Der er udtrykt et ønske om at vurdere, hvorvidt rummeligheden i de udlagte lokalcentre er passende samt, om nogle af dem kan true et andet.

Transkript

1 Dagligvarebutikker i lokalcentre Der er udtrykt et ønske om at vurdere, hvorvidt rummeligheden i de udlagte lokalcentre er passende samt, om nogle af dem kan true et andet. Der er fem lokalcentre i Halsnæs Kommune: Lynæs, Torup, Liseleje, Asserbo og Enghaven. Dertil kommer tre bymidter i Hundested, Frederiksværk og Ølsted. Der er nogle mindre butikssamlinger i blandt andet Kregme, På Sandet (Karsemose) og ved Karslgave. Endelig er der enkelte steder en enkeltstående butik som f.eks. ved Høje Tøpholm samt mulighed for at etablere flere af disse, hvis de opfylder krav om afstand til øvrige butikker og butiksområder. Lokalcentrene omfatter på nær Liseleje og Asserbo alene en eller et par eksisterende butikker/ butiksbygninger, og har derfor ikke den store udvidelsesmulighed. Liseleje og Asserbo er lidt anderledes, da der er væsentligt flere butikker, restauranter og lignende i de to lokalcentre, og de samtidig betjener større bysamfund. Der er derfor nogle udvidelsesmuligheder i disse to lokalcentre. Ønsket går på at vurdere, om der umiddelbart er nogle steder, hvor rummeligheden bør justeres også set i forhold til risikoen for at lokalcentrene kanibaliserer på hinanden. Umiddelbart vurderes det, at lokalcentrene i Lynæs, Torup og Enghaven har en passende størrelse og placering og muliggøre lokalbetjening af lokale boligområder. Liseleje og Asserbo har begge en rummelighed til udvidelser, og ligger ret tæt på hinanden. Der kan derfor være en risiko for, at de kan ligge i indbyrdes konkurrence. Det kan være en ulempe for butikkerne men en fordel for forbrugerne. Der vil i det følgende blive set nærmere på de to lokalcentre. Karakteristik af lokalcentrene i Asserbo-Liseleje-området og deres rummelighed Kort beskrivelse Tæt på Asserbo og Liseleje ligger Melby, hvor der alene er mulighed for at placere en enkeltstående dagligvarebutik. Derfor medtages Melby-butiksmuligheden også i det nedenstående. Butiksrummeligheden er m² i Asserbo og m² i Liseleje. Rummeligheden omfatter dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Derimod omfatter det ikke servicefunktioner som restauranter, cafeer, forlystelser, danseklubber, pensionater og andre overnatningssteder samt normalt heller ikke ejendomsmæglere med mere, som der er flere af i begge lokalcentre. Der er desuden en mulig rummelighed på m² i Melby til en enkeltstående dagligvarebutik. Den maksimale butiksstørrelse er for dagligvarebutikker m² i Asserbo og 500 m² i Liseleje. For udvalgsvarebutikker er de tilsvarende tal 300 m² i Asserbo og 100 m² i Liseleje. I dag er der følgende dagligvarebutikker i byområdet: Liseleje: Købmand 453 m² og bager cirka 100 m². Asserbo: Fakta 781 m². I alt m². Liseleje betjener et mindre helårsområde og et stort sommerhusområde. Typisk ligger langt hovedparten af omsætningen (over 75 %) i de tre sommermåneder. Uden for denne periode er flere af butikkerne lukket helt eller delvis dog ikke købmanden. Liseleje er turistknudepunktet i 1

