nr. 3 september 2011 nyt magasinet for andelshavere FOKUS Forældrefinansiering TEMA ANDELSBOLIGMARKEDETS ØKONOMI andelsliv Træf på taget 1
leder Findes der et økonomisk dårligt andelsboligkøb? Den perfekte beliggenhed, gode naboer, den rigtige pris for andelen, fuldt overblik over de næste 10 års boligafgift og ikke mindst det rigtige fællesskab i forhold til egne ønsker. En drøm af en andelsbolig vil alle sikkert give mig ret i. Hvem ønsker sig ikke en andelsbolig, der på alle punkter matcher ens behov og privatøkonomi. Hvornår er der så tale om et dårligt andelsboligkøb? Efter min opfattelse er der tale om et dårligt køb, hvis man har sat sin underskift på en købsaftale, og det efterfølgende viser sig, at man ikke har fået alle væsentlige informationer om foreningens økonomi, så købsprisen reelt bliver alt for høj sammenlignet med, hvad man ellers kan købe på boligmarkedet. Et oplyst og gennemsigtigt andelsboligkøb er en fundamental forudsætning for et økonomisk solidt køb. Én andelsboligforening med rentetilpasningslån eller trappelån kan være et ligeså fornuftigt valg som en forening med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. Det afgørende er, at køber, inden der bliver skrevet under på salgsaftalen, er blevet oplyst om foreningens økonomi. Og hvis der er tale om en forening med en mere risikobetonet belåning, skal en potentiel køber gøre sig klart, at et sådant køb forudsætter mere luft i privatøkonomien, så rentestigninger og dermed større boligafgift ikke vælter privatøkonomien på et senere tidspunkt. Siden årsskiftet har rigtig mange andelsboligforeninger løftet informationsniveauet i årsrapporten. Det er blevet langt nemmere Hans Erik Lund Landsformand Et oplyst og gennemsigtigt andelsboligkøb er en fundamental forudsætning for et økonomisk solidt køb. at gennemskue foreningens økonomi, og ens bankrådgiver kan nu rådgive privatkunder, om prisen på den ønskede andelsbolig nu også matcher ens privatøkonomi, og dermed er fremtidige købere nu på langt mere fast grund. Det er med andre ord blevet mere sikkert at købe en andelsbolig - uden ubehagelige overraskelser i kølvandet. Det seneste halve års tid er andelshavere igennem pressen blevet præsenteret for foreninger med en i nogle tilfælde presset økonomi. Og selv om ABF i alle tilfælde har påpeget, at de virkelig økonomisk trængte foreninger kan tælles på én eller to hænder, så kan negativ presseomtale næsten ikke undgå at skabe utryghed hos boligsøgende, der overvejer køb af en andelsbolig. Men jeg vil gerne understrege, at der ikke er grund til utryghed. I dag har alle andelsboligkøbere mulighed for at sikre sig grundig økonomisk indsigt inden underskriften sættes på købsaftalen. Og selv om det kan være vanskeligt at tage højde for konjunkturbevægelserne på boligmarkedet, så har man i dag alle muligheder for at undgå et dårligt andelsboligkøb. n Læs mere om andelsboligmarkedets økonomi på side 8 2 ABFnyt 3-2011 Medlemsblad for Andelsboligforeningernes fællesrepræsentation Nr. 3. SEPTEMBER 2011 Udgivet af ABFnyt ApS Forside: PELLE RINK ABF's sekretariat & medlemsrådgivning Vester Farimagsgade 1, 8. sal Postboks 239 1501 København V telefon: 33 86 28 30 abf-rep.dk medlemsrådgivning man. - fre. 10.30-15.30 TELEFON: 33 86 28 30 abf-rep.dk Redaktion Jan Hansen (ansvarshavende) Lise Clemmensen (redaktør) Emilie Bendixen holm Frederikke weien LAYOUT: HAREN MEDIA GROUP Produktion: datagraf annoncer: Ekströms Annonce Service: Carsten Ekström telefon: 44 44 77 47 abfnyt@annonce-service.dk Eftertryk af artikler og billeder i ABFnyt må kun finde sted efter forudgående aftale. Kontrolleret af Fagpressens Medie Kontrol Oplag 92.931 For perioden 1. juli 2009-30. juni 2010 NORDISK MILJØMÆRKNING 541 Tryksag 166
emneord 8 Andelsboligmarkedets økonomi / Sund økonomi i de fleste andelsboligforeninger / Ejerboligmarkedets vilkår gælder også for andelsboliger / Åbent hus gav pote / Andelsboligen er ofte et godt og sikkert køb Indhold Tema 4 Forældrefinansiering 6 Kort nyt 8 AndelsboligmarkedetS økonomi 17 Kursuskatalog 26 Politik 28 ABFnyt 30 Inspirationstur på byens tag 33 Love OG regler 35 Spørg eksperten 37 Kalender 38 Medlemstilbud 38 Kryds og tværs 4 Fokus Forældrefinansiering 35 Spørg eksperten HÆFTELSE 30 Andelsliv Træf på taget abf-rep.dk 3
fokus TEKST Lise Clemmensen Forældrefinansiering frem for forældrekøb Kun 4 % af ABF s medlemsforeninger har solgt boliger som forældrekøb inden for de sidste 12 måneder, og de fleste foreninger åbner ikke op for muligheden i vedtægterne. De fleste forældre ønsker at hjælpe deres børn, så godt de kan. Og når poderne vil flytte hjemmefra, er forældrekøb og forældrefinansiering af andelsboliger to forskellige muligheder, hvis forældre vil give en økonomisk håndsrækning i kampen for at finde en passende bolig. Nu nærmer tiden sig for starten på de videregående uddannelser, og jagten på en studiebolig er sat ind. ABF har derfor taget temperaturen på omfanget af forældrekøb og forældrefinansiering blandt medlemmerne. Her viser det sig, at langt de fleste af de foreninger, som har deltaget i undersøgelsen, ikke har solgt boliger som forældrekøb og heller ikke har vedtægter, som giver mulighed for det. 5 % af foreningerne har solgt boliger som forældrefinansiering indenfor de seneste 12 måneder mod 3 %, som er solgt som forældrekøb. Og det er tal, som glæder ABF s landsformand Hans Erik Lund, der ser 4 ABFnyt 3-2011 tallene som et udtryk for, at især forældrekøb ikke er særlig udbredt. - ABF bakker op om forældrefinansiering, hvor det er barnet, der står som andelshaver på andelsbeviset og dermed har de forpligtigelser, der hører med. Det er især vigtigt for den daglige drift af foreningen, at det også er andelshaverne, der bor i foreningen. I modsat fald kan det blive svært at mobilisere andelshavere til arbejdsweekender, bestyrelsesarbejde og generalforsamlinger, som jo er foreningens hjerte, siger Hans Erik Lund. Bopælspligt Af samme grund indeholder ABF's vedtægter en bestemmelse om bopælspligt. Det betyder, at andelshaveren skal bo i den bolig, som han/hun har andelsbevis på. Når en forening har bopælspligt skrevet ind i vedtægterne, kan forældre ikke eje en andelsbolig, som børnene så lejer, mens forældrene, der jo er andelshavere på papiret, bor et helt andet sted. Og undersøgelsen viser da også, at langt de fleste foreninger netop følger ABF s standardvedtægter, når det gælder bopælspligt. 78% af foreningerne svarer, at foreningens vedtægter ikke åbner op for forældrekøb. Her er det interessant, at den holdning er udbredt både i tæt/ lav byggeri, hvor 80% af besvarelserne siger nej til forældrekøb i vedtægterne og 75% blandt etagebyggeri. Den udbredte brug af bopælspligten i foreningernes vedtægter er landsformand Hans Erik Lund godt tilfreds med. - Organisationen har brugt mange kræfter på at informere medlemmerne om de nye standardvedtægter, som kom i 2010. Det er godt at se, at så mange foreninger på tværs af landet, og på tværs af tæt/lav byggeri og etagebyggeri har taget vedtægterne til sig, og fået bopælspligten ind i vedtægterne, udtaler Hans Erik Lund. n
