Udbud af byggefelter ved Bassin 7, Nikoline Kochs Plads og X2 på Aarhus Ø

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 31. maj 2016 Åben dagsorden Udbud af byggefelter ved Bassin 7, Nikoline Kochs Plads og X2 på Aarhus Ø 1. Resume Teknik og Miljø foreslår at udbyde byggefelter ved Bassin 7, Nikoline Kochs Plads og delområdet X2 på Aarhus Ø. Udbuddene skal bidrage til at færdiggøre Pier 4 samt realisere visionen for Aarhus Ø, nemlig at skabe et attraktivt og aktivt byliv samt udgøre en attraktiv destination for Aarhus Kommunes borgere, erhvervsvirksomheder, gæster og turister. Byggefelterne vil blive udbudt med forbehold for byrådets godkendelse, således at de nærmere salgsvilkår forelægges byrådet til godkendelse. 2. Beslutningspunkter At 1) Teknik og Miljø bemyndiges til at udbyde byggefelter ved Bassin 7, Nikoline Kochs Plads og X2 på Aarhus Ø i overensstemmelse med nedennævnte beskrevne vilkår. 3. Baggrund X2: I 2006/2007 gennemførte Aarhus Kommune et udbud af den yderste ø på Pier 4. I forlængelse heraf indgik Aarhus Kommune en betinget salgsaftale med konsortiet Light*House. Aarhus Kommune måtte efterfølgende konstatere, at Konsortiet Light*House ikke var i stand til at opfylde side 1 af 9

2 aftalen. Aarhus Kommune accepterede derfor, at Aktieselskabet Havneinvest i 2010 indtrådte i den oprindelige aftale i stedet for Konsortiet Light*House. Der skete i den forbindelse bl.a. en opdeling af den betingede salgsaftale i to delområder, X1 og X2. På X2 indebar aftalen, at Aktieselskabet Havneinvest erhvervede option på køb heraf frem til den 31. december I december 2013 meddelte Aktieselskabet Havneinvest, at de ikke ønskede at udnytte optionen, hvorfor denne bortfaldt. Byggefeltet ønskes derfor nu genudbudt. Der vil ved genudbuddet blive stillet krav om, at der på byggefeltet skal opføres min m 2 etageareal til beboelse (og evt. en del anden anvendelse, hvis køber måtte ønske det). Byggefeltet er omfattet af lokalplan nr. 815, udarbejdet i 2008 på baggrund af det tidligere udarbejdede projekt. Byggefeltet vil derfor blive udbudt på vilkår, at der vedtages en ny lokalplan for ejendommen, som giver mulighed for opførelse af købers projekt. Byggefeltet udbydes med en mindstepris pr. etagemeter på kr. ekskl. moms, svarende til en samlet minimumskøbesum på kr. 192,5 mio. ekskl. moms. Mindsteprisen er vurderet af ekstern ejendomsmægler fratrukket omkostningerne ifm. geotekniske udfordringer. Geotekniske undersøgelser indhentet siden det første udbud har vist, at jordbundsforholdene er komplekse og forventeligt af en karakter, hvor det ikke er muligt at realisere et højhus som oprindeligt forudsat. Der er derfor behov for at foretage supplerende geotekniske undersøgelser på ejendommen, når købers projekt kendes. Der er i udkast til betinget købsaftale fastsat en ramme for regulering, hvis sådanne yderligere undersøgelser måtte vise, at nye og uforudsete forhold er forbundet med store omkostninger. side 2 af 9

3 I så fald vil både køber og Aarhus Kommune kunne træde tilbage fra aftalen under nærmere betingelser. I samarbejde med køber vil der blive afdækket mulighederne for at etablere offentlig adgang så højt som muligt i det kommende byggeri samt omkostningerne herved. Det forventes, at byrådet forelægges særskilt indstilling herom. Tildelingskriterierne vil ud over den tilbudte pris for byggefeltet være kvaliteten i tilbudsgivers projekt. Ved vurderingen af kvalitet vil der ved dette udbud blive lagt særlig vægt på, - At der er tale om et projekt, der med en stærk arkitektur vil stå som et markant vartegn for indsejlingen til Aarhus Havn. - Hvordan tilbudsgiver arbejder med den bedst mulige disponering og indretning af arealet under hensyntagen til Aarhus Kommunes ønsker til sigtelinjer, bugtpromenade og Kvarterspladsen. - At der er tale om et projekt, der med en stærk arkitektur og funktionalitet bedst kan understøtte kommunens krav og ønsker. - At tilbudsgiver har eller råder over tekniske kompetencer og ressourcer til håndtering af et projekt med højhus på en grund med komplekse jordbundsforhold. Bassin 7, Ø4: Aarhus Kommune solgte i 2014 det første byggefelt på Ø4 sammen med m 2 til bylivsaktiviteter til Kilden og Mortensen ApS. Kilden og Mortensen ApS har sammen med BIG og Gehl Architects og Aarhus Kommune udarbejdet Udviklingsplanen for Bassin 7. På baggrund af udviklingsplanen er lokalplan nr nu endelig vedtaget, og Kilden og Mortensen ApS går i foråret 2016 i gang med at bygge projektet AArHus på Plot 1 sammen med etagemeter bylivsaktiviteter, herunder et teater, badehuse og restauranter. side 3 af 9

