ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET ÅRSRAPPORT 2009/10

ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET ÅRSRAPPORT 2009/10

INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens og administrators påtegning 4 Den uafhængige revisors påtegning 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Opgørelse af andelens værdi 17 Opgørelse af skattepligtig indkomst 18 1

FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Øbrocentret Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10 2100 København Ø Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni Bestyrelse Rune Theill Knudsen, formand Lis Ragborg Lonny Bech Sørensen Rasmus Juul Jørgensen Mads Jørgensen Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade 15 1304 København K Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard 37 1553 København V 2

BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Andelsboligforeningens aktiviteter består i at drive andelsboligforeningen samt eje og administrere foreningens ejendom, matr.nr. 5094 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10, 2100 København Ø. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Udviklingen i foreningens drift har været positiv. Egenkapitalen er negativ grundet en værdiregulering på kr. 22.763.817 vedrørende renteswappen. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2010 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3

BESTYRELSENS OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2009/10 for Andelsboligforeningen Øbrocentret. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2. november 2010 Rune Theill Knudsen Lis Ragborg Lonny Bech Sørensen Rasmus Juul Jørgensen Mads Jørgensen Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / 2010. Dirigent: 4

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Øbrocentret Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Øbrocentret for regnskabsåret 1. juli 2009 30. juni 2010 omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, samt ledelsesberetningen. Årsregnskabet og ledelsesberetningen udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet og ledelsesberetningen. Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, og en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab og en ledelsesberetning uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet og i ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede samt for udarbejdelse af en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og ledelsesberetningen. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2009 30. juni 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, samt at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. København, den 2. november 2010 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2009/10 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme praksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, markedsværdiregulering af rente swapaftale m.v.. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen er optages til kostpris med tillæg af foretagne forbedringer. Der afskrives ikke på bygninger. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. Installationer og driftsmidler optages til anskaffelsessum fratrukket akkumulerede afskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi på balancedagen. Renteswap måles til markedsværdien på balancedagen. 7

RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Realiseret Realiseret Budget Note 2009/10 2008/09 2009/10 Boligafgifter 1 8.395.324 8.079.626 0 Lejeindtægter 2 2.749.396 2.646.347 0 Diverse indtægter 3 165.220 262.960 0 INDTÆGTER I ALT 11.309.940 10.988.933 0 Ejendomsskat m.v. -589.750-606.130 0 Ejendomsomkostninger 4-963.680-1.025.552 0 Administrationsomkostninger m.v. 5-489.951-558.698 0 Vedligeholdelsesomkostninger 6-694.411-1.031.101 0 Vaskeriregnskab 7 74.966-10.348 0 Viceværtsomkostninger 8-624.000-657.022 0 Finansielle indtægter 9 38.417 85.640 0 Finansielle omkostninger 10-7.457.831-7.529.943 0 UDGIFTER I ALT -10.706.240-11.333.154 0 DRIFTSRESULTAT 603.700-344.221 0 Afsat skat 0 0 0 ÅRETS RESULTAT 603.700-344.221 0 8

BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note 2010 2009 Ejendommen matr.nr. 5094, Udenbys klædebo 193.207.715 193.207.715 Igangværende facaderenovering 8.805.823 354.350 Driftsmidler 117.584 134.382 Materielle anlægsaktiver 11 202.131.122 193.696.447 ANLÆGSAKTIVER 202.131.122 193.696.447 Restancer 224.883 82.617 Mellemregning andelshavere ved salg 198.000 0 Tilgodehavender 12 50.753 51.978 Periodeafgrænsningsposter 13 164.419 105.124 Tilgodehavender 638.055 239.719 Likvide beholdninger 14 2.623.082 2.594.377 OMSÆTNINGSAKTIVER 3.261.137 2.834.096 AKTIVER 205.392.259 196.530.543 9

BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note 2010 2009 Andelskapital 2.542.500 2.534.880 Overført resultat -15.835.648 6.577.451 EGENKAPITAL 15-13.293.148 9.112.331 Prioritetsgæld 153.170.226 152.636.000 Renteswap aftale 33.349.225 10.585.408 Langfristede gældsforpligtelser 16 186.519.451 163.221.408 Deposita og forudbetalt leje 824.570 823.618 Mellemregning andelshavere ved salg 0 174.637 Kassekredit Nykredit bank 30.844.427 22.519.499 Forudbetalt boligafgift og leje 0 164.269 Mellemregning administrator 6.375 10.048 Varmeregnskab 2009/10 181.314 0 Varmeregnskab 2010/11 75.485 290.213 Anden gæld 17 233.785 214.520 Kortfristede gældsforpligtelser 32.165.956 24.196.804 GÆLDSFORPLIGTELSER 218.685.407 187.418.212 PASSIVER 205.392.259 196.530.543 Pantsætninger og eventualforpligtigelser 18 10

NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/10 2008/09 2009/10 1 BOLIGAFGIFTER Boligafgifter 8.395.324 8.079.626 0 8.395.324 8.079.626 0 2 LEJEINDTÆGTER Lejeindtægter, boliger 663.280 635.972 0 Lejeindtægter, erhverv 2.011.116 1.932.375 0 Lejeindtægter, garager / parkeringspladser 75.000 78.000 0 2.749.396 2.646.347 0 3 DIVERSE INDTÆGTER Antenneindtægter 4.667 4.679 0 Regulering varme erhvervslejere 54.088 158.512 0 Indbetalinger fællesarbejde 97.862 93.057 0 Diverse 8.603 6.712 0 165.220 262.960 0 4 EJENDOMSOMKOSTNINGER Forsikringer 135.898 107.908 0 Vandafgifter 516.973 556.352 0 ABF kontingent 11.756 13.922 0 El 299.053 347.370 0 963.680 1.025.552 0 11

NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/10 2008/09 2009/10 5 ADMINISTRATION M.V. Administrationshonorar 197.254 214.754 0 Advokathonorar 0 2.500 0 Revisionshonorar 34.375 38.750 0 Revisionshonorar, regulering tidligere år 1.250 0 0 Diverse honorarer og kontingenter 3.681 121.716 0 Porto, bankgebyrer m.v. 16.496 15.627 0 Møder og generalforsamling m.v. 8.256 14.089 0 Kontorartikler m.v. 6.261 19.478 0 Vand og varmeregnskab 71.011 71.807 0 Telefon 6.436 7.477 0 Godtgørelse bestyrelse 22.000 15.000 0 Tab husleje og varme m.v. 11.260 0 0 Handelsværdi vurdering 0 37.500 0 Vurdering erhvervslejemål 21.250 0 0 Tab, lukkede forsikringssager 50.342 0 0 Tab, oprydning gamle mellemregninger m.v. 40.079 0 0 489.951 558.698 0 6 VEDLIGEHOLDELSE VVS 105.639 457.304 0 Elektriker 130.786 142.225 0 Centralvarmeanlæg 41.303 283.942 0 Glarmester 6.629 23.228 0 Tømrer og snedker 12.725 0 0 Malerarbejde 5.370 0 0 Renovering 1.095 1.095 0 Gårdanlæg, maskiner m.v. 0 2.334 0 Elevatorer, service og vedligeholdelse m.v. 104.903 73.225 0 Porte 2.696 2.825 0 Altaner 0 3.600 0 Tag 0 29.670 0 Diverse ejendom 14.375 7.462 0 Istandsættelse vejareal 39.167 0 0 Ventilationsanlæg 7.216 1.805 0 Hårde hvidevarer 2.586 2.386 0 Postkasseanlæg 216.410 0 0 Diverse 3.511 0 0 694.411 1.031.101 0 12

NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/10 2008/09 2009/10 7 VASKERIREGNSKAB Vaskeriindtægter -123.655-117.095 0 Serviceabonnementer 23.596 22.472 0 Vedligeholdelse 8.295 88.173 0 Afskrivninger 16.798 16.798 0-74.966 10.348 0 8 VICEVÆRTOMKOSTNINGER OG RENHOLDELSE Gager m.v. 428.261 434.809 0 Trappevask 164.130 170.244 0 Lønsumsafgift 12.241 19.624 0 Container m.v. 3.166 3.079 0 Øvrig renholdelse 1.907 12.958 0 Vask af dørmåtter 14.295 16.308 0 624.000 657.022 0 9 FINANSIELLE INDTÆGTER Renter Nykredit Bank 78 24.001 0 Renter GI 38.339 61.639 0 38.417 85.640 0 10 FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renter Nykredit Bank 884.304 1.249.444 0 Renter Nykredit prioritetslån 3.571.225 6.280.256 0 Renter renteswap 3.001.813 0 0 Renter diverse 489 243 0 7.457.831 7.529.943 0 13