fokus Har jeres forening solgt en bolig som forældrekøb inden for de seneste 12 måneder? 3% Ja 96% Nej 1% Ved ikke Giver foreningens vedtægter mulighed for forældrekøb? 10% Ja 78% Nej 12% Ved ikke Har jeres forening solgt boliger, som er forældrefinansieret inden for de seneste 12 måneder? 5% Ja 89% Nej 6% Ved ikke Giver jeres forenings vedtægter mulighed for forældrekøb? Etagebyggeri 15% Ja 75% Nej 10% Ved ikke Tæt/lavt byggeri 7% Ja 80% Nej 13% Ved ikke om undersøgelsen ABF har spurgt medlemmerne om omfanget af forældrekøb og forældrefinansiering inden for de seneste 12 måneder. 867 medlemsforeninger deltog i undersøgelsen 18.189 medlemmer er repræsenterede 555 foreninger / 8.822 andelshavere fra tæt/lav byggeri Det siger ABF s standardvedtægter om forældrekøb (bopælspligt) Hvad er forældrekøb? Forældrekøb er, når forældre køber en andelsbolig og dermed bliver andelshavere ifølge andelsbeviset, men lejer boligen videre til deres barn, som bliver lejer. Forpligtelser og rettigheder i forhold til andelsboligforeningen som f.eks deltagelse på arbejdsweekender, stemmerettigheder på generalforsamlinger m.m. tilfalder forældrene som andelshavere, og ikke barnet, som er lejer. andelshaver på andelsbeviset og det er barnet, der har de forpligtelser og rettigheder, som det får ifølge foreningens vedtægter. Det er dermed barnet, der skal deltage på arbejdsweekender, som kan stemme på generalforsamlingen etc. Tilbagebetalingsbetingelser for lånet finder forældre og barn selv ud af. Det er ikke noget, som bestyrelsen blander sig i. 312 foreninger / 9.367 andelshavere fra etagebyggeri Undersøgelsen er foretaget i perioden 25.05.11 til 07.06.11 Hvad er forældrefinansiering? Forældrefinansiering er, når forældre låner penge til deres børn til finansiering af køb af andelsbolig. Det er barnet, der står som Download vedtægterne på abf-rep.dk > Lov & Fakta > Forældrekøb abf-rep.dk 5
kort nyt Frit el-marked har ikke givet besparelser 2,4 milliarder kroner har de danske husholdninger betalt for meget for strømmen i de seneste seks år, hvor de har haft mulighed for frit at vælge elleverandør. Det viser en rapport, som konsulenthuset Ea Energianalyse har udarbejdet for Energistyrelsen. Tjen penge på regnvandet Bor du i en andelsboligforening, som ofte får oversvømmelser i forbindelse med massivt regnvejr? Så er det en god idé at installere en faskine, som opsamler regnvand på hustage og dermed mindsker trykket på kloaksystemet. Københavns energi betaler op til 40 % af kloakbidraget tilbage (max. 22.785 kr. i 2011) til faskiner, der opsamler det rene regnvand, der falder på hustagene. På ke.dk kan du læse mere om faskiner og få tips og gode ideer til, hvad I som andelsboligforening selv kan gøre for at forebygge fremtidige vandskader. Tjek din egen kommune for tilskud. Læs mere på ke.dk FOTO colourbox Ifølge rapporten betaler husholdningerne 4-5 øre for meget for hver kilowatttime, medmindre de har skiftet strømleverandør eller til et andet produkt hos deres eksisterende elselskab. Det har kun omkring hver tiende dansker gjort. (Det skriver nyhedsmagasinet Ingeniøren.) Læs rapporten på ea-energianalyse.dk/reports Ulykker på trampolinen Mange andelsboligforeninger har trampoliner på fællesarealer, som både store og små børn elsker at hoppe på. Trampolinen er desværre også årsag til mange ulykker, hvor børn er faldet ned af trampolinen eller er hoppet ind i hinanden og kommet til skade. På bolius.dk kan du få tips og gode ideer til, hvordan I kan forebygge skader og ulykker, når trampolinerne er i brug. Du kan også læse om fordele og ulemper ved at have trampolinen stående frit eller gravet ned i græsplænen. Det gode energimærke Energimærke A, B eller C. Når det gælder energimærkning af boliger kan det være svært at gennemskue, hvad der er en god og en dårlig energiklasse. I dag er det stort set kun nybyggede huse, som kan opnå klasse A. Men er et C så lig med en dårlig isoleret bolig? Læs mere på bolius.dk Læs mere på bolius.dk Bliv klogere på naboskabet En række organisationer er gået sammen og har skabt en hjemmeside, hvor du som andelshaver eller bestyrelsesmedlem kan dykke ned i begrebet naboskab. FOTO colourbox Hjemmesiden indeholder færdige spørgeskemaer og inspirationskatalog til at undersøge, hvordan naboskabet fungerer i dit område. Hvor meget kender beboerne hinanden? Er alle trygge ved at bo der? Fungerer udeområderne godt? Er der noget, der kan gøres bedre? Der er spørgeskemaer til både børn, unge og voksne og hjemmesiden er gratis at bruge. Læs mere på NABOSKABET.DK
ARKITEKTFIRMAET YDER TEKNISK RÅDGIVNING VEDRØRENDE BL.A: tag og tagterrasser facader, vinduer og altaner badeværelser trapper gårdanlæg tilstandsrapporter og vurderinger af andelsboliger A R K I T E K T F I R M A E T F R I B O R G O G L A S S E N A / S V E S T E R B R O G A D E 1 2 4 B 1 6 2 0 K B H V T l f : 3 3 2 5 4 4 0 0 F a x : 3 3 2 5 4 4 0 5 p o s t @ f r i b o r g - l a s s e n. d k w w w. f r i b o r g - l a s s e n. d k FOTO COLOURBOX FOTO COLOURBOX 44447747#9457 Gunnar Gunnarson Arkitekter maa/aps Byfornyelse og Boligforbedring Tagboliger og altaner Tilstandsrapporter Vurderinger www.gga.dk Store Søndervoldstræde 9, 1419 København K. Telefon 33 33 90 02 Fax 33 33 90 87 E-mail gg @ gga.dk ABILDHAUGE A/S rådgivende ingeniører & arkitekter rathsacksvej 9 1862 frederiksberg C Tlf: 33 31 33 31 Fax: 33 23 28 40 e-mail: o@abildhauge.dk www. abildhauge.dk FOTO COLOURBOX byningsrenovering - bygningskonstruktioner nybyggeri - drift & vedligehold - byggestyring tilstandsrapporter - bygningsinstallationer andelslejlighedsvurderinger - bygherrerådgivning abf-rep.dk 7
