NY DAGLIGVAREBUTIK I HOLSTEBRO

NOVEMBER 2015 INNOVATER NY DAGLIGVAREBUTIK I HOLSTEBRO RAPPORT

ADRESSE COWI A/S Visionsvej 53 9000 Aalborg TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk NOVEMBER 2015 INNOVATER NY DAGLIGVAREBUTIK I HOLSTEBRO RAPPORT PROJEKTNR. A078221 DOKUMENTNR. 1 VERSION 4.0 UDGIVELSESDATO 15.12.2015 UDARBEJDET KRLB KONTROLLERET KRBR GODKENDT KRBR

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 5 INDHOLD 1 Baggrund, formål og sammenfatning 6 1.1 Sammenfatning 6 2 Sammenhæng med kommuneplanlægning 9 2.1 Afstande til centerområder 9 3 Omsætningen i dagligvarebutikkerne i Holstebro øst 10 3.1 Omsætningen i den nye dagligvarebutik 10 3.2 Omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker 10 4 Oplandsanalyse 11 4.1 Oplande til Mejdal og Haldgård 11 5 Udviklingen i forbrugspotentiale i Holstebro øst, 2015-2020 12 5.1 Flere nye borgere i Halgård 12 5.2 Svagt stigende privatforbrug 12 5.3 Flere dagligvarer handles via internettet 12 6 Effekter på den eksisterende detailhandel 13 6.1 Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker 13 6.2 Effekter for de eksisterende udvalgsvarebutikker 14

6 NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 1 Baggrund, formål og sammenfatning Innovater A/S ønsker at undersøge mulighederne for at etablere en ny dagligvarebutik på 1.000 m² ved Halgård i den sydøstlige del af Holstebro. Boligområdet ved Halgård ligger ved rundkørslen ved Herningvej og Halgårdvej, hvor et stort boligområde er under udvikling. Der ligger kun få dagligvarebutikker i den sydøstlige del af Holstebro. Borgerne i området har ca. 2-4 km til de nærmeste dagligvarebutikker. Innovater har derfor bedt COWI om at gennemføre en analyse af det nuværende og fremtidige forbrugsgrundlag i oplandet til en ny dagligvarebutik samt at vurderes konsekvenserne for den eksisterende detailhandel. Aldi og Lidl ligger ca. 2 km mod nordvest inden for Ringvejen, og Dagli' Brugsen i Mejdal ligger ca. 1,5 km i luftlinje fra området. Reelt ligger Dagli' Brugsen ca. 4 km fra området, da jernbanen afskærer Halgård fra Mejdal. Dette notat giver: En beskrivelse butiksprojektets sammenhæng med kommuneplanen. En analyse af oplandets udstrækning. Beregning af forbrugsgrundlaget for en ny dagligvarebutik. En analyse af dækningsgraden, dvs. omsætningen i området sammenholdt med det samlede forbrug på dagligvarer. En vurdering af effekterne på den eksisterende detailhandel 1.1 Sammenfatning Med etablering af en ny dagligvarebutik på 1.000 m² vurderes området at få markant kortere afstand til et bredt dagligvareudbud. Analyser fra ejendomsmæglere viser, at nærhed til en større by, kort afstand til en skole og kort afstand til en dagligvarebutik har stor betydning for attraktiviteten af et boligområde. Området ved Herningvej og Halgårdvej ligger i den østlige del af Holstebro og rummer et eksisterende parcelhusområde. Der er planlagt 225 yderligere boliger i den vestlige del af Halgård. De første ca. 100 grunde bliver sat til salg i 2016. Halgård forventes udbygget inden for en forholdsvis kort årrække frem mod 2020. Området er et populært bosætningsområde, og der går ca. 500 elever på Halgård Skole. Eleverne kommer fra et opland, der dækker både Halgård og Mejdal. Der er dermed mange børn og forældre fra områder uden for Halgård, som har deres daglige færden omkring Halgård Skole. Det forventes, at en del af borgerne fra

