Landzonehåndbog Øverst kort fra slutningen af 1800-tallet (Høje Målebordsblade) Nederst ortofoto 2007. Copyright Kort- og Matrikelstyrelsen/Cowi.
1 Indhold: Side. 1. Indledning. 2 2. Baggrund. 2 Lov om planlægning zoneinddeling og formål. 2 Fingerplanen den overordnede planlægning. 3 Landzonebestemmelsernes betydning. 3 Almene hensyn. 4 Helhedsbetragtninger. 4 Naturklagenævnets praksis og klageret 5 3. Retningslinjer for byggeri i landzonen. 6 4. Administrativ afgørelse eller politisk behandling? 6 5. Landområdets karakteristika i Frederikssund Kommune. 7 6. Administrationsgrundlaget 9 Bilag Administrationsgrundlag med henvisninger til vejledninger og praksis. Uddrag af Planloven. Landzonebestemmelserne.
2 Landzoneadministration i Frederikssund Kommune. 1. Indledning. Frederikssund Kommune er en af Nordsjællands store landkommuner med et landbrugsareal på ca. 217 km 2 svarende til 21.700 ha. Med sin beliggenhed som rekreativt bag- og opland til Hovedstaden, er der naturligt en række ønsker til tiltag i landzonen såvel af rekreativ som erhvervsmæssig karaktér. Landzonemyndigheden har i de foregående år ligget hos forskellige instanser, idet den i 2000 blev ført fra Amterne til Hovedstadens Udviklingsråd og i 2002 herfra til de daværende kommuner. I dag ligger landzonemyndigheden hos de nye og større kommuner. Der er derfor nu et naturligt behov for en oversigt over bestemmelser, hensyn og faktorer som ligger til grund for vurderinger af tiltag i landzonen, og som hermed kan udmøntes i en samlet retningslinie. Oversigten skal give ansøgere, administration og politikere overblik over, hvilke muligheder, der er for at gennemføre konkrete ønsker om byggeri, ændret anvendelse og udstykning i landzonen. Det er vigtigt, at sager der behandles i forhold til landzonebestemmelserne undergår en helt konkret vurdering. Der må ikke foretages skøn under regel. Administrationsgrundlaget skal derfor betragtes som en oversigt over de retningslinjer kommunalbestyrelsen ønsker, at udviklingen i landzone skal ske efter. Den er således ikke en facitliste. 2. Baggrund. Lov om planlægning zoneinddeling og formål. Landzonebestemmelserne er fastlagt i lov om planlægning. Bestemmelserne er med justeringer en videreførelse af den tidligere lov om by- og landzoner, der har været plangrundlag siden 1970. Ifølge bestemmelserne er hele landet opdelt i henholdsvis byzone, sommerhusområde og landzone. I planlovens formålsparagraf står blandt andet, at: loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyreog plantelivet. I Miljøministeriets Vejledning om landzoneadministration står der om helhedssyn og planlægning: Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonebestemmelserne er at modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land, og samtidig sikre at egentlig byudvikling sker, hvor der er åbnet mulighed for det gennem region-, kommune og lokalplanlægning. Zoneinddelingen skaber derved en klar og værdifuld grænse mellem by og land, hvorved bl.a. natur- og kulturhistoriske værdier bevares, og miljøkonflikter undgås. Landzonen er i sagens natur den zone, hvor jordbrug er det gængse erhverv. Det kræver således som hovedregel ikke zonetilladelse at opføre det for landbrugserhvervene nødvendige byggeri, mens tiltag af anden art som f.eks. erhvervsanlæg og fritidsanlæg kræver landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1.
3 I Miljøministeriets Vejledning om landzoneadministration står der om landbrugserhverv: Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v. end den der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervs interesser, således blandt de hensyn der ligger bag landzonebestemmelserne. Fingerplanen den overordnede planlægning. Med udgangspunkt i fingerplanen for hovedstadsområdet visionen fra 1950 erne - er en klar grænse mellem land og by fastholdt, og en storby med grønne kiler, friholdt for massivt byggeri er vokset frem. Planen er effektueret gennem de sidste 50 års kontinuerlige planlægning (region- og kommuneplaner), Landsplandirektivet Fingerplan 2007, bygger på den oprindelige tanke, og er det helt overordnede plangrundlag for Frederikssund Kommune, hvor kommunen er yderste led på langefingeren. Landzonebestemmelsernes betydning. Landzonebestemmelserne er ikke et egentligt planlægningsværktøj, men skal modvirke den nævnte byspredning og hindre spredt og uplanlagt bebyggelse bortset fra det, som er nødvendigt for driften af landbrugserhvervene. Bestemmelserne er samlet set af central betydning for jordbrugserhvervene, befolkningens rekreative interesser og beskyttelsen af areal-, landskabs- og naturressourcer. Bestemmelserne er derfor at karakterisere som et vigtigt virkemiddel til at sikre gennemførelsen af den sammenfattende fysiske planlægning.
4 Almene hensyn. Kommunalbestyrelsen skal ved udøvelsen af sine beføjelser efter landzonebestemmelserne virke for gennemførelsen af kommuneplanen (der snart indeholder regionplanen, som pt er landsplandirektiv). Dette indebærer blandt andet varetagelsen af disse hensyn, der tjener almenvellet: Landskabelige interesser. Kulturhistoriske interesser - herunder hensynet til kirkeomgivelser. Bevaringsinteresser. Biologiske interesser. Miljøbeskyttelsesmæssige hensyn. Hensyn til jordbrugserhvervene. Trafikale hensyn. Rekreative interesser Spildevandsforhold. Hensyn til udbud af servicefunktioner. Råstofinteresser. Sociale eller menneskelige hensyn. Hvis et spørgsmål er detailreguleret efter en anden lovgivning (f.eks. naturbeskyttelseslov, landbrugslov, husdyrlov og vejlov), som varetager hensyn, der også varetages af landzonebestemmelserne, skal særmyndighedens vurdering indgå ved afgørelsen af sagen. Ejer og/eller ansøger er imidlertid ansvarlig for, at bestemmelserne i anden lovgivning er overholdt. Såfremt tilladelse efter fx Naturbeskyttelseslovens, Landbrugslovens og/eller Miljølovens bestemmelser er påkrævede, skal sagsbehandlingen koordineres og samtidig sagsbehandling tilstræbes, for at undgå at kommunen først tillader tiltag ifølge en lovgivning, for herefter at afslå det ifølge en anden lovgivning, som også administreres her. Uanset om ændring af anvendelsen af bygninger og lignende kun er godkendelses- eller anmeldelsespligtige efter planloven, udløser det i de fleste situationer en myndighedsbehandling efter byggeloven og vejloven mm. - Et ønsket tiltag kan være så omfattende, at det udløser lokalplanpligt. Helhedsbetragtninger og modsætningsforhold. I landzone kræves, med undtagelse af de for landbruget nødvendige tiltag og en række specifikke anvendelser af overflødiggjorte landbrugsbygninger, landzonetilladelse. Tilladelse kræves således til udstykning, byggeri og ændret anvendelse af bygninger og ubebyggede arealer. Kommunalbestyrelsen har mulighed for enten at meddele landzonetilladelse til det ansøgte, meddelelse tilladelse på vilkår fx om materialevalg, beplantning og placering eller give afslag. For den enkelte ansøger kan helhedsbetragtningerne og de ovennævnte hensyn synes abstrakte, idet landzonesagerne ofte er karakteriseret ved, at det enkelte tiltag ikke volder større skade. Såfremt der imidlertid bliver tilladt mange bygninger og anlæg i det åbne land, vil det imidlertid medføre skade i forhold til de almene hensyn, der er nævnt ovenfor.