tema TEKST Lise Clemmensen / FOTO colourbox Andelsboligmarkedet Efter en sommer, hvor der har været langt mellem de positive pressehistorier om andelsboligen, sætter ABFnyt i dette tema et mere nuanceret fokus på de økonomiske aspekter af andelsboligmarkedet. Læs om markedets udfordringer her og nu, tag med til Sønderborg, hvor forskellen på købevilkår af ejerbolig og andelsbolig ikke er så stor. Og læs om A/B Fussingbjerg, hvor beboerne i fællesskab fik solgt 4 boliger på en måned uden brug af mægler. Sund økonomi i de fleste Andelsboligmarkedet er blevet mere komplekst i takt med, at ejendomsvurderingerne steg gennem 00 erne med større og større salgspriser. Samtidig blev lovgivningen mere kompliceret; ikke mindst i forbindelse med muligheden for at optage lån med pant i andelsboligen. Få ødelægger det for mange Langt størstedelen af andelsboligforeningerne har en sund økonomi, hvor gældsandelen er lille, og hvor indtægter og udgifter matcher hinanden på en økonomisk fornuftig måde. Det er kun et fåtal af foreningerne, som slås med store udgifter til renter og afdrag; ofte i nystiftede foreninger, som er stiftet alt for dyrt op gennem 00 erne. Henrik Grave er uvildig rådgiver i Økonomihuset Nordsjælland, der har specialiseret sig i at rådgive andelsboligforeninger og potentielle købere om foreningernes økonomi. Han mener, at andelsboligmarkedet er i positiv forandring og ser lyst på fremtiden trods de mange negative pressehistorier om konkurser og dårlige økonomier. - Udfordringen er, at få folk til at forstå, at de økonomiske problemer kun findes i en lille gruppe nye foreninger, der oftest er stiftet i årene 2003-2008, og som aldrig skulle have været stiftet på så ringe økonomiske vilkår. Når først folk forstår, at det er få foreninger, som trækker alle de negative overskrifter, så tror jeg 8 ABFnyt 3-2011
tema andelsboligforeninger også, at det vil genskabe den tillid, som markedet har fortjent, for der er masser af sunde foreninger derude, udtaler Henrik Grave og fortsætter. - Fremover tror jeg, at vi vil se mange foreninger, som bliver mere bevidste om de økonomiske beslutninger, de tager. Jeg tror, at økonomien i foreningen fremover vil blive et punkt, som man forholder sig mere kritisk til. Økonomien vil derfor spille en større rolle end den har gjort inden finans- og boligkrisen brød ud, siger han. Retvisende regnskab Et andet tiltag, som har været med til at skabe mere ro på andelsboligmarkedet er den regnskabsvejledning, som Erhvervsog Byggestyrelsen fremlagde i december 2010. Formålet med vejledningen er at skabe større økonomisk gennemsigtighed i foreningernes regnskab. ABF har været med til at udfærdige vejledningen, og i organisationen er der stor tilfredshed med det nye økonomiske værktøj, som landsformand Hans Erik Lund ser som ét af flere indsatsområder, hvor ABF vil styrke reglerne til gavn for andelsboligen. - ABF har siddet med ved bordet, da den nye regnskabsvejledning blev udfærdiget, og det har givet vores medlemmer et solidt værktøj til at styre foreningens økonomi. Netop vejledningen er med til at skabe tryghed på markedet, fordi den er med til at øge den økonomiske gennemsigtighed. ABF har også kæmpet for at ændre lovgivningen om udbuddet af komplicerede og uigennemskuelige låntyper såsom eksempelvis renteswap og trappelån. Og vi bliver fortsat ved med at sætte andelsboligforeningernes vilkår på den politiske dagsorden, siger ABF s landsformand Hans Erik Lund. Flere nøgletal Henrik Grave ser i dag andelsboligmarkedet som mere mangfoldigt og nuanceret, end det var tidligere, da markedet hverken kan beskrives som problematisk eller lyserødt. - Regnskabsvejledningen har været med til at stabilisere andelsboligmarkedet, fordi det er blevet nemmere for foreningerne at skabe et retvisende billede af økonomien. Netop økonomien er potentielle købere i dag blevet meget bedre til at undersøge og sætte sig ind i, og dybdeborende købere vil helt sikkert også være en del af fremtidens andelsboligmarked. Så det er bare om at få så mange nøgletal som muligt med i regnskaberne, det vil skabe endnu mere tryghed og stabilitet på et i store træk sundt andelsboligmarked, slutter han. n Læs også om Realkredit Danmarks analyse af andelsboligmarkedet på side 14 Download regnskabsvejledning på abf-rep.dk > Lov & Fakta > Årsrapport Download ABF s standardvedtægter på abf-rep.dk > Bestil materiale abf-rep.dk 9
tema TEKST LISE CLEMMENSEN / FOTO RED STAR Ejerboligmarkedets vilkår gælder også for andelsboliger ABFnyt tager temperaturen på boligmarkedet og har sat luppen på Sønderborg, hvor ejerboligmarkedet og andelsboligmarkedet på mange måder ligner hinanden i en salgssituation. end et ejerboligkøb, så køberne får ikke lov til at låne så mange penge i banken. Derfor er mange sælgere nødt til at sælge til den pris, som køberne kan låne penge for i banken, siger hun. Selvom ejendomsmægler Merete Lund Brock sælger andelsboliger, så er der andelsboligforeninger i Sønderborg, som er så eftertragtede, at forventningsfulde købere står på venteliste. Liggetider, prisnedslag og beliggenhed styrer boligmarkedet, uanset om du køber en ejerbolig eller en andelsbolig. Og ofte har mæglerne ikke de store problemer med at komme af med andelsboligerne bare foreningens økonomi er sund og boligafgiften ikke er for høj. Merete Lund Brock er ejendomsmægler og indehaver af Homes butik i Sønderborg. Hun fortæller, at liggetiderne stort set er de samme for ejerboliger som andelsboliger i Sønderjylland. Til gengæld er prisnedslaget lidt højere på andelsboliger end på ejerboliger - Langt de fleste andelsboligforeninger har jo en sund økonomi og køb af andelsbolig vil derfor ikke være mere eller mindre risikofyldt end køb af en ejerbolig. Og er boligafgiften under 5.000 kr. om måneden, så er det rimeligt nemt at sælge en andelsbolig. Til gengæld oplever vi ofte 20-25% nedslag i prisen på en andelsbolig mod 10-15% på ejerboliger. Det skyldes, at bankerne er mere tilbageholdende overfor et andelsboligkøb Beliggenhed tæller Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed har været ejendomsmæglernes mantra gennem årtier, når der skal sælges ejerboliger, men mantraet gælder i lige så høj grad for salg af andelsboliger. Også i Sønderborg, hvor Merete Lund Brock kender til flere foreninger, som stadig bruger venteliste, og aldrig sælger via mægler, fordi foreningerne er centralt placerede i hjertet af Sønderborg. - Andelsboliger i de attraktive foreninger i midtbyen, med en lav boligafgift og god beliggenhed, går nærmest som varmt brød. Det er typisk ældre foreninger, og lejlighederne er på omkring 80 m², har en månedlig boligafgift på 2.000 3.000 kr. og koster omkring 300.000 kr. i indskud, fortæller hun. Ryd op Andels- og ejerboligmarkedet har også visse ligheder i forhold til de mekanismer, som ejeren selv kan styre for at få boligen solgt. For uanset hvilken boligtype, der er tale om, så kan sælgere med få midler øge salget af deres bolig, uanset type, fortæller Merete Lund Brock. - Tag gode fotos af boligen, ryd op og gør rent inden en fremvisning og sørg for, at væggene er nymalede. Det er utroligt, hvad 10 liter hvid maling kan gøre for et salg. Er der små hængepartier, så få dem lavet. Du drømmer ikke om, hvor stor forskel en løs 10 ABFnyt 3-2011