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 7 Mejdal også vil handle i den nye butik i Halgård. Med nærhed til både en skole og en dagligvarebutik styrkes Halgårds bosætningskvaliteter. Med planerne om en ny dagligvarebutik er det også sandsynligt, at byggegrundene vil blive mere attraktive og at området kan blive hurtigere udbygget. Den nye butik forventes at opnå en årlig omsætning på i størrelsesordenen 30-35 mio. kr. år (2014-priser). Det samlede dagligvareforbrug i Mejdal og Halgård er på ca. 85 mio. kr. pr. år, og forbruget vil stige til ca. 100 mio. kr. i takt med udbygningen af området. Det lokale opland til den nye butik er på ca. 1.350-1.460 personer, når området er fuldt udbygget, og det samlede forbrugsgrundlag forventes at stige fra ca. 20 mio. kr. i dag til knap 40 mio. kr. omkring år 2020, når området vil være mere eller mindre fuldt udbygget. Dertil vurderes, at også en del af borgerne fra Mejdal vil handle i den nye butik i Halgård. På grund af Halgård Skole forventes det, at 10-20 % af borgerne i Mejdal vil handle i den nye butik i Halgård svarende til et yderligere dagligvareforbrug på 6-12 mio. kr. pr. år. Dermed er det reelle forbrugsgrundlag til en ny butik i Halgård nærmere 30 mio. kr. i 2015 og knap 50 mio. kr. i 2020. Se også kortet på næste side. Dækningsgraden for områdets dagligvareforsyning vil være på i størrelsesordenen 90-95 %, hvis der etableres én dagligvarebutik på ca. 1.000 m² og hvis området er fuldt udbygget med 225 nye boliger. 2015 2020 Omsætning ny butik 30 mio. kr. 35 mio. kr. Antal borgere i Halgård 790 1.350-1.450 Forbrug i Halgård Ca. 20 mio. kr. Ca. 37-39 mio. kr. Dækningsgrad Ca. 150% Ca. 90-95 % Udviklingen i dagligvareforbrug og dækningsgrad i Halgård. Butikken forventes etableret inden for en kort årrække. Omsætningen vurderes at blive hentet fra de nærmeste butikker i og omkring den østlige del af Holstebro. Omkring 50 % af omsætningen vurderes at blive hentet fra Aldi og Lidl, der vil være de nærmeste butikker med et tilsvarende vareudbud. Ca. 30 % af omsætningen vurderes at blive hentet fra bymidten og Bilka-området. De resterende ca. 20 % vurderes at blive hentet fra butikker i Mejdal, Tvis, Nørre Felding og andre butikker i og omkring Holstebro. Effekterne for den eksisterende detailhandel vil blive lidt mere spredte, når boligområdet i Halgård er fuldt udbygget. Tilflytterne forventes at komme fra et opland i og omkring Holstebro, og effekterne vil derfor afhænge af, hvor borgerne handlede før de flyttede til Halgård. Det vurderes også, at effekterne for de nærmeste butikker vil blive lidt mindre, eftersom dagligvareforbruget generelt er stigende, og fordi Holstebro forventes at opleve en vis befolkningstilvækst de kommende år.

