Tilladelse til at opføre ny bebyggelse i 3 etager med udnyttet tagetage med 12 boliger på Langelandsgade 108.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 27. november 2014 Tilladelse til at opføre ny bebyggelse i 3 etager med udnyttet tagetage med 12 boliger på. 1. Resume Der er ansøgt om at nedrive det eksisterende enfamiliehus på ejendommen, Aarhus C, og opføre en ny etageejendom i 3 etager med udnyttet tagetage til boligformål. Det ansøgte projekt er en bearbejdning af et tidligere projekt på ejendommen, der har været forlagt byrådet i 2013, og som byrådet valgte ikke at godkende. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammeområde BO, der udlægger området til boligformål i form af etagebebyggelse. Der må opføres maksimalt 5 etager med en maksimal husdybde på 10 m i sluttet facadelinje med nabobebyggelsen. En partshøring har medført indsigelser, hvor der peges på, at projektet ikke tager hensyn til, det er et bevaringsværdigt miljø, at byggeriet ikke er tilpasset i forhold til bygningshøjde og -dybde, tag, gavl, altaner og byggestil for området. Byggeriet vil medføre indbliksgener fra altaner. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanen. Byggeriet vurderes at være tilpasset området med hensyn til bl.a. etageantal og tagudformning, og indvirkningen af byggeriet skønnes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. side 1 af 11

2 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Indstilling fremsendes til byrådet, fordi en partshøring har givet anledning til flere indsigelser. 4. Sagsfremstilling Der er ansøgt om at nedrive det eksisterende enfamiliehus i 2 etager fra 1898 på ejendommen og opføre en ny etageejendom i 3 etager med udnyttet tagetage til boligformål. Den eksisterende villa er ikke registeret som bevaringsværdig. Ejendommen ønskes opført i forlængelse af etageejendommen Langelandsgade 110, der ligeledes er i 3 etager med udnyttet tagetage. På den anden side, Langelandsgade 106A, ligger en fritliggende bevaringsværdig villa i 2 etager med 6 lejligheder. Den nye etageejendom vil indeholde 12 lejligheder med et samlet etageareal på 655 m². Der ønskes etableret 12 altaner på bagfacaden på etage hver med et areal på 3,5 m² (2,7 m x 1,3 m). Der vil blive egnede opholdsarealer på mindst 673 m² på ejendommen svarende til ca. 103 pct. af bruttoetagearealet. Opholdsarealerne udgøres af gårdhave og altaner. Der vil blive en fælles gårdløsning for og 110. Det ansøgte projekt er en bearbejdning af et tidligere projekt, der har været forlagt byrådet i 2013, og som byrådet valgte ikke at godkende. Der blev dengang ansøgt om en ny etageejendom i 4 fulde etager samt en indrykket etage med tagterrasse (penthouselejlighed), i alt 5 etager. Bygningen var bl.a. højere og dybere end det nu ansøgte. Det blev tilkendegivet af byrådet, at man principielt ikke er afvisende overfor et byggeri på det pågældende sted, men at det i givet fald skal tilpasses i forhold til bygningshøjde og dybde, indblik, tagkonstruktion, anvendelse af området/p-pladser. side 2 af 11

3 Der foreligger nu et nyt projekt. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglement 2010 kap I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementet 2010 kap bl.a. indgå følgende forhold: 1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. 3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. 4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i område BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Det fremgår af de konkrete rammebestemmelser for området, at bebyggelse må opføres med et maksimalt etageantal på 5, og den maksimale husdybde er fastsat til 10 meter. Bortset fra fritliggende enbolighuse skal bebyggelsen som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Af kommuneplanens generelle rammebestemmelser fremgår det, at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være afgørende for hvilket etageantal og hvilken husdybde, der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. side 3 af 11

4 Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, fastlægges den konkrete bygningshøjde eller husdybde på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser, etageantal og bygningsdybde. Der er foretaget partshøring af de omboende, som har resulteret i 2 indsigelser, der repræsenterer mindst 38 ejere og beboere i området, bilag 3. I indsigelserne peges særligt på: 1. Bevaringsværdigt miljø 2. Bygningshøjde 3. Tagkonstruktion 4. Bygningsdybde 5. Gavl 6. Altaner 7. Byggestil 8. Fundering Ansøger har kommenteret indsigelserne i bilag 4. Nedenfor gennemgås punkterne med. Ad 1. Bevaringsværdigt miljø Der peges på, at den eksisterende villa ikke er bevaringsværdig i sig selv, med den indgår i en sammenhæng med bevaringsværdig bebyggelse. Det anføres, at hele villabebyggelsen nord for Nørregade bør vurderes som et samlet kulturmiljøelement, og at der i administrationen af kommuneplanen for området bør lægges vægt på at sikre villabebyggelsens byhistoriske værdi. Projektet vil medføre en væsentlig ændring af det bestående miljø, som normalt vil udløse lokalplanpligt. Det anbefales, at området screenes, og at byggesagen forelægges Lokalt Kulturmiljøråd til udtalelse. Det eksisterende enfamilieshus på er registeret med en bevaringsværdig på 6 i Aarhus Kommunes side 4 af 11