tema og en pænt siddende fodliste kan gøre for et salg, fortæller hun. Der er med andre ord masser af muligheder for, at du selv kan påvirke, hvor længe din andelsbolig skal være til salg, før en køber skriver under. Og ifølge Merete Lund Brock, er det ikke afgørende, om der er et nyt køkken eller badeværelse i andelsboligen. Det er de små ting, som tæller. Fællesskabet Som boform er en af andelsboligens karaktertræk en større eller mindre grad af fællesskab, som spiller en forskellig rolle fra forening til forening. Et salgsargument, som ejerboligen ikke kan bryste sig med. Merete Lund Brock bruger da også fællesskabstanken som en del af salgsargumenterne, når hun sælger andelsboliger. - Det er min vurdering, at fællesskabet er noget, som de nye andelshavere sætter stor pris på, når først de er flyttet ind i foreningen, og derfor fremhæver jeg også fællesskabstanken, når jeg sælger andelsboliger, slutter hun. n Gør rent, mal væggene og sørg for, at boligen er indbydende", siger ejendomsmægler Merete Lund Brock. BRUNATA DRIVEBY Få aflæst ejendommens målere - uden adgang til boligen Brunata DriveBy hedder metoden. Det er den ideelle løsning til beboere, viceværter og administratorer, fordi aflæsning af målere sker helt automatisk og uden unødvendigt besøg i hver enkelt lejlighed. En fleksibel og nem løsning - også teknisk set. Eneste forudsætning er, at der er installeret elektroniske målere med radio. Brunata udvikler og producerer egne elektroniske målere med radio i Danmark og leverer også internationalt. Hør mere om alle fordelene ved Brunata DriveBy på 77 77 70 70 eller www.brunata.dk Brunata Futura+ er navnet på vores intelligente varmemåler med radio. Den gør fjernaflæsning mulig og sikrer, at du kun betaler for den varme du bruger. optimerer ressourcer abf-rep.dk 11
tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN / FOTO Kaare Viemose Åbent Hus gav pote En andelsboligforening i Gjern valgte en anderledes tilgang til boligmarkedet og solgte fire andele på en gang. Navn: A/B Fussingbjerg 24-46 BY: Gjern STIFTET: 1988 ANTAL BOLIGER: 12 ALDER: 50 til 80+ BONUS: Sommerfest, flaghejsning på beboernes fødselsdage, adventsarrangement. WEB: fussingbjerg.moellerjensen.dk Andelsboligforeningen Fussingbjerg 24-46 består af 12 huse, men selvom foreningen kun har 14 beboere, har de sammen formået, hvad mange professionelle ejendomsmæglere ikke kan: At sælge deres andelsboliger hurtigt og smertefrit. ABFnyt har talt med formanden,andelshaveren og køberen om den enkle og effektive salgssstrategi. Andelsboligerne på 101m 2 blev solgt for 450.000 og dem på 92m 2 koster 425.000 kr. 12 ABFnyt 3-2011
tema Formanden Sven Møller Jensen Antal år i A/B Fussingbjerg: 2 Det ligger godt i tråd med andelsboligbevægelsens tanke om, at man ikke bare bor sammen, men også har et fællesskab, siger Sven Møller Jensen om den fælles indsats for at få de ledige andele solgt. Den 7. maj 2011 trådte fællesskabet i andelsboligforeningen Fussingbjerg i karakter, da alle beboerne gik sammen om at holde åbent hus. Alle havde lagt sig i selen for, at det hele fremstod så pænt som muligt ved haver og hække. Når markedet er stendødt, så må man jo gøre noget, som ingen andre gør, fortæller han. På generalforsamlingen i marts havde beboerne diskuteret, hvad de kunne gøre for at sælge de fire andele, der længe havde været til salg hos ejendomsmæglerne, uden at der skete noget. Vi blev enige om, at det eneste, vi kunne prøve, var at præsentere det samlet og positivt, fortæller Sven Møller Jensen. Andelsboligforeningen indrykkede herefter annoncer i Gjern Folkeblad og Midtjyllands avis, hvor de fremhævede foreningens kvaliteter og inviterede til åbent hus. I annoncen fortalte vi, at man kunne købe husene til en god pris. Vi fortalte, at vi var en lille andelsboligforening, der var kendetegnet ved godt byggeri, godt sammenhold, god vedligeholdelse, god energistatus og lav boligafgift. Alle de ting, vi slog på, var udtryk for tryghed. Økonomisk og på andre måder, beretter formanden om annoncerne, der også førte redaktionel omtale med sig i lokalaviserne. En måned efter Åbent Hus-dagen var alle de fire boliger afsat og en venteliste oprettet. Andelshaveren Den dag vi holdt Åbent Hus, stod foreningen for lidt kaffe i en carport og hjemmebagt kage. Det var fra 14.00-16.00, og vi vidste jo ikke, om der kom nogen, fordi vi havde annonceret i dagbladet. Men allerede kl. 14 mødte de første op, og så gik det bare slag i slag, fortæller Johanne B. Nielsen om fællesarrangementet med åbent hus. I løbet af de to timer, der var sat af til rundvisningerne, dukkede der 25-30 interesserede op, hvilket langt oversteg beboernes forventninger. Formanden var optaget af at vise rundt i boligerne, og så begyndte jeg også at vise rundt, for der kom jo flere. Alle de andelshavere, der var hjemme, kom og deltog i det, fortæller Johanne B. Nielsen. Andelsboligforeningen Fussingbjerg består af 12 fritliggende huse med haver, der ligger som en klynge omkring garagerne. Der findes tre størrelser huse, og det var de to største på henholdsvis 92m2 og 101 m2, der var til salg. For hver bolig, der var til salg, var der en person fra familien, der viste rundt i boligen og snakkede godt for den. Selvom Johanne B. Nielsen og hendes mand ikke har planer om at flytte fra stedet, synes hun stadig, det var deres pligt at tage et medansvar for at få solgt foreningens ledige andele. Når man bor i