8 NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 9 2 Sammenhæng med kommuneplanlægning I Kommuneplan 2013 for Holstebro Kommune er det bl.a. målet, at planlægningen for detailhandel skal sikre en udvikling med velplacerede dagligvarebutikker nær boligområderne. Det fremgår også, at der skal være mulighed for at etablere nye bydelscentre eller lokalcentre i de nye boligområder for at opfylde det lokale behov. Detailhandlen i Holstebro er koncentreret i bymidten og ved Bilka-området i den nordlige del af byen. Dagligvarehandlen er også koncentreret omkring bymidten og den nordlige del af byen, men der er flere butiksområder under udvikling nær de nye boligområder i udkanten af Holstebro. 2.1 Afstande til centerområder En ny butik uden for bymidten kan etableres som en enkeltstående butik til lokalområdets daglige forsyning eller i et lokalcenter, der betjener en begrænset del af byen, jf. planlovens 5 n. Enkeltstående butik eller lokalcenter For at der reelt er tale om en enkeltstående butik bør butikken ifølge "Vejledning om detailhandel" placeres mindst 500 m fra andre butikker og områder udlagt til butiksformål. Den nye butik vil ligge under 100 m fra et område, der er udlagt til erhvervsformål med mulighed for særligt pladskrævende varegrupper. Den eneste butik i området er en stor bilforhandler, der ligger ca. 750 m (målt langs vejnettet) fra den nye dagligvarebutik. Målt i luftlinje er der ca. 500 m mellem den nye dagligvarebutik og bilforhandleren. Hvis projektet skal gennemføres som en enkeltstående butik skal området til særligt pladskrævende varegrupper indskrænkes, eller muligheden for butikker med særligt pladskrævende varegrupper kunne udgå. Det er også muligt at planlægges for et lokalcenter med en samlet ramme på op til 3.000 m². Den enkelte butik i et lokalcenter må højst være 1.000 m², men hvis regeringens udspil til ændringer i Planloven gennemføres, så vil det åbne mulighed for dagligvarebutikker på op til 2.000 m² i lokalcentre. Der er ikke samme afstandskrav for et lokalcenter. Hvis der planlægges for en ændringer af centerstrukturen skal der udarbejdes et kommuneplantillæg. Der kan planlægges for både en enkeltstående butik eller for et lokalcenter. For at være sikre på afstandskravene anbefales det at udlægge området som lokalcenter. Uanset fremgangsmåden skal der redegøres for et lokalt forbrugsgrundlag. Omsætningsniveauet og forbrugsudviklingen er afgørende parametre for at vurdere det lokale forbrugsgrundlag.

10 NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 3 Omsætningen i dagligvarebutikkerne i Holstebro øst De følgende afsnit beskriver omsætningen i dagligvarebutikkerne i den østlige del af Holstebro. Omsætningen sammenholdes med det lokale forbrugsgrundlag for at afklare oplandet til den nye butik og effekterne for den eksisterende detailhandel. Omsætningstallene i det følgende er baseret på COWIs erfaringer fra andre steder og er opgjort skønsmæssigt. 3.1 Omsætningen i den nye dagligvarebutik Det forudsættes, at der i området på hjørnet af Herningvej og Halgårdvej vil blive etableret én dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på 1.000 m². Det vurderes, at arealintensiteten i den nye butik vil være ca. 35.000 kr. pr. m² pr. år, når boligområdet omkring Halgård er fuldt udbygget inden for ca. 5 år. Det svarer til niveauet i andre tilsvarende dagligvarebutikker. Boligudbygningen forventes igangsat allerede i 2016. Butikstype År Omsætning pr. år 1.000 m² dagligvarebutik 2015 30 mio. kr. 1.000 m² dagligvarebutik 2020 35 mio. kr. Vurderet omsætning i den nye dagligvarebutik i Halgård. 3.2 Omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker Dagligvareforsyningen i den østlige del af Holstebro er kendetegnet ved få mindre og decentrale butikker. Størstedelen af dagligvarehandlen i Holstebro er koncentreret nærmere bymidten og ved Bilka-området i den nordlige del af byen. Borgerne i Halgård har forholdsvist langt til de nærmeste dagligvarebutikker. De fleste dagligvarebutikker i de østlige dele af Holstebro er mindre og lokale købmandsbutikker til lokalområdets forsyning. Butik Bydel Afstand til Halgård Omsætning pr. år Aldi og Lidl Holstebro 2,5 km 50-60 mio. kr. Dagli' Brugsen Mejdal 3 km 20-25 mio. kr. Min Købmand Tvis 4,5 km 10-15 mio. kr. Min Købmand Nørre Felding 5,5 km 10-15 mio. kr. COWIs vurdering af omsætningen i de eksisterende butikker og afstanden til Halgård.

