Hvidbog Ideer og bemærkning fra høring for ud for planlægning af Gambøt værft/thurø Bund Marina til boligformål. Den videre kommuneplan- og lokalplanproces Acadrenr: 14/27282 11. december 2014 Status: Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget har på møde d. 11. september 2014 besluttet at afholde høring for ud for stillingtagen til den videre planlægning. Høringen tager udgangspunkt i en omdannelse af værftområdet til boligformål. Der er afholdt en 4 ugers høring fra 23. september til 23. oktober 2014 med borgermøde den 8. november 2014. Der er modtaget svar fra 20, hvoraf nogle repræsenterer flere beboere/brugere i området. Indkomne ideer og bemærkninger i resumé i stikordsform se bilag med alle bemærkninger indscannet: Kulturarv Fiskehytterne er unikke og vigtig kulturarv Fiskerierhverv mod vest skal respekterer lejeaftaler mm. Levende erhvervskulturarv Fornemmelsen af Thurøs gammel by er forsvundet i takt med, at alle grønne pletter er blevet bebygget. Lokalplaner stiller ikke krav om bevarelse af øens karakter. Gambøt bør bevare sin sjæl Bedste løsning at fastholde områdets erhverv med tilknytning til det maritime + ishus og småbutikker for vandsport Gambøt har en enestående historie og bevaringsværdigt miljø, som er en stor attraktion for Svendborg Bevaring af suttetræet Autentisk maritimt miljø bør bevares for eftertiden Det er vigtigt at bevare Gambøts havnemiljø og under ingen omstændigheder omdanne det til et boligområde Nye anvendelser og behov bolig, maritime erhverv, turisme, sejlsport, broanlæg etc. Forsat værftsinteresse med reparation af både Forsat sejlklub og havnedrift med opbevaring af både i hallerne Ok med boliger, blot de ikke bliver højere end nuværende haller og de ikke bygges for tæt på kajkanten Småerhverv med maritim tilknytning
Oure Idrætshøjskole, Kajakklub, Riggerværksted, toilet og badeforhold for området Boliger bør bygges ind i skrænt for at opnå så stort offentligt tilgængeligt kajområde som muligt Boligbebyggelse hører ikke hjemme her Haller kan nemt fjernes medens betongulvet ikke behøves, men kan tjene til opbevaring af både Åndehul for sejlsport med brug af rampefaciliteter og parkering Center for igangsættere 40 børn og unge er aktive i Thurø Sejlklub og de mangler plads til aktiviteter Boligbyggeri med nye beboere kan få området til at skifte karakter og oprindelige brugere skubbes ud. Marinaen med 150 pladser kan udbygges Tvivlsom om der er kundegrundlag til luksusboliger, når andre lignende projekter ikke er blevet til noget eller er endt som lejeboliger Anlæg en havnepark OK med boliger blot ikke i det skitserede antal Thurø Sejlklub er indstillet på at erhverve område A for at tilfredsstille ønsket om nye aktiviteter for unge Sejlercentrum med flere servicerende muligheder for de maritime aktiviteter Offentligt formål for kajnære arealer, kommunal overtagelse Sikring af kajnære arealer til sikring af offentlig adgang langs vandet og til broerne Svendborg kommune bør købe arealet og anvende området til maritime anlæg Trafik, adgangsvej Vejene er ikke blevet udbygget i takt med øget bebyggelse på Thurø Øget trafik med nye boliger samt broernes drift som bådepladser vil forsat genererer trafik især forår, sommer og efterår. Gambøtvej må udvides til 2-sporet trafik Spunsning så skrænt ikke skrider ud ved fiskehytterne Stiforbindelser skal sikres unikt med sti helt til røgeriet Vejene på Thurø kan slet ikke bære den øgede trafik ved yderligere boliger Arkitektur, krav om kvalitet, tilpasning Nybyggeri bør være tilpasset, som sorte Fiskehytter med stråtag eller tagpap Skrappe krav til lokalplanens bestemmelser for kommende byggeri, form og materialevalg mm Diverse Ulovlig opfyldning, manglende tillid til ejeres intentioner og garantier mod skader under byggeri, da hytter ikke kan forsikres. Der er stadig forureninger under grund, hvor boliger ønskes bygget Godt naboskab med eksisterende værft Sobert og velorienterende borgermøde Krav om miljøvurdering og ikke kun en screening