5 De samfundsmæssige, almene hensyn kan sammenfattes som: At udnytte offentlige og private investeringer bedst muligt (trrafikanlæg, byggemodning, institutioner og privat service. At følge den offentlige planlægning op. At fastholde karaktéren af åbent land og afgrænsningen mellem by- og land også, hvor der ikke er særlige naturinteresser. At reservere det åbne land for landbrugserhvervet. At undgå unødvendigt forbrug af landbrugsjord til blandt andet boligformål. At sikre, at borgerne behandles ens ud fra lighedsgrundsætningen det vil sige, at en tilladelse vurderes ud fra den synsvinkel, at den kan komme til at danne præcedens. Helt overordnet set er hovedformålet med zoneinddelingen og landzonebestemmelserne at modvirke ukontrollerede bebyggelser og anlæg i det åbne land, og det er væsentligt at fastholde en skarp adskillelse mellem de landskabsmæssige og bymæssige værdier. Hovedformålet med landzonebestemmelserne kan imidlertid synes at stå i et modsætningsforhold til undtagelsesbestemmelserne, der indførtes i 2002. Bestemmelserne muliggør udnyttelsen af overflødiggjorte landbrugsbygninger til en række nærmere fastsatte erhverv samt muliggør oprettelse af flere boliger på ejendommene. Rettighederne ligger i landzonebestemmelsernes 36 og 37. Der er hermed i nogen grad åbnet for byformål i landzonen. Naturklagenævnspraksis og klageret. Det vedlagte bilag er udarbejdet med baggrund i Miljøministeriets vejledning om landzoneadministration og Naturklagenævnets praksis, som tillægges afgørende vægt. Det er målet, at de mest almindelige sagstyper administreres herefter, således at klagesager så vidt muligt undgås, samt at antallet af sager, der omgøres af Naturklagenævnet minimeres. Kommunens praksis gennem de seneste år fortsættes hermed. Atypiske sager, eller sager med et principielt indhold forelægges det politiske udvalg. Der er fuld klageret på landzoneafgørelser. Det vil sige, at såvel ansøger som andre med en retlig interesse i sagen kan klage inden for 4 uger fra offentliggørelsen af en tilladelse. Hertil er andre myndigheder samt en række interessenter klageberettigede, fx Danmarks Naturfredningsforening. Friluftsrådet, Dansk Botanisk Forening og Danmarks Ornitologiske Forening. Forvaltningsretligt skal afgørelser og i særdeleshed afslag - ledsages af vurderinger, afvejninger og begrundelser. Da landzonesager hyppigt berører mangehånde forhold, og hermed også mange forskellige lovområder, foretager administrationen en grundig oplysning af sagen, og fremlægger og analyserer modstridende og problematiske forhold. Herved sikres det bedst mulige grundlag at træffe afgørelsen på. Forudsætningen for arbejdet er, at oplysningerne som fremgår af bilagets højre spalte fremgår af ansøgningen.
6 3. Retningslinjer for byggeri i landzonen. Kommunalbestyrelsen ønsker at bevare landskabets karakteristika og kontrasten mellem det åbne land, byområderne og landsbyerne. Eventuel ny bebyggelse skal placeres i tilknytning til eksisterende bebyggelse, også når det drejer sig om byggeri til gårde, der ligger i det åbne land, og selv om forholdet ikke umiddelbart synes problematisk i forhold til natur-, kulturhistoriske eller landskabelige værdier. Målet er at bevare en klar grænse mellem by og land og sikre de natur- og kulturhistoriske værdier til gavn for de rekreative oplevelsesmuligheder og dyre- og plantelivet. Kommunalbestyrelsen lægger vægt på at byggeri, som vil blive meget synligt i landskabet, enten ikke tillades eller afstemmes efter landskabet og den typiske byggestil for området - herunder de egnskarakteristiske materialer. Kommunalbestyrelsen vil i forbindelse med tilladelser til nyt byggeri stille vilkår til bebyggelsens udformning, placering og omfang, således at bebyggelsen afstemmes landskabet og byggestilen. 4. Administrativ afgørelse eller politisk behandling? Sager vedrørende tiltag i landzone kan med vedtagelsen af administrationsgrundlaget inddeles i følgende kategorier og sagsgangen og sagsbehandlingstiden relaterer sig hertil: Ansøgninger, der er i åbenlys strid med planlovens bestemmelser: Fingerplan, Kommuneplan mv. afgøres administrativt med det samme. Ansøgninger i overensstemmelse med nedennævnte retningslinier afgøres administrativt. Ansøgninger, der falder uden for nedennævnte retningslinier fremlægges til afgørelse for det politiske udvalg. Estimeret sagsbehandlingstid. Tidsforbruget vil ved landzonesager variere meget, afhængig af sagens omfang, kompleksitet og ansøgningens detaljeringsgrad eller mangel på samme. Administrative afgørelser vil i idealsager kunne gøres på ca. 8-10 uger hertil klagefrist. Udvalgssager vil tage ca. 12-15 uger. Der er heri ikke indregnet kødannelse.
