Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde mellem Skødstrupvej og Gammel Kirkevej i Hjortshøj 809 Forslag Skødstrupvej Mejlbyvej Hjortshøj Møllevej Gammel Kirkevej Kankbøllevej Statistikområde/distrikt nr.: 4.10 Registreringskortblad nr.: 27 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Marts 2007
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse 1.112 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 8940 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med:
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 809 Boligområde mellem Skødstrupvej og Gammel Kirkevej i Hjortshøj. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 8 5. Trafikforhold... 9 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 10 8. Bebyggelsens udseende... 12 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 13 10. Støjforhold... 13 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 14 12. Grundejerforening... 14 13. Servitutter... 14 14. Ophævelse af ældre lokalplan... 14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning... 16 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 22 Retsvirkninger af lokalplanen... 22 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 23 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 809
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område mellem Skødstrupvej og Gammel Kirkevej i Hjortshøj. Lokalplanområdet, der er ca. 11,5 ha stort, var ved planens udarbejdelse for størstepartens del kommunalt ejet 9 eksisterende parcelhusgrunde er privatejede. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Beskrivelse af området Området er beliggende i den nordøstlige del af Hjortshøj, øst for Hjortshøjparken, der er en tæt-lav boligbebyggelse bestående af rækkehuse i 1 og 2 etager, og øst for et mindre parcelhusområde. Mod syd afgrænses området af Gammel Kirkevej og et område som i lokalplan 715 er fastlagt til overvejende tæt/lav boligbebyggelse øst for det eksisterende Andelssamfund. Mod øst afgrænses området af levende hegn og det åbne land, og mod nord af Skødstrupvej og det åbne land. Mod øst og nord er der udsigt til master og højspændingsledninger fra Studstrupværket. Området kan betegnes som en del af et højtliggende bølgende moræneplateau med både bakker og lavninger, og med et overordnet fald mod syd og sydøst. I den sydlige del af området er der således mange steder en flot udsigt mod Kalø Vig og Århus Bugten. I den vestlige del af arealet findes et delvist opfyldt område, hvor der har været foretaget råstofindvinding. Langs Skødstrupvej og Gammel Kirkevej er der enkelte eksisterende parcelhuse. I den sydlige del af området findes både en mindre sø og en mose som begge er beskyttet af Naturbeskyttelseslovens 3. I området findes en række nyere levende hegn som delvist afgrænser området mod det åbne land mod øst og Hjortshøjparken mod vest. Et enkelt levende hegn gennemskærer området og opdeler det i en nordlig og sydlig del. Den øvrige beplantning knytter sig til de eksisterende boliger og moseområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 809
3 Beskrivelse af planen og intentionerne De vigtigste intentioner med udformningen af planen har været: At placere bebyggelsen så landskabets former understreges. At skabe et større sammenhængende friareal i sammenhæng med friarealet i Hjortshøjparken, og hvor søen og mosen indgår. At placere den tæt lave bebyggelse så den indgår i et samspil med den fremtidige tæt lave bebyggelse ved Andelssamfundet, og således at de gode udsigtsmuligheder og det kuperede terræn omkring søen udnyttes. At sikre optimale stiforbindelser fra området til Gammel Kirkevej, hvorfra der er forbindelse til bus, butikker og skole i Hjortshøj. Sø og mose ligger i en lavning der udlægges til fælles friareal i et øst-vest gående bånd, som mod vest har kontakt til Hjortshøjparken og mod øst til det åbne land. I det sydøstlige hjørne af friarealet placeres et mindre regnvandsbassin. Nord for det grønne bånd udlægges et parcelhusområde der vejbetjenes fra Skødstrupvej med en stamvej placeret i den nordøstlige del af arealet. Stamvejen afsluttes omkring den eksisterende lavning hvor der anlægges et regnvandsbassin. Området øst for stamvejen er friholdt for bebyggelse på grund af højspændingsledningernes nærhed og arealet udlægges til friareal for de kommende beboere med mulighed for etablering af legepladser, beplantninger og boldbane. Fra stamvejen udgår der er række blinde boligveje, der stråler i vifteform ud mod en gennemgående sti, og det grønne bånd med sø og mose. Herved opnås god forbindelse fra den enkelte parcel til sti og friareal. De enkelte boligveje afsluttes med en vendeplads og et mindre bilfrit opholdsområde med direkte kontakt til sti og friareal. I området syd for det grønne friareal placeres i den vestlige ende omkring søen 2 tæt lave