Debatoplæg Shoppingcenter ved Esbjerg Banegård
Udarbejdet af Kommuneplan i samarbejde med COWI, Teknik & Miljø Talmaterialet er fra de ansvarlige forvaltninger. Redaktionen er afsluttet i januar 2010. Forsidefoto: Skovhus Architects.
Indhold 1 Hvad er VVM? 5 1.1 Formål med og indhold i vvm 7 1.2 To debatfaser 7 2 Projektområdet 9 2.1 Kommuneplan og detailhandel 11 2.2 Lokalplan 15 2.3 Risikovirksomhed 15 3 Projektforslaget 17 3.1 Formålet med projektet 19 3.2 Byggeriets størrelse 20 3.3 Arealanvendelse 20 3.4 Adgangsforhold og parkering 21 4 Mulige miljøpåvirkninger 23
Debatoplæg, Shoppingcenter ved Esbjerg Banegård 1 Hvad er VVM?
Hvad er VVM? Hvad er VVM? TK Development ønsker at opføre et større indkøbscenter i Esbjerg. Centret ønskes placeret syd for banegården på arealerne mellem Borgergade, Jernbanegade, banegården og Exnersgade. Centerbyggeriet vil blive opført hen over og på begge sider af baneterrænet. Arealet, som projektet omfatter, er på ca. 17.600 m 2 og omfatter DSBs grundareal beliggende på begge sider af banen og ca. 8.200 m 2 areal hen over banearealet. Planlægningen for et nyt butikscenter sker på baggrund af Planloven. Det betyder, at der skal gennemføres en miljøscreening og evt. miljøvurdering af lokalplan og kommuneplantillæg for projektområdet jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer. Esbjerg Kommune har i samråd med bygherren desuden vurderet, at projektet er omfattet af VVM bekendtgørelsens bilag 2 stk 11a med baggrund i dets omfang, placering og trafikale påvirkning. Der skal derfor gennemføres en vurdering af anlæggets virkning på miljøet - en såkaldt VVM. Da der indholdsmæssigt er store sammenfald imellem miljøvurderingen og VVM en udarbejdes disse to som et samlet dokument. Esbjerg Kommune har indledt en VVM proces med indkaldelse af forslag, ideer mv. i en 2 ugers debatperiode fra den 27. januar til den 10. februar 2010. VVM står for Vurdering af Virkninger på Miljøet. VVM-reglerne fremgår af miljøministeriets bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet. Bekendtgørelsen er fastsat i medfør af lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 1.335 af 6. december 2006). Reglerne om VVM betyder, at byggeog anlægsprojekter, der må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt, kun kan realiseres på baggrund i en såkaldt VVMredegørelse og et tilhørende tillæg til kommuneplanen. 1.1 Formål med og indhold i vvm Formålet med en VVM-redegørelse er at give det bedst mulige grundlag for offentlig debat om projektforslaget og dets virkninger på miljøet og for at kunne indarbejde miljøhensyn i beslutningen om projektets realisering. Projektforslaget skal i VVM-redegørelsen vurderes med hensyn til de direkte og indirekte virkninger på mennesker, fauna og flora, jordbund, vand, luft, klima og landskab, materielle goder og kulturarv og samspillet mellem de forskellige faktorer. En VVM-redegørelse giver dermed en samlet beskrivelse af projektet og dets miljøkonsekvenser, som kan danne grundlag for både en offentlig debat og den endelige beslutning om projektets gennemførelse. En miljøvurdering tjener samme hovedformål, og sigter mod at identificere mulige positive og negative miljøpåvirkninger som følge af projektet. 1.2 To debatfaser Inden VVM-redegørelsen og tillægget til kommuneplan udarbejdes skal der gennemføres en fordebat. I fordebatten skal der indkaldes ideer og forslag til det videre arbejde. Idéfasen giver bl.a. mulighed for at komme med forslag til emner, der bør afklares i vvm- Side 7 af 25
Hvad er VVM? redegørelsen. De indsendte ideer og forslag indgår i vurderingen af indholdet i vvm-redegørelsen. Processen er herefter, at et forslag til vvm-redegørelse og et tilhørende tillæg til kommuneplan lægges frem til ny offentlig høring, hvor der igen er mulighed for at indsende forslag og bemærkninger. Efter høringen træffes en endelig afgørelse om vvmredegørelsen og kommuneplantillægget. Esbjerg Kommune har valgt en model, der kombinerer VVM-redegørelsen og miljøvurderingen. Det betyder, at høring af berørte myndigheder, tilvejebringelse af overvågningsprogram og udarbejdelse af sammenfattende redegørelse indeholdes som ekstraelementer i VVM-redegørelsen for at tilgodese kravene i lov om miljøvurdering. Side 8 af 25