2 denne del af kommunen, og det afspejler sig også i butikssammensætningen og som nævnt placeringen af omsætningen. Asserbo betjener et noget større helårsområde og ligeledes et stort sommerhusområde. Asserbo by har således cirka dobbelt så mange boliger som Melby og fire gange så mange som Liseleje. Det er også her den største restrummelighed er, ligesom det er her, der fysisk er plads til en eventuel yderligere dagligvarebutik i området. Referenceområde For at kunne vurdere, om Asserboområdet har en fornuftig butiksmængde og rummelighed, er det valgt at sammenligne med området omkring Ølsted. Der er mange ligheder mellem de to områder. Således rummer Ølsted et større bysamfund og et par mindre (Store og Lille Havelse). Desuden er der et stort sommerhusområde langs kysten. Ølsted har således mulighed for at fungere som handelscentrum for disse bysamfund og sommerhusområde på samme måde som Liseleje og Asserbo gør. For kort over de to områder se sidst i notatet. I Ølsted er rummeligheden m², og den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er m² og for udvalgsvarebutikker 300 m². Ølsted er udlagt som bymidte, primært fordi rummeligheden er helt oppe på m². I Ølsted er der to dagligvarebutikker: Superbrugsen m² og Netto 932 m². I alt m². Sammenligning For de to byområder og deres umiddelbare opland er der gennemført en optælling af boliger såvel helårsboliger som sommerhuse. På grundlag af disse optællinger kan der ses på butiksforsyningen i de to områder. Det er vist i nedenstående tabel. Asserbo-Liseleje-området Ølsted-området Antal dagligvarebutikker 3 2 Areal dagligvarebutikker m² m² Antal helårsboliger Antal sommerhuse Antal boliger i alt M² butik pr. helårsbolig 1,19 m² 3,85 m² M² butik pr. bolig 0,36 m² 1,31 m² Maksimal rummelighed m² (heraf m² i Asserbo-Liseleje) m² Som det ses af tabellen, er der i dag en væsentlig større butiksforsyning i Ølstedområdet cirka 3,4 gange så stor som i Asserbo-Liseleje-området. Hvis det vel at mærke forudsættes, at købemønsteret ikke er væsentligt forskelligt i de to områder, vil der være grundlag for en vis udbygning af dagligvareforsyningen i Asserbo-Liseleje-området, der stort set svarer til den aktuelle rummelighed. Hvis udgangspunkt Ølsted skal bruges som sammenligningsgrundlag, giver det kun mening, hvis der i Ølsted ikke er et kortvarigt peak i butiksareal. Den nuværende butikssituation i Ølsted har været sådan, siden Netto åbnede i 2006, og har været uændret i de otte år. Selvom det ikke er muligt at sige, hvad der vil ske i fremtiden, virker det stabilt nok til at danne sammenligningsgrundlag. Mulig udvikling i Asserbo-Liseleje-området Det er vanskeligt at spå om, men der er givet nogle rammer, man kan forholde sig til. Moderne dagligvarebutikker skal helst være omkring m². Det betyder, at maksimumsstørrelsen på 2

3 dagligvarebutikker i Liseleje på 500 m² (af hensyn til Liselejes størrelse og skala) reelt umuliggør en moderne dagligvarebutik (f.eks. en Netto, Fakta, Rema 1000 osv.). I Asserbo vil rummeligheden akkurat kunne give mulighed for yderligere en dagligvarebutik, da den nuværende Fakta kun er i underkanten af 800 m². Desuden vil der være mulighed for en dagligvarebutik i Melby på m². I alt er der derfor en reel maksimal dagligvarebutiksrummelighed på cirka m² inkl. de nuværende butikker. Det vil give 2,86 hhv. 0,87 m² butik pr. helårsbolig hhv. pr. bolig i området. Det er omkring 70 % af dækningen i Ølsted i dag. Lokalcenteret i Asserbo det lyserøde. Lokalcenteret i Liseleje det lyserøde. 3

