17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført fokus på ændringer af priser og bidrag på realkreditlån. Men der er også sket mange ting i årene efter den finansielle krise, og situationen er en anden i dag end før krisen. En meget væsentlig årsag til ændringerne i bidragssatserne er de stigende kapitalkrav, som institutterne skal overholde. Lovgivningens krav til egenkapital stiger fra de nuværende 2 pct. op til 12,5 pct., mens kravet til den samlede kapital stiger fra 8 pct. op til 16 pct. Dertil kommer kravet om supplerende sikkerhed, som betyder, at de danske realkreditinstitutter har lagt godt 130 mia. kr. til side som ekstra sikkerhed som følge af de lavere ejendomspriser sammenlignet med før krisen. Det betyder øgede omkostninger. Endelig er der kommet mere fokus på risikoen på de forskellige lånetyper. Det er især afdragsfrihed og korte variabelt forrentede lån, der er blevet dyrere at tilbyde som følge af en højere risiko. De nye kapitalkrav rammer alle finansielle virksomheder i EU. Så selv om bidragene stiger, ændrer det ikke på det forhold, at dansk realkredit er billig. Nogle kritiserer realkreditinstitutterne for de højere bidragssatser. Men det svarer til, at forbrugerne skælder ud på supermarkederne, når der indføres fedtafgift, og prisen på smør derefter stiger. Når der tages en politisk beslutning om højere kapitalkrav, er realkreditinstitutterne nødt til at sende den regning videre på samme måde, som fedtafgiften giver højere priser på smør. Samlet set står realkreditinstitutterne med stigende krav til kapital på grund af: Voldsomt øgede krav til kapital som følge af ny EU-lovgivning Lavere ejendomspriser end før krisen, der kræver supplerende sikkerhed begrundet i kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne Øgede tab og hensættelser på lån i forhold til perioden før krisen. Realkreditinstitutterne skal have en vis mængde kapital for overhovedet at kunne låne ud. Hvis man ikke får sikkerhed for, at man har den kapital og kan få dækket omkostningerne til den, ja så kan realkreditinstitutterne ikke længere låne ud. Forud venter yderligere nye krav til kapital i realkreditinstitutterne i form af en såkaldt gældsbuffer, og der overvejes et nyt tiltag på kapitalsiden i form af en gearingsratio/leverage ratio. Måtte der blive indført et sådant krav, vil det, afhængig af størrelsen herpå, kunne betyde endnu en forøgelse af kravet til kapital i realkreditinstitutterne.
Nye kapitaldæknings- og likviditetsregler Der er vedtaget nye kapitaldæknings- og likviditetsregler i EU. Målet er at gøre den finansielle sektor i EU mere modstandsdygtig i lyset af erfaringerne fra den finansielle krise. De nye regler øger krav til såvel størrelsen som kvaliteten af kapitalen i penge- og realkreditinstitutter. Det skal gøre institutterne bedre i stand til at klare tab. Samlet set betyder de nye regler, at kravet til realkreditinstitutternes egenkapital stiger fra de nuværende 2 pct. op til 12,5 pct., og kravet til den samlede kapital stiger fra 8 pct. op til 16 pct. Effekten heraf på udlån til boliger og erhverv er afhængig af, hvor risikable de enkelte lån er. En oversigt over effekten ved forskellige risikovægte følger nedenfor. Kapitalkrav pr. 100 kr. udlån 1) Nuværende krav til egenkapital Nyt krav til egenkapital Nuværende krav til samlet kapital Nyt krav til samlet kapital Risikovægt 20 pct. 0,40 kr. 2,50 kr. 1,60 kr. 3,20 kr. Risikovægt 30 pct. 0,60 kr. 3,75 kr. 2,40 kr. 4,80 kr. Risikovægt 35 pct. 0,70 kr. 4,38 kr. 2,80 kr. 5,60 kr. Risikovægt 50 pct. 1,00 kr. 6,25 kr. 4,00 kr. 8,00 kr. Risikovægt 75 pct. 1,50 kr. 9,38 kr. 6,00 kr. 12,00 kr. Risikovægt 100 pct. 2,00 kr. 12,50 kr. 8,00 kr. 16,00 kr. Risikovægt 150 pct. 3,00 kr. 18,75 kr. 12,00 kr. 24,00 kr. 1) Krav til kapital opgjort som (udlån x risikovægt x kapitalpct.). Risikovægten afspejler, hvor risikabelt lånet er. Realkreditinstitutterne kan anvende en standardmetode, hvor risikovægten er fastsat til 35 pct. for boliger og 100 pct. for erhvervsejendomme (evt. 50 pct. ved opfyldelse af nærmere krav). Institutterne kan også anvende en intern model