Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012
03 Eksperter: Drop de korte lån 05 Det betyder de svære ord 06 Det koster en rentestigning 06 Oversigt over, hvad det koster at låne i dag 07 Forudsætninger 08 Eksperternes råd 2
samtidig kan barbere restgælden ned og måske afdrage sit lån hurtigere end ved et fastforrentet 30-årigt lån. Forventer rentestigning Tusindvis af boligejere skal i disse dage tage stilling til, hvad der skal ske med deres F1-lån, der står foran en refinansiering. Samtidig markedsfører realkreditinstitutterne F3 og F5- lånene, som først skal refinansieres om tre og fem år, men dem bør man styre udenom, hvis man alligevel går og overvejer at skifte til et fastforrentet lån. Eksperter: Drop de korte lån Flere eksperter anbefaler nu, at danske boligejere dropper de korte F1, F3 og F5-lån. 200.000 danskere står foran en refinansiering af deres lån. Boligejerne har sidste frist for at opsige deres nuværende lån onsdag 31. oktober. Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 mia. kr., heraf er ca. 350 mia. kr. i 1-årige rentetilpasningslån i enten kroner eller euro, de såkaldte F1-lån. Eksperterne anbefaler boligejerne at gå over til enten de fastforrentede 30- årige lån eller til T-lån, hvor man betaler en fast ydelse og på den måde lukrerer på en lav rente, mens man Årsagen er bl.a., at økonomerne forventer en rentestigning, hvilket betyder, at man om tre eller fem år risikerer at blive ramt af en højere rente end i dag, når man igen skal refinansiere. - Så jeg synes, at man bør overveje, om det ikke var smartere at skifte til fastforrentet nu, siger Morten Skak, lektor på Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi ved Syddansk Universitet, til BT. Hvis man stadig er tændt på de korte lån, anbefaler Morten Skak, at man tager endnu et år med F1-lån. Også Kim Vallentin, uafhængig økonomisk rådgiver i Finanshuset Fredensborg, anbefaler, at boligejerne tænker mere langsigtet, end man måske har været vant til i de foregående år. - Finanskrisen har ikke været god på mange punkter, men på et punkt har den gjort det nemmere at tænke langsigtet: Renteniveauet er historisk lavt, og derfor synes jeg, at man skal 3
udnytte muligheden for at lave en tiårs plan for, hvor man gerne vil være med sit boliglån. Du kan gå begge veje Den uafhængige økonomiske rådgiver og indehaver af økonomihus.dk, Carsten Lund, peger på, at det kan være en god ide, at dele sine lån i to. - Rigtigt mange overvejer slet ikke denne mulighed. Det giver din helt egen forsikring i forhold til renten, og du kan foretage en opdeling helt efter dit behov og ønsker, så det vil sige, du kan vælge 60 pct. fast rente og 40 pct. variabel rente, siger Carsten Lund. Få overblik over de svære ord på næste side 4
Stiger renten, vil din ydelse blive fastholdt, men løbetiden vil blive forlænget. Falder renten, vil løbetiden forkortes. Indtil videre er det kun Realkredit Danmark, der tilbyder lånet. Kursen på lånet Kursen på et obligationslån viser groft sagt, hvilken pris lånet bliver handlet for. Hvis du f.eks. får et obligationslån til kurs 94, så får du 94 kr., hver gang du låner for 100 kr. Det betyder de svære ord Det betyder, at selv om du kun får 94 kr. i hånden, skal du tilbagebetale 100 kr. Derfor er det vigtigt at finde et lån tæt på kurs 100. Det omvendte gælder, når et lån skal indfries. Bidragssats Bidragssats er den pris, et realkreditinstituttet forlanger for at administrere dit lån. Det betyder på godt dansk, at jo lavere bidragssatsen des billigere er dit realkreditlån administrationsmæssigt. T-lån Ved et T-lån ligger din ydelse fast, og det er derimod løbetiden på dit lån, der kan ændres i takt med en skiftende rente. Din rente er fast i ét-ti år. Se hvad det koster at låne på næste side 5
Det koster en rentestigning Om få uger bliver den store låneomlægning rullet ud for flekslånere. Hvis renten, som flere økonomer forventer, stiger, vil det ramme boligejere med flekslån. Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk Carsten Lund fra økonomihus.dk har for BT regnet på, hvad en rentestigning på 0,25 pct. betyder for ydelserne om året på F1, F3 og F5-lån i fire forskellige realkreditinstitutter. Hvis man har et lån på 1 mio. kr., vil en rentestigning på 0,25 pct. betyde en årlig merudgift på 622 kr. efter skat. Hvis man har lån på henholdsvis 2 og 3 mio. kr., er den årlige merudgift 1244 kr. og 1866 kr. efter skat, viser beregningen. Rentestigningen vil ramme ens for alle kreditforeningerne. Her kan du se (skemaer), hvad du skal betale for et lån på henholdsvis 1, 2 og 3 mio. kr. med afdrag i dag altså inden merudgiften bliver lagt oveni. Se forudsætninger for kurser og renter næste side 6