en andelsboligforening, så skal man tage fælles del i, at andelsboligforeningen er godt kørende økonomisk og socialt. Johanne B. Nielsen Antal år i A/B Fussingbjerg: 19 Køberen Inge-Marie Ludvigsen Antal år i A/B Fussingbjerg: Flyttede ind den 1/7 2011 Min mand døde i efteråret, og jeg boede i et stort hus på en stor grund, og det kunne jeg ikke blive ved med at magte, hverken økonomisk eller praktisk, fortæller Inge-Marie Ludvigsen. Hun var dog endnu ikke begyndt at lede aktivt efter et nyt sted at bo, da hun så annoncen for Åbent Hus hos Fussingbjerg Andelsboligforening 24-46 i Gjern Folkeblad. Jeg har før kendt nogen, der boede der, så jeg kendte det godt lidt, fortæller hun. Inge-Marie Ludvigsen tog sin ene svigersøn og to af sine døtre med den dag, de skulle til rundvisning i de ledige huse. Vi blev modtaget af Sven Møller Jensen, og vi blev så vist rundt af noget familie til dem, havde husene. Hun oplevede det som noget positivt, at der var flere potentielle købere, der blev vist rundt samtidig. Man talte med de andre om, hvad der var af fordele og ulemper ved husene, men det var forskelligt, hvad folk syntes. Kort tid efter tog Inge-Marie Ludvigsen tilbage og genså to af husene, og endte med at vælge et stort hus på 101m2. Hun har ikke tidligere boet i en andelsboligforening, men ser frem til at bo i et fællesskab, nu hvor hun er blevet alene. Jeg synes, jeg har fået en god modtagelse af både formanden og sekretæren, de er kommet med en flaske vin og har sagt velkommen. Det er en positiv modtagelse. Naboen ved siden af har inviteret på kaffe, og nu skal der være sommerfest i august, så lærer man jo også de andre at kende. abf-rep.dk 13
tema TEKST LISE CLEMMENSEN / FOTO PR FOTO Andelsboligen er ofte et godt og sikkert køb Under to procent af de københavnske andelsboligforeninger har en gældsandel på over 90 procent viser analyse fra Realkredit Danmark Det er lige så sikkert at købe en andelsbolig som det er at købe en ejerbolig. Udtalelsen kommer fra Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark og manden, der står bag analysen af det københavnske andelsboligmarkedet, som realkreditinstituttet for nyligt offentliggjorde. 1.450 andelsboligforeninger i Region Hovedstaden har været med i undersøgelsen, og kun 27 foreninger har en gældsandel på over 90% i forhold til foreningens aktiver. Det er knap 2% af foreningerne og et tal, som Realkredit Danmark ser som en positiv nyhed. - Rapporten sætter en tyk streg under, at det kun er en lille del af andelsboligforeningerne, som har økonomiske problemer. Den viser også, at de mange negative pressehistorier om gældsplagede andelsboligforeninger, som har floreret hen over sommeren, ikke har givet et retvisende billede af andelsboligmarkedet, siger Christian Hilligsøe Heinig. "Det kan være svært at gennemskue andelsboligmarkedet, men der er masser af gode og sunde køb", siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. Mindre risiko Når man sammenligner ejerboligmarkedet med andelsboligmarkedet, så er der mindre risiko ved køb af andelsbolig end ved ejerbolig. Christian Hilligsøe Heinig vurderer da også, at én af andelsboligens styrker som boform er den lave pris sammenlignet med ejerboligen. - Prisudsvingene målt i kroner er større på ejerboligmarkedet, og køber skal ofte låne et større beløb til køb af ejerbolig end til en andelsbolig, og har derfor et større beløb ude at svømme. Derfor løber potentielle købere af andelsboliger alt andet lige en mindre risiko ved et andelsboligkøb, siger han. Et sted, hvor Realkredit Danmark kan se noget usikkerhed, er omkring næste offentlige vurdering. De offentlige vurderinger ligger sig op ad vurderinger af udlejningsejendomme, og her er der i øjeblikket så få salg, at Christian Hilligsøe Heinig mener, at det kan blive svært for SKAT at få et ordentligt grundlag at basere de næste vurderinger på. Det skyldes, at der er få handler og dermed usikkerhed om, hvor vidt vurderingerne bliver sat ned næste gang. Tjek gælden Som potentiel køber kan det være svært at placere grænsen mellem en sund og usund økonomi i en andelsboligforening. Derfor er det en god idé at sammenholde foreningens gæld med andelsindskuddet og den månedlige boligafgift for at få det mest retvisende billede af foreningens økonomi. Ifølge Realkredit Danmarks analyse betyder en lavere gældskvote, typisk et højere andelsindskud, men til gengæld en lavere månedlig boligafgift, fordi udgifterne til rente- og afdragsbetalinger er lavere, end hvis foreningens gæld er høj. For mange købere kan det være svært at finde op og ned i de mange tal, og derfor anbefaler Christian Hilligsøe Heinig købere at alliere sig med en økonomisk rådgiver. - Det kan være svært at gennemskue andelsboligmarkedet, men der er masser af gode og sunde køb, som venter derude, så det bedste råd, som jeg kan give er, at sætte sig ind i foreningens økonomi og bruge en rådgiver, som har forstand på andelsboligmarkedet, slutter han. n Læs rapporten på abf-rep.dk > nyheder (30.06.11) 14 ABFnyt3-2011
Når der ikke er nogen hjemme... - betaler du for varme, der ikke bliver brugt. Vi kan tilpasse varmesystemts fremløbstemperatur yderligere, så den er behovstilpasset efter beboerne i ejendommen. Dine varmefordelingsmålere på radiatorerne, kan give data til varmesystemet og sænke fremløbstemperaturen i ejendommen - det giver besparelser her og nu. Vi har mere end 60 års erfaring i systeminstallationer og fordelingsregnskaber på det danske marked. Vi er en kompetent partner, der giver dig kontante fordele med et komplet serviceprogram incl. finansieringstilbud til dig og din ejendomsforening. Udnyt mulighederne i din ejendom. www.techem.dk - kontakt os på tlf.: 87 44 77 00 Focus på ressourcer Branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur EKSTRÖM10476 Byfornyelse Byøkologi Bygningsrenovering Driftplaner Indretning Tagboliger Tagterrasser Tilstandsrapporter Trapperenovering J.P. Hoverby AS blev etableret i 1896 og vi har en lang tradition bag os med fokus på kvalitet og service. Vi udfører alt arbejde på vinduer, trapper og facader. Arkitekter A/S Svanemosegaardsvej 9A DK 1967 Frederiksberg C Tlf +45 35 39 11 99 Fax +45 35 39 40 99 info@plan1.dk www.plan1.dk arkitekter maa / par Som en del af vores service kan vi også tilbyde murer, tømrer/ snedker, gulvbelægninger samt el arbejde i totalentreprise. Se mere på: www.hoverby.dk Moderne malerarbejde er mere end godt håndværk! abf-rep.dk 15