til fastlæggelse af risikovægten på baggrund af egne data for tabshistorik på udlånet. De interne modeller er godkendt af Finanstilsynet. For en mere detaljeret beskrivelse af de forskellige elementer i reglerne, se afsnittet Sådan opgøres de nye kapitalkrav nedenfor. Krav om supplerende sikkerhed Realkreditinstitutterne har måttet stille supplerende sikkerhed for godt 130 mia. kr. Det skyldes lavere priser på boliger og erhvervsejendomme end før krisen. Kravet om supplerende sikkerhed er begrundet i den løbende overholdelse af belåningsgrænserne, det såkaldte LTV-krav, og har været gældende siden indførelsen af SDO-lovgivningen i 2007. 2
Kravet udspringer af EU-regler. I praksis skal realkreditinstitutterne opgøre værdien af ejendommene bag hvert udlån på løbende basis og stille sikkerhed krone for krone, når lånet ligger ud over den maksimale lånegrænse på henholdsvis 80 pct. for boliger og 60 pct. for erhvervsejendomme. Nettorenten for supplerende kapital er i dag cirka 0,5 til 1 pct. Kravet til supplerende sikkerhedsstillelse kan opfyldes med instituttets kapital, midler fra udstedelse af junior covered bonds (JCB) og garantier fra pengeinstitutter. Det er en unødvendig ekstra sikkerhedsstillelse, der har medført øgede omkostninger og en likviditetsrisiko for dansk realkredit, som vi ikke havde tidligere. Dertil kommer, at ratingbureauerne også reagerer på højere LTV og kræver større overdækning for at bibeholde en eksisterende rating af obligationerne. I dag har realkreditinstitutterne en samlet supplerende sikkerhed på ca. 260 mia. kr. Hvordan opfyldes nye krav i lovgivningen Den betydelige stigning i kravet til kapital, som realkreditinstitutterne står overfor, kan de opfylde på følgende måder: 1. Udstede aktier 2. Låne pengene i kapitalmarkedet 3. Øge indtjeningen ved at hæve bidrag og reducere omkostninger 4. Reducere forretningsomfang Muligheden for at anvende løsning 1, at udstede aktier, er ikke en brugbar løsning for de danske realkreditinstitutter, da de jo ikke er børsnoterede aktieselskaber. I foråret 2014 er der i lovgivningen åbnet op for muligheden for at udstede stemmeløse aktier. Adgangen er givet til en afgrænset gruppe af realkreditinstitutter. Adgangen til at låne penge på kapitalmarkedet er vanskelig, og hvis den er til stede, så er prisen for at låne høj. Disse forhold betyder samlet set, at realkreditinstitutterne får betydeligt øgede omkostninger til at låne kapital for at opfylde øgede kapitalkrav. Omkostninger som vil skulle dækkes af institutternes indtægter i form af bidrag fra låntagerne. Prisen for at låne kapital er i dag en nettorente i størrelsesordenen 5 til 6 pct. Det vil således være dyrt for institutterne at optage lån til at opfylde de nye krav til kapitalen. Øget indtjening i institutterne til at dække kapitalkravet kan skabes på to måder. Ved at hæve bidraget, som er betalingen fra låntager til realkreditinstituttet for at administrere lån, dække tab, afholde omkostninger knyttet til supplerende sikkerhedsstillelse og forrentning af egenkapitalen. Eller ved at reducere omkostninger. Sidstnævnte er ikke en løsning, som kan dække det betydelige krav til ekstra kapital. De lave bidrag på realkredit skal som anført dække mange forskellige omkostninger knyttet til at have en forretning med realkreditlån. 3
Effekten af de nye kapitalkrav kan være, at realkreditinstitutterne må reducere deres forretningsomfang. Det vil sige begrænsning af udlånet, da ethvert udlån kræver kapital. Anvendelse af denne mulighed vil være rettet mod nye lån, da allerede ydede lån er uopsigelige fra realkreditinstituttets side, medmindre låntager misligholder lånet. Selvom de nye kapitalkrav indfases over de kommende år, har realkreditinstitutterne allerede i vidt omfang tilpasset sig til de nye krav. Den tidlige tilpasning er begrundet i, at de finansielle markeder allerede indregner sådanne fremadrettede ændringer i vurderingen af de finansielle virksomheder. Institutterne vil endvidere - ud fra et forsigtighedsprincip - fortsat have behov for at holde en buffer, der sikrer en passende afstand til minimumskravene. De