boliggrupper hver med adgang fra Gammel Kirkevej. Boliggrupperne ligger dels på skrånende terræn og dels på en bakke, og medvirker dermed til at understrege terrænformerne. Fra begge boliggrupper vil der ligeledes være gode udsigtsmuligheder til søen og til Århus Bugt. Boliggrupperne er bygget op omkring en intern gade/torv. Det er tanken at der skal være parkering ved den enkelte bolig og en mindre fælles gæsteparkeringsplads. Den vestlige boliggruppe udformes således at der på den side af vejen, der vender ind mod det eksisterende parcelhusområde kun er boliger i én etage f.eks. i form af gårdhuse. På skrænten mod søen kan bebyggelsen udformes som kæde/rækkehuse med forskudt etage således at man har 2 etager mod søen og 1 etage mod vej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 809
4 Herved tilgodeses udsigten fra den eksisterende bebyggelse. Den anden boliggruppe udformes som kæde/rækkehuse i 2 etager omkring et mindre torv. I den østlige del af området ved Gammel Kirkevej findes 3 eksisterende beboelsesejendomme. Området omkring disse boliger udlægges derfor med 6 nye parcelhusgrunde. Dette nye parcelhusområde betjenes fra Gammel Kirkevej med en boligvej der fører frem til et lille internt torv. Herfra vil der være passage ud til det fælles friareal med mosen. Planen indeholder 62 parcelhusgrunde samt areal i de 2 storparceller til 30 40 boliger i tæt-lave bebyggelser. Trafikalt vil alle boliggrupper i området have direkte forbindelse til det overordnede stinet med forbindelse til Gammel Kirkevej. De levende hegn som afgrænser lokalplanområdet mod det åbne land og mod naboområdet ved Hjortshøjparken bevares, hvorimod hegnet som gennemskærer området forudsættes fjernet, eller indgå som en del af beplantningen på de enkelte grunde. Langs den nye stamvej fra Skødstrupvej plantes en række træer på østsiden af vejen som indramning af friarealet og til at lede trafikken frem til parcellerne. I friarealet ved søen og mosen plantes mindre grupper af træer som hvidtjørn, mirabelle, ask og eg, til indramning af bebyggelse og sø. På illustrationsplanen på modstående side er vist hvordan lokalplanområdet kan komme til at fremtræde ved fuld udbygning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 809
5 Illustrationsplan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 809
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, området opdeles i mindre, overskuelige enheder, bebyggelsen tilpasses eksisterende beplantning og terræn, og der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 7 cn, 8 b, 8 cm, 10 a, 10 b, 10 f, 10 g, 10 l, 10 m, 10 n, 10 p, 11 a, 11 b, 11 c, del af 8 ch og del af 8 cg, alle Hjortshøj By, Hjortshøj og del af 6 a, Kankbølle By, Hjortshøj, samt alle parceller der efter den 18. december 2006 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III og IV som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Der er landbrugspligt på matr. nr. 7 cn, 10 b, 10 l og 11 c, Hjortshøj By, Hjortshøj samt på matr. nr. 6a, Kankbølle By, Hjortshøj. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, lokalplanen bestemmer. Se fodnote 2. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø 2 Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommenes udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
7 Matrikelkort mål 1:1:4000 Lokalplangrænse 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Området, der består af områderne I a og I b er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
8 Stk. 2. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Område II Stk. 3. Stk. 4. Området, der består af storparcellerne II a og II b, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter. Der må ikke opføres bebyggelse med vandrette lejlighedsskel. Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsarealer for storparcellens beboere. Fælles bestemmelser for område I og II Stk. 5. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område III Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Området er udlagt til fælles friareal/fælles opholdsareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. I området kan placeres regnvandsbassiner med en placering i princippet som vist på illustrationsplanen. Regnvandsbassiner skal udformes som rekreative vandelementer. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål, herunder også affaldsøer/genbrugspladser og lignende. I området kan der placeres en pumpestation med en placering som vist på lokalplankortet. Område IV Stk. 9. Området er udlagt til fælles friareal/fælles opholdsareal. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 10. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Område I Stk. 1. Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet, og ingen grund må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
9 Område II Stk. 2. Stk. 3. Udstykning i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ved yderligere udstykning af storparcellerne til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til: Vej A B Veje C Stier mrk. a Stier mrk. b 12 m bred 9 m brede 5 m brede 3 m brede Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje medsendes et projekt for de i stk. 1 nævnte veje og stier. Til vej A B må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde. Veje på storparceller i område II skal som hovedregel have en udlægsbredde på mindst 8,0 m. Ved vej- og stitilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. På hver storparcel i område II skal der etableres en vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler m.v.). I lokalplanområdet skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på værkets til enhver tid gældende betingelser. Stk. 2. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19. stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
10 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Ved beregningen af bebyggelsesprocenten tillægges der den enkelte parcelhusgrund en beregningsmæssig andel af område III på 250 m2. Se fodnote 3. Stk. 2. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasses det faldende terræn, jf. dog 7, stk. 17. På disse grunde må færdigt gulv i stueplan ikke være hævet mere end 0,2 m over en kote fastlagt for den projekterede bebyggelse. Koten fastlægges af bygningsmyndigheden i forbindelse med byggesagsbehandlingen ud fra et af bygherren leveret nivellement af eksisterende terræn før regulering. Koter skal angives i henhold til Dansk Normalnul. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Overkant sokkelkote på de 6 grunde i område I a med adgangsvej fra Gammel Kirkevej, skal placeres i kote 45,5. Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjder i forhold til modstående vejside gælder ikke i lokalplanområdet. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod veje og vendepladser end 2,5 m. Ligeledes må disse bygninger ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer område III end 0,5 m. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og bebyggelse i 1 etage placeres i en afstand af mindst 25 m fra midten af Skødstrupvej. Tilsvarende skal bebyggelse i mere end 1 etage placeres i en afstand på mindst 35 m fra midten af Skødstrupvej. Støjbyggelinier er vist på lokalplankortet. Afstandskravene kan reduceres, såfremt der tages særlige hensyn ved udformning og orientering af bebyggelsen, eller ved etablering af en støjafskærmning. Se 10, støjforhold. 3 Det mulige etageareal, der kan opføres svarer tilnærmelsesvist til 25 % af den enkelte grunds areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
11 Område II Stk. 7. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende mindre små bygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 8. Der må på storparcel nr.: IIa maksimalt opføres IIb maksimalt opføres I alt maksimalt Se fodnote 4. 2.100 m 2 etageareal 2.145 m 2 etageareal 4.245 m 2 etageareal Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse/småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12 eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Internt på storparcellen gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. I tilknytning til hver bolig skal der være et samlet udendørs opholdsareal på mindst 25 m 2. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus Placering af garager eller carporte Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Eventuel etablering af ny beplantning. Storparcellens interne vej-, og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, fællesarealer og lignende. 4 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35, beregnet af storparcellens areal fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 5 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
12 Specielt for storparcel IIa Stk. 12. På det vestlige byggefelt må bebyggelse højst opføres i 1 etage foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 5,0 m over terræn, målt i henhold til reglerne i bygningsreglementet. Stk. 13. På det østlige byggefelt må bebyggelse højst opføres i 1 etage mod adgangssiden. Mod søen kan bebyggelsen opføres med en underetage, så bebyggelsen fremstår som en 2-etagers bebyggelse mod øst. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn, målt i henhold til reglerne i bygningsreglementet. Fællesbestemmelser for område I og IIb Stk. 14. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn, målt i henhold til reglerne i bygningsreglementet. Område III Stk. 15. I området kan opføres et fællesantenneanlæg og et fælleshus med en placering godkendt af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, samt enkelte andre mindre bygninger til fælles formål for områdets beboere. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 16. Stk. 17. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Bebyggelse med tilhørende terrasser m.v. skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse, jf. 7, stk. 2. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Boliger på hver storparcel i område II skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, garager og lignende mindre bygninger må udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
13 Stk. 3. Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 6. Der må ikke ske ændringer i tilstanden i områderne, der på lokalplankortet er vist som 3-vandhul og 3-mose medmindre, der opnås dispensation hertil fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Langs vej A B skal der plantes vejtræer af en dansk løvfældende art, i princippet som vist på illustrationsplanen. Beplantningen skal sikres god vækst, og eventuelt døde træer skal udskiftes. Plan for yderligere beplantning af vejarealer skal indsendes til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje. Se fodnote 7. Langs den enkelte grunds skel mod sti og fælles opholdsareal må kun etableres levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,3 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsareal må der på hver grund være én, højst 1,0 m bred åbning. 10. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. 6 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. 7 Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelse af beplantningsplanen skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til Vejledning for Træplantninger der kan fås ved henvendelse til Århus Kommune, Trafik og Veje. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
14 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Specielt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel i område II ikke må tages i brug før: Veje, stier og parkeringspladser på storparcellen er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 8. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende områder. 13. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelse i medfør af Lov om Planlægning 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 7 cn, 8 cm og 11 c, Hjortshøj By, Hjortshøj, dokument om supplement til lokalplan nr. 65 om parkering mv., lyst den 17.02.1981. 14. Ophævelse af ældre lokalplan Den under den 24. september 1980 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 65 for Århus Kommune ophæves for den del der vedrører lokalplanområdet. 8 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809
Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 809 15
16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 38.01.35 BO og helt byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet Kommuneplanens rammer Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
17 Overordnede vej- og stiforhold Den nordligste del af lokalplanområdet vejbetjenes fra en tilslutning til Skødstrupvej og den sydligste del vejbetjenes fra tilslutninger til Gammel Kirkevej. Gennem området er der sikret en stiforbindelse, der ved Gammel Kirkevej har forbindelse til det eksisterende stinet i området. På nedenstående illustration er vej og stiforhold i Hjortshøj angivet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
18 Trafikstrukturen i Hjortshøj består af et net af trafikveje som afvikler størstedelen af trafikken i byen samt af lokal- og boligveje, der tager sig af den lokale trafik. Hjortshøj er præget af smalle landsbygader uden fortov og kapaciteten på disse veje er beskeden. Trafik fra nye boligområder skal derfor søges dirigeret ud på det overordnede vejnet, så øget trafik igennem Hjortshøj så vidt muligt undgås. Stinettet i Hjortshøj er veludbygget, hvad angår de nyere boligområder. Stinettet leder mod Virupskolen, som er placeret i den sydlige del af byen. Inden for lokalplanområdet er der sikret stiforbindelse fra Skødstrupvej til Gammel Kirkevej og derfra videre at det eksisterende stinet frem til skole og øvrige servicefunktioner. Søften-Skødstrup motorvejen syd for byen forventes åbnet i 2008. Motorvejen vil blive tilsluttet Mejlbyvej. Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 65 er beliggende umiddelbart vest for lokalplanområdet. I forhold til denne lokalplan foretages der nogle mindre grænsejusteringer for at tilpasse de 2 lokalplaner til de faktiske forhold. Naturbeskyttelsesinteresser Lokalplanområdet omfatter et vandhul og en mose, der begge er beskyttet af Naturbeskyttelseslovens 3. Det betyder, at tilstanden i vådområdet og søen ikke må ændres. De pågældende vådområder bevares uændret, idet de indgår som landskabelige naturelementer i lokalplanområdet. Der kan efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø, eventuelt ske naturpleje af de pågældende områder med henblik på forbedring af vådområdernes biotoper og naturtilstand. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har arkivalsk kontrolleret lokalplanområdet, og kort fra ca. 1800 viser, at dele af området har været vådt område, hvilket kan have tiltrukket en oldtidsbebyggelse. Andre dele af området har forholdsvise høje bonitetstal, og det formodes at området rummer en del spor efter forhistorisk bebyggelse, der ved jordarbejder vil være omfattet af Museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område Område for Særlige Drikkevandsinteresser. Gammel Hjortshøj Vandværk har vandindvindingsinteresser i området. Der må i området ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, der kan bevirke nedsivning til grundvandet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
19 Lokalplanen vil blive suppleret med en deklaration, der bl.a. fastsætter forbud mod anvendelse af sprøjtemidler. Miljøvurdering I henhold til Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Den nordlige del af lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Skødstrupvej. På baggrund af den Nordiske Beregningsmodel for Vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra midten af Skødstrupvej beregnet til ca. 60 db(a) på døgnbasis. Der er i lokalplanen medtaget bestemmelse om at støjfølsomt byggeri i 1 etage og udendørs opholdsarealer ikke må placeres nærmere end 25 m fra Skødstrupvej og at støjfølsomt byggeri i 2 etager ikke må placeres nærmere end 35 m fra Skødstrupvej, medmindre der etableres en støjafskærmning mod Skødstrupvej. Den sydlige del af lokalplanområdet vil være belastet af vejtrafikstøj fra Gammel Kirkevej. Trafikmængden er dog så begrænset på Gammel Kirkevej, at det vurderes at kommuneplanens støjbestemmelser umiddelbart er overholdt. Ifølge kommuneplanens støjbestemmelser må det udendørs støjniveau for støjfølsombebyggelse og udendørs opholdsarealer ikke overstige 55 db(a) på døgnbasis. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 22. august 2006 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening indenfor lokalplanområdet. Kollektiv trafik Hjortshøj er kollektiv trafikbetjent af dels buslinie 58, som passeres gennem Hjortshøj på ruten mellem Århus-Egå og Mejlby med stoppesteder bl.a. ved Hjortshøj Kirke, og dels har Grenåbanen standsningssted ved Hjortshøj Station i den sydlige del af byen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
20 Lokalplanområdet ligger med lang gangafstand til den eksisterende kollektive trafik. Der er således godt 1 km fra store dele af lokalplanområdet til de nærmeste stoppesteder for linie 58, medens der tilsvarende er mere end 1½ km fra lokalplanområdet til Hjortshøj Station. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Virupskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Heldagsbørnehave Smedebakken 16 Integreret institution 0-6 år Østergårdstoften 1 Integreret institution 0-6 år Skovager 1 Integreret institution 0-6 år Kankbøllevej 12 Fritidshjem Skovager 4 SFO Virupvej 75 Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Varmeforsyning kan ske fra: Vandforsyning sker fra Kloakforsyning sker ved: NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Århus Kommunale Værker Bautavej 1 8210 Århus V. Gl. Hjortshøj Vandværk v/hans Madsen Mølleager 9 8530 Hjortshøj Telefon 86 22 36 09 Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej 1 8210 Århus V Regnvand skal forsinkes i regnvandsbassin med et forsinkelsesvolumen på ca. 1900 m 3.(Samlet behov for hele lokalplanområdet). Bassinet skal udformes i henhold til Vand og Spildevands retningslinier i vejledningen Regnvandsbassiner og Vandløb, som kan findes på Århus Kommunes hjemmeside. Området skal afvandes til regnvandsledning i Gammel Kirkevej, dog kan der i det sydøstlige hjørne Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
21 være behov for et regnvandsbassin, der afleder mod sydøst til drænledning med afløb til Kankbølle Bæk. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning i Gammel Kirkevej sydvest for lokalplanområdet. Herfra ledes spildevandet til Egå Renseanlæg. Spildevandet skal, i det omfang dette er muligt, afledes ved gravitation, men det forventes også, at der er behov for en pumpestation for at kunne aflede spildevand fra lokalplanområdets sydøstlige hjørne. Pumpestationen forsynes med hus på terræn. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i lokalplanens område II skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 8940 2500. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 809
22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. 14 bestemmer, at den i paragraffen nævnte servitut ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 809
23 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 809 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den til den Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 809 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 809