Debatoplæg, Shoppingcenter ved Esbjerg Banegård 2 Projektområdet
Projektområdet Projektområdet Projektområdet er beliggende centralt i Esbjerg i sydlig forlængelse af Esbjerg Banegård og med et ben på hver side af banesporene, samt et byggefelt hen over sporene i 1. sals højde. Mod øst afgrænses området af Exnersgade, mod syd af Borgergade og mod vest af Jernbanegade. Mod nord omfatter området er areal, der afgrænses af et nyt matrikelskel syd for banegården samt et areal mod Exnersgade, som frigøres ved optagning af spor. Den del af området, der strækker sig over baneterrænet udgør ca. 140 meter i nordlig retning fra Borgergade. I alt omfatter projektområdet 17.600 m 2, hvoraf en del fortsat skal anvendes til baneterræn i grundplan. Området er beliggende umiddelbart øst for Esbjergs gågade, Kongensgade, og mødes mod vest af en tæt bystruktur med boliger, butikker og mindre virksomheder i 2-4 etager. Mod øst ligger et mindre erhvervsområde samt et stort boligområde med såvel etage- og dobbelthusbebyggelse som fritliggende boliger samt en skole. Området anvendes i dag til baneterræn, rangerareal og pakhusbebyggelse. Ændringen i behovet for godstransport og deraf følgende lagerplads ved banegården er ikke længere aktuelt. BaneDanmark har i efteråret 2009 fjernet spor i den nordøstlige del af området samt forkortet spor 1 og 2. Foto fra Jernbanegade. Set mod sydøst. 2.1 Kommuneplan og detailhandel Kommuneplanen udgør det overordnede plangrundlag for området og er senest revideret i efteråret 2009. I den forbindelse er landsplandirektivet Regionplan 2005 indarbejdet. Af redegørelsen til Kommuneplan 2010-2022 fremgår det, at Esbjerg Kommune ønsker at styrke sammenhængen mellem midtbyen og østbyen ved etablering af en sammenhængende såkaldt Side 11 af 25
Projektområdet centerflade fra kirken til Exnersgade; "Intentionen er at skabe en centerflade, der bryder det ensidige gågadeforløb på Kongensgade. Hensigten er, at Torvegade og Skolegade bliver yderligere styrket som henholdsvis den kulturelle og sociale akse og dermed supplerer Kongensgades handelsakse [ ] I dette område ønskes der udlagt 30.000 m² detailhandelsareal. Dette arealudlæg kan med fordel benyttes til etablering af et decideret butikscenter med små udvalgsvarebutikker, da et sådant ikke kan placeres i Esbjerg Nord eller andre steder i kommunen. En udbygning med et butikscenter på banegårdsterrænet vil styrke forbindelsen mellem bymidten og banegårdsområdet samt kontakten mellem Indre By og Østerbyen og dermed også til Tobakken, som i dag ligger gemt bag det utilgængelige banegårdsterræn og en mørk viadukt. Et butikscenter her vil således kunne sammenkæde områdets enkeltdele og dermed bidrage til at øge Esbjergs samlede attraktivitet som udbudspunkt." Illustration af centerfladen som vist i kommuneplanens redegørelse Projektområdet er i Esbjerg Kommunes kommuneplan 2010-2022 opdelt i tre rammeområder; 01-10-690, 01-10-700 og 01-10-710, og projektet er overordnet i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser. Rammeområde 01-10-690 er beliggende umiddelbart syd for banegården. Rammeområde 01-10-700 er beliggende nordvest for Borgergadeviadukten mellem Jernbanegade og baneterrænet. Rammeområde 01-10-710 omfatter baneområdet mellem Exnersgade og det vestligste spor nord for Borgergade. Rammeområderne 01-10-690, 01-10-700 og 01-10-710 er alle udlagt til hovedcenter med erhverv, hvorved forstås, at "Anvendelsen fastlægges til hovedcenter med mulighed for at etablere butikker, liberalt erhverv, hoteller, restaurationer, boliger, offentlige institutioner og lignende. Herudover må der placeres erhverv som mindre fremstillings- og servicevirksomheder. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres Side 12 af 25