4 Den resterende del af Ø4, som indebærer mulighed for opførelse af ca m 2 etageareal til boliger og erhverv ønskes derfor nu udbudt. Et kommende projekt på Felt 2, Felt 3 og Felt 4 på Ø4 skal med udgangspunkt i udviklingsplanen for Bassin 7 og lokalplan 1000 bidrage til at understøtte visionen for Aarhus Ø. Fra de første planer med De Bynære Havnearealer var der et ønske om at etablere et hotel- og konferencecenter i området. Det er vurderingen, at der nu er grundlag for at realisere et sådant projekt. Det vil derfor ved udbuddet være et krav, at der på Felt 4 opføres et hotel- og konferencecenter med faciliteter til minimum konferencegæster. Et bærende element ved udviklingen af De Bynære Havnearealer har været en mangfoldig beboersammensætning og en flerhed af boligtyper. Opførelse af såvel eksklusive ejerlejligheder som almene boliger har været en succes på Ø1. Denne mangfoldighed i boliger og beboersammensætning ønskes videreført på Ø4, hvor det er forudsat, at der etableres ca. 80 almene familieboliger. Det forudsættes ved udbuddet, at den vindende tilbudsgiver skal udarbejde et projekt for Felt 2, 3 og 4, som sikrer sammenhæng mellem byggefelterne, bygningernes forskellige funktioner og brugen af de tilstødende byrum og arealer. Der vil også blive stillet krav om, at tilbudsgiver råder over stærke arkitektoniske og byudviklingsmæssige kompetencer, ligesom der vil være krav om, at tilbudsgiver dokumenterer at råde over en virksomhed, som kan forestå projektering, ledelse og drift af hotel- og konferencecentret. Endelig vil det være et krav, at tilbudsgiver har de fornødne økonomiske ressourcer til gennemførelse af projektet. Udbuddet tilrettelægges derfor således, at den vindende tilbudsgiver har pligt til at købe Felt 4 og opnår køberet til Felt 2 (Felt 2A og Felt 2B) samt Felt 3 på betingelse af, at projektet på Felt 4 gennemføres. Køberetten vil omfatte de side 4 af 9

5 etagemeter byggeret på Felt 2 og Felt 3, som ikke skal anvendes til almene boliger. På Felt 4 (hotel- og konferencecenter) kan der opføres ca m 2 etageareal, som bl.a. skal anvendes til hotelog konferencecenter med faciliteter til minimum konferencegæster. På Felt 2 kan der opføres m 2 etageareal på Felt 2a og m 2 etageareal på Felt 2b. På Felt 3 kan der opføres m 2 etageareal. Felt 2 og Felt 3 forudsættes primært anvendt til boligformål, men der er også mulighed for i stueetagen at etablere detailhandelsbutikker mv. Det forudsættes, at de almene familieboliger placeres på Felt 2 eller Felt 3. De ca m 2 etageareal til ca. 80 almene familieboliger forudsættes solgt direkte fra Aarhus Kommune til den almene boligorganisation, der opnår kvotetilsagn. Købesummen herfor vurderes til at være ca. kr mio. ekskl. moms. Ved tildeling vil der ud over den tilbudte pris blive lagt vægt på kvaliteten i tilbudsgivers projekt, herunder arkitektur samt variation i arkitektur og boligstørrelser. Herudover vil der ved dette udbud blive lagt særlig vægt på, at tilbuddet indeholder: - Et stærkt og økonomisk robust forslag til opførelse af et hotel- og konferencecenter, som kan opfylde de i udbudsmaterialet fastsatte krav. - Et projekt, der med en stærk arkitektur og funktionalitet bedst kan understøtte kommunens krav og ønsker til udviklingen af Bassin 7. - Projektets evne til, med udgangspunkt i kravet om en mangfoldig beboersammensætning og dermed indplacering af de almene familieboliger, at sikre den gode sammenhæng mellem bygningernes forskellige funktioner og brugen af de tilstødende byrum og arealer. side 5 af 9