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 11 4 Oplandsanalyse Den nye dagligvarebutik på hjørnet af Herningvej og Halgårdvej vil primært forsyne de nærmeste omkringliggende boliger med dagligvarer. For at kunne planlægge for en ny dagligvarebutik på 1.000 m² skal der redegøres for det lokale forbrugsgrundlag. Den østlige del af Holstebro kan opdeles i flere mindre oplande med et tilhørende lokalt forbrugsgrundlag. Afgrænsningerne af oplandene tager udgangspunkt i områdets infrastruktur, landskabelige barrierer og boligområdernes indbyrdes placeringer. Selvom oplandene her er skarpt opdelte vil de reelle forbrugsoplande overlappe hinanden noget mere og dermed se lidt anderledes ud. En beregning af forbruget i Holstebro Kommune viser, at en borger i Holstebro Kommune i gennemsnit bruger ca. 25.800 kr. pr. år på dagligvarer i de fysiske butikker. 4.1 Oplande til Mejdal og Haldgård Området omkring Mejdal og Halgård i den østlige del af Holstebro kan betragtes som et sammenhængende område. Halgård Skole har mange elever fra Mejdal, borgerne i Halgård bruger idrætshallen i Mejdal og der har været planer om at binde områderne bedre sammen via en ny jernbanebro. Der bor tilsammen ca. 3.280 personer i det samlede område med et samlet årligt dagligvareforbrug på ca. 85 mio. kr. i 2020, når Halgård er udbygget forventes der ca. 600 flere borgere. Det samlede forbrugsgrundlag i området vil stige til i størrelsesordenen 100 mio. kr. pr. år (2014-priser). Ifølge Planloven skal der redegøres for et lokalt forbrugsgrundlag til en ny lokal dagligvarebutik. Derfor er oplandene omkring Mejdal og Halgård opdelt. Oplandet omkring Mejdal ligger som et naturligt afgrænset boligområde nord for jernbanen og syd for vandkraftsøen. Holstebro by ligger vest for Ringvejen, og mod øst er oplandet afgrænset af landområder. Der bor ca. 2.490 personer i oplandet til Mejdal. Området har en lokal dagligvarebutik, Dagli' Brugsen, som den eneste dagligvarebutik. Med et samlet forbrugsgrundlag for dagligvarer på i størrelsesordenen 65 mio. kr. pr. år vurderes det, at Mejdal er underforsynet med dagligvarer. Oplandet omkring Halgård er defineret som de boligområder, der ligger omkring Halgård Skole. Oplandet er naturligt afgrænset af jernbanen mod nord og Herningvej mod syd samt af landområder mod øst og vest. Halgård er under betydelig udvikling med nye boligområder, en mulig ny forbindelse over jernbanen og en mulig ny dagligvarebutik. Der bor ca. 790 personer i Halgård i dag. Tilsammen har borgerne et årligt dagligvareforbrug på i størrelsesordenen 20 mio. kr. pr. år. Området har ingen lokal dagligvarebutik.

12 NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 5 Udviklingen i forbrugspotentiale i Holstebro øst, 2015-2020 Udviklingen i forbrugsgrundlaget har betydning for dagligvarehandlen i den østlige del af Holstebro. Særligt udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget og internethandlen har betydning for forudsætningerne for dagligvarebutikkerne. 5.1 Flere nye borgere i Halgård Et område i den vestlige del af Halgård er udlagt til 225 boliger. Der er udarbejdet en lokalplan, og byggemodning og grundsalg af de første knap 100 boliger starter i 2016. Hvis det antages, at der i gennemsnit vil bo 2,5-3 personer i hver af de nye familieboliger, vil det nye opland til Halgård udgøres af ca. 1.350-1.460 personer med et samlet årligt dagligvareforbrug på ca. 35-38 mio. kr., når området er fuldt udbygget. 5.2 Svagt stigende privatforbrug Privatforbruget forventes at stige svagt de kommende år. COWI har udarbejdet detailhandelsanalyser for store dele af de danske kommuner. Her er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig forbrugsstigning for dagligvarer på ca. 3 % frem mod 2027. Det svarer til en forbrugsstigning på ca. 1 mio. kr. pr. år for oplandet til Halgård. 5.3 Flere dagligvarer handles via internettet De senere år har internethandlen vundet stadig større indpas hos de danske forbrugere. Det forventes, at internethandlen med dagligvarer vil stige fra ca. 1-2% af forbruget i dag til ca. 5 % i 2020. Det svarer til, at forbrugerne i Halgård om 5 år vil bruge ca. 0,5 mio. kr. mindre i de fysiske dagligvarebutikker end de gør i dag. Internethandlen har således ikke så store effekter på dagligvarehandlen.