NOTER 2010 2009 11 MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER Ejendommen matr. 5094 Udenbys klædebo Anskaffelsespris 190.000.000 190.000.000 Stiftelsesomkostninger 3.207.715 3.207.715 193.207.715 193.207.715 Tilgang forbedringer 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 193.207.715 193.207.715 Driftsmidler Anskaffelsessum 167.978 167.978 Afskrivninger primo -33.596-16.798 Årets afskrivninger -16.798-16.798 Regnskabsmæssig værdi 31. december 117.584 134.382 12 TILGODEHAVENDER Forsikringssager 20.028 28.620 Vurderingshonorarer m.v. 30.725 23.358 50.753 51.978 13 PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER Periodiseret bygningsforsikring 78.431 79.875 Periodiserede serviceabonnement vaskeri 22.616 21.539 Periodiseret vaskeriindtægt 63.372 0 Andre periodiseringer 0 3.710 164.419 105.124 14

NOTER 2010 2009 14 LIKVIDE BEHOLDNINGER Kassebeholdning 2.682 0 Nykredit bank 4.974 17.290 Grundejernes investeringsfond 2.615.426 2.577.087 2.623.082 2.594.377 15 EGENKAPITAL Andelskapital Saldo primo 2.534.880 2.515.110 Årets tilgang 7.620 19.770 2.542.500 2.534.880 Reserver Saldo primo 6.577.451 17.241.319 Kursregulering prioritetsgæld til dagsværdi -534.226 0 Opskrivning ejendom til dagsværdi 0 0 Markedsværdi rente swap aftale primo 0 9.717.511 Markedsværdi rente swap aftale årets regulering -22.763.817-20.302.919 Indbetalt merværdi første gangs salg 281.244 265.761 Årets resultat 603.700-344.221-15.835.648 6.577.451 15

NOTER 16 PRIORITETSGÆLD Restgæld Kursværdi Renter Nykredit 152.636.000 153.170.226 3.571.225 Markedsværdi renteswap aftale 33.349.225 33.349.225 3.001.813 185.985.225 186.519.451 6.573.038 2010 2009 17 ANDEN GÆLD Revisionshonorar 34.375 38.750 Trappevask 14.000 14.000 A-skat 7.462 15.022 Arbejdsmarkedsbidrag 2.421 4.682 Feriepenge 64.610 79.939 Honorar Ista 85.501 0 Service centralen A/S 0 23.498 Atp 1.620 1.258 Pensionsbidrag 23.796 0 Herbert Madsens eftf. ApS 0 31.953 Diverse skyldige omkostninger 0 5.418 233.785 214.520 18 PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER Der er ingen pantsætninger tinglyst udover prioritetsgælden. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 16

ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni 2010-13.293.148 Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 215.000.000 Igangværende renovering ej med i vurdering 8.805.823 Bogført værdi pr. 30. juni 2010 incl. igangværende renovering -202.013.538 21.792.285 Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni 2010 186.519.451 Kursværdi prioritetsgæld og renteswap pr. 30. juni 2010-186.519.451 0 Hensættelse til fremtidig vedligeholdelse 0 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI 2010 8.499.137 Andelsindskud 2.542.500 Foreningens formueandel i øvrigt 5.956.637 Andelskronen pr. 30. juni 2010 udgør 2,34 Andelskronen pr. 30. juni 2009 udgjorde 7,64 17

OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab 10.706.240 Markedsværdiregulering af renteswap 22.763.817 Afskrivning installationer 657.780 Direkte omkostninger lejere -35.096 Tab, oprydning gamle mellemregninger m.v. -40.079 Diverse indtægter -165.220 Fradragsberettigede nettoudgifter til fordeling 33.887.442 Fordeling af nettoudgifter Boligafgift 8.395.324 Lejeindtægt 2.749.396 11.144.720 33.887.442 x 2.749.396 Fordeling 8.360.012 11.144.720 Lejeindtægt 2.749.396 Direkte omkostninger lejere -35.096 Andel af fordelte udgifter -8.360.012 SKATTEPLIGTIG INDKOMST FØR UNDERSKUD TIDLIGERE ÅR -5.645.712 Anvendt underskud fra tidligere år 0 SKATTEPLIGTIG INDKOMST -5.645.712 Installationer Anskaffelsessum 16.444.500 Afskrivninger primo 1.480.005 Årets afskrivninger 657.780 Afskrivninger i alt 2.137.785 Fremførbare underskud Saldo primo 6.137.286 Årets tilgang 5.645.712 11.782.998 5810 flp/ils 18