6 - Rammerne for den vindende tilbudsgivers udarbejdelse af en realiseringsplan med inddragelse af den almene boligorganisation om områdets interessenter samt Aarhus Kommune. Byggefelt ved Nikoline Kochs Plads Teknik og Miljø ønsker endvidere at udbyde et byggefelt ved den offentlige plads, Nikoline Kochs Plads, som er beliggende på Bernhard Jensens Boulevard for enden af Bassin 7. Byggefeltet udgør ca m 2, og på feltet er der mulighed for opførelse af m 2 etageareal. Der skal opføres en eller to dagligvarebutikker på i alt op til m 2 samt en eller flere detailbutikker. I alt skal min m 2 være erhverv. Resten skal være boliger. Byggefeltet er tillige omfattet af lokalplan nr. 1000, der dog ikke indeholder byggeretsgivende bestemmelser for dette byggefelt. Udbuddet sker derfor på vilkår, at der vedtages en lokalplan, der muliggør købers projekt. Tildelingskriterierne vil ud over den tilbudte pris være kvaliteten i tilbudsgivers projekt. Der er i udbudsmaterialet anført en række udfordringer, som Aarhus Kommune ønsker tilbudsgivers bud på, fx variation i arkitektur og boligstørrelser, sikring af en offentlig passage gennem to karréer samt sikring af en funktionsopdeling og arkitektur, som understøtter bylivet i området. Herudover vil der ved dette udbud særligt blive lagt vægt på, at der foreligger en lejekontrakt med slutbruger(e) af dagligvarebutikken/ butikkerne. 4. Effekt Salg af byggefelterne vil medvirke til, at Pier 4 på Aarhus Ø kan færdiggøres, og til en realisering af visionen for Aarhus Ø, nemlig at skabe et attraktivt og aktivt byliv samt en attraktiv destination for Aarhus Kommunes borgere, erhvervsvirksomheder, gæster og turister. 5. Ydelser side 6 af 9

7 Udbuddene vil blive gennemført i overensstemmelse med gældende lovgivning. Byggefelterne vil blive udbudt med forbehold for byrådets godkendelse, således at de nærmere salgsvilkår forelægges byrådet til godkendelse. 6. Organisering Teknik og Miljø vil såfremt byrådet tiltræder denne indstilling gennemføre offentligt udbud af byggefelterne medio Ressourcer Byggefelterne på Ø4 samt ved Nikoline Kochs Plads udbydes uden mindstepris. De tilbudte og evt. forhandlede priser vil i forbindelse med fremsendelse af indstilling om salg til byrådet blive vurderet af ekstern ejendomsmægler. Aarhus Kommune er ikke forpligtet til at sælge, hvis den ønskede pris ikke opnås. Generelt vil købesummerne blive reduceret i det omfang, at kommunen skal refundere beløb til køber i tilfælde af værre geotekniske forhold mv. end forudsat ved udbuddet. Der er på anlægsreserven afsat indtægtsrådighedsbeløb fra salgene. De bevillingsmæssige konsekvenser af salgene vil blive medtaget i forbindelse med de konkrete indstillinger om salgene, som senere forelægges byrådet til godkendelse. For de øvrige økonomiske konsekvenser henvises til det lukkede og fortrolige bilag 3. Kristian Würtz / Erik Jespersen side 7 af 9

8 Bilag Bilag 1: Kortbilag X2. Bilag 2: Kortbilag Bassin 7. Bilag 3: Økonomiske konsekvenser (lukket bilag). Tidligere beslutninger Bassin 7: Lokalplan 1000, blandet byområde Bassin 7 Endelig Lokalplan 1000, blandet byområde ved Bassin 7 Forslag Bassin 7, Aarhus Ø (lukket dagsorden, salgsindstilling) Udviklingsplan for Bassin 7, Aarhus Ø Aarhus Ø - Bassin 7 (samarbejde om Udviklingsplan). X2: De Bynære Havnearealer, 1. udbudsrunde Light*house De Bynære Havnearealer, 1. udbudsrunde Light*house - godkendelse af debitorskifte (lukket dagsorden) De Bynære Havnearealer, 1. udbudsrunde Light*house godkendelse af debitorskifte udbudsrunde Light*house De Bynære Havnearealer (lukket dagsorden) Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby. Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af lokalplan nr Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby. Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af lokalplan nr Salg - 1. udbudsrunde Pier 4 økonomiske forhold (lukket dagsorden). side 8 af 9

9 Salg - 1. udbudsrunde Pier 4 - De Bynære Havnearealer Offentligt udbud af arealer på De Bynære Havnearealer Pier 4. Sagsnummer: 15/ Bolig og Projektudvikling Tlf.: Antal tegn: Sagsbehandler: Camilla Gade Birkeholm Tlf.: E-post: cagb@aarhus.dk side 9 af 9