Forudsætninger Kurserne og renterne er indhentet 18. oktober. Beløbene er nettotal. Bidragssatsen er sat til 0,70 pct. hos alle selskaber (det kan svinge fra kreditforening til kreditforening, afhængigt af vurderingen på huset og valg af lånetype. Mange kreditforeninger tager højere bidrag for 1-årig rente) Fradragsværdien er holdt på 33 pct. i alle beregningerne. Der er ikke taget hensyn til de nye skatteregler omkring mindskning af rentefradragsværdien. Lånet er med afdrag. Kilde: økonomihus.dk. Se eksperternes råd næste side 7
Eksperternes råd: BT har bedt uafhængige eksperter give deres bedste råd til de danske boligejere, der i disse dage overvejer, hvad der skal ske med deres lån, og samtidig fortælle, hvilke lån eksperterne selv har. Fælles for de tre eksperter er, at de alle har lån af forskellige typer, hvilket giver dem økonomiske fordele. de mere risikable lån er det blevet billigere at skifte til de sikre. - Hvis man skifter sit F1 ud med et F3 eller F5 lån og ønsker at indfri det før tid, kan man ikke altid bare betale restgælden. Man skal ud at købe papirerne i markedet, og på det tidspunkt kan de være blevet dyrere. Det kommer man til at betale for, så det er ikke uden risiko. - Hvis man vil have et kort lån, er det mere sikkert at tage et F1-lån og så skifte til et fastforrentet næste år. Det er mere sikkert i forhold til, hvis man først gør det om tre eller fem år. Hvilke lån har du selv? - Jeg har både et F1 og et fastforrentet. Der er ikke så meget usikkerhed, som hvis det hele var F1. Og F1 giver en lav rente. Skulle renten gå hen at stige en del, så kan jeg få en gevinst ved at opkonvertere (og dermed nedbringe restgælden, red.) det fastforrentede og på den måde hente lidt af det tabte, hvis der skulle komme en større rentestigning. Foto: Allan Bengtson Morten Skak, lektor på Syddansk Universitet Hvad er dit bedste råd til boligejerne? - Alt afhænger af den enkeltes afvejning af risiko kontra usikkerhed. Med de forhøjelser af bidragssatser på 8
løbetiden på sit lån ved f.eks. at vælge et T-lån. Eller ved simpelthen at forlænge løbetiden på sit lån og dermed låse renten fast. Det vigtigste er, at man skal tænke i at kombinere flere lånetyper. - Det værste, man kan gøre, er at lukke øjnene og bare tage et år mere uden se på de muligheder, der er. Så vil man i stedet sidde og sige: Ah, den stiger nok ikke så meget igen, så lad os bare vente, og pludselig sidder man fastlåst, fordi man ikke har set de rette muligheder i tide. Hvilke lån har du selv? Foto: Linda Henriksen Kim Vallentin, Finanshuset Fredensborg - Jeg har selv en kombination af et fastforrentet fire pct. lån og et T-lån. Dermed har jeg lidt af det hele og har spredt min risiko samtidig med, at jeg har valgt at forkorte løbetiden på mit lån. Hvad er dit bedste råd til boligejerne? - Det vigtigste man skal overveje i forbindelse med, om man skal omkonvertere eller ej, er, hvordan ens økonomi vil se ud, hvis eksempelvis renten stiger én pct. Er man klar til, at ens rådighedsbeløb ændrer sig markant eller ej. Det er den primære overvejelse, som man skal foretage, inden man begynder at ændre på sit boliglån. - Jeg synes, at man skal gå efter at minimere renterisikoen på sit lån på to måder: Enten ved at forkorte 9
Hvilke lån har du selv? - Jeg har selv en kombination af F1 og F5. Den korte rente er så lav, så hele besparelsen går til afvikling. Jeg har fast rente i fem år, og på denne periode har jeg afviklet ca. 150.000 kr. mere pr. lånt million end ved det traditionelle fastforrentede lån. Samtidig har jeg reduceret min løbetid til kun 20 år. Jeg får altså en væsentlig større nedsparing i huset og reducerer dermed min rentefølsomhed. Carsten Lund, økonomihuset.dk Hvad er dit bedste råd til boligejerne? - Min klare anbefaling er, når man kommer over 1.500.000 kr. i realkreditlån, at man overvejer to forskellige lånetyper. På den måde kan man sikre sin økonomi bedre mod udsving i renten. Man kan afdrage mere på dyr gæld, hvis man har boliglån eller andre typer banklån. - Hvis man kun har realkreditlån, bør man også overveje to lånetyper. Den opnåede besparelse kan benyttes til afvikling af realkreditlån og dermed reducere ens løbetid på lånene. Dermed reducerer man også hurtigt ens restgæld på lånene, hvilket medfører, at man hurtigt bliver mindre rentefølsom på sine lån og ens økonomi kan bære udsvingene i renterne. 10