4 Generelt om butiksudviklingen i Halsnæs Kommune Generelt er der en overforsyning med dagligvarer i Halsnæs Kommune set i forholdet til antallet af indbyggere. I 2007 (seneste kendte tal) blev der omsat dagligvarer i et forhold på 129 % i forhold til de fastboendes forbrug. Det skyldes i høj grad forbruget blandt sommerhusgæsterne, som dermed er med til at sikre grundlag for flere butikker i kommunen, end dens indbyggertal ellers umiddelbart lægger op til. I de seneste 10 år har der været en stadig interesse blandt butiksudviklere for at finde egnede steder til nye dagligvarebutikker eller eventuelt erstatningsbutikker på bedre lokaliteter. I perioden er der åbnet nye dagligvarebutikker i Asserbo, Ølsted, Kregme og ved Høje Tøpholm, ligesom en erstatningsbutik er på vej i Kregme. Flere af de eksisterende butikker har også udvidet. I samme periode er der lukket mindre købmænd i Lynæs og på Sportsvej i Hundested samt to-tre bagere. Samlet set har der været en mindre stigning i dagligvarebutiksarealet. Der er således ikke nogen klar tendens til, at en ny dagligvarebutik fører til lukning af en eksisterende, idet der på nær købmanden i Lynæs har været tale om små dagligvarebutikker, som generelt på landsplan har det svært i disse år. Den almindelige udvikling på dagligvarebutiksmarkedet vil dog med meget stor sandsynlighed også i årene fremover føre til, at der vil lukke dagligvarebutikker i Halsnæs Kommune, også selv om der ikke åbnedes nye. Det vil formentlig især gå ud over de små butikker, der ikke er med i større kæder, men også mindre ældre butikker vil være i farezonen, da de vil kunne tabe point på indretning, priser og udbud. Meget her afhænger dog også af godt købmandsskab og personlig betjening, hvor den mindre lokalt funderede butik har fordele. Melby har tidligere været et lokalcenter. I forbindelse med Kommuneplan 2009 blev det ændret. Der kan nu kun etableres en enkeltstående dagligvarebutik i Melby, mens butikker i øvrigt skal koncentreres i Liseleje og Asserbo. Årsagen hertil er blandt andet, at Liseleje og Asserbo ligger væsentlig mere centralt i sommerhusområderne, mens sommerhusområderne syd og øst for Melby også kan benytte sig af lokalbutikker i Torup og Enghaven. Desuden vejede det også ind, at der i Melby næppe vil kunne skabes den samme synergieffekt mellem butikker, spisesteder med mere som ses i Asserbo og Liseleje. Der har da heller ikke været nogen reel interesse for at etablere en dagligvarebutik i Melby (endnu). Sammenfatning På baggrund af ovenstående er der, hvis man ser på dagligvareforsyningen i Asserbo-Liselejeområdet, ikke umiddelbart grundlag for at reducere omfanget af de udlagte arealer til butiksformål. Ser man så på afgrænsningen af lokalcentrene, må det som udgangspunkt siges, at Asserbo og Liseleje er de to omdrejningspunkter i den nordøstlige del af kommunen. Det er derfor også naturligt, at områdets detailhandel skal koncentreres disse to steder. Den konkrete grænse er fastlagt langs de centrale veje i de to bysamfund, og skaber en fornuftig sammenhæng mellem de eksisterende butikker og servicefunktioner. Det vurderes ikke, at der på en fornuftig måde vil kunne reduceres i områderne uden, at det går ud over denne sammenhæng. En indbyrdes konkurrence mellem Asserbo og Liseleje vil kunne finde sted, da der ikke er mere end 1,25 km mellem de to lokalcentre. Som tidligere nævnt henvender de to lokalcentre sig dog langt hen ad vejen til forskellige publikumsgrupper: Liseleje primært til sommergæsterne/ turisterne og Asserbo i højere omfang til helårsbeboerne. Det sted, hvor der kunne være en konkurrence, er på dagligvareområdet, hvor begrænsningen i den maksimale butiksstørrelse i Liseleje (af hensyn til byens skala) giver Asserbo en fordel. Flere butikker i området kan dog også føre til andet end konkurrence butikkerne imellem nemlig, at flere handler lokalt i stedet for f.eks. et andet sted på vejen hjem fra arbejdet. 4

5 Hvis man ønsker at give en større sikkerhed for dagligvarebutikkerne i Liseleje, skal man begrænse den totale rummelighed i Asserbo alternativt reducere den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker og se på muligheden for en enkeltstående dagligvarebutik i Melby. Men det vil omvendt have den negative effekt, at der ikke vil kunne etableres nye dagligvarebutikker i hele den del af kommunen, ligesom konkurrencen vil blive mindre. De to områder på kort Asserbo-Liseleje-området omfatter udover Melby, Asserbo og Liseleje byområder også sommerhusområderne fra den tidligere kommunegrænse til Hundested i vest til Privatvej i øst. Melby Præstelod og Evetofte er ikke medtaget ligesom Møllevang, idet det umiddelbart forventes, at beboere i disse områder lægger det meste af deres dagligvarehandel i Frederiksværk. 5

6 Ølsted-området omfatter Ølsted byområde, landsbyerne St. Havelse, Ll. Havelse og Grimstrup samt sommerhusområderne fra Grævlingehøj i nord til kommunegrænsen i syd. 6