7 5. Landområdets karakteristika i Frederikssund Kommune en oversigt. Frederikssund Kommune er landskabeligt set kendetegnet ved de langstrakte fjorde og moræneformationerne, der blev dannet som følge af isens afsmeltning under den sidste istid for 10.000 20.000 år siden. Karakteristiske moræneformationer er Hornsherreds hat- og kambakker men også Sjællandssidens åse, markante tunneldalsforløb og ådale med flade forstrande. På baggrund af terrænformerne, der er produkt af tilblivelsesprocessen under og efter sidste istid, kan kommunen inddeles i karakteristiske egne. Terrænformerne og jordbundsforholdene har været udslagsgivende for den senere benyttelse, bosættelsesplacering og bevoksning. Frederikssund Kommunes morfologi og karakteristiske geologiske formationer. Slangerup nord/frederikssund nord Det åbne agerlandskab Landskabet nord for Slangerup er åbent agerlandskab uden skovvegetation. Terrænet er let kuperet. Særligt for området er det åbne udsyn over store afstande brudt af mindre og velafgrænsede landsbyer samt enkeltgårde. Slangerup øst Tunneldalslandskabet Landskabet øst for Slangerup er meget varieret og knytter sig til et større system af tunneldale, der øst for Slangerup udgør et dramatisk landskab. Dybe dale og stejle skråninger veksler og gennemskærer landskabet. Lystrup Skov er et markant landskabeligt træk, der markerer Gørløse Ådal. Skovbrynene danner kontrast mellem de åbne og bevoksede arealer og udgør vigtige landskabselementer i området.
8 Frederikssund/Slangerup vest Det bølgede agerlandskab med småskove Landskabet er meget afvekslende og rummer flere ubebyggede områder med eng og mose omkring de større vandløb, Græse Å, Sillebro Å og Ålebækrenden. I områdets nordlige del findes flere markante bakker, bl.a. Græse Bakke og kystklinterne. Jægerspris nord Skovlandet Nord for Jægerspris findes store sammenhængende områder med skov, overdrev og strandeng samt sommerhusområdet på den nordlige spids. De store kystnære skovområder kendetegner området og fremstår som et meget enkelt og markant element, hvor navnlig skovbrynene er af stor landskabelig værdi. Terrænet veksler mellem morænearealer og lavtliggende plane litorinaflader ved Louisesund, der er omgivet af den gamle kystlinie. Jægerspris syd Herregårdslandskabet. Landskabet er åbent agerlandskab med enkelte løvskove, navnlig knyttet til de højtliggende bakkepartier ved Svanholm og Neder Dråby. Terrænet veksler og er dels småbakket, dels storbakker med markante randmoræner. Karaktergivende for området er landskabet ved Jægerspris Slot og områderne ved Svanholm og Orebjerg. I området opleves forskellige bebyggelsesstrukturer fra herregårdslandskaberne, enkeltgårde, husmandsudstykninger og flere velafgrænsede landsbyer med tilhørende dyrkningsflader. Landskabet ved Kyndby domineres af Kyndby værket med tilhørende tekniske anlæg. Venslev - Istidslandskabet Landskabet er højtliggende åbent agerlandskab med karakteristiske bakkeformationer. Fra bakkerne er der udsyn over åbent landskab og Isefjorden. Landskabet er også kendetegnet ved mange småsøer. Der er et stort antal fortidsminder i området, hovedsageligt knyttet til bakkerne, som accentuerer dem i landskabet. Bebyggelsen er overvejende stjerne udskiftede landsbyer. Billedet viser øen Kølholm lidt syd for Frederikssund, der dannelsesmæssigt udgør en del af Skudelev Ås.
9 Skuldelev Ås/Selsø Egnen er sammensat af arealer med større bløde bakker vekslende med lavereliggende arealer. Området rummer markante landskabselementer, der præger deres omgivelser og kræver plads Særligt karakteristisk for landskabet er Skuldelev Ås, der rejser sig fra de flade litorinaarealer. Selsø er et markant landskabeligt træk med sine stejle, fossile kystskrænter. I området findes to værdifulde skovområder med gammel bøgeskov, dels på Skuldelev Ås og dels den kystnære Østskov. De store strandengsarealer langs kysten rummer store landskabelige og naturmæssige værdier. Selsø Slot samt Selsø og Skuldelev Kirker er markante bygninger i området der kan ses viden om. De stjerneudskiftede landsbyer ligger velafgrænset i landbrugslandskabet og besidder stor autenticitet. 6. Administrationsgrundlaget. Formålet med grundlaget er at give ansøgere, administration og politikere et overblik over, hvilke muligheder, der er for at gennemføre konkrete ønsker om byggeri, ændret anvendelse og udstykning i landzone, samt at sikre en hurtig og ensartet sagsbehandling. Administrationsgrundlaget er udarbejdet med udgangspunkt i Miljøministeriets Vejledning om Landzoneadministration og Naturklagenævnets praksis. Kommunalbestyrelsen bemyndiger administrationen til at træffe afgørelser inden for rammerne af administrationsgrundlaget. Bilaget er udarbejdet i overensstemmelse med Vejledning til Landzoneadministration, Naturklagenævnets praksis samt gældende lands, region- og kommuneplanlægning. Særlige ansøgninger, der af administrationen vurderes at kræve politisk behandling, samt sagstyper, der indeholder principielle og/eller atypiske aspekter, vil blive forelagt det politiske udvalg. Administrationsgrundlaget er for overskuelighedens skyld inddelt i nedenstående hovedemner og indføjet i bilaget. Bilaget dækker selvsagt ikke alle sagstyper, da ønsker om tiltag ændrer sig i takt med tidens gang og ændringer i samfundet som helhed. Grundlaget er derfor vejledende, i det hver enkelt sag skal undergå en helt konkret vurdering i forhold til de stedlige bebyggelsesforhold, beskyttelsesinteresserne, gældende lands-, region- og kommuneplan samt den øvrige lovgivning. Landzoneadministrationen omfatter: Udstykninger Boliger Sommerhuse/fritidsboliger Landbrugsbyggeri Erhvervsbyggeri Hobby- og fritidsanlæg Institutioner og øvrige forhold Vandhuller og søer Terrænreguleringer Antenner/vindmøller
BILAG 1