Det passer ikke at alle aktiviteter er flyttet til Frederiksøen der foregår stadigvæk oplagring af både i hallerne som før Rampe til bådoptagning bør bevares og udbygges Det videre planforløb På baggrund af indkomne ideer og bemærkninger fra borgere samt Byg, Plan og Erhvervs opsamling og vurdering af disse skal udvalget for Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalg tage stilling til den videre planproces: Ønske nye anvendelsesbestemmelser for området med udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen? Indhold og målsætning for et lokalplanforslag? Der skal tages stilling til om gældende lokalplanen i sin helhed skal afløses af ny lokalplan eller kun dele heraf? Det bemærkes, at der som en del af en større aftale om forhold på Frederiksø, er indgået en aftale mellem grundejer og kommunen om, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag grundejers ejendom Thurø Bund Marina senest ½ år efter aftalens indgåelse d. 17. januar 2014. Denne aftale er i en periode på 1-2 mdr sat i bero, indtil der fandtes afklaring af miljøforhold på havne- og kajarealerne ved værftet. Med udgangspunkt i krav fra Kystdirektoratet og Svendborg Kommune er de nødvendige miljøforanstaltninger gennemført og klarmeldt i oktober 2014. Planafdelingen har gennemgået og systematiseret de indkomne ideer og bemærkninger således at de emner, der omhandler overordnede spørgsmål på kommuneplanniveau, samles under følgende hovedemner: Hvilket behov er der for boliger i Gambøt, hvor mange og hvilken type i så fald? Fastholdelse af Gambøts værftsfunktioner og maritime kulturarv Udvidelsesmuligheder for Lystbådehavn og klubfaciliteter Fastholdelse af aktive erhvervsfiskere i vestligste område A Sikring af de kajnære arealer som offentligt rum med adgang til kysten og med mulighed for sammenkædning af stisystemer Fremme af den blå turisme med fx ferielejligheder. Øvrige ideer og bemærkninger af mere detaljeret karakter henvises til den kommende lokalplanproces. Planafdelingen har til brug for den politiske vurdering opstillet og beskrevet alternativer for Gambøts fremtid. I korte kommentarer vurderes de planlægningsmæssige fordele og ulemper samt de evt. økonomiske konsekvenser for kommunen: Alternative udviklingsmodeller: 1. Alternativ: Status Quo. Her fastholdes den gældende planlægning for tungt erhverv og rekreative formål primært til maritime formål. Ved dette valg lægges der vægt på at Gambøt forbliver et af 3 erhvervsområder i kommunen med en placering direkte ud til kysten/havet, hvor planlægningen sikrer mulighed for værftserhverv. ( Frederiksø, Walsteds værft og Gambøt )
Konsekvenser: + Planlægningsmæssigt status quo, betyder at områdets fremtid låses fast til bådeværft med dertil hørende aktiviteter samt stejleplads, bådeoplæg, sejlklub vil kunne forsætte inden for deres nuværende afgrænsninger + Kulturarvsværdierne omkring fiskerhytter og stejlepladsen beskyttes i lokalplanens bestemmelser - Status quo kan ikke i sig selv sikre ikke en fortsat værftsaktivitet. Såfremt ejer ikke ønsker selv at drive værftet eller der ikke findes andre købere til området vil området og bygningerne i yderste konsekvens gå i forfald og kan ende med afspærring. - Ved beslutning om omdannelse skal tages i betragtning, at fravalget af nuværende plangrundlag vurderes at være en irreversible beslutning ligesom muligheden for at finde et ligende sted for maritimt erhverv ikke vurderes som en realistisk mulighed. - Kommuneplanen angiver en bredere anvendelse for mellemtungt erhverv men den er i lokalplanens anvendelsesbestemmelser præciseret som kun værftsformål. Herfra kan der ikke dispenseres. - Lokalplanen giver ikke mulighed for at bygge boliger på værftsområdet ligesom der vil være meget begrænsede muligheder for at udvide lystbåde og klubfaciliteter på land og begrænsede muligheder for at øge pladsen og adgangen til de kajnære arealer. Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen 2. Alternativ: Blandet bolig og erhvervsformål og rekreativ anvendelse. Blandet bolig og erhverv udløser ændring af kommuneplanen Der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen efterfulgt af en ny lokalplan. Dette giver mulighed for at justere på anvendelsesbestemmelser og dermed imødekomme nye ønsker. Konsekvenser: + blandet bolig- og erhverv betyder mulighed for fleksibel, mangfoldig og robust planlægning som kan opfange forandringer over tid + anvendelsen kan rumme bolig- og serviceerhvervsformål, såsom privat og offentlig service, administration, butikker, liberale erhverv, hoteller, undervisning