Opførelse af etageboligbebyggelse, Skt. Pauls Gade 42

Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 23. februar 2015 Opførelse af etageboligbebyggelse, Skt. Pauls Gade 42 Tilladelse til at opføre en etageboligbebyggelse på ejendommen Skt. Pauls Gade 42, 8000 Aarhus C. 1. Resume Der er søgt om tilladelse til opførelse af etageboligbebyggelse (forhus og sidehus) på ejendommen Skt. Pauls Gade 42, 8000 Aarhus C. Forhusbygningen er i 4 etager, og bygningshøjden bliver 14,8 m. Baghuset er i 2 etager. På grund af diverse udbygninger på forhuset varierer husdybden fra 9,4 m til 12,3. Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1331,6 m². Efter opførelse vil bebyggelsesprocenten for ejendommen være 153. Ejendommens bevaringsværdi har været vurderet 3 gange senest i 2014 i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillæg nr. 2. Ejendommen er ved alle registreringer ikke vurderet bevaringsværdig. En partshøring har resulteret i en række indsigelser. I indsigelserne peges der hovedsagligt på byggeriets arkitektur, og at byggeriet vil medføre en forringelse af lysforholdene. Byrådet har i 2008 godkendt et lignende projekt på grunden. Der blev givet byggetilladelse, der dog bortfaldt, idet den ikke blev udnyttet indenfor fristen. Klik her for at angive tekst. side 1 af 9

Det aktuelle projekt lægger sig i høj grad op af det tidligere. Der er ændret lidt på facadeudtrykket, herunder materialerne og gårdrummet er, i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse om udendørs opholdsareal, blevet friholdt for parkeringspladser. Det indstilles, at projektet godkendes. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriets omfang svarer til, hvad der er sædvanligt i området, at det ikke giver væsentlige forringelser af lysforhold eller indblik til nabobebyggelser, og at forhuset arkitektonisk er tilpasset gaden. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at opføre nyt forhus og nyt sidehus på ejendommen Skt. Pauls Gade 42, Aarhus C til boligformål. Forhusbygningen er i 4 etager. Bygningshøjden bliver 14,8 m. Baghusbygningen er i 2 etager. Husdybden på forhuset varierer fra 9,4 m til 12,3 m på grund af diverse udbygninger på for- og bagside. Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1331,6 m², og bebyggelsesprocenten for ejendommen vil blive 153. Der bliver etableret opholdsareal på 35 %. Klik her for at angive tekst. side 2 af 9

På grunden ligger i dag et tilbagetrukket enfamilieshus som forhus og lager- og kontorbygning som baghusbebyggelse. Det eksisterende forhus var i SAVE registreringen fra 1996 registreret med en bevaringsværdi på 5, og denne værdi blev fastholdt i forbindelse med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg nr. 2. Der var ikke konstateret ændringer i bygningen, der vil kunne begrunde en højere bevaringsværdi for bygningen i sig selv og heller ikke i forhold til omgivelserne. Både i registrering foretaget i 1979, 1996 og 2014 er bygningen karakteriseret med manglende samhørighed med nabobebyggelsen og det samlede gadebillede, hvilket er et af parametrene i registreringssystemet. Bebyggelsen er således ikke bevaringsværdig, og der er i juni 2014 meddelt nedrivningstilladelse. Byrådet har tidligere i 2008 godkendt et lignende projekt på ejendommen. Der blev meddelt byggetilladelse, der dog bortfaldt, da den ikke blev udnyttet indenfor fristen. Et af punkterne, hvorpå dette projekt adskiller sig fra det tidligere godkendte projekt, er, at stadsarkitektens og Byggeris bearbejdning har medført, at de udendørs opholdsarealer i gårdrummet er prioriteret højt, og højere end anlæg af parkeringspladser. I det konkrete projekt er der alene opholdsareal i gårdrummet, hvor der i det tidligere var etableret parkeringspladser. Dette er i overensstemmelse med kommuneplanens generelle rammebestemmelser for udendørs opholdsarealer. Byggeriet kræver ikke dispensation. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i Bygningsreglement 2010 (BR 2010), kapitel 2.3. I vurderingen skal blandt andet indgå følgende forhold: Klik her for at angive tekst. side 3 af 9

Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det, der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Det fremgår af BR 2010, kapitel 2.3.1. Opgørelse over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m.m. fremgår af vedlagte dataark, bilag nr. 5. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 020203 BO. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Det fremgår af de konkrete rammebestemmelser for området, at bebyggelsen må opføres med et maksimalt etageantal på 5 og den maksimale husdybde er fastsat til 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Bebyggelsesprocenten bliver 153. Det fremgår af kommuneplanens generelle rammebestemmelser for udendørs opholdsarealer i gårdrum, at der tilstræbes etablering af opholdsarealer på mindst 40 % af bebyggelsens boligetageareal. Af kommuneplanens generelle rammebestemmelser fremgår det, at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde, der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Klik her for at angive tekst. side 4 af 9

Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. Der er foretaget partshøring af de omkringboende, som vil kunne blive berørt af byggeriet. Denne høring har resulteret i 15 indsigelser fra ejere, beboere og administratorer i området. I det følgende sammenfattes indsigelserne: - (Id 18 og 26) Behandlingen af sagen bør afvente Frederiksbjerg-processen. Høringskredsen bør være bredere, og høringsfristen bør være længere. Den eksisterende bygning er bevaringsværdig. Bygningens karakter ligger ikke i tråd med den eksisterende bebyggelses stil og arkitektur, idet stilen er meget markant, sort og modernistisk. Der er ingen linjer, der flugter, og de store vinduespartier og altaner skiller sig ud. Den planlagte bygning er højere end bebyggelsen på nabogrundene, forhusets dybde varierer og stikker længere frem end nabobebyggelse, bebyggelsen vil forringe lysforholdene, vil medføre fortætning og give forøgede trafikale gener. - (Id 20) Bygningens arkitektur afviger væsentlig fra gadens nuværende udtryk. Bygningen fremstår lukket og institutionspræget. Det vil medføre en ikke ubetydelig reduktion af lysindfald i forreste baggård. - (Id 24) Udtrykket er for hårdt, og den nye ejendoms facade bryder markant med naboerne, og det bør ændres. Arkitektonisk spændende byggeri, men bør placeres andet sted, idet det ødelægger det specielle bybillede, der er i Skt. Pauls Gade. Ansøger har kommenteret indsigelserne. I det følgende sammenfattes ansøgers kommentarer til indsigelserne: - Byggeriet vil blive planlagt og udført iht. de til enhver tid gældende regler og planer for området. Byggelovgivningen og gældende planer for området fastlægger netop regelsæt for, hvad der kan ansøges om at opføre. Kan ikke Klik her for at angive tekst. side 5 af 9

kommentere på, hvilke adresser kommunen har udvalgt i forbindelse med nabohøring. Formoder, at byggeriet ikke kan underlægges andre regler end dem der i øvrigt gælder for opførelse af nybyggeri i området. - Et forsøg på blindt at tilpasse sig eksisterende byggeri, herunder linjer og farver, i gadeforløbet kan lige såvel påstås at ville forringe gadens udtryk. Et nyt byggeri i et, om man vil, mere minimalistisk udtryk og med andet farvevalg er ikke kun med til at understrege egen tilstedeværelse, men også at underbygge og fremhæve de eksisterende og langt ældre bygninger i gadebilledet. Der er ikke i gadebilledet tale om en særlig tendens til at de enkelte bebyggelser indordner sig ift. hinanden. - Bygningen er en anelse højere end nabobebyggelsen, men der er varierende bygningshøjder i gaden. Udformningen af skitseforslaget er udført i tæt dialog med bl.a. stadsarkitekten, og karnapperne på den nye bygning er en fortolkning af de karnapper, der allerede ses i gadebilledet. - Lysforholdene vil alene blive minimalt påvirkede, idet den påtænkte bebyggelse primært vil skygge på egen matrikel. Udformning af gårdrum og bebyggelse er udført i tæt dialog med stadsarkitekt og Byggeri. - Arkitektonisk fremstår bygningen ikke mere lukket end de andre bygninger, der benytter sig af en base. Visualiseringen af bygningen er vejledende og ikke udtryk for det endelige farvevalg, materialevalget drøftes med stadsarkitekt og Byggeri. Et huludfyldningsprojekt som dette vil give skyggevirkninger i de forreste baggårde ved nabobebyggelser, men det påpeges, at der er tale om nordvendte baggårde, og at skyggeanalysen viser, at byggeriet ikke vil medføre forringelser. Teknik og Miljøs bemærkninger: Forhusets dybde overstiger visse steder kommuneplanens rammebestemmelse på 10 meter, hvilket skyldes de udbygninger der er på husets for- og bagside. Teknik og Miljø vurderer, at projektets omfang svarer til, hvad der er sædvanligt i området. Det er ikke et generelt træk i området, at husene har en ensartet husdybde. Klik her for at angive tekst. side 6 af 9

