CASE STUDY Andelsboligforening fra Nørrebro, København 31 lejligheder, lejlighedssammenlægning, nyt tag/facade, gadeprojekt og kvarterløft

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "CASE STUDY Andelsboligforening fra Nørrebro, København 31 lejligheder, lejlighedssammenlægning, nyt tag/facade, gadeprojekt og kvarterløft"

Monika Overgaard
8 år siden
Visninger:

1 1.0 ANDELSBOLIGFORENING Geografi København Nørrebro Periode for udførelse Lejlighedssammensætning Type 2V: 4 stk. 3V: 25 stk. 4V: 1 stk. 5V: 1 stk. Antal ialt 31 lejligheder Både før og efter byfornyelsen blot i nye størrelser Antal beboere I alt 42 voksne + børn Fordeling beboertyper Primært unge/yngre familie under 40 år 2.0 EJENDOMMENS TILSTAND & OMBYGNINGENS KARAKTER 2.01 Ejendommens tilstand 2.02 Ombygningens karakter Eksisterende forhold Tilstandsvurdering Forelå der en Handlingsplan eller Driftsog vedligeholdelsesplan? Kvarterløft Lejlighedssammenlægning Nyt tag Facaderenovering Badeværelser Altaner Gårdrenovering Gadeprojekt IT netværk OK stand.. Nyere vinduer / 15 år Nyere varmeanlæg / 6-7 år Dårligt tag og ingen badeværelser 50% af lejlighederne havde wc udenfor lejligheden, hvilket er et kondemnabelt forhold Udført af arkitekt og ingeniørfirma fra partneringssamarbejdet. Nej Se nedenfor, men kun mod gård, muligvis to på et af karréens hjørner, hvor der tidligere har været altan (afventer beslutning fra kommunen) Midler fra det lokale kvarterløftsprojekt Midler fra det lokale kvarterløftsprojekt, tele, TV og internet 1/5

0 EJENDOMMENS TILSTAND & OMBYGNINGENS KARAKTER 2.01 Ejendommens tilstand 2.

2 3.0 STRUKTUR OG PROCES FOR BYGGESAGENS GENNEMFØRELSE 3.01 Planlægning 3.02 Beboersamarbejde Hvem Hvordan Generalforsamling Kommunikationsværktøjer Niveau for indflydelse Initiativer til motivation og engagement Evt. spilleregler for den enkelte beboers råderet Projektet begyndte oprindelig via en henvendelse fra et byfornyelsesselskab, der søgte en ejendom til et forsøgsprojekt om partnering. Foreningens administrator konsulent sluttede i sin stilling, og andelsforeningens bestyrelsesformand har været meget aktiv og positivt styrende gennem hele forløbet og har kørt projektet med løbende godkendelser fra bestyrelse og generalforsamling (GF). Beboerne var positivt stemt for at deltage og godkendte deltagelse på GF ad flere omgange Der blev brugt 1 (et) år på at finde ud af, hvem der skulle genhuses, idet 17 boliger skulle sløjfes. Det var en lang proces, men gennem bestyrelsesformandens individuelle samtaler med alle beboere blev de 15 fundet de sidste to blev fundet ved lodtrækning. Men eftersom planlægningsforløbet har strakt sig over ca. 3,5 år har to andelshavere fundet nye boliger, og nu har alle, der oprindeligt ønskede at blive boende i foreningen, fået mulighed for det. Personlige samtale med hver enkelt andelshaver. Det har bl.a. været nødvendigt at finde så mange frivillige til den permanente genhusning som muligt. Løbende beboermøder med orientering. Hyppige GF er hvor beslutninger er blevet truffet. Kommunikation gennem nyhedsbreve fra byfornyelsesselskabet. Møde med beboerne i hver opgang, med orientering og præsentation af tegninger og materialer m.v. om hvilke arbejder, der skal udføres. Mødereferater herfra til alle gav stor følelse af at være orienteret; især fordi det er sket med udgangspunkt i den konkrete ejendom. Interne breve fra bestyrelse og formand, nu hvor beboere er genhuset De tilbageblevne beboere har haft meget stor indflydelse, og har kunnet få diverse tilvalg, hvis de betalte arbejderne/udgifterne selv. I øvrigt var alle, der umiddelbart var lidt forbeholdne, blevet overtalt især gennem de personlige samtaler med foreningens formand. En beboer ønskede ikke bad, men hendes eksisterende bad var ulovligt, så hun blev overtalt. To beboere ville ikke midlertidigt genhuses, men blev også overtalt grundet besværligheder ved at bo på en byggeplads, når vand og el etc. bliver afbrudt 2/5

spilleregler for den enkelte beboers råderet Projektet begyndte oprindelig via en henvendelse fra et byfornyelsesselskab, der søgte en ejendom til et forsøgsprojekt om partnering.

3 4.0 ANSVARSFORDELING I ADMINISTRATION AF BYGGESAGEN 4.01 Internt i foreningen 4.02 Administrators rolle 4.03 Byggeudvalgs rolle 4.04 Bygherrerådgivers rolle 4.05 Mellem bygherre (foreningens rep.) og rådgivere 4.06 Myndighedskontakt Generalforsamling Bestyrelsen Andelsforeningens bestyrelsesformand har stået for det hele bortset fra opgaver, der er relateret til IT løsningerne; dvs. tele, TV + internet Der har løbende været orienterende møder og GF med beslutninger Den første konsulent i administrationsfirmaet skiftede job meget tidligt i forløbet, så andelsforeningens bestyrelsesformand overtog hvervet, og var i en periode ene mand på opgaven. Senere blev en ny konsulent tilknyttet, og han har stået for alle transaktioner i forbindelse med salg af de andele, der skulle lægges til andre lejligheder etc. Det var en stor og kompleks opgave, men foreningen havde udstukket rammer og betingelser for det arbejde. Den nye konsulent styrer også økonomien i byggesagen 3 personer fra bestyrelsen sidder med i byggeudvalget, der deltager i koordineringsmøder, hvor også kommunen er med Helt fine og kompetente. Men der var ikke tilstrækkelig erfaring med håndteringen af problemer omkring hvem, og hvordan man genhuser folk permanent. Den primære kontakt er mellem bygherrerådgiveren og teknikere herefter orienteres og godkender andelsforeningens bestyrelsesformand og byggeudvalget gennem referater etc. Dvs. bygherrerådgiver og teknikere har kontakten til myndigheder 3/5