og værksted. Der må her kun udøves virksomhed til og med miljøklasse 2 (ubetydelig forurening med vejledende afstandskrav på 20 meter til boliger og lignende). + der vil kunne etableres ferieboliger i forbindelse med cafe eller lignende, som overholder sommerhuslovens krav om servering af et måltid. + der vil kunne etableres maritime småbutikker, klubfaciliteter etc. + adgangen til kajarealerne vil kunne forbedres - Værftsformålet vil også for dette alternativ med al sandsynlighed forsvinde i sin nuværende form for stedse eller højst kunne forsætte i begrænset målestok grundet støjkrav i forhold til nærmeste bolig. - Boliger med nytilflyttere indeholder altid en iboende mulighed for øget fremmedgjorthed i forhold til de nuværende aktiviteter
Øget tilgængelighed for de kajnære arealer skal vurderes i forhold til planlovens bestemmelser om evt. kommunal overtagelsesforpligtigelse. Der skal foretages en uvildig vurdering af ejendommens værdi i handel og vandel. 3. Alternativ - Værftsområdet omdannes til boligformål og rekreativ anvendelse. Konsekvenser: + Boligernes beliggenhed vil gøre dem meget attraktive, men især fordi der i forvejen er et aktivt sejlsports og havnemiljø. + Såfremt nye boliger bygges ind i eller tættere på skråning end først skitseret vil der blive mulighed for et større frit areal mellem boliger og kajkant. Arealet kan evt. erhverves af kommunen. - Der stilles spørgsmål til om der er et marked for sådanne kystnære boliger med henvisning til at kommunen i 2011 udarbejde lokalplan 523 med mulighed for 20-30 lignende boliger ved Myrehøjvej. Lokalplanens muligheder her er ikke realiseret. - Omdannelse af hele værftsområdet til boligformål betyder at én af de meget få tilbageblevne erhvervsarealer med direkte tilknytning til vandet vil forsvinde for stedse, da der ikke er udsigt til at nye arealer med samme status kan gennemføres andet sted i kommunen. Hermed vil Svendborg Bys image, som maritimt fyrtårn forringes. Det er netop det arbejdende maritime erhverv, der i samklang med kulturmiljøet, som gør området det noget unikt og særligt attraktivt. Øget tilgængelighed for de kajnære arealer skal vurderes i forhold til planlovens bestemmelser om evt. kommunal overtagelsesforpligtigelse. Der skal igangsættes en uvildig vurdering af ejendommens værdi i handel og vandel. 4. Alternativ: Kommunen køber hele værftsområdet. Konsekvenser: + Kommunen køber sig yderligere planlægningstid og kan afvente at der opstår nye muligheder, hvor aktiviteten knytter sig til maritim virksomhed, Blå turisme der tiltrækker lystfiskere, dykkere og sejlere etc. + Kommunen er i henhold til kommuneplanens retningslinjer og planloven, som minimum forpligtet til at fastholde eksisterende stier og adgange til kysten. Ved evt. erhvervelse af kajnære arealer kan der ske en omlægning af stiforbindelser og der vil kunne ske en forbedring af stiernes tilgængelighed og muligvis også for handicappede. Den større plads kan skabes som foreslået ved at bygge ind i skrænten. + Ved kommunens videresalg af areal kan der stilles vilkår om forudgående projektbeskrivelse for projektets tilpasning af Gambøts unikke miljø Udgifter til erhvervelse, som først på sigt giver indtægtsmuligheder ved evt. salg Der bør foretages en uvildig vurdering af arealernes værdi i handel og vandel
Planafdelingens anbefaler, Kommuneplanniveau: - At der i valg af løsning for Gambøts/Thurø Bunds fremtid lægges vægt på områdets unikke maritime kulturarv og aktive maritime anvendelser, - At såfremt der vælges mulighed for nye boliger eller nye anvendelser, at dette sker i omfang, arkitektur og placering tilpasset stedets særlige kvaliteter. - At en ny lokalplan som helhed erstatter gældende lokalplan med mulighed for justeringer af rekreativt områdes størrelse Lokalplanniveau: - at lokalplanens bestemmelser sikrer de rekreative formål for lystbådehavn, fiskehytter med stejleplads og område for aktivt erhvervsfiskeri - At såfremt der vælges mulighed for boligbyggeri skal dette ske med særlig hensyntagen offentligt adgang og frirum langs kajkant, fx ved byggeri tæt på skråning - At der stilles særlige krav til kvalitet i arkitektur, materialevalg og farvevalg - At nybyggeri skal højvandssikres - At der findes en afpasset og trafiksikker løsning på adgangsforholdene