Udstykning Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Kræver ikke tilladelse: Udstykning efter landbrugsloven til samdrift med bestående landbrugsejendom. Disse undtagelser fra krav om landzonetilladelse er betinget af, at de er reguleret af særlovgivninger: Landbrugsloven, naturbeskyttelsesloven og planloven. Udstykning efter landbrugsloven af en skoveejendom. Udstykning bestemt i en fredning, eller udtrykkeligt tilladt i en lokalplan med den nævnte bonusvirkning. Normalt gives tilladelse til: Udstykning til opførelse af tekniske anlæg, når de nødvendigvis skal placeres i det åbne land. Normalt gives ikke tilladelse til: Udstykning med henblik på opførelse af ny selvstændig bebyggelse. Frastykning af en bolig, der er opført som medhjælper/aftægtsbolig i henhold til planlovens 36, stk. 1nr. 12. Udstykning af en parcel med henblik på, at den skal henligge som ubebygget ejendom til rekreative formål (f.eks. jagt og fiskeri) eller lignende. Udstykning af driftsbygninger til flere boligenheder/ejerlejligheder. Der skal som hovedregel ikke meddeles tilladelse til udstykning, fordi boligen dermed kan blive solgt, således at den ikke længere er til rådighed, når der igen opstår behov for en sådan bolig på ejendommen Vejledningen s. 40. Der bør ikke meddeles landzonetilladelse til udstykning med henblik på fx jagt, ophold og lignende private rekreative formål. Det gælder uanset, at der ikke søges om tilladelse til bebyggelse Vejledningen s. 75. Det er ikke muligt at udlægge/udstykke jordbrugsparceller i Hovedstadsregionen. Fingerplan 2007 s. 101. Der indhentes oplysninger vedrørende formål og begrundelsen for ønsket om udstykning. De fleste sager kommer via landinspektør, med redegørelse for formål og begrundelse. Hertil en skematisk oversigt med skelgrænser. Vedlagt ansøgningen sender landinspektøren et grønt oplysningsskema. Kommunen skal heri afkrydse, hvilke dispensationer/tilladelser som er påkrævede i forbindelse med den skitserede udstykning. Med ansøgningen følger også en hvid Landinspektørerklæring, hvoraf det fremgår, hvilke forhold landinspektøren har erkendt som dispensations- eller tilladelseskrævende. Dette er landinspektørens underskrift på, at den ansøgte udstykning - eller det tiltag som udstykningen foregriber kun kan gennemføres, såfremt alle de nævnte forhold er afklarede/afgjorte. 2
Udstykning Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Udstykning i lokalplanlagte landsbyer i landzone, med mindre udstykningsmuligheden fremgår af lokalplanen. Såfremt der ikke er tale om en bonuslokalplan - en lokalplan der udtrykkeligt nævner, at de anførte udstykninger kan foretages uden landzonetilladelse - kræver selve udstykningen trods planlægningen en landzonetilladelse. I landsbyer bør kommunalbestyrelsen tage hensyn dels til ønsket om at styrke landsbyernes udviklingsmuligheder, dels til de bevaringshensyn som ofte findes både med hensyn til bygninger, haver vejforløb, grønne arealer, tofter o.lign. Kommunalbestyrelsen bør således lægge vægt på at ny bebyggelse opføres med en udformning, der respekterer omgivelserne og byggestilen i området. Eksempelvis kan huller i husrækken være værdifulde kulturelementer fx gamle tofter som ikke blot bør bebygges under henvisning til, at der sker huludfyldning. Vejledningen side 50-51. Bevaringshensynene i form af beskyttelsesområder i landzonen som helhed fremgår af den gældende Regionplans afsnit 4 indtil vedtagelse af en samlet kommuneplan. De gældende retningslinjer for beskyttelsesområderne/landsbyer med særlige bevaringsinteresser er bl.a.: Inden for beskyttelsesområderne må der som hovedregel ikke planlægges eller gennemføres byggeri og anlæg udover det, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri, eller inddrages arealer til byudvikling, råstofindvinding og placering af ren jord. Bygninger og anlæg inden for beskyttelsesområder skal placeres, og udformesmed hensyntagen til bevaring og beskyttelse samt mulighed for forbedring af landskabs-, natur- og kulturværdierne. I de udpegede særlige landsbyer skal de karakteristiske, oprindelige træk tilstræbes bevaret, og eventuelt nybyggeri, anlæg mv. skal ske på baggrund af en lokalplan. Arealoverførsler til ejendomme i landsbyer, der ligger i lokalplanlagt landzone, og således ligger i kanten af landsbyer, underlægges vurdering af, hvorvidt der skal udarbejdes ny lokalplan. Der foretages ved ønske om tiltag i landsbyer i almindelighed, og landsbyer med særlige bevaringsinteresser i særdeleshed altid en afvejning af beskyttelsesinteresser i forhold til mulighederne for et gunstigt landsbyliv, -overlevelse og - udvikling. Det påtænkte tiltag beskrives og illustreres derfor med hensyn til påvirkningen af det nære kulturmiljø den umiddelbart, lokale påvirkning af omgivelserne. Herudover belyses, hvorvidt tiltaget influerer på landskab og kulturmiljø i bred forstand, således at værdifulde sammenhænge evt. bortviskes, og ikke længere vil kunne formidles. Mulighederne for udvikling og fastholdelse i landsbyen, serviceforhold, trafikforhold, naturforhold analyseres ligeledes i samarbejde med Natur, Teknik og Miljøs afdelinger. Ud fra sammenstilling af disse forhold vurderes det ansøgte tiltag. 3
Udstykning Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Eventuel lokalplanlægning skal have til formål at bevare landsbyen og tage hensyn til kulturhistoriske, landskabelige og andre naturmæssige træk samt til sammenhængen med kulturhistoriske træk i den omgivende dyrkningsflade. 4
Boliger Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Kræver ikke tilladelse: Til- og ombygninger af helårshus, hvorved husets samlede bruttoareal ikke overstiger 250 m 2. Udvidelse af en eksisterende bolig/helårshus ind i eksisterende driftsbygninger, såfremt det samlede boligareal ikke overstiger 250 m 2. Ibrugtagning af overflødiggjorte driftsbygninger til en extra bolig på betingelse af, at boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år. Der kan kun etableres en bolig på en ejendom. Indretning af en medhjælperbolig og/eller en aftægtsbolig i en eksisterende bygning på en landbrugsejendom, såfremt ejendommen er større end 30 ha. Opførelse af en medhjælperbolig og/eller en aftægtsbolig i tilknytning til en landbrugsejendoms øvrige bygninger, såfremt ejendommen er større end 30 ha. Planlovens 36 stk. 1, nr. 9. Grænsen på 250 m 2 er fastlagt i NKO 31, april 1994. Planlovens 37 stk. 1 nr. 9 vedr. overflødiggjorte driftsbygninger. Planlovens 37 stk. 1 nr. 1. Overflødiggjorte landbrugsbygninger som efter By- og landzoneloven eller planlovens 35 er tilladt anvendt til andet formål uden tidsmæssig begrænsning, betragtes derimod ikke længere som landbrugsbygninger. Vejledningen side 44. Planlovens 36 stk. 1 nr. 12. Der kræves dog tilladelse.., for så vidt angår beliggenheden og udformningen af bygninger, der opføres uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer Ved de hidtidige bebyggelsesarealer forstås efter praksis primært det område hvor ejendommens bebyggelse ligger samlet - (indtil ca. 20 meters