tele, TV + internet Der har løbende været orienterende møder og GF med beslutninger Den første konsulent i administrationsfirmaet skiftede job meget tidligt i forløbet, så andelsforeningens

4 5.0 ØKONOMI OG FINANSIERINGSFORHOLD 5.01 Foreningens økonomiske udgangspunkt 5.02 Støtteforhold 5.03 Finansieringsmodeller Regnskab/budget (overordnet) Samspil ml. ejendomsvurdering og andelsværdi Hensættelsespolitik Forsikringsforhold Modtager foreningen støtte til ombygningen, hvis ja hvilken Overordnet finansieringsmodel Låneformer Foreningen havde en friværdi som muliggjorde at den kunne optage et lån på i alt 10 mio. kr. Andelskronen blev fastlåst i forhold til ejendomsvurderingen bl.a. for at sikre at de andelshavere, der skulle sælge pga. sammenlægninger fik den reelle værdi Der var løbende hensat penge. Og foreningen havde udført en hel del vedligeholdelsesarbejder. Foreningen var fuldt forsikret inden byggesagen gik i gang inkl. råd og svamp, så de eventuelle udgifter til skader af den type afholdes over denne forsikring. Der er tildelt særlige forsøgsmidler over byfornyelsesloven til selve byggeprojektet samt midler fra det lokale kvarterløftsprojekt til gårdog gadearbejderne Offentlig støtte samt egenfinansiering gennem realkreditlån i andelsforeningen Realkreditlån. Dvs. 2/3 rentetilpasningslån og 1/3 fastforrentet efter afslutningen ender det med halvt af hver 6.0 PROFESSIONEL RÅDGIVNING OG ENTREPRISEFORMER 6.01 Valg af tekniske rådgivere 6.02 Rådgivningsform 6.03 Ydelser 6.04 Entrepriseform 6.05 Udbudsform Hvordan valgte I rådgivere? Hvilke faggrupper? Hvilken rådgivningsform er indgået? Hvilke ydelser aftaltes? Totalentreprise Licitation Det var et forsøgsprojekt, hvor samtlige involverede; dvs. såvel teknikere som udførende parter/entreprenører, var valgt på forhånd Arkitekt og ingeniør Det er et særligt forsøgsprojekt, der omhandler afprøvning af partnering modellen i byfornyelsen Den valgte entreprenør er også totalentreprenør Intet valg, det er et forsøgsprojekt 4/5

friværdi som muliggjorde at den kunne optage et lån på i alt 10 mio. kr. Andelskronen blev fastlåst i forhold til ejendomsvurderingen bl.a. for at sikre at de andelshavere, der skulle sælge pga.

5 7.0 BYGGESAGENS FORLØB I FORHOLD TIL: 7.01 Bygningsopgaven Hvordan svarer resultatet overens med udgangspunktet? Byggeprojektet er først sat i gang den 1. juli 2005, så det er endnu ikke muligt at vurdere resultater 7.02 Procesforløb Positive / negative erfaringer Umiddelbart positivt 7.03 Samarbejde Beboere, Rådgivere, Håndværkere, Myndigheder Der afholdes månedlige bygherremøder, og det fungerer godt 7.04 Økonomi Resultatopgørelse Ikke muligt pt. Konsekvenser / husleje Der er varslet forhøjelser, men selv om projektet er blevet ca. 2 mio. kr. dyrere end oprindeligt forventet, så holder den varslede stigning, fordi lånene og renten er så fordelagtige for foreningen 7.05 Støtteforhold Ved offentlig støtte Da der er tale om et forsøgsprojekt, er der en vis grad af offentlig styring af projektet 8.0 SÆRLIGE BEMÆRKNINGER OG ANBEFALINGER 8.01 Planlæg økonomien i tide; dvs. vær fornuftig og hensæt penge, udfør eventuelt overkommelige vedligeholdelsesarbejder selv i arbejdsweekender og lignende. Formål: Hvis foreningen har en friværdi er mulighederne og betingelserne for at låne penge langt bedre, end hvis der ikke er et råderum 8.02 Tag nøje hånd om genhusningen, især den nødvendige permanente genhusning det er MEGET vigtigt, at den opgave planlægges ordentligt. Formål: At sikre at beboerne ikke bliver utrygge og derfor evt. obstruerer projektet. Hvis den opgave ikke er løst i tide, kan det få en opsættende virkning på forløbet og byggesagens tidsplan 5/5

03 Samarbejde Beboere, Rådgivere, Håndværkere, Myndigheder Der afholdes månedlige bygherremøder, og det fungerer godt 7.04 Økonomi Resultatopgørelse Ikke muligt pt.

Relaterede dokumenter

naturligt nærvær Renovering af Skanseparken Maj

naturligt nærvær Renovering af Skanseparken Maj Renoveringen rykker nærmere Snart er der gået et halvt år, siden beboerne i afdeling 107-108-109 stemte ja til de omfattende planer for et helt nyt Skanseparken.