5 SAVE-register. Kun bygninger med en bevaringsværdig på 1-4 er optaget i kommuneplanen som bevaringsværdige. Ejendommen ligger i et område, der er kendetegnet ved både etagebyggeri og ældre villaer. Nogle af villaerne er bevaringsværdige, f.eks. naboejendommen, Langelandsgade 106A. I kommuneplanen er Lollandsgade/Ø-gadekvarteret udpeget som potentielt kulturmiljø. Det betyder, at der ved planlægning og projektering af byggeri, anlægsarbejder og andre indgreb skal foretages en kortlægning af de kulturhistoriske værdier i området. Området omkring Langelandsgade/Kasserneboulevarden er ikke en del af det område, der er udpeget som potentielt kulturmiljø. Som følge heraf og som følge af den lave bevaringsværdi for ejendommen har projektet ikke været forelagt Lokalt Kulturmiljøråd. Opførelse af etageejendom til boligformål er i overensstemmelse med kommuneplanen, og det er sædvanlig for området. Projektet vurderes ikke at forandre det bestående miljø væsentligt. Ad 2. Bygningshøjde Der peges på, at projektet ikke er tilpasset i forhold til bygningshøjden. Bygningshøjden kun er reduceret med i alt 33 cm i forhold til det tidligere projekt. Bygningen er trods reduktion i etageantal 1,53 cm højere end naboejendommen. Bygningen følger dermed ikke den faldende bygningshøjde, der for naboejendommene på Langelandsgade. Projektet er nu reduceret til 3 etager med udnyttet tagetage ligesom naboejendommen Langelandsgade 110 mod gaden, og gesimsen flugter med bygningerne op til krydset Langelandsgade/Kaserneboulevarden. Da facadehøjden er den samme som nabobygningens vurderes bygningshøjden at være tilpasset området, uanset at den tilbagetrukne tagrygning er lidt højere end nabobygningens. Ad 3. Tagkonstruktion side 5 af 11

6 Der peges på, at tagkonstruktionen ikke er tilpasset naboejendommens taghældning. Det virker besynderligt, at der ikke er valgt samme hældning som naboejendommen. side 6 af 11

7 Taghældningen er lidt større end taghældningen på naboejendommen, Langelandsgade 110. Dette medfører, at tagrygningen er lidt højere. Dette vurderes umiddelbart ikke at blive synligt fra terræn. En regulering af taghældningen ved detailprojekteringen kan sænke tagrygningen lidt. Ansøger har tilkendegivet at være indstillet herpå. Ad 4. Bygningsdybde Der peges på, at projektet ikke er tilpasset i forhold til bygningsdybde hverken i forhold til naboejendommene eller i forhold til den maksimale tilladte husdybde i kommuneplanen. Naboejendommene er ca. 8 meter dybe med nogle trappetårn, der stedvis forøger bygningsdybden. Kommuneplanens bygningsdybde overskrides med altaner, der rækker ca. 1 ½ meter udover. Efter kommuneplanens rammebestemmelser for området er den maksimale husdybde fastsat til 10 meter. Det tidligere projekt havde en varierende husdybde fra 8,5 meter til 10 meter og med et fremspring i bygningskroppen med en dybde på 13 meter. Projektet har nu som udgangspunkt en husdybde på 10 meter, undtagen ved sammenbygningen med naboejendommen, Langelandsgade 110, hvor projektet er tilpasset naboejendommen med en husdybde på 8,52 m. Altanerne ligger udover husdybden på 10 m. Altaner medregnes efter sædvanlig praksis ikke til husdybden efter kommuneplanen. De maksimale 10 meter gælder for selve bygningskroppen. Ad 5. Gavl Der peges på, at projektet ikke er en huludfyldning mellem etageejendomme, og at der derfor bliver en voldsom gavl og brat overgang mod den lave bevaringsværdige villa på Langelandsgade 106. Der efterlyses tegningsmateriale, der viser overgangen. side 7 af 11