afstand). Vejledningen s. 37. Der skelnes mellem: Bygninger, der tidsbegrænset eller på vilkår (tidligere) er taget i brug til blandt andet erhvervsformål. Disse defineres stadig som driftsbygninger. Bygninger der tidligere, permanent er tilladt anvendt til andre formål, og således har skiftet anvendelse. Anvendelsesændringen kan fremgå af BBR. Disse bygninger defineres ikke som driftsbygninger. Afgørelsen må bero på en samlet vurdering af, om det ansøgte byggeri naturligt opleves som havende tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer, bl.a. henset til terrænforhold og landskabet i øvrigt. Den vejledende afstand skal således ikke ses som en almindelig regel Vejledningen s. 38. Småbygninger på højst 10 m 2. Bygningsreglement BR 08. Udhuse/carport under 50 m 2 i tilknytning til bolig. Bygningsreglement BR 08. Kræver anmeldelse ifølge BR 08. Nedrivning af fritliggende enfamiliehuse. Såfremt et hus er klassificeret som bevaringsværdigt, kan kommunen vælge at høre Museum. Normalt henvises ansøger til Museum, med henblik på afklaring af Museets interesser i viden om den pågældende ejendom. Museet tilsendes regelmæssigt en liste over givne nedrivnings- og byggetilladelser. 5
Boliger Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Normalt gives tilladelse til: En mindre udvidelse af boligarealet ud over 250 m 2, på betingelse af, at der ikke indrettes mere end en bolig på ejendommen. Genopførelse af nedbrændte boliger, der har været beboet indenfor en rimelig tid medmindre helt særlige forhold taler imod. Nedrivning og genopførelse af enfamiliehuse, der har været beboet indenfor en rimelig tid, med mindre det eksisterende enfamiliehus har karakter af værdiløs ruin. Opdeling af eksisterende, større og overflødiggjorte stuehuse på landbrugsejendomme i flere boligenheder tillades normalt - med mindre planmæssige eller andre væsentlige interesser taler afgørende imod. Tilladelsen indebærer ikke udstykning. Planlovens 36 stk. 1. nr. 9 foreskriver, at der ikke kræves landzonetilladelse til til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede bruttoareal ikke overstiger 250 m 2. Grænsen på 250 m 2 er fastlagt i NKO 31, april 1994. Naturklagenævnet nævner i samme afgørelse, at 300 m 2 anses for at være en mindre udvidelse. Praksis er fastholdt i NKO 426, august 2007 med afslag til store boliger. Denne bestemmelse gælder også omfattende istandsættelser efter hændelige begivenheder som hærværk og stormskader. En rimelig tid er efter Naturklagenævnets praksis 3 år hvilket svarer til varigheden af en tilladelse. Erklæres en bygning for værdiløs ruin, er der tale om, at ansøgningen må betragtes som om der er tale om helt nyt byggeri. Landbrugslovens 9 foreskriver, at en landbrugsejendom skal være forsynet med en passende beboelsesbygning. Ved at udnytte allerede eksisterende, egnede bygninger kan det åbne land friholdes for ny, spredt bebyggelse. Samtidig sikres, at bygningerne ikke forfalder, og at områdets kulturmiljø understøttes. Ansøgninger om at opdele eksisterende overflødiggjorte driftsbygninger på landbrugsejendomme bør imødekommes, medmindre planlægningsmæssige eller andre væsentlige interesser taler afgørende imod. Det bør indgå i vurderingen om der er overvejende sandsynlighed for at stuehuset ikke senere bliver nødvendigt for at opfylde kravet om bopælspligt efter landbrugsloven.. Forud for landzonetilladelse til etablering af ferielejligheder i en overflødiggjort driftsbygning bør kommunalbestyrelsen indhente en vejledende udtalelse fra Skov- og Naturstyrelsen om, hvor mange ferielejligheder der vil kunne gives En mindre udvidelse forudsættes at inddrage eksisterende bygninger/etager. Ved ansøgning om tilbygninger, hvorved boligen overstiger 250 m 2 vurderes påvirkningen af natur, landskab og kulturmiljø nøje. Dokumentation for ødelæggelsen og ødelæggelsestidspunkt skal foreligge samt begrundelse af formålet med genopførelsen. Såfremt der ønskes ændringer i placering og udformning skal det ligeledes begrundes og fremgå af ansøgningen. Der stilles særlige krav til husets udformning, materialevalg og placering samt efter omstændighederne krav om, at det eksisterende hus på ejendommen nedrives. Indretning af ferielejligheder sker efter nøje vurdering af, hvorvidt ejendommen ved en senere lejlighed kan tænktes at få brug for en beboelsesbygning. 6
Boliger Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Der gives normalt ikke tilladelse til: Opførelse af nye helårsboliger i det åbne land, herunder opførelse af boliger, umiddelbart uden for byzone og sommerhuszone, uden for landsbyafgrænsning eller uden for et område, der er omfattet af landzonelokalplan. Udvidelse af boliger med helårsstatus, der overstiger 300 m 2. Opførelse af boliger med mulighed for hobbylandbrug (jordbrugsparceller), der ikke har baggrund i en lokalplan. Store udhuse (over 75 m 2 ), med mindre der nedrives eksisterende udhuse svarende til det ønskede areal. udlejningstilladelse til efter sommerhusloven Vejledningen side 52 og 75. Ved ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af nye boliger, må der tages udgangspunkt i muligheden for i stedet at udnytte de udlæg af byzone, som er sket gennem planlægningen. Som hovedregel gælder derfor, at landzonetilladelse til boliger kun bør meddeles, når et ansøgt byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område. Det gælder generelt, at enligt beliggende enfamiliehuse ikke bør tillades opført i det åbne land Vejledningen s. 50. Grænsen på 300 m 2 er i overensstemmelse med NKO 31, april 1994. Praksis er fastholdt i NKO 426, august 2007 med afslag til store boliger. Det er ikke muligt at udlægge/udstykke jordbrugsparceller i Hovedstadsregionen. Fingerplan 2007 s. 101. Planlovens 36 stk. 1 nr. 7 undtager bygninger under 50 m 2, der opføres ifølge Bygningsreglementet (BR08) for krav om landzonetilladelse. Byggeriet skal anmeldes til kommunen. Reglementet omfatter garager, carporte, udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, der ikke udgør opholdsarealer, og ikke overstiger 50 m 2. Vejledningen side 32. Ved stillingtagen til en konkret ansøgning om en ny bolig tages hensyn til, om beboerne kan sikres en rimelig adgang til offentlig og privat service (skoler og dagligvarebutikker m.v.), om der kan tilvejebringes forsvarlige kloakforhold og trafikale adgangsforhold samt om beboerne kan sikres mod forureningsulemper, herunder utilfredsstillende støjforhold, lugtgener og lignende. Forventninger om at forholdene kan bringes i orden ad åre, er ikke tilstrækkeligt Vejledningen s. 50. Ved ansøgninger om store boliger, henvises til bestemmelser om ibrugtagning af overflødiggjorte landbrugsbygninger/hidtil uudnyttede arealer under tag, med henblik på benyttelse af eksisterende bygninger. Konkret vurdering af landskabspåvirkningen foretages ved enhver ansøgning om boliger over 250 m 2. Heraf følger, at praksis med hensyn til boligstørrelse er lempelig såfremt her er tale om ombygning af eksisterende bygninger. Ansøgning om store udhuse vurderes nøje i forhold til det ansøgte formål og landskabspåvirkningen. 7