Projektområdet højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Inden for hovedstrukturdelens ramme for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 3.500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m². Kort over kommuneplanens rammeområder i Esbjergs midtby. De farvede områder indgår i projektområdet. Der kan desuden indpasses store udvalgsvarebutikker over 2.000 m² i området. Bebyggelsesprocenten er max 300 % og der kan bygges i op til 5 etager. Rammeområde 01-10-710 er med kommuneplan 2010 udlagt til nyt centerområde. For alle rammeområder gælder det, at "Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner". Rammeområde 01-10-690 indeholder desuden en pasus om bevaringsværdige enkeltbygninger. Området er beliggende inden for kommuneplanens bymidteafgrænsning til detailhandel. Der er i juni 2009 gennemført en analyse af detailhandlen i Esbjerg, hvori behovet for et større indkøbscenter på banegårdsterrænet er beskrevet. Analysen peger på, at en større indendørs indkøbsmulighed, som Indre By ikke kan tilbyde i dag, vil være et væsentligt element i at styrke Esbjergs konkurrencedygtighed overfor de større konkurrerende indkøbsbyer og -centre. Størrelsesordenen af behovet for udbygning af detailhandlen i den østlige del af bymidten er i analysen vurderet til 30.000 m². Side 13 af 25
Projektområdet Kommuneplanens bindingskort for området Detailhandelsanalysen danner grundlag for den netop vedtagne Kommuneplan 2010-2022, der har været fremlagt til offentlig debat frem til 10. oktober 2009. Kommuneplan har som et af sine overordnede mål, at "Esbjerg Indre By skal styrkes som et dynamisk og spændende midtpunkt for Esbjerg Kommune. Esbjerg Indre By skal fremstå som et koncentreret handels- og kulturcentrum, med et varieret bymiljø, som det er attraktivt at færdes og leve i. De fysiske miljøer i Esbjerg Indre By skal løbende udvikles og forbedres blandt andet via en fortsat udbygning af den centerflade, som gennemskæres af byens tre akser; Kongensgades handel, kulturen i Torvegade og det sociale liv i Skolegade". Målet om at styrke Esbjerg Indre By som handelscentrum følges op med udpegning af området syd for banegården som udviklingsmulighed for et større indkøbscenter. Af retningslinje 3.1.3.6 vedr. detailhandel fremgår det, at "Esbjerg Indre By udlægges som hovedby og bymidte. Der kan udbygges med yderligere 59.200 m² bruttoetageareal til detailhandel." I forbindelse med VVM redegørelsen udarbejdes en vurdering af konsekvenserne for detailhandlen i området, i tilfælde af realiseringen af et shoppingcenter i området. Området er beliggende i en del af Esbjerg, som er påvirket af støj fra såvel større veje som jernbanen og det nærliggende slagteri. I forbindelse med VVM en skal det afdækkes, hvorledes projektet påvirkes af ekstern støj. Udvidelsen af adgangsvejen til Esbjerg Havn syd for projektområdet forventes at indgå som en del af denne undersøgelse. Projektområdet er ligeledes beliggende inden for kystnærhedszonen, men i byzone omkranset af eksisterende Side 14 af 25
Projektområdet bymæssig bebyggelse. For byggeri i kystnærhedszonen skal der redegøres for byggeriets visuelle påvirkninger set fra kysten. Esbjergs historiske bymidte er omfattet af kommuneplanens udpegninger af bevaringsværdige miljøer i kraft af sin bebyggelsesstruktur og bygningsmasse. Afgrænsningen af miljøet følger projektområdets vestgrænse. I forbindelse med VVM-redegørelsen skal det vurderes, hvorledes projektet visuelt forholder sig til det bevaringsværdige bymiljø og påvirker dette. 2.2 Lokalplan Det er en forudsætning for realiseringen af projektet, at der udarbejdes en lokalplan for området, som specificerer bebyggelsens anvendelse, omfang, placering og vejbetjening samt parkeringsforhold. Der foreligger en gældende lokalplan 204-1 fra 1988 med tilhørende vejledning, som er opdateret i 2003. Lokalplanen og vejledningen omfatter hele projektområdet samt størstedelen af Esbjergs gamle bymidte. Den fastsætter skærpede bestemmelser i forhold til nedrivning af eksisterende bebyggelse, og bestemmelser om, at ny bebyggelse skal tilpasses kvarterets skala og facadeudtryk. Lokalplanen har et bevarende sigte, og regulerer bl.a. skiltning og facadeudtryk, men er ikke byggeretsgivende for lokalplanpligtigt nybyggeri. Der skal derfor udarbejdes en ny lokalplan, som supplerer eller ophæver den eksisterende plan. 2.3 Risikovirksomhed Ca. 170 meter syd for projektområdets afgrænsning ligger et slagteri, der er omfattet af Miljøministeriets risikobekendtgørelse 4. Risikovurderingen er fastsat på baggrund af anvendelsen af visse kemikalier i slagteriets produktion (særligt ammoniak), og der fastsættes skærpede krav til virksomheden, hvis "anlægget ligger nærmere end 200 meter fra boligområder, institutioner eller tilsvarende arealanvendelse, hvor mange mennesker opholder sig" (Vejledning om VVM i Planloven, Miljøministeriet, 2009). Side 15 af 25