HOLD ØJE MED OG HOLD DIT HUS EN NY VEJLEDNING TIL BYGNINGSEJERE GIV DIN BYGNING ET SERVICEEFTERSYN Ligesom en bil skal til service med jævne mellemrum, har en ejendom på samme måde brug for faste serviceeftersyn. Som ejer bør du sikre, at din ejendom jævnligt bliver gennemgået og tilstanden vurderet. GOD VEDLIGEHOLD SIKRER EJENDOMMENS VÆRDI En godt vedligeholdt ejendom sikrer, at funktion, levetid og brugsværdi opretholdes, og at den investering, som ejendommen repræsenterer, ikke forringes. ET NYT REDSKAB TIL SYSTEMATISK EFTERSYN BvB har udarbejdet en ny vejledning for ejere af boligejendomme private ejere såvel som andelshavere. Vejledningen er et enkelt og overskueligt redskab med praktiske afkrydsningslister til at få gennemgået ejendommen systematisk. Oplysningerne fra serviceeftersynet kan føres direkte over i en ajourført drifts- og vedligeholdelsesplan, så nødvendige vedligeholdelsesarbejder kan planlægges og ubehagelige overraskelser undgås. DOWNLOAD VEJLEDNING OG AFKRYDSNINGSLISTER FRA BVB.DK Eller bestil materialet i trykt udgave på telefon 8232 2417. Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse Ny Kongensgade 15, 1472 København K Telefon 8232 2400 bvb.dk
2011-2012 kursusprogram
ABF s kurser er vigtige for foreningen I kursussæsonen 2011-12 sætter vi fokus på kassererens arbejde samt foreningens økonomi. Emner, som i de sidste år er blevet mere og mere efterspurgte blandt vores medlemmer på grund af finanskrisen og et ustabilt boligmarked. I kursusafdelingen ved vi også, at økonomien kan være stram, så derfor er kursuspriserne i år sat ned på aftenkurserne, og vi har indført rabatordning på alle kurser. Vi giver 10 % rabat for 2. og efterfølgende deltagere fra samme forening på samme kursus. Kurserne er åbne for alle andelshavere i ABF s medlemsforeninger, men henvender sig primært til bestyrelsen i foreningen eller til de andelshavere, som har særlig interesse i bestyrelsesarbejdet. Økonomi I år udbyder ABF som noget nyt kurset Kassererens arbejde. Her sættes fokus på: kassererens rolle i relation til foreningen/bestyrelsen samt kassererens rolle i relation til revisor. Ønsker du økonomisk indsigt i den daglige drift, tilbyder vi kurset Regnskab og budget. Underviseren gennemgår det daglige bogholderi, budgetlægning samt regnskabsaflæggelse. Her er vi nede i motorrummet for den daglige drift, og kursisterne får viden om blandt andet bogholderi, kontoplan og det årlige regnskab. Salg Salg af andele er et andet emne, som vores medlemmer tit efterspørger. Det kan være svært at gennemskue, hvad der er forbedringer, og hvad der er løsøre, hvordan udarbejder jeg en salgsaftale, og hvordan takler jeg en ejendomsmægler? Alt det får du svar på med kurset Overdragelse af andele. Emnet er stort. Derfor er kurset delt op i Overdragelse af andele og Overdragelse af andele II, hvor bl.a. emner om brug af ejendomsmægler samt dødsboer indgår. For at deltage i Overdragelse af andele II skal kursisterne have deltaget i Overdragelse af andele. Vi har i år oprettet et nyt kursus om Pant og afregning, hvor hele pantsituationen samt foreningens rolle ved tvangssalg bliver gennemgået. Bestyrelsesarbejde Ønsker du at blive klogere på bestyrelsens ansvar, kompetencer og opgaver i forhold til den daglige drift, så tilmeld dig kurset Bestyrelsesarbejde eller ABF s gratis introduktionsmøder til andelsboligområdet. Selvadministration Vi udbyder igen i år det populære weekendkursus Selvadministration. Er jeres forening selvadministrerende, eller ønsker I at blive det, så tilmeld jer dette kursus. Her får I en forståelse af, hvad det kræver af en forening at være selvadministrerende. 100.000 km. eftersyn I denne sæson tilbyder vi desuden et 100.000 km. eftersyn som weekendkursus. Her vil foreningens rutiner blive tjekket efter i sømmene og vi sætter fokus på foreningens værdier og mål. Vel mødt til den nye kursussæson. Praktisk information Tilmeld dig på ABF s hjemmeside www.abf-rep.dk, pr. e-mail til abf@abf-rep.dk eller udfyld og indsend tilmeldingskuponen bagerst i kursusprogrammet. Du kan også ringe direkte til Janni Skovmand på tlf. 33 86 28 36. Tilmeldingsfrist 4 uger før kursusstart. For weekendkurserne dog 8 uger før. Det er en god idé at tilmelde sig i god tid, da mange af ABF s kurser hurtigt bliver overtegnede. Bekræftelse på tilmelding Al korrespondance vedrørende kurserne sendes til formanden eller ABF s kontaktperson i foreningen. Senest fem dage efter tilmelding vil foreningen modtage en skriftlig bekræftelse fra ABF. Cirka ti dage før kurset afholdes, sender ABF en kursusindkaldelse med nærmere information om kurset, kursussted m.v. samt opkrævning for betaling af kurset. Afbud Bliver du forhindret i at deltage, kan du frit melde fra indtil 4 uger før kursets start. For weekendkurset dog 8 uger før. Herefter er tilmeldingen bindende. Det vil sige, at der skal betales, selvom du ikke møder frem. Foreningen har dog mulighed for at sende en anden deltager i stedet. Tidspunkter og priser Eftermiddags- og aftenkurser: Kl. 17-20, 18-20.30, 18.30-21, 19-21 og 19-22...Kr. 385,- Lørdagskuser og hverdagskurser: Kl. 10-15.30 og 10-16...Kr. 765,- Weekendkursus: Lørdag kl. 10 - søndag kl. 15.30... Kr. 2.800,- OBS! Der gives 10 % rabat, når flere deltagere fra samme forening, deltager på samme kursus. 18 Din andel - vores kompetencer abf kursusprogram
