre, at byggeriet fremstår varieret og levende, herunder ved brug af virkemidler som facadeforskydninger, materialeskift samt åbninger, som kan bryde byggeriet op, så det fremstår varieret og levende. Dokumentation for, at der er indgået en købsaftale på en eller flere ejerlejligheder eller lejekontrakt med slutbruger(e) af dagligvareforretningen/dagligvareforretningerne. Redegørelse for, hvordan tilbudsgiver vil håndtere parkeringen på ejendommen. Hovedtidsplan for tilbudsgivers projekt og forventet ibrugtagning af købers byggeri. Ad 5 - Pris Den tilbudte pris skal afgives på udbudsmaterialets tilbudsblanket. Tilbudsprisen skal være angivet i danske kroner (DKK) ekskl. moms. Tilsvarende gælder tilbud, som ikke overholder det fastlagte krav om 30.000 etagemeter. Vedståelsesfrist Tilbudsgiver er forpligtet til at vedstå sit tilbud til og med den 1. februar 2017. Hvis tilbudsgiver får meddelelse om, at Aarhus Kommune har identificeret tilbudsgivers tilbud som det vindende tilbud, er Aarhus Kommune, indtil udløbet af vedståelsesfristen, berettiget til ved skriftlig meddelelse til tilbudsgivers kontaktperson at forlænge vedståelsesfristen med yderligere 3 måneder. 10
Den tilbudsgiver, som tildeles den betingede købsaftale, er ansvarlig for det tab, som Aarhus Kommune måtte lide, hvis tilbudsgiver nægter at vedstå tilbuddet og underskrive den betingede købsaftale efter tildeling. Orientering om resultatet af udbudsforretningen indebærer ikke, at tilbudsgiver er frigjort fra sit tilbud. Aarhus Kommune anser endvidere ikke en aftale for indgået, og udbudsforretningen for afsluttet, før betinget købsaftale er underskrevet af begge parter. Tilbudsvederlag Der ydes ikke vederlag for deltagelse i udbudsforretningen og udarbejdelse af tilbud og konkurrenceprojektforslag. Tilbudsgiverens omkostninger hertil er i det hele Aarhus Kommune uvedkommende og kan ikke kræves refunderet af Aarhus Kommune. Modtagne tilbud returneres ikke. Dog kan modeller og plancher afhentes efter afslutning af udbudsforretningen efter nærmere aftale. Fortrolighed Tilbudsgiveren, herunder tilbudsgiverens personale, rådgivere og underentreprenører, er forpligtede til at iagttage ubetinget tavshed og fortrolighed i forhold til tredjemand med hensyn til alle oplysninger, som måtte komme til tilbudsgiverens kundskab i forbindelse med udbudsforretningen, og som angår forhold, der ikke er offentligt tilgængelige. Hvis tilbudsgiveren har specificeret bestemte informationer som fortrolige, vil Aarhus Kommune, i det omfang det ikke strider mod lov om offentlighed i forvaltningen, drage omsorg for, at sådanne informationer ikke gøres tilgængelige for de øvrige tilbudsgivere. Selve tilbudsgiverens tilbud vil være pålagt fortrolighed, indtil endelig købsaftale er indgået. Ethvert tilbud vil i øvrigt blive behandlet fortroligt af Aarhus Kommune og Aarhus Kommunes rådgivere i overensstemmelse med lov om offentlighed i forvaltningen. Det udleverede udbudsmateriale og de heri indeholdte informationer er Aarhus Kommunes ejendom og skal behandles fortroligt, jf. ovenfor. Materialet må ikke bruges i andre sammenhænge end denne udbudsforretning uden Aarhus Kommunes forudgående skriftlige samtykke. Pressekontakten varetages i et loyalt samarbejde mellem tilbudsgiveren og Aarhus Kommune. 11
Tilbudsevaluering Tildelingskriterier Tilbud, som ikke opfylder de i udbudsmaterialet fastlagte krav til tekniske, arkitektoniske og byudviklingsmæssige kompetencer, samt dokumenterer tilstrækkelig finansiel styrke til at kunne gennemføre det samlede projekt, vil ikke blive taget i betragtning. Aarhus Kommune er efter de kommunalretlige grundsætninger som udgangspunkt forpligtet til at sælge til den tilbudsgiver, der tilbyder den højeste pris. Salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan dog ske, i det omfang der herved varetages en saglig kommunal interesse. Den tilbudte pris er som følge heraf et væsentligt parameter ved vurderingen af de indkomne tilbud. Aarhus Kommune lægger samtidig vægt på, at der ved tilbudsgivers beskrivelse og illustrationer redegøres for, hvordan tilbudsgivers påtænkte projekt vil opfylde Aarhus Kommunes krav og ønsker til byggeriet, herunder sikkerhed for etablering af dagligvareforretninger, tilbudsgivers forslag til funktioner i stueetagen, ligesom projektets kvalitet, herunder arkitektoniske kvalitet og bud på opfyldelse af udbudsmaterialets krav vil indgå i vurderingen. Det er for Aarhus Kommune væsentligt, at tilbudsgiver kan sandsynliggøre, at den betingede købsaftales bestemmelser om byggepligt, dvs. påbegyndelse af byggeri samt ibrugtagning, vil kunne overholdes. Vurderingen vil blive foretaget på baggrund af de oplysninger, som Aarhus Kommune har modtaget i forbindelse med udbuddet. Forhandlinger Aarhus Kommune forbeholder sig ret til at optage forhandlinger med tilbudsgiverne. Hvis Aarhus Kommune beslutter sig for at optage forhandlinger med tilbudsgiverne, vil tilbudsgiverne forud for forhandlingernes indledning blive oplyst om den nærmere procedure for forhandlingerne. Aarhus Kommune forbeholder sig i forhandlingsforløbet at udskille tilbudsgivere, som efter Aarhus Kommunes vurdering ikke vil kunne komme i betragtning. Vurderingen vil blive foretaget i forhold til de fastlagte tildelingskriterier. 12
Byggefelt ved Orientering Samtlige tilbudsgivere vil hurtigst muligt og samtidig blive orienteret om evalueringen af de modtagne tilbud og udfaldet af udbudsforretningen. Meddelelse til den vindende tilbudsgiver om, at tilbudsgiverens tilbud er identificeret som det vindende tilbud, er ikke et løfte om at indgå kontrakt med tilbudsgiveren. Endelig og bindende aftale anses således ikke for indgået, før den betingede købsaftale er underskrevet ubetinget af begge parter. 13
Forbehold fra Aarhus Kommunes side Udbuddet og indgåelse af aftale på baggrund af udbuddet er fra Aarhus Kommunesside betinget af Aarhus Byråds godkendelse. Aarhus Kommune forbeholder sig ret til at forkaste alle indkomne tilbud. 14
BOLIG OG PROJEKTUDVIKLING Teknik og Miljø Aarhus Kommune Kalkværksvej 10 DK-8000 Aarhus C