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 13 6 Effekter på den eksisterende detailhandel Omsætningen i en ny dagligvarebutik vil som udgangspunkt ikke medføre, at borgerne bruger flere penge på dagligvarer end tidligere. Derfor vurderes omsætningen i høj grad at blive hentet fra de eksisterende butikker. Nogle kunder, der i dag handler i de eksisterende dagligvarebutikker i området, andre steder i Holstebro og i Herning, vil i stedet benytte den nye dagligvarebutik. Erfaringsmæssigt vil den største del af omsætningen blive hentet fra de nærmeste butikker. I det følgende er der foretaget en vurdering af effekterne på både kort sigte, og når Halgård er udbygget omkring år 2020. I det følgende vurderes betydningen af en ny dagligvarebutik i Halgård set i forhold til det eksisterende udbud af dagligvarer i området. 6.1 Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker Hvis butikken etableres inden for en kort tidshorisont vil omsætningen blive hentet fra de eksisterende dagligvarebutikker i og omkring Holstebro. De nærmeste tilsvarende butikker er Aldi og Lidl, der ligger ved Herningvej ca. 2,5 km nordvest for Halgård. Det vurderes, at ca. 50 % af butikkens omsætning vil hentet fra de nærmeste tilsvarende butikker. Det svarer til en omsætningsreduktion i de to butikker på ca. 15-20 mio. kr. pr. år. Aldi og Lidl ligger på vej ud af Holstebro. Ud over borgere fra det lokale opland vurderes butikkerne at tiltrække en del pendlere og andre forbikørende kunder på vej til og fra Herning. På grund af den nye butiks beliggenhed er det sandsynligt, at en del af omsætningsreduktionen i Aldi og Lidl skyldes færre forbikørende kunder frem for kunder fra butikkernes lokale opland. De næst nærmeste butikker med et tilsvarende udbud ligger i Holstebro bymidte. Det vurderes, at der vil blive hentet ca. 5-7 mio. kr. pr. år fra bymidtens dagligvarebutikker. På grund af den store omsætning i bymidten vurderes en ny dagligvarebutik i Halgård stort set ikke at påvirke de enkelte butikker. Bilka ligger ca. 10 min. kørsel fra området. Det vurderes, at mange Holstebroborgere regelmæssigt handler i Bilka. Derfor vurderes det, at ca. 15 % af omsætningen i den nye butik vil blive hentet fra Bilka svarende til ca. 5 mio. kr. pr. år. Det vurderes også, at en mindre del af omsætningen vil blive hentet fra butikken i Mejdal. Med et samlet årligt forbrug på dagligvarer på ca. 85 mio. kr., og med Dagli' Brugsen som eneste butik, handler borgerne i Halgård/Mejdal en stor del af dagligvarerene uden for det lokale opland. Derfor er det også sandsynligt, at kun en mindre del af omsætningen i den nye butik hentes fra den lokale købmandsbutik. Butikken har et mindre udbud og ligger ikke umiddelbart inden for gå- eller cykelafstand. Samlet set vurderes det, at ca. 0-2,5 mio. kr. pr. år blive hentet fra butikken i Mejdal. De to mindre butikker i Tvis og Nørre Felding er meget lokalt orienteret og vurderes kun at blive påvirket i begrænset omfang. På grund af afstanden er det sandsynligt, at butikken i Tvis vil afgive lidt mere end butikken i Nørre Felding.