Andelsboligforeningen som bygherre Når en andelsboligforening går i gang med et ombygnings- eller vedligeholdelsesprojekt er det ofte en større sag med mange praktiske, økonomiske og juridiske hensyn. Kurset Andelsboligforeningen som bygherre tager udgangspunkt i andelsboligforeningens rolle som privat bygherre, og har til formål at give indsigt i de praktiske og juridiske spilleregler, der er ved en byggesags gennemførelse, således at man på kvalificeret vis kan varetage bygherrerollen og få et vellykket byggesagsforløb i andelsboligforeningen. Indhold: Organisering af en byggesag Gældende regler i forhold til udbud, licitation og underhåndsbud Overvejelser ved valg af teknisk rådgiver og entreprenør Centrale forhold i rådgivnings- og entreprisekontrakter Typiske konflikter under en byggesag Hvordan kan en konflikt løses? Konfliktløsningssystemet i byggeriets verden Sted: Dag/Dato: Tid: Roskilde tors./17.11-11 kl. 17-20 Brabrand tirs./13.03-12 kl. 19-22 Undervisere: Advokat Mads Schierbeck fra Nielsen & Thomsen Advokater eller Jakob Nielsen fra Abel & Skovgård Larsen Pris: 385,00 kroner Bestyrelsesansvar Bestyrelsen i en andelsboligforening har mange forskellige opgaver, og som bestyrelsesmedlem kan du blandt andet blive involveret i byggesager, overdragelse af andele, løsning af interne stridigheder og skulle træffe afgørelser om foreningens økonomi. Kun de færreste har en professionel og detaljeret viden om disse emner, og derfor er det ekstra vigtigt, at bestyrelsen er bevidst om sit ansvar. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, hvor og hvornår der kan opstå problemer, og hvornår det er klogt at søge professionel hjælp. Kurset vil give dig en udførlig viden om, hvilket ansvar du og de øvrige bestyrelsesmedlemmer påtager jer som bestyrelse for andelsboligforeningen. Indhold: Hvornår er man ansvarlig som bestyrelsesmedlem? Hvornår kan og skal bestyrelsen forsikre sig? Gennemgang af en række ansvarspådragende situationer, herunder bestyrelsens risiko i forbindelse med pant og udlæg. Sted: Dag/Dato: Tid: Aalborg ons./05.10-11 kl. 17-20 Brabrand ons./02.11-11 kl. 19-22 Slagelse tors./19.01-12 kl. 17-20 Middelfart tors./09.02-12 kl. 17-20 København tors./08.03-12 kl. 17-20 Undervisere: Advokat Torben Winnerskjold fra Abel & Skovgård Larsen eller en advokat fra Grubbe Advokater Pris: 385,00 kroner abf-rep.dk 19
Bestyrelsesarbejde Sted: Dag/Dato: Tid: København lør./24.09-11 kl. 10-16 Herning lør./08.10-11 kl. 10-16 Odense lør./22.10-11 kl. 10-16 Vejen tir./08.11-11 kl. 10-16 Brabrand lør./14.01-12 kl. 10-16 Hobro lør./11.02-12 kl. 10-16 Ringsted lør./25.02-12 kl. 10-16 Maribo lør./17.03-12 kl. 10-16 København lør./24.03-12 kl. 10-16 Underviser: Juridisk konsulent fra ABF s sekretariat eller Bente Skovgaard Alsig eller Nicholas Wantzin fra Grubbe Advokater. Pris: 765,00 kroner Kurset giver en grundig indføring i bestyrelsens ansvar, kompetencer og opgaver i forhold til den daglige drift af foreningen. Der vil blive givet en række praktiske anvisninger til, hvordan opgaverne kan løses i foreningen. Kurset giver bestyrelsen indsigt i dagligdagen i foreningen på forskellige områder og behandler følgende emner: Indhold: Valg til bestyrelse, herunder valgbarhed, habilitet, fordeling af bestyrelsesposterne samt udtræden i utide. Beslutninger og afstemninger internt i bestyrelsen Fremleje af andelsbolig For sent indbetalt boligafgift hvad skal bestyrelsen gøre? Eksklusion af andelshaver og ophør af brugsret Den enkelte andelshavers forpligtelser omkring vedligeholdelse Forandringer i den enkelte andelsbolig Fællesarbejde i foreningen Adkomsterklæring i forbindelse med friværdibelåning og udlæg samt afregningsprocedure Kurset er tilrettelagt med udgangspunkt i ABF s standardvedtægt, og de vigtigste vedtægtsbestemmelser vil blive uddybet. Der er desuden mulighed for, at deltagerne kan bidrage med egne erfaringer med henblik på erfaringsudveksling og debat. Sted: Dag/Dato: Tid: Odense tir./01.11-11 kl. 19-21 Roskilde tir./24.01-12 kl. 19-21 Underviser: Økonomisk og juridisk konsulent fra ABF s sekretariat Pris: 385,00 kroner Drifts- og vedligeholdelsesarbejde Kurset handler om et af de vigtigste styringsredskaber i en privat andelsboligforening: Drifts- og vedligeholdelsesplanen. Det er vigtigt at have en drifts- og vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens ejendom, og ABF oplever, at foreningerne har stort udbytte af at få udarbejdet en langsigtet plan for vedligeholdelse af ejendommen. For andelsboligforeninger omfattet af Byggeskadefonden, det vil sige andelsboligforeninger, som har modtaget offentlig støtte efter den 30. juni 1986, er det et krav, at foreningen har en drifts- og vedligeholdelsesplan. På dette kursus vil eksempler på drifts- og vedligeholdelsesplaner blive grundigt gennemgået, og kursusdeltagerne vil med små øvelser arbejde med hensættelsesproblematikken; dvs hvor meget, der skal afsættes i foreningens budget til vedligeholdelse. Indhold: Hvad koster en drifts- og vedligeholdelsesplan? Hvem skal udarbejde den? Hvordan bruges den? Bekendtgørelsen om bygningsdrift Budgettering af udgifter til vedligeholdelse Hensættelser på baggrund af driftsplanen Finansiering Sted: Dag/Dato: Tid: Karup tirs./11.10-11 kl. 18-20.30 Middelfart tirs./25.10-11 kl. 18.30-21 Næstved tirs./22.11-11 kl. 18.30-21 Underviser: Økonomisk og juridisk konsulent fra ABF s sekretariat Pris: 385,00 kroner Foreningens økonomi Foreningens økonomi og belåning er et meget aktuelt emne. Der er mange forskellige låneformer, og det kan være vanskeligt for bestyrelsen at gennemskue, hvordan den skal forholde sig til f.eks omprioritering og optagelse af nye lån. Ligesom det kan være svært at finde ud af, hvilken betydning de forskellige låntyper har for andelskronen. På kurset vil undervisningen fokusere på tre centrale elementer i en andelsboligforenings økonomi: Årsrapporten, lånemulighederne og fastlæggelsen af andelskronen. Indhold: Hvilke lovkrav findes der til årsregnskabet? Hvilke krav bør bestyrelsen stille til revisor? Hvilke lånemuligheder har andelsboligforeningen kontra andelshaveren? Låntyper til henholdsvis støttede og ustøttende andelsboligforeninger Omlægning af lån Andelsboligforeningslovens bestemmelser om beregning af andelskronen Hvilken betydning har det, om man bruger den ene eller den anden beregningsmetode? 20 Din andel - vores kompetencer abf kursusprogram
