onsdag d. 4. februar 2014

Transkript

1 A/B Lørups Ridehus Referat af Bestyrelsesmøde onsdag d. 4. februar 2014 Tilstede: Ole Sebbelov, Alice Fanøe, David Noack, Klaus Jacobsen,G. A., Nicolai Giødesen og Lone Pinnerup Frederiksen (ref.) Gæst: Henrik Grave, Økonomihuset Nordsjælland. Afbud: Ingen. Dagsorden Tilføjelse til denne Dagsorden Godkendelse af dagsordenen Referat Ingen. Godkendt. Henrik Grave, Økonomihuset Nordsjælland Bestyrelsen havde inviteret den uafhængige økonom fra Økonomihuset Nordsjælland Henrik Grave, til bestyrelsesmødet, for at fortælle om situationen vedr. de verserende SWAP-sager, herunder hvordan han så på vores SWAP-lån. Henrik rådgiver foreninger, men er mest rådgiver for kunder der vil købe en andelslejlighed. Han er den oprindelige initiativtager til swapsagerne i Danmark og anses for at være ekspert i andelsforeninger, herunder swap-lån. Henrik starter med at fortælle at det er et fantastisk kvarter vores andelsforening er i. Henrik fortæller, at når man skal prisfastsætte 1

2 en ejendom, bliver det delt op i forskellige aspekter: For det første kigger man på antal kvadratmeter, og så kigger man på mulige tiltag (fx at vi har mulighed for at udbygge med lejligheder på 6. sal i Upsalagade). Foreningens problemstilling er den høje købesum og det er heri at udfordringen ligger. Når man kigger på værdien i en valuarrapport, kigger man ikke på, om der er gæld. Det man kigger på er driften. Det man også man kigger på, er at der er en stor reserve i form af lejelejligheder. Således kan driften blive meget stærk, potentielt. Ved at have valgt renteswap ved indgåelse forbigår man muligheden for at kunne konvertere lånet. Her kommer Henrik tilbage til sin første pointe - nemlig at ejendommen er handlet dyrt. Henrik ser at der er 2 udfordringer: Høj købesum og dermed høj grad af finansiering uden indskud fra starten. Henrik mener at man dog ikke skal stirre sig blind på SWAPen. Henrik mener også, at banken (Danske Bank) helst vil have foreningen som andelsforening, da de tjener flere penge på det end lejere. Alternativet er uspiseligt for dem. Henrik mener dog, at det er en rigtig flot aftale som foreningen har forhandlet sig frem til med banken, med fjernelsen af den personlige hæftelse, at huslejen kun må stige med inflationen samt en nedskrivning af den rentebærende gæld med kr. 30 mio. Henrik mener, at man skal fokusere på den lange bane, og det man kan gøre købere opmærksom,på er, at man kan afgive sin andel til foreningen hvis man skal af med den, samt at der ikke er en personlig hæfte. Dette punkt er til forhandling på bestyrelsens forestående møde med Danske Bank. Henrik fortæller at han ikke mener at SWAP er en god ide for andelsforeni nger. Det burde kun være noget der blev lavet mellem to ligeværdige instanser, da almindelige andelshavereikke kan regne ud hvad en SWAP indeholder. Grunden til at foreningen fik SWAP, var fordi man ønskede den billigst mulige faste rente, hvilket betød, at renten blev ca. 0,5 /o point lavere end den tilsvarende 30-årige realkreditrente. Henrik er dog fortrøstningsfuldt - dette er et attraktivt sted og mange vil gerne bo her. På den lange bane må man se det på den måde, at man bor her så længe man ønsker, og kan komme af med andelen hvis man vil ud. Bestyrelsen spørger til et sagsanlæg. Henrik mener ikke at et sagsanlæg vil give os noget. Der bliver kørt sagsanlæg i Tyskland. ( Og mens dette referat har været undervejs, er der faldet en dom mellem en andelsforenin i Arhus o J ske Bank å neto bl.a. 2