14 NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO Når boligområdet i Halgård er fuldt udbygget vil effekterne for de eksisterende butikker sandsynligvis blive lidt mindre som følge af den generelle forbrugsstigning og som følge af befolkningsudviklingen i Halgård. Samlet set vil effekterne være lidt mere spredte som følge af, at ca. 560-675 borgere vil flytte til området fra andre steder i og omkring Holstebro. Effekterne for "Holstebro omegn i øvrigt" dækker også over, at trafikalt butikker i eksempelvis Herning forventes at afgive en mindre del af omsætningen til den nye butik. Særligt i Herning ligger der flere dagligvarebutikker med trafikale beliggenheder, herunder butikkerne i Tjørring. Det er sandsynligt, at en del af omsætningen i den nye butik vil blive hentet herfra. Med en ny trafikalt beliggende butik i Halgård er det muligt, at en del af omsætningen vil blive hentet fra nabokommunerne, herunder Herning. Dermed vil en lidt større del af dagligvareomsætningen kunne holdes "hjemme" i Holstebro Kommune. 2015 Oms. andel i ny butik 2020 Oms. andel i ny butik Aldi og Lidl 15-20 mio. kr. Ca. 50 % 10-15 mio. kr. Ca. 35 % Holstebro 5-7 mio. kr. Ca. 15-20 % 5 mio. kr. Ca. 15 % bymidte Bilka 5 mio. kr. Ca. 15 % 5 mio. kr. Ca. 15 % Dagli' Brugsen 0-2,5 mio. kr. Ca. 0-5 % - - i Mejdal Tvis og Nørre 0-2,5 mio. kr. Ca. 0-5 % - - Felding Holstebro og 0-5 mio. kr. Ca. 10 % Ca. 10-15 mio. kr. Ca. 35 % omegn i øvrigt herunder nabokommuner I alt 30 mio. kr. 100 % 35 mio. kr. 100 % Effekter for den eksisterende dagligvarehandel. 6.2 Effekter for de eksisterende udvalgsvarebutikker En dagligvarebutik på 1.000 m² har kun et begrænset udvalg af udvalgsvarer. Normalt regnes hele omsætningen i denne type butikker som dagligvarehandel. Derfor bliver effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel også begrænsede. Når Halgård er udbygget vil en del af borgerne være tilflyttere fra andre områder i Holstebro, hvor de har handlet deres dagligvarer. Dermed er der tale om en omfordeling af dagligvarehandel fra hovedsageligt Aldi og Lidl ved Herningvej og fra et bredere og mere udefineret opland i og omkring Holstebro. Normalt kan udflytning af dagligvarehandlen betyde et lavere kundeflow i bymidtens dagligvarebutikker og dermed et lavere antal afledte køb i udvalgsvarebutikkerne. Normalt handler 10-20 % af kunderne både dagligvarer og udvalgsvarer på en tur til bymidten. En omsætningsreduktion i bymidtens dagligvarebutikker på ca.

NY DAGLIGVAREBUTIK I HALGÅRD, HOLSTEBRO 15 5-7 mio. kr. vil dermed svare til en omsætningsreduktion på 0,5-1 mio. kr. i udvalgsvarebutikkerne, hvis forbruget er lige så stort i udvalgsvarebutikker som i dagligvarebutikker. Holstebro er en stærk handelsby, og der er forholdsvist langt til nærmeste konkurrerende handelsby med et tilsvarende udvalg. Derfor er det sandsynligt, at kunderne alligevel vil handle udvalgsvarer i Holstebro på en anden tur til bymidten. Med den begrænsede effekt for bymidtens dagligvarebutikker er det ikke sandsynligt, at udvalgsvarebutikkerne vil opleve en mærkbar forandring i kundeflowet og omsætningen som følge af den nye dagligvarebutik i Halgård.