Afdeling: Sekretariat for udviklingsdirektør Dato: 27-10-2016 Reference: Rune Hellegaard Christensen E-mail: rhc@norddjurs.dk Journalnr.: 16/17192 Notat om prioritering af indskudskapital til almene boligprojekter I forlængelse af de afholdte styringsdialogmøder i løbet af 2015-16 samt efterfølgende korrespondance kan det konstateres, at det udelukkende er boligorganisationerne B45 og Grenaa Andelsboligforening som har planer i forhold til nybyggeri og renovering. Djursbo har dog ikke afvist muligheden for at byde ind på et evt. projekt i Auning. Som udgangspunkt er der 4 mulige projekter som skal prioriteres i henhold til den i budgettet afsatte grundkapital på 1,5 mio. kr. i 2017 og 2018. Auning Åbyen GD- Grunden Taglejligheder på Fasanvej Auning I forlængelse af møde i dialogforum den 13. april 2016 er der udarbejdet en analyse af behovet for almene boliger i Auning. Behovsanalysen vedlægges som bilag. Behovsanalysens anbefaling er følgende: Set i lyset af udviklingen i Auning vurderes det, at der vil være et behov for at nyopføre 20-30 centralt beliggende almene familieboliger inden for de nærmeste kommende år og at det bør prioriteres at være 3 rums og større boliger. Norddjurs Kommune har 2 kommunale arealer på Bakkesvinget i Auning til salg: Område IV-2, ca. 6700 m2, pris: 2.700.000 kr. Område IV-1, ca. 7300 m2, pris: 1.890.000 Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa Tlf.: 89 59 10 00 www.norddjurs.dk CVR nr. 29 18 99 86 Telefon- og åbningstider: Mandag-onsdag: 10.00-15.00 Torsdag: 10.00-17.00 Fredag: 10.00-12.00 E-mail: norddjurs@norddjurs.dk Sikker e-mail: sikkerpost@norddjurs.dk
Forvaltningen har opstillet denne vejledende businesscase for opførelse af 12 familieboliger på Bakkesvinget idet, der er taget udgangspunkt i Djursbos tidligere byggeri på Banevænget i 2013, hvor der blev opført 12 lejligheder til en samlet anskaffelsessum på 18,5 mio. kr. : Indtægt: Købesum for grund på Bakkesvinget udgør enten 2.700.000 kr. eller 1.890.000 kr. Udgift: Grundkapital til opførelse af byggeri (10 % af den samlede byggesum- gældende indtil 31. december 2018), estimeret til 1.850.000 kr. Norddjurs Kommune kan vælge, at tilbyde boligorganisationerne grundkapital svarende til en af de ovennævnte grundpriserunder forudsætning af, at byggeriet opføres på en af de kommunalt ejede grunde på Bakkesvinget. Projektet kunne udbydes som det er foreslået i Åbyen, jf. nedenfor, og løsningen er omkostningsneutral Alternativt skal der afsættes grundkapital til alment boligbyggeri i Auning på en mere central beliggenhed, hvor Norddjurs Kommune ikke ejer grunde. Norddjurs Kommune kan herefter fastsætte et beløb til grundkapital og udbyde dette til boligorganisationerne som herefter kan byde ind med boligprojekter som kan finansieres ud fra det fastsatte beløb. Der vil ved denne løsning ikke være en indtægt som følge af et grundsalg, som kan finansiere grundkapitalen. Intet konkret boligprojekt er dog forelagt fra nogle af boligorganisationerne endnu. Åbyen Tre kommunale storparceller i Åbyen er til salg, og priserne er fastlagt efter bruttoetageareal og i forhold til, hvor attraktiv beliggenheden er: Storparcel A, 1100 m2, pris: 4.04 mio. kr. Storparcel D, 1000 m2, pris: 5.45 mio. kr.(ny salgspris på 3.6 mio.kr. behandles i KB 15. november 2016) Storparcel E, 1870 m2, pris: 12.1 mio. kr.( ny salgspris på 8.1 mio.kr. behandles i KB 15. november 2016) 2
Det skal bemærkes, at GAB ikke forventer at købe hele parcel E, men derimod kun ca. 50 %, hvorfor det ikke kan forventes, at der bliver overskud ved salg af grunden idet der skal indbetales grundkapital til projektet. Det forventes dog, at projektet bliver omkostningsneutralt. GAB har oplyst, at boligselskabet ønsker at bygge etape 2 i Åbyen. Der er som bilag vedlagt GABs forslag med udgangspunkt i den nuværende lokalplan 164. GABs forslag tager udgangspunkt i grundstykket / Byggefeltet i område III (storparcel E) på 1870 kvm /BEA(bruttoetageareal) på 4500 kvm, med byggeri i 3-5 etager: Princippet i projektet er at (under-)opdele grunden i 2 områder (2 x935 kvm). Bebyggelser på omkring 2250 kvm BEA - svarende til ca. 22 boliger ad gangen, giver mulighed for en successiv udvikling af området i et roligt tempo og i takt med at boligerne kan 'opsuges' /udlejes. GABs vurdering er, at 40-50 boliger på en gang vil give risiko for udlejningsvanskeligheder (i starten). Den økonomiske ramme for projektet i henhold til den vedlagte projektoversigt, tager således udgangspunkt i 22 boliger, hvilket nødvendiggør en grundkapital på ca. 4.35 mio. kr. GAB vurderer, at etablering af almene projekter i området under lokalplan 164 indeholder flere udfordringer: grundens/ byggefeltets afgrænsning/udstrækning i forhold til placering og udformning af bygninger og samtidig kravene til p-pladser krav om anvendelse af stueetager til 'publikumsorienterede funktioner' - erhverv og/eller centerfunktioner bebyggelsesprocent >< grundpris grundpris / 'byggeretspris' urealistisk i forhold til almene boliger i Grenaa grund med muligt forurenet jord = ekstra udgifter Forvaltningen er opmærksom på udfordringerne, hvorfor der arbejdes på en revision af lokalplanen. B 45 har oplyst, at man derfra gerne vil byde ind med et projekt, hvis Norddjurs Kommune vælger, at Åbyen skal prioriteres og videreudvikles. Forvaltningen foreslår, at der afholdes en bygherrekonkurrence vedr. byggeri på de 2 storparceller D og E. Forvaltningen forslår, at udvælgelse af bygherre sker på grundlag af en samlet vurdering af det under alle omstændigheder mest fordelagtige tilbud. Følgende kriterier kan i den forbindelse anvendes: 1. Det overordnede idegrundlag for det projekt som boligorganisationen forventer gennemført, 3
dvs. boligtyper og huslejeniveauer. 2. Forudsætning at grunden købes til mindsteprisen 3. Boligorganisationens evne til at gennemføre projektet såvel fagligt som økonomisk, dvs. bl.a. egenkapitalens størrelse (arbejdskapital og dispositionsfond) 4. Boligorganisationens tiltag og planer der, jf. det forventede lovforslag, skal fremme sparsommelighed og øge produktivitet og effektivitet og dermed sikre en balanceret huslejeudvikling og evt. resultere i huslejenedsættelser. Det kan overvejes, om de 4 punkter skal vægtes lige meget i en bedømmelse eller der skal være en skæv vægtning. Til orientering er grundsalg af offentligt støttet byggeri ikke omfattet af bekg. af offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme. Norddjurs Kommune er således ikke forpligtet til at udbyde grunden. GD Grunden B45 har udarbejdet et projekt på GD Grunden med samlet 56 familieboliger. Dette vil kunne deles op i 2 etaper, GD 3 med 30 familieboliger og GD 4 med 26 familieboliger. I gennemsnit vil boligerne være omkring 100 m 2 og dermed er der tale om hhv. 3.000 og 2.600 m 2, der skal opføres. Omregnes dette i forhold til det nuværende rammebeløb vil det være som følger: GD Etape 3 2.836 m2 x 19.370 = 54.937.500 Grundkapital 10 % = 5.493.750 Det er kun etape 3 der forudsættes at indgå i prioriteringen. Projektet på GD grunden kan finansieres ved hjælp af 2,493 mio. kr., der betales af tredjemand til kommunen ved igangsættelse samt 3,0 mio. kr. i grundkapital. B45 har beskrevet aftalen nærmere, jf. det vedlagte bilag. Der er ingen faste regler for, hvornår kommunen skal udbetale grundkapitalen, men i praksis udbetales det sædvanligvis ved godkendelsen af skema A. Der er dog mulighed for, at grundkapitalen kan betales senere, såfremt boligorganisationen selv finansierer perioden indtil grundkapitalen bliver opkrævet. 4
Der er vedlagt ideoplæg vedr. B45s planer omkring GD etape 3 og 4. Grenaa Andelsboligforening Kommunalbestyrelsen har den 23. februar 2016 godkendt en klimarenovering i Afd. 1 Lynggården (Fasanvej 45-55), og Grenaa Andelsboligforening vil gerne samtidigt have lov til at etablere 12 taglejligheder og dermed også differentiere huslejen for afdelingen. Grenaa Andelsboligforening vurderer, at såfremt taglejlighederne bliver udført sammen med klimarenoveringen, vil man kunne spare ca. 1 mio. kr. Der er vedlagt bilag som viser GABs projektforslag vedr. taglejlighederne. Grenaa Andelsboligforening oplyser, at afdelingen om ca. 3 år alligevel skal have skiftet taget, da det efterhånden er over 60 år gammelt. Projektet med taglejlighederne vil samlet koste ca. 23,3 mio. kr. hvilket indebærer, at kommunen skal bidrage med 2,3 mio. kr. i grundkapital. Behov for almene boliger Norddjurs Kommune har i hvert af årene 2017 og 2018 afsat 1,5 mio. kr. årligt til grundkapital. På baggrund af tilbagemeldingerne fra boligorganisationerne må det konkluderes, at der allerede er mangel på almene familieboliger særligt i Grenaa, hvilket bekræftes af ventelisterne samt tilkendegivelserne fra boligorganisationerne. B45 nedlægger herudover i forbindelse med renoveringen på De Lichtenbergsvej minimum 30 lejligheder, hvorfor der kommer til at mangle mange lejligheder. De to boliganalyser fra hhv 2013 vedr. Norddjurs Kommune og 2016 specifikt for Auning konkluderer følgende: Norddjurs Kommune(2013) Det anbefales derfor, at der såfremt vurderinger i nærværende analyse fortsat er gældende fra 2016/2017 og frem, prioriteres grundkapital til 30-50 boliger årligt. Auning(2016): Set i lyset af udviklingen i Auning vurderes det, at der vil være et behov for at nyopføre 20-30 centralt beliggende almene familieboliger inden for de nærmeste kommende år og at det bør prioriteres at være 3 rums og større boliger. Set ud fra et økonomisk perspektiv, vil Norddjurs Kommune få flest nye boliger ved følgende prioritering: 5
2017 B45 3. etape på GD-Grunden, 30 familieboliger Grundkapital 3,0 mio. kr. 2017/2018 Byggeherrekonkurrence vedr. udbud af parcel E og D i Åbyen Omkostningsneutralt 2018 Udbud af projekt på kommunale grunde på Bakkesvinget i Auning Omkostningsneutralt Grundkapital i alt 2017-2018 3 mio. kr. 6