Kassererens arbejde Mange mindre andelsboligforeninger er selvadministrerede. Blandt medlemmerne sidder der ofte en ildsjæl, som brænder for, at foreningens økonomi administreres på en god og ansvarlig måde. Har du forudsætningerne og evnerne til at være foreningens kasserer, vil du have glæde af dette kursus, hvor vi sætter fokus på specielt 2 områder: Sted: Dag/Dato: Tid: Middelfart lør./08.10-11 kl. 10-16 Ringsted lør./05.11-11 kl. 10-16 Kassererens rolle i relation til foreningen/bestyrelsen: Daglig drift Kontoplan Edb/finanssystem eller kassekladder Opkrævning af boligafgift Opkrævning af aconto varmebidrag og varmeregnskab Forretningsgang/vedtægter Salg af andelsbolig Bestyrelsesrapportering Kassererens rolle i relation til revisor: Samarbejdsform Revisormappe/specifikationer Dataoverførsel/bogføringskladder Regnskabsgennemgang Undervisere: Statsautoriseret revisor Søren Deleuran og Susanne Michaelsen, speciale i andelsboliger/ regnskab, Gyrn Lops Brandt, Statsautoriserede Revisorer A/S Pris: 765,00 kroner Konflikthåndtering Som en del af bestyrelsen i en andelsboligforening kommer man ofte til at arbejde mellem modsatrettede krav og med mellemrum udvikler der sig konflikter, små eller store. Kurset tager udgangspunkt i, at der er mange ting, som du selv kan gøre og styre, hvis du er deltager i eller er tilskuer til en konflikt. Kurset er ikke en mediationsuddannelse (konfliktmægling), men lægger op til at du som bestyrelsesmedlem, kan og bør løfte dig ud over og skabe et bedre miljø for alle parter. Det er kursets mål at give dig og din forening redskaber til at håndtere en lang række små og store spørgsmål i og omkring konflikten, med udgangspunkt i to overvejelser: Hvordan kan du agere (sprogligt) i en konflikt, sådan at du aftrapper konflikten, frem for at gøre den værre? Hvordan kan man tale om den verden og konflikt vi er sammen om, sådan at vi kan se nye muligheder? Sted: Dag/Dato: Tid: København lør./29.10-11 kl. 10-15.30 Middelfart lør./03.03-12 kl. 10-15.30 Underviser: Konsulent Kristoffer Holm Sjølander Pris: 765,00 kroner På kurset arbejder vi med en kombination af oplæg, små øvelser i grupper og fælles refleksion, alt med fokus på praktiske muligheder og konsekvenser. Ledelse og kommunikation Kurset er en introduktion til sammenhængen mellem det at lede en andelsboligforening og det at kommunikere som bestyrelse. I rollen som Bestyrelsen er man nemlig både en almindelig beboer, der er underlagt en generalforsamlings beslutninger, og samtidig et pejlemærke for foreningens kultur og værdier og den instans, mange henvender sig til med deres problemer eller ønsker. Det medfører nogle gange problemstillinger, der kræver en forberedelse og afklarethed, som ikke altid er lige nem at mønstre. Afklaringen handler nemlig både om, hvad I gerne vil stå for som bestyrelse og om, hvordan I bedst kan kommunikere jeres valg og deres betydning til resten af foreningen. Sted: Dag/Dato: Tid: København lør./21.01-12 kl. 10-15.30 Underviser: Konsulent Kristoffer Holm Sjølander Pris: 765,00 kroner Kursets målsætning er, at du og din bestyrelse efter at have deltaget i kurset, vil være bedre til at sætte ord på de ting, som I sætter pris på og synes er svære. Samtidig med at I bliver bedre til at gennemføre bestyrelsesarbejdet på en måde, hvor samarbejdet både i bestyrelsen og foreningen generelt glider lettere. For at opnå det, er kurset bygget op om oplæg, diskussioner og små refleksionsøvelser i grupper ud fra blandt andet følgende temaer: Hvad er sammenhængene mellem kommunikation og ledelse i vores forening? Hvordan arbejder vi med, at der er mange holdninger til foreningens verden på samme tid? Hvordan holder vi energien oppe i bestyrelsesarbejdet? Hvordan sikrer vi en god bestyrelses- og foreningskultur? Hvordan skaber vi udvikling i bestyrelsens arbejde? Hvordan arbejder en bestyrelse bedst sammen med foreningen? abf-rep.dk 21
Sted: Dag/Dato: Tid: Næstved lør./08.10-11 kl. 10-16 Esbjerg lør./22.10-11 kl. 10-16 Viborg lør./05.11-11 kl. 10-16 København lør./12.11-11 kl. 10-16 Middelfart tir./15.11-11 kl. 10-16 Holbæk lør./14.01-12 kl. 10-16 København lør./04.02-12 kl. 10-16 Nykøbing F lør./11.02-12 kl. 10-16 Horsens lør./25.02-12 kl. 10-16 Hillerød lør./10.03-12 kl. 10-16 Aalborg lør./17.03-12 kl. 10-16 Underviser: Økonomisk konsulent fra ABF s sekretariat eller advokat Thomas Rysgaard Rasmussen fra Grubbe Advokater Pris: 765,00 kroner Overdragelse af andele Overdragelse af en andelsbolig er i dag en opgave, som mange foreninger vælger at betale sig fra. Men uanset om man vælger at inddrage professionel hjælp eller ej, så fritager det ikke bestyrelsen for ansvar, og faktisk er det ikke så vanskeligt at håndtere et salg. Efter dette kursus kan bestyrelsen trygt selv varetage opgaven. På kurset gives en gennemgang af hele overdragelsesforløbet lige fra bestyrelsen modtager oplysning om, at en andelshaver vil sælge, til der er sket en overdragelse og køber er flyttet ind og har taget boligen i brug. Indhold: Udarbejdelse af salgsaftale Indfrielse af pant/udlæg i forbindelse med overdragelse Etablering af lån og pantsætning til køber Hvad er forbedringer og hvad er løsøre og hvordan gøres det op? Andelsboligens vedligeholdelsesstand ved fraflytning Særlige forhold, herunder samlivsophør og dødsfald Brug af ejendomsmægler Hvad sker der, hvis andelen sælges under maksimalprisen? Med udgangspunkt i ABF s standardvedtægter og standarddokumenter får du forslag til, hvordan jeres forening selv kan fastlægge en håndterbar procedure omkring salg og overdragelse. For uddybende viden om overdragelser, hvor mægler er involveret, henvises til kurset Overdragelse II, hvor der især er fokus på problemer omkring brug af ejendomsmægler samt overdragelser i forbindelse med samlivsophør og dødsfald. Sted: Dag/Dato: Tid: Aalborg ons./09.11-11 kl. 19-22 København ons./15.02-12 kl. 19-22 Brabrand ons./29.02-12 kl. 19-22 Nykøbing F ons. /14.03-12 kl. 19-22 Underviser: Juridisk konsulent fra ABF s sekretariat Pris: 385,00 kroner Overdragelse af andele II Kender I som bestyrelse jeres rolle, når en ejendomsmægler er involveret i overdragelsen? Har I stadigvæk noget at skulle have sagt, og er det jeres eller mæglerens salgsaftale, der gælder? Hvem skal bestyrelsen henvende sig til, når en andelshaver dør? Og hvad er reglerne for indsigelse af mangel i forbindelse med salg af bolig? Mange bestyrelser er i tvivl om, hvordan de skal håndtere en overdragelse af en andelsbolig, som ikke følger den almindelige procedure i foreningen. ABF tilbyder derfor et overbygningskursus til kurset Overdragelse af andele, som sætter fokus på overdragelser, hvor en ejendomsmægler er involveret samt en række atypiske salgssituationer. Efter kurset vil bestyrelsen trygt kunne varetage de atypiske overdragelser. På kurset forudsættes kendskab til, hvordan en salgsprocedure almindeligvis fungerer, og hvordan en salgsaftale udfyldes. Der tages udgangspunkt i ABF s standardvedtægt og standarddokumenter. Indhold: Dødsbo Skilsmisse/samlivsophævelse Reguleringsklausuler Brug af ejendomsmægler Mangelsindsigelser ved overdragelser Udbetaling af overdragelsessum, hvor der er lyst pant i boligen. 22 Din andel - vores kompetencer abf kursusprogram