nye krav rammer alle finansielle virksomheder i EU. Men selv med de bidragsstigninger, som er set i markedet i den seneste tid og som altså skyldes de øgede krav til kapital og stigende priser på kapital er dansk realkredit fortsat et af verdens billigste realkreditsystemer. For nogle lån ses i øvrigt en højere bidragssats, der skyldes, at lånene er mere risikable, mens andre lån er mindre risikable og dermed får en bidragssats under den gennemsnitlige. Realkreditinstitutvirksomhed er også et område med lav indtjening pr. udlånt krone. Det er afspejlet i den lave forrentning af egenkapitalen, jf. figuren nedenfor. Til sammenligning kan det oplyses, at C20 selskaberne over perioden 2005 til 2014 i gennemsnit havde en årlig egenkapitalforrentning på 24,7 pct. Realkreditinstitutternes afkast af egenkapitalen (efter skat) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Finanstilsynet 4
Yderligere krav til kapital er på vej Folketinget har netop vedtaget, at realkreditinstitutter skal opfylde et krav om en gældsbuffer. Gældsbufferen er et supplerende krav ved siden af kapitalkrav og kapitalbuffere. Bufferen er fastsat til 2 pct. af realkreditinstituttets samlede udlån. Kravet vil betyde en meromkostning for institutterne, og dermed låntagerne. En gældsbuffer på 2 pct. af udlånet er godt 50 mia. kr. for hele sektoren. Det er et meget stort beløb. I både dansk og europæisk sammenhæng drøftes endnu et nyt tiltag på kapitalsiden i form af en gearingsratio/leverage ratio. En gearingsratio er et uvægtet mål for forholdet mellem et instituts kapital og dets aktivportefølje. De eksisterende kapitalkrav er som tidligere beskrevet risikobaserede. Måtte der blive indført et sådant krav, vil det afhængig af størrelsen herpå, kunne betyde endnu en forøgelse af kravet til kapital i realkreditinstitutterne. Sådan opgøres de nye kapitalkrav Realkreditinstitutternes samlede kapital er sammensat af: egenkapital/egentlig kernekapital (fx aktiekapital) hybrid kernekapital (særlige typer af lån, som opfylder nærmere fastsatte krav, der skal sikre, at kapitalen kan klare tab, konverteres til aktiekapital eller nedskrives) og supplerende kapital (lån der opfylder visse krav, som dog er mindre strenge end kravene til hybrid kernekapital). Den samlede kapital skal som hidtil udgøre 8 pct. af det enkelte instituts risikovægtede aktiver. De risikovægtede aktiver er instituttets udlån og andre aktiver vægtet efter, hvor risikable aktiverne er. Mere risikable aktiver udløser højere kapitalkrav end mindre risikable aktiver. Egenkapitalen skal fremover udgøre mindst 4,5 pct. af de risikovægtede aktiver mod tidligere 2 pct. Kravet til kernekapital (summen af egenkapital og hybrid kernekapital) øges fra 4 pct. til 6 pct. af de risikovægtede aktiver. Dertil kommer nye krav til kapitalbuffere. En kapitalbevaringsbuffer og en kontracyklisk buffer. Sidstnævnte er en buffer, som skal dæmpe konjunkturerne. Formålet med bufferne er at få institutterne til at opbygge ekstra kapital. Kapitalbevaringsbufferen gælder til enhver tid og udgør 2,5 pct. af de risikovægtede aktiver. Den kontracykliske buffer bygger oven på kapitalbevaringsbufferen og vil variere mellem 0 og 2,5 pct. af risikovægtede aktiver afhængig af konjunkturerne. Endelig er der krav til en systemisk risikobuffer på mellem 1 og 3 pct. Det samlede krav til kapitalen stiger således fra 8 pct. til op mod 16 pct. Kravet til bufferne skal opfyldes med egenkapital. I alt stiger kravet til egenkapital fra de nuværende 2 pct. op til 12,5 pct., som vist i figuren nedenfor. 5
Dertil kommer, at institutterne kan være pålagt et solvensbehov fastlagt af det nationale tilsyn, og instituttet kan selv ønske en vis reservebuffer. Det vil være krav, som lægges oven i de 16 pct. til den samlede kapital, som er anført ovenfor. Kravet til kapitalen kommer således nemt op på 20 pct. eller mere. CET1 : Egentlig kernekapital. T1 : Kernekapital (egentlig kernekapital og hybrid kernekapital). Systemisk risikobuffer viser indfasningen for den højeste grad af systemiskhed. Den kontracykliske buffer er i 2015 sat til nul i Danmark. 6