Sommerhuse/fritidsboliger Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Der gives normalt tilladelse til: Helårsophold for pensionister i sommerhus/fritidshus i sommerhusområder i landzone. Tilladelsen er personlig. Det forudsættes at der er tale om: Et sommerhusområde i landzone som kan sidestilles med et planlagt sommerhusområde, og hvor hensynet til beskyttelse af det åbne land i øvrigt ikke taler imod. Det forudsættes desuden at ansøgeren i øvrigt opfylder betingelserne i planlovens 41 (pensionistreglen). Vejledningen side 55. En personlig tilladelse for en pensionist.betyder ikke at huset skifter status til helårshus. Udvidelse af huset kræver stadig en landzonetilladelse.vejledningen side 55. Helårsstatus for sommerhus, såfremt huset oprindeligt blev opført som helårshus. Der gives normalt ikke tilladelse til: Helårsstatus for sommerhuse i landzonen. Udvidelse af sommerhuse i landzonen. Det forudsættes at huset har en værdi, og er af kvalitet som en helårsbolig (NKO nr. 128G, 1997 og nr. 210, 2000). Planlovens regler om anvendelse af ejendomme i sommerhusområde gælder ikke for sommerhuse i landzone. Vejledningen side 10. Ansøgningen bør som udgangspunkt behandles som nyopførelse af et helårshus, idet helårsbeboelse i højere grad end fritidsbeboelse påvirker omgivelserne. Vejledningen side 55. Naturklagenævnsafgørelse 319, marts 2004. Foreskriver at praksis i Nordsjælland er restriktiv i Regionplanens beskyttelsesområder. Der bør ved afvejningen lægges afgørende vægt på længden af den periode hvor huset ikke har været anvendt til helårsbeboelse, og på, hvor mange helårshuse, der ligger i nærheden. Vejledningen side 55. Udvidelse af sommerhuse anses for at skabe et øget tryk i form af ønske om helårsstatus, hvorfor udvidelser oftest vil blive i strid med planlovens og landzonebestemmelsernes formål. 8
Landbrugsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Landzonebestemmelserne er en videreførelse af By- og Landzoneloven fra 1970. Reguleringen bygger på, at det åbne land er forbeholdt jordbrugserhvervene. Kræver ikke tilladelse: Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fiskerierhvervet. Det forudsættes at byggeriet opføres i tilknytning til hidtidige bebyggede arealer. Tiltag i erhvervsøjemed til landbrug, skovbrug og fiskeri er i udgangspunktet undtaget fra krav om landzonetilladelse. Planlovens 36, stk. 1, nr. 3. I Planlovens 36 stk. 1 er specificeret, hvilke driftsmæssige forhold, der er undtaget kravet om landzonetilladelse der ellers ligger i 35. stk 1. Undtagelserne udgør 13 punkter. Ved de hidtidige bebyggelsesarealer forstås efter praksis primært det område hvor ejendommens bebyggelse ligger samlet Ved opførelse af beboelsesbygninger i tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer forstås efter hidtidig praksis opførelse indenfor en afstand af 20 meter fra bebyggelsen.afgørelsen må bero på en samlet vurdering af om ansøgte byggeri naturligt opleves som havende tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer... Vejledningen side 38. Kommunen kan anmode Jordbrugskommissionen om en vejledende udtalelse vedrørende den driftsmæssige nødvendighed af en ansøgt bygning. Vejledningen side 60. Kommunen skal udtrykkeligt formulere, hvilke forhold i ansøgningen Jordbrugskommissionen skal kommentere. Husdyrloven regulerer ny- eller tilbygning på landbrug med mere end 15 dyreenheder. Detailbestemmelser i Husdyrloven skal blandt andet sikre, at husdyrbrug ikke etableres, udvides eller ændres, uden hensyn til landskabelige værdier. Husdyrloven samler den tidligere regulering af husdyrbrugenes arealer og anlæg efter en række miljø- og landskabsregulerende love. Tiltag, der ikke kræver landzonetilladelse, er listet på siderne herunder. Oplysninger om den driftsmæssige nødvendighed samt begrundelse for det ansøgtes omfang og placering indhentes, såfremt det ikke umiddelbart fremgår af ansøgningen. Forvaltningen kan f.eks. indhente manglende oplysninger om: Driftsform. Antallet og arten af maskiner. Eventuelle forpagtede arealer og omfanget heraf. Varigheden af forpagtningsaftaler. Eventuelt andet erhverv end landbrug. Eventuel betjening af andre ejendomme med maskinerne. Oplysninger om nødvendige kørsels-/vendearealer. Indretningen af hal/driftsbygning (skitse). Såfremt der er tale om byggeri til afgrøder på forpagtede arealer, medregnes kun arealer, som der foreligger langvarige aftaler for (Naturklagenævnsafgørelser). Vurdering af halbehov foretages løseligt ved at lægge kapacitetsbehovet fra Dansk Landbrugsrådgivning med henvisning til Håndbog for Driftsplanlægning til grund. Af Naturklagenævnsafgørelse 03-31/700-0059 fremgår, at der til halmopbevaring fordres 35 m 3 pr. ha. dyrket korn. Ved mindre landbrugsejendomme i landzone vurderes den driftsmæssige nødvendighed nøje, idet ejendommens areal skal stå i forhold til det samlede bebyggede areal. 9
Landbrugsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Stutterivirksomhed i overensstemmelse med definition som landbrugsmæssigt erhverv. Ridehaller til brug for dokumenteret stutterivirksomhed. NKO 387, juli 2006 definerer stutteridrift som 5-7 avlshopper. Nævnet har fastsat, at haller på 800 m 2 er driftsmæssigt tilstrækkelige. I samme skrift: Der skal være et passende forhold mellem bygninger og jordtilliggende. Ridehal på helt små ejendomme under 5 ha - vil som udgangspunkt altid kræve en landzonetilladelse. Store haller påvirker landskabet væsentligt, hvorfor placering og udformning vurderes nøje i forhold til landskabspåvirkningen. Der indgås dialog med ansøger om optimal placering og udformning i forhold til disse værdier. Helhedsvurdering af drift. Generelt skal stutteriplanerne være af professionelt tilsnit. Der gøres derfor overvejelser om, hvorvidt det skitserede dyreantal er i overensstemmelse med den pt tilgængelige staldplads og eventuelle ønskede nybygninger. Oplysningerne sammenholdes med, hvorvidt eventuelle påkrævede stalde vil være mulige at opføre i overensstemmelse med miljølovgivningens afstandskrav. Driftsmæssige nødvendighed. Den driftsmæssige nødvendighed belyses via: Antallet af avlshopper. Totale antal heste. Dokumentation i form af regnskab for stutteridriften. Såfremt der er tale om planlagt stutteridrift indhentes virksomhedsplan med budget. Oplysninger om påkrævede fremtidige driftsbygninger. Hvorvidt stutteridriften suppleres med hestepension/rideskole. I givet fald i hvilket omfang. Såfremt hallen ønskes til brug for rideskole og/eller hestepension kræves landzonetilladelse. Landskabelige interesser og store haller. Store haller/ridehaller påvirker landskabet væsentligt, hvorfor placering og udformning vurderes nøje i forhold til landskabspåvirkningen. Der indgås dialog med ansøger om optimal placering og udformning i forhold til disse værdier. 10
Landbrugsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Stalddørssalg. Ibrugtagning af bebyggelse eller arealer til landbrug, skovbrug eller til brug for udøvelse af fiskerierhvervet. Nedlæggelse af landbrugspligt. Normalt gives tilladelse til: Udstykning med henblik på etablering af landbrug, der kan tillades efter landbrugsloven, med mindre anvendelsen er i strid med landsplan, regionplan eller kommuneplan. Gyllebeholdere uden tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer med mindre væsentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer afgørende taler i mod placeringen. Traditionelt har stalddørssalg ikke været betragtet som detailhandel. Planlovens 37, stk. 1 giver mulighed for uden tilladelse at indrette en mindre butik i en overflødiggjort landbrugsbygning, hvis bruttoarealet ikke væsentligt overstiger 250 m 2 Vejledningens side 68. Reguleres via selve landzonebestemmelsernes formål at hindre spredning af bebyggelse i det åbne land med mindre her er tale om tiltag, nødvendiggjort af landbrugseller skovbrugsdrift samt fiskerierhvervet. Tiltagene er detailreguleret i Landbrugsloven, og Jordbrugskommissionen er myndighed. Reguleres af Landbrugsloven og administreres af Jordbrugskommissionen. Oprettelse af et nyt bygningssæt eller genoprettelsen af et tidligere landbrug kræver Jordbrugskommissionens tilladelse i medfør af landbrugslovens 30 stk. 2 og 3. I medfør af planlovens 36 stk. 2 kan en driftsbygning ikke afslås, men skal have tilladelse efter 35 stk. 1, for så vidt angår beliggenhed og udformning, såfremt den ønskes fjernt fra eksisterende bygninger. Selve lovteksten præciserer dog: For så vidt angår gyllebeholdere, skal der meddeles tilladelse til en af hensyn til markdriften ønsket placering, medmindre væsentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer afgørende taler imod placeringen. En tilladelse skal være betinget af, at gyllebeholderen afskærmes med beplantning, og at gyllebeholderen skal fjernes, når den ikke længere er nødvendig for driften. Ved vurderingen indtegnes miljømæssige afstandskrav på luftfotografi. Disse krav sammenholdes med Regionplanens/Kommuneplanens beskyttelsesinteresser. Såfremt ønsket placering ikke er mulig skal ny placering anvises. Afslaget og den nye placering begrundes omhyggeligt ud fra de beskyttelseshensyn, der er for ejendommen i særlovgivning og Regionplan/Kommuneplan. Såfremt her er tale om landbrug med mere end 15 dyreenheder, reguleres forholdet af Husdyrloven. Detailbestemmelser i Husdyrloven skal blandt andet sikre, at husdyrbrug ikke etableres, udvides eller ændres, uden hensyn til landskabelige værdier. Husdyrloven samler den tidligere regulering af husdyrbrugenes arealer og anlæg efter en række miljø- og landskabsregulerende love. Vurderingskriterierne omfatter inddragelse af forholdet til for eksempel fredede områder og beskyttelsesområder. 11
Landbrugsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Fællesanlæg (f.eks. maskinstationer) med tilknytning til hidtidige bebyggelsesarealer, såfremt der ikke er væsentlige landskabelige forhold, der taler i mod. Normalt gives ikke tilladelse til: Driftsbygninger uden tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer, med mindre det kan dokumenteres, at placeringen og opførelsen af bygningen/anlægget er nødvendig for driften som landbrugsejendom af miljøog/eller hygiejnemæssige årsager. Der stilles særlige vilkår til bygningens/anlæggets beliggenhed og/eller udformning. Kræver tilladelse efter planlovens 35 stk. 1, da her er tale om erhvervsforhold, der rækker ud over en enkelt landbrugsejendom: Det vil imidlertid som oftest være i overensstemmelse med landzonebestemmelsernes formål at give tilladelse til det pågældende byggeri. Vejledningen side 62. I medfør af planlovens 36 stk. 2 kan en driftsbygning ikke afslås, men skal have tilladelse efter 35 stk. 1, for så vidt angår beliggenhed og udformning, såfremt den ønskes fjernt fra eksisterende bygninger. Der vil kunne stilles vilkår om beplantning, farve- og materialevalg, udformning og placering, herunder afstand til anden bebyggelse. Kommunalbestyrelsen kan vurdere, at den ønskede placering er uhensigtsmæssig, og at en egnet, alternativ placering findes et andet sted på ejendommen Vejledningen side 39. Oplysninger om den driftsmæssige nødvendighed samt begrundelse for det ansøgtes omfang og placering indhentes, såfremt det ikke umiddelbart fremgår af ansøgningen. Forvaltningen kan f.eks. indhente manglende oplysninger om: Driftsform. Antallet og arten af maskiner. Eventuelle forpagtede arealer og omfanget heraf. Varigheden af forpagtningsaftaler. Eventuelt andet erhverv end landbrug. Eventuel betjening af andre ejendomme med maskinerne. Oplysninger om nødvendige kørsels-/vendearealer. Indretningen af hal/driftsbygning (skitse). Dokumentation for byggeriets nødvendighed, herunder størrelsesbehov, indhentes i lighed med praksis for øvrige driftsbygninger se nedenfor under beskrivelse af erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri. Fællesanlæg (f.eks. maskinstationer) uden tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer, såfremt der er tale om en ønsket placering i Regionplanens/Kommuneplanens særlige beskyttelsesområder. Det vil imidlertid som oftest være i overensstemmelse med landzonebestemmelsernes formål at give tilladelse til det pågældende byggeri. Vejledningen side 62. Heraf følger, at der hyppigt vil skulle anvises en egnet placering som ved driftsbygninger generelt. 12
Erhvervsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Kræver ikke tilladelse: Ibrugtagning af overflødiggjorte driftsbygninger til mindre: Håndværksvirksomhed. Industrivirksomhed, Mindre butikker. Lager- og kontorformål. Ibrugtagning til disse formål, der fremgår af Planlovens 37 skal anmeldes ifølge lovens 38. Det er en betingelse, at virksomheden etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang. Bygningerne må ikke være opført indenfor de seneste 5 år. Der kan ifølge vejledningen være indtil 5 ansatte. Vejledningen side 68-69. En Naturklagenævnsafgørelse fra 2008 tillader imidlertid en chokoladefabrik i nedlagt driftsbygning med ca. 25 ansatte. Mindre butikker er (vejledningen side 69) defineret som butikker på op til 250 m 2. Hotel- og restaurationsvirksomhed og større butikker er derimod ikke omfattet af bestemmelsen. Vejledningen side 43. Ved anmeldelsen påses og indhentes dokumentation for, at betingelserne er opfyldt. Kommunen skal inden 14 dage meddele, hvorvidt den pågældende ændring kræver tilladelser ifølge andre lovgivninger og/eller reel landzonetilladelse. Herudover kræves byggetilladelse. I forbindelse med anmeldelsen indhentes oplysninger om den landbrugsmæssige drift på ejendommen og påkrævede bygninger hertil. Herudover indhentes oplysninger om nuværende og ønskede virksomheder på ejendommen (CVR-register). Byggeri til udvidelse af en mindre erhvervsvirksomhed i det åbne land, som er etableret lovligt i en overflødiggjort landbrugsbygning. Det forudsættes tillige, at der også efter udvidelsen er tale om en mindre virksomhed. Det betyder, at udvidelsens bruttoareal ikke væsentligt må overstige 500 m 2. Udvidelser derudover kræver landzonetilladelse. Normalt gives tilladelse til: Jordbrugstilknyttet mindre erhvervsvirksomhed, der traditionelt hører hjemme i landzonen (f.eks. hestepensioner/ridebaner). Institutioner i overflødiggjorte landbrugsbygninger. Der bør normalt meddeles landzonetilladelse til institutioner m.v. som fx døgninstitutioner for børn, unge og familier, daginstitutioner som børnehaver, m.v. der indrettes i eksisterende, tomme bygninger, herunder overflødiggjorte landbrugsbygninger. Vejledningen side 69 med henvisning til NKO nr. 181, 1999. Naturskoler o.lign er undtaget krav om landzonetilladelse. Ved ansøgninger om bygninger til hestepensioner indhentes oplysninger om landbrugsdrift og de hertil påkrævede bygninger. Hertil indhentes oplysninger om driften af den påtænkte hestepension og ønskede indretninger som ridebaner. Tilladelser til ridebaner gives normalt under hensyntagen til beskyttelsesinteresser og terrænforhold, og gives som regel på vilkår af, at der ikke etableres dominerende hegn, jordvolde eller opsættes lysmaster. 13
Erhvervsbyggeri Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Normalt gives ikke tilladelse til: Opførelse af ny selvstændig erhvervsvirksomhed. Mere end uvæsentlige udvidelser af mindre erhvervsvirksomhed. Nyopførelse af butikker. Ridehaller til hestepensioner og/eller til privatbrug. Opførelse af nyt byggeri til brug for industri, håndværk, kontor, liberale erhverv, hotel, kroer, restaurationer m.v. i landzone kræver tilladelse efter 35. Sådanne erhvervsbyggerier bør dog som hovedregel placeres i byzone hvor tilgængelighed, bosætning og service er størst. Derfor bør der kun undtagelsesvis og kun i overensstemmelse med konkrete retningslinjer for lokalisering i region- og kommuneplanlægning, fx i landsbyer som er afgrænset i kommuneplanen meddeles landzonetilladelse til opførelse af sådanne erhvervsvirksomheder. Vejledningen side 67. Større udvidelser af erhvervsvirksomheder er generelt uønskede i forlængelse af planlovens formål om, at det åbne land forbeholdes landbrugs-, skovbrugs- og fiskerierhvervet og friholdes for spredt og uplanlagt bebyggelse. Derfor skal større udvidelser til omfattende erhvervsvirksomhed eller regulær industri henvises til egentlige erhvervsområder i byzone, som er indrettet til formålet. Vejledningen side 68. Der bør ikke meddeles tilladelse til nyopførelse af butikker i landzone. Vejledningen side 69. Der bør planlægges for, halkrævende rideskoler, idet tiltag af denne art ofte skal behandles efter en række andre lovgivninger, vejloven, miljøloven, husdyrloven etc. Der bør ligeledes planlægges for publikumsorienterede virksomheder, som dyreparker, golfbaner, kursuscentre og lignende. Der henvises til, at butikker bør placeres i dertil planlagte områder i byzone eller kræver forudgående planlægning. Ridehaller vurderes altid i forhold til påvirkningen af omgivelserne og beskyttelsesinteresserne. 14
Hobby- og fritidsanlæg Bestemmelser, vejledning og praksis Sådan gør vi: Oplysning af sag og vurdering Kræver ikke tilladelse: Visse former for institutioner som fx naturskoler og lignende, kan efter planlovens 37 etableres i overflødiggjorte landbrugsbygninger uden landzonetilladelse. Etablering af en primitiv lejrplads med ganske få telte, hvis der alene er tale om lejlighedsvis teltslagning af midlertidig karaktér på en mindre del af en ejendom, der i øvrigt anvendes til andre formål. Kræver tilladelse og landskabelig vurdering: Simple ridebaner til privat brug. Byggeri til hobby-/fritidsformål. Hunde-/kattepensioner, dyreparker m.v. Normalt gives ikke tilladelse til: Ridehaller til hestepensioner og/eller til privat brug. Fra vejledningens side 69. Fra vejledningens side 76. Opførelse af bygninger m.v. til virksomheder af ikkejordbrugsmæssig karakter dvs. der slet ikke har jordbrugsformål for øje som fx rideskole, ridehal, hestepension, dyrehospital, dyrepension, hundekendel m.v. forudsætter tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Dette forudsættes også selv om byggeriet ikke kræver tilladelse efter landbrugsloven. Det samme gælder væsentlige til- og ombygninger som kan sidestilles med nyopførelse. Ved behandlingen af konkrete ansøgninger skal der lægges særligt vægt på beskyttelse af rekreative områder og naturområder. Vejledningen side 65. Der bør planlægges for, halkrævende rideskoler, idet tiltag af denne art ofte skal behandles efter en række andre lovgivninger, vejloven, miljøloven, husdyrloven etc. Der bør ligeledes planlægges for publikumsorienterede virksomheder, som dyreparker, golfbaner, kursuscentre og lