Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Hallandsgade 3-5A Under henvisning til vedtægternes 14-17. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 27.06.2015 af administrator Ej 1058 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske til personer, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren - og ellers i følgende prioriteret rækkefølge: Bytning af bolig Andelslejligheden kan overdrages i forbindelse med bytning af bolig, såvel internt i ejendommen som eksternt. Til andre andelshavere Hvis salg ikke sker i forbindelse med bytning af bolig, kan andelslejligheden overdrages til andre andelshavere efter anciennitet (regnet fra indflytningsdato i senest overtagne lejlighed). Der skal i så fald ske opslag i opgangene over en 8-dages periode. Henvendelse herom skal ske til bestyrelsens forman Hvis der ved denne fremgangsmåde findes en intern køber, skal købers andelslejlighed tilbydes andre andelshavere (primært bytning, sekundært opslag). Hvis ingen andelshaver ønsker at overtage lejligheden, er den sælger, der fraflytter ejendommen, berettiget til at indstille ny andelshaver til købers frigjorte andelslejlighe Der er intet til hinder for at foretage eksternt udbud samtidig med internt opslag, men aftale iflg. eksternt udbud kan først indgås efter udløb af fristen for internt udbu Til andre Hvis andelslejligheden ikke kan sælges i h.h.t. ovenstående, kan andelshaver sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen er det administrator, der forestår vurderingen. Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Aftale om bytning indgået Kontaktet formanden vedr. opslag om internt udbud Opslået internt Vurdering bestilt Vurdering foretaget AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 1 af 6
Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer, vurderingsmanden godkender. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes El-og VVS-tjek af autoriseret håndværker, hvis der er udført arbejder indenfor de to fagområder uden autoriseret dokumentation derpå. Afhængig af arbejdets art kan det medregnes som forbedring. Begge rapporter udarbejdes for sælgers regning. Rapporterne udarbejdes af en af administrators samarbejdspartnere og skal bestilles hos administrator. Regning for El- og/eller VVS-tjek sendes til administrator og forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-/HPFI-relæ, skal HPFI-relæ monteres inden salg. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 8 dage findes interne købere, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til eksterne købere. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Hvis El- og VVS-tjek kræves jf. ovenfor, er det ikke et ubetinget krav, at disse tjek er udført, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Nøgleoplysningsskemaer I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 2 uger efter, at vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes af administrator for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Reglerne om nøgleoplysningsskemaer gælder ikke for erhvervsandele. Modtaget vurderingsrapport Bestilt evt. El-tjek Modtaget El-tjek Bestilt evt. VVS-tjek Modtaget VVS-tjek Interesseret andelshavers frist udløber Annonceret til salg Modtaget nøgleoplysningsskema 1 Modtaget nøgleoplysningsskema 2 AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 2 af 6
Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregningen. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. afsnittet 'Dokumenter til køber' på side 4. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Fremsendt andelsbevis til administrator Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator Underskrevet overdragelsesaftale Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 3 af 6
Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via administrators hjemmeside www.naveradmin.dk. Derudover vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og tillige El- og VVS-tjek i det omfang, disse er udarbejdet jf. tidligere. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Reglerne om fortrydelsesret gælder ikke for erhvervsandele. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen (For erhvervsandele: Inden overtagelsesdagen) afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne, evt. sammen med sælger. Ifølge vedtægterne kan sælger via fuldmagt overgive sin stemmeret til køber. Sælger skal i så fald underrette køber om indkaldelse til generalforsamling og give køber fuldmagt. Fortrydelsesfrist starter Fortrydelsesfrist udløber ved midnat Hvis generalforsamling i perioden: Underrettet køber om indkaldelse Givet køber fuldmagt Købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, skal køber indbetale købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens konto i Nykredit Bank, reg.nr. 8117, konto nr. 3987668. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når købesummen m.v. er indbetalt på ovennævnte konto, udbetales den til sælger, når denne er fraflyttet, idet der dog kan tilbageholdes et rime- AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 4 af 6
ligt beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter o.l. Ligeledes indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger for indfrielse deraf i forbindelse med købesummens frigivelse. Desuden sørger administrator for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Hvis afregning sker inden fraflytning, er foreningen desuden berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til dækning af købers eventuelle krav i anledning af mangelsindsigelser ved overtagelsen. Mangelsindsigelser Snarest muligt efter overtagelsen skal køber gennemgå lejligheden sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved lejlighedens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med købet. Bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler, kan køber komme med mangelsindsigelser i op til og med 2 uger fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Eventuelle mangelsindsigelser skal ske skriftligt overfor sælger, administrator og bestyrelse. Er krav ikke fremsat inden denne frist, er administrator berettiget til at afregne den fulde købesum til sælger, senest 3 uger efter overtagelsesdagen. Hvis køber forlanger prisnedslag for sådanne eventuelle mangler, kan tilbageholdes et tilsvarende beløb ved afregning til sælger. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Mangler iflg. eventuelt El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger eller dokumenteres udbedret af køber (hvis prisafslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Frist for mangelsindsigelser Frist for frigivelse af købesummen Aflæsning foretaget AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 5 af 6
Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af forbrug (varme, vand m.v.). Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Hallandsgade 3-5A (Ej 1058) - Version 2 Side 6 af 6