8 Den relativt store gavl kan synes markant. Ved detailprojekteringen kan dette bearbejdes. Det er Byggeris hensigt at stille krav om, at gavlen gives en reliefvirkning og/eller begrønnes. Ad 6. Altaner Der er ikke taget hensyn til, at der ikke er altaner på områdets øvrige ejendomme. Der peges på indbliksgener fra altanerne til nabohaverne. Der henvises til, at der i den tidligere byrådsindstilling til det første projekt var anført, at indbliksgener vil blive søgt reduceret ved at stille krav om værn på altanerne i ikke-transparente materialer. Dette er ikke vist på tegningsmaterialet. Det vil give et markant anderledes udtryk. Der bør foretages revurdering af det arkitektoniske helhedsindtryk og fornyet høring af projektet. Efter Aarhus Kommunes retningslinjer for opsætning af altaner på ældre ejendomme fremgår, at kommunen generelt er positiv indstillet overfor ønsker om at etablere altaner på ejendomme. Der skal tages arkitektoniske og tekniske hensyn. Altaner skal fremstå som en harmonisk del af husets arkitektur og have en størrelse og placering, som er fornuftig i forhold til bygningen og naboer. Det vurderes, at der er tilfredsstillende opholdsareal i gården, men altanerne vil give de enkelte boliger et mindre, privat udendørs opholdsareal, der vurderes at være en kvalitet i bebyggelsen. Samtidig vurderes altanerne i størrelse og placering at være tilfredsstillende i forhold til bygningen og naboer. Længde og dybde er i overensstemmelse med retningslinjerne. Det er Byggeris vurdering, at der ikke er grundlag for at behandle denne del af projektet anderledes, end hvis der var tale om etablering af altaner på en af de ældre etageejendomme i området. Ansøger har tilkendegivet at være indstillet på at imødekomme ønsket om værn på altanerne i et ikke transparent materiale for at begrænse indbliksgener. side 8 af 11

9 Det er Byggeris vurdering, at indbliksgenerne ikke går ud over, hvad der må forventes i et område, der er udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Selvom værn på altanerne i ikke-transparent materiale ikke er angivet på tegningerne i første omgang, vurderes det, at kommunen og omboende i tilstrækkelig grad har haft mulighed for at vurdere, hvilket omfang og indvirkning projektet vil få på omgivelserne. Ad 7. Byggestil Der peges på, at byggestilen ikke er ændret i forhold til det tidligere projekt, og at byggestilen ikke er tilpasset områdets særegne byggestil. Der peges på, at områdets nordvestlige del er et af de få områder i Aarhus, der har bevaret sit oprindelige præg af bygninger, der alle er opført i årerne Projektet er bearbejdet i samråd med stadsarkitekten og Byggeri med henblik på at opnå en god helhedsvirkning i forhold til det omgivende bygningsmiljø. Et nybyggeri bør ikke være en kopi af den eksisterende bebyggelse, men fremstå i en nutidig arkitektur, der respekterer omgivelserne. Med projektets etageantal og udformning med heltag, facadeopdeling og materialevalg skønnes byggeriet at være tilpasset området, herunder naboejendommene samtidig med, at det er nutidigt. Ad 8. Fundering Det anføres, at fundering og spundsning ved alle typer bygge- og anlægsarbejdet skal udføres på baggrund af en geoteknisk undersøgelse og vurdering. Der kræves en redegørelse for arbejdets forventede påvirkning af hver enkelt af de bevaringsværdige villaer. side 9 af 11

10 Det følger af byggeloven, at bygherre skal sikre, at der bliver truffet nødvendige foranstaltninger mod, at der opstår skader på omkringliggende ejendomme. Ansøger anfører, at der foretages geoteknisk undersøgelse i forbindelse med projektets videre bearbejdning, som vil fastlægge, hvordan fundamenterne skal laves uden skader på de omkringliggende bygninger. Kommunen vil kunne påse, at bygherren anvender en byggemetode, der tager hensyn til omgivelserne. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Falstersgade 63 Kaserneboulevarden 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35 Langelandsgade 102, 104, 106, 106a-c, 108, 110, 112, Tidligere beslutninger Aarhus Byråd har på sit møde den 26. juni 2013 tiltrådt Teknisk Udvalgs erklæring om, at udvalget ikke på det foreliggende grundlag kunne tiltræde Teknik og Miljøs indstilling om godkendelse af opførelse af ny etageejendom på Langelandsgade 108. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Oversigtskort Tegningsmateriale Indsigelser Ansøgers kommentar Dataark side 10 af 11

11 Sagsnummer: 14/ Center for Miljø og Energi Tlf.: Lix: 51 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: side 11 af 11