3 uigennemsigtigheden ved SWAP, som andelsforeningen vandt. Jyske Bank har anket sagen). Henrik fortæller at når den lange rente går op, vil markedsværdien af SWAPen falde, og vi kan vælge at indfri SWAPen og tage et kortere løbende lån. Herudover kan man også på et tidspunkt gå ud og søge markedet for, om der er nogen der vil købe vores ejendom. Bestyrelsen spørger til hvad vi kan gøre for at styrke foreningen? Henrik fortæller, at aftalen er rigtig god, men at man ikke har mulighed for gøre noget ved det økonomiske lige nu. Henrik vil gerne se vurderingen og årsregnskabet for 2013, når det kommer. (Regnskabet kommer ca. primo marts) Henrik mener at udfordringen for ejendommen ikke er SWAPen - udfordringen er, at den er købt for dyrt. De 4 fordele vi har er: 1. Ingen hæftelse; 2. Fortsætte med vedligeholdelse af ejendommen ; 3. Fortsætte med holde pres på banken for at holde fast i en god aftale, udover de 10 år. 4. Man kunne etablere lejligheder på tagetagen. Lige nu sælges ejerlejligheder for kvm i området Henrik vil gerne følge med i hvordan det går ejendommen. Bestyrelsen spørger også til, om Henrik vil komme ud og fortælle om økonomien til de andelshavere der vil være interesseret da BS inviterer alle andelshavere til et orienteringsmøde om ejendommen og økonomien, da det kan være svært for den enkelte at holde styr på. Henrik indvilliger i at ville komme ud til et sådan møde. Herefter forlod Henrik Grave mødet. Vi har situationer hvorandelshavere lejer deres lejlighed ud uden at lave en lejekontrakt. BS skal godkende udlejningen som det står i vedtægterne. Ved gentagen mangel på indsendelse af en lejekontrakt, vil foreningen ved påkrav ekskludere andelshaveren. Herudover, foreslås det, at det skal koste kr. pr. gang ved udlejning. Dette forslag besluttes nu fremadrettet, og kommer op på næste generalforsamling, for at få det endeligt vedtaget. Folk der er skrevet op på venteliste, og har skrevet hvilken type le'li hed de ønsker, skal have et antal an e man bliver s ur t. 3

4 Efter to gange ved at sige nej tak, bliver man flyttet til bunden af listen, så der kommer lidt rotation i listen. Utætte rør (radiator rør) i kælderen Der har været en WS som vil skifte dele af rørene når der lukkes ned for varmen. Lone fortæller, at det ser værre ud og Alice tilkalder WS igen, og arbejdet er udbedret onsdag den 12/2. Dørtelefon i Upsalagade 7 Alice fortæller at der er ringet til elektrikeren, som vil komme og sætte pladen på plads igen. Henvendelse fra en andelshaver BS har modtaget en henvendelse fra en andelshaver, der ønsker at nedsætte et udvalg af interesserede andelshavere, der har interesse i at arbejde med foreningens swap-lån. BS er glad for initiativer, der kan bringe foreningen videre. Dette forslag er bare ikke et af dem, idet BS ikke ønsker at lade ikke-professionelle arbejde med så komplicerede forhold som vores swap-lån. Som det også fremgik at seneste bestyrelsesreferat fra mødet d. 7. januar, har BS gennem en periode være opmærksom på de igangværende retsager og har derfor også haft ovennævnte ekspert til at se på vores swaplån, hvilket andelshaveren også er blevet informeret om for et stykke tid siden. Se også kommentarer herom ovenfor. Det skal dog ikke afholde andelshavere fra at komme forbi administrators kontor og se de indgåede aftaler med Danske Bank. Andelshavers misinformation om foreningens forhold. BS er blevet informeret af en ejendomsmægler at en andelshaver har været rundt til mæglere og spurgt til deres holdning til vores forening. Desværre er denne rundtur blevet krydret med direkte forkerte oplysninger om vores økonomi og bankaftale. Den værste misinformation er, at vedkommende har sagt, at der fortsat er en personlig hæftelse overfor banken, hvilket naturligvis er forkert, som alle andelshavere har fået dokumenteret. Desværre kan vi forvente, at vedkommende har talt med flere mæglere og sået den samme fejlagtige information, hvorfor BS ser sig nødsaget til at informere udvalgte mæglere om de rette sammenhænge, der sætter foreningen i et realistisk lys. 4

5 BS opfordrer til at andelshavere m.fl. informerer korrekt om foreningen og hvis man er i tvivl, retter henvendelse til administrator eller bestyrelsen. En fortsættelse af sådan en misinformation vil sætte foreningen i dårligt lys og dermed reducere chancen for at andelshavere kan sælge. Samtidig er det uforståeligt at man som andelshaver bevidst skader foreningen og dermed sin egen og alle andre andelshaveres situation. EVT: Der hænges brev op, som BS har skrevet til Danske Bank. I forhold til nøgler til fællesrummet er det tidligere blevet fortalt, at der er fri adgang for alle og brug af rummet og at døren ikke skal være låst. Den ene nøgle der (ud af 5!) stadig lever kan enten placeres på et synligt sted i rummet, eller leveres tilbage til lopf. Næste møde 1 4. marts 2014

6