Der findes andre bygninger i karréen med sidebygninger, og projektet afviger ikke fra et generelt træk. Baghusbebyggelse er sædvanligt i karréen og karnapmotivet er sædvanligt i gaden. Det udsendte forslag er bearbejdet i samråd med Byggeri og Stadsarkitekten med henblik på at opnå den bedst mulige tilpasning til den omkringliggende bebyggelse. Det er Teknik og Miljøs vurdering, at byggeriet fint kan indføje sig i gadens arkitektur. Gaden er kendetegnet ved bygninger med varierende bygningstyper og udtryk. Der er ikke tale om et samlet og ensartet bygningsmiljø. Forhuset er tilpasset i sin volumen og proportionering (facade og taghøjde), i sine formmotiver (standerskifte, karnapper og kviste) og sit farvevalg (lysgrå mursten og bruneret metalplader til karnapper) til nabobygninger. Teknik og Miljø vurderer ikke, at projektet vil medføre væsentlige skyggegener på nabobebyggelse. Skyggediagrammerne viser, at projektet alene vil medføre begrænset merskygge på nabobebyggelsen og denne merskygge vurderes at ligge indenfor hvad der kan forventes i et tæt bebygget område. Til orientering kan oplyses, at ejendommen er beliggende i området for kommuneplantillæg nr. 2, der har været i offentlig høring frem til 19. december 2014. Projektet er i overensstemmelse med tillæggets bestemmelse om etageantal, idet maks. etageantal er 3 med mulighed for forøgelse af en ekstra etage, hvis det i forbindelse med konkret byggesagsbehandling vil kunne indpasses i gadebilledet uden at forringe helhedskarakteren af det pågældende gadeforløb. Det er vurderet, at projektet ikke vil forringe, men bidrage til karakteren af gadeforløbet. Projektet vil punktvist fravige kravet om husdybde på maks. 10 meter. I det fremlagte forslag til kommuneplantillæg angiver man, at ny baghusbebyggelse kan opføres under Klik her for at angive tekst. side 7 af 9

forudsætning af, at der kan etableres opholdsarealer på ejendommens terræn på mindst 30 % af ejendommens samlede boligareal. For det konkrete projekt vil der blive etableret opholdsarealer på ejendommens terræn på ca. 28 % og opholdsarealer på i alt ca. 35 %. For så vidt angår støj fra altaner bemærkes, at anvendelse til boligformål er i overensstemmelse med kommuneplanen og sædvanligt i området. Eventuelle støjgener vurderes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i området. Behandling af brandsmitte og afledning af regnvand på baghus vil blive foretaget i forbindelse med den tekniske byggesagsbehandling. Endelig bemærkes, at den eksisterende bygning ikke er bevaringsværdig, og der er i juni 2014 givet tilladelse til nedrivning. Det anbefales, at projektet principielt godkendes. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegningsmateriale Bilag 3: Indsigelser Bilag 4: Ansøgers kommentarer Bilag 5: Dataark Bilag 6: Skyggeanalyse Tidligere beslutninger Der blev i 2008 givet byggetilladelse til et lignende projekt. Denne byggetilladelse bortfaldt, da den ikke blev udnyttet indenfor fristen. Sagsnummer: 13/045084-9 Lix: 45 Klik her for at angive tekst. side 8 af 9

Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 E-post: byggeri-juridisk@mtm.aarhus.dk Sagsbehandler: Lone Rudbeck Jørgensen Tlf.: 89 40 25 03 E-post: lorj@aarhus.dk Klik her for at angive tekst. side 9 af 9