Debatoplæg, Shoppingcenter ved Esbjerg Banegård 3 Projektforslaget
Projektforslaget Rumlig illustration af projektforslaget set fra sydvest Projektforslaget TK Development ønsker at opføre et større indkøbscenter syd for banegården i Esbjerg på arealerne mellem Borgergade, Jernbanegade, banegården og Exnersgade. Centerbyggeriet vil blive opført hen over og på begge sider af baneterrænet. Arealet, som projektet omfatter, er på ca. 17.600 m² og omfatter DSBs grundareal beliggende på begge sider af banen og ca. 8.200m² areal hen over banearealet. Visualisering af projektet indsat for enden af Kongensgade. 3.1 Formålet med projektet Formålet med, at opføre et indkøbscenter på arealet er, Side 19 af 25
Projektområdet at udnytte den centrale og banegårdsnære placering i Esbjerg Indre By, hvor den gode tilgængelighed for alle trafikarter gør området egnet til intensive og publikumsorienterede anvendelser, at styrke Esbjergs konkurrenceevne som indkøbsby med et større overdækket indkøbsmiljø, der har god sammenhæng med bymidtens eksisterende indkøbsmuligheder, at skabe en stærk afslutning på byens hovedindkøbsstrøg og løfte aktivitetsniveauet i den østlige del af Kongensgade, at binde Indre By og Østbyen, der i dag er adskilte af jernbanen, bedre sammen. 3.2 Byggeriets størrelse Indkøbscentrets etageareal er planlagt til 30-35.000 m2 fordelt på 2 etager og med parkering på taget. Bebyggelsen vil få en højde på knap 15 m over terræn. Computergrafik af projektforslaget set fra hhv.nordvest (øverst til venstre), sydvest (øverst til højre) og nordøst (nederst). Side 20 af 25 3.3 Arealanvendelse Indkøbscentrets etageareal fordeler sig på 20-25.000 m² til butikker. Heraf er ca. 4.500 m² er planlagt til dagligvarebutikker, ca. 4.500 m² til gangarealer, større atriumområder, rullende trapper mv. og ca. 5.000 m² til varemodtagelse, depoter, administration mv. Stueplanet er primært tænkt udnyttet til udvalgsvarebutikker og mindre dagligvarebutikker, der spiller sammen med kundeflowet i
Projektforslaget strøg- og banegårdsområdet. 1. sal tænkes primært udnyttet til en større dagligvarebutik på op til 3.500 m² samt udvalgsvarebutikker. Tagetagen planlægges som nævnt tidligere anvendt til parkering. 3.4 Adgangsforhold og parkering Ankomst i bil til centrets parkeringspladser planlægges at skulle ske fra Exnersgade. Tilkørslen fra Exnersgade vil både give adgang til parkering på terræn på arealet mellem jernbanen og Exnersgade nord for butikscentret og til et parkeringsdæk på butikscentrets tag. Parkeringspladsen på terræn vil få en kapacitet på ca. 120 biler. Tagparkeringspladsen vil få plads til ca. 700 biler. Vareindlevering vil hovedsageligt ske til en varegård, der indrettes internt i centerbebyggelsen, med tilkørsel fra Exnersgade. Personbil- og lastbiltrafikken vil blive ledt til og fra Exnersgade via primært Gammelby Ringvej og Jernbanegade. Den primære ankomst for fodgængere og cyklister placeres på butikscentrets vestside og planlægges at skulle primært ske fra to indgangspartier ét, der placeret overfor Kongensgade og ét, der placeres over for Norgesgade. Der planlægges sikrede fodgængerovergange ved de to indgangspartier i Kongensgades forlængelse og ved Norgesgade. Derudover vil gående og cyklister fra Østbyen og gående fra indkøbscentrets parkeringspladser vil få adgang til centret fra en indgang, der planlægges placeret i et centralt punkt ved biltilkørslen. Gående vil få mulighed for at krydse banen gennem indkøbscentret. Side 21 af 25
Debatoplæg, Shoppingcenter ved Esbjerg Banegård 4 Mulige miljøpåvirkninger
Mulige miljøpåvirkninger I forbindelse med VVM en skal det vurderes, hvorvidt slagteriet har konsekvenser for placeringen af et shoppingcenter i området. Det er desuden vurderet, at projektforslaget vil kunne medføre væsentlige miljøpåvirkning på følgende områder: Trafik Indkøbsmuligheder i byen og oplandet Indpasning i bybilledet herunder samspillet med de bevaringsmæssige interesser Lys- og skyggeforhold. Disse emner vil derfor blive belyst i den kommende VVM redegørelse for projektet. Side 25 af 25