Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. juli 2014 Silkeborgvej 228 Nedrivning af byggeri samt opførelse af ny bolig- og erhvervsbebyggelse på /Odinsvej 2. 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive den eksisterende bebyggelse beliggende /Odinsvej 2 i Åbyhøj og opføre en ny bebyggelse i tre etager med boliger og erhverv. Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde 160207CE, der fastlægger områdets anvendelse til centerformål. En partshøring har givet anledning til flere indsigelser mod det ansøgte byggeri. Indsigelserne omhandler primært byggeriets højde, forringelse af lysforholdene, forøgede skyggegener, forøgede indbliksgener, trafik- og parkeringsforhold samt byggeriets arkitektur. I kommuneplanen er den maksimale bygningshøjde fastsat til 8,50 meter. Bygningshøjden på den del af den nye bebyggelse, der ligger ud mod Silkeborgvej, bliver 12 meter. I øvrigt er projektet i det væsentligste i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Planlægning og Byggeri vurderer, at byggeriets indvirkning på omgivelserne ikke går ud over, hvad der må forventes i området, og anbefaler, at byggeriet godkendes. side 1 af 5
2. Beslutningspunkter At Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til byggeriet. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. Sagen skal derfor forelægges for byrådet. 4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at nedrive den eksisterende bebyggelse og opføre en ny bebyggelse i tre etager på ejendommen /Odinsvej 2 i Åbyhøj. Den eksisterende bebyggelse på ejendommen har et bruttoetageareal på 1.952 m 2, hvoraf den væsentligste del nedrives. Den nye bebyggelse omfatter erhverv mod Silkeborgvej med et samlet bruttoetageareal på 700 m 2 og 12 boliger mod Odinsvej med et samlet bruttoetagereal på 600 m 2, hvortil kommer fælles adgangsarealer på i alt 212 m 2. Et eksisterende hus med et bruttoetageareal på 137 m 2 bevares. Det samlede bruttoetageareal vil herefter udgøre 1.649 m 2. Områdets anvendelse er i kommuneplanen fastlagt til centerformål. I området kan der etableres butikker, liberale erhverv, restauranter og lignende, som naturligt kan indpasses i et butikscenter. Området kan desuden anvendes til offentlige formål og boliger. Kommuneplanens rammebestemmelser fastsætter det maksimale etageantal til tre og den maksimale bygningshøjde til 8,5 meter. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 60 for området under ét. Den faktiske bebyggelsesprocent i området er side 2 af 5
imidlertid allerede i dag 62,5, som med det foreliggende projekt vil blive reduceret til ca. 60,3. Byggeriet kræver ikke dispensation, men kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglementet 2010 (BR10), kap. 2.3. I vurderingen skal blandt andet følgende forhold indgå: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Dette fremgår af BR10, kap. 2.3.1. Opgørelser over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m.v. fremgår af vedlagte dataark. De eksisterende bygninger er ikke bevaringsværdige. ---------- En partshøring har givet anledning til en række indsigelser fra ejere af og beboere i de omkringliggende ejendomme. Ansøgeren har kommenteret indsigelserne. Indsigelserne kan tematiseres således: byggeriet er for højt byggeriet vil medføre forringede lysforhold byggeriet vil medføre indbliksgener byggeriet er ikke tilpasset til den arkitektoniske helhed i området side 3 af 5
parkeringsforholdene er utilfredsstillende øget trafik og forøget støj Herudover er der indsigelser fra lejere i den eksisterende bebyggelse. Indsigelserne vedrører forhold af privatretlig karakter og har ikke relevans for vurderingen af byggeriet. Ansøger har kommenteret indsigelserne i bilag. Planlægning og Byggeri s bemærkninger: Byggeriets højde: Byggeriets højde mod Odinsvej er mellem 7,3 meter og 8,5 meter og overstiger således ikke den i kommunen fastsatte maksimale bygningshøjde på 8,50 meter. Bygningshøjden mod Silkeborgvej er 12,0 meter og er aftrappet i forhold til naboejendommen samtidig med, at den øverste etage er rykket ind (penthouse). Lysforhold: De udarbejdede skyggediagrammer viser, at den nye bebyggelse kun i et særdeles begrænset omfang vil medføre forringede lysforhold og forøgede skyggegener for nabo- og genbobebyggelsen. Indbliksgener: Især genboerne på Odinsvej vil kunne opleve forøgede indbliksgener fra vinduerne i det nye byggeri. Planlægning og Byggeri vurderer imidlertid, at det påtænkte byggeri ikke vil medføre væsentlige indbliksgener, og at de gener, som vil opstå som følge af byggeriet, ikke går ud over, hvad der må forventes og tåles. Støjgener: Eventuelle støjgener er ikke et hensyn, der lovligt kan inddrages i den helhedsvurdering, som kommunen i henhold til bygningsreglementet skal foretage. Byggeriets arkitektur: Projektet er bearbejdet arkitektonisk i samråd med stadsarkitekten. side 4 af 5
Trafik- og parkeringsforhold: Der anlægges parkeringspladser i overensstemmelse med gældende retningslinjer. Det vurderes, at det nye byggeri ikke har et omfang, som vil medføre en væsentlig forøget trafikbelastning. Med henvisning til det ovenfor anførte anbefales det, at Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte byggeri. 5. Strategi for borgerinddragelse Der er foretaget partshøring af ejere af og lejere i omliggende ejendomme samt høring af Åbyhøj Fællesråd. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Skitseforslag Bilag 3: Skyggediagrammer Bilag 4: Indsigelser Bilag 5: Ansøgers kommentar til indsigelser Bilag 6: Dataark Sagsnummer: 14/004467-5 Planlægning og Byggeri Tlf.: 89 40 25 10 E-post: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lix: 46 Sagsbehandler: Jens Christian Nielsen Tlf.: 89 40 25 35 E-post: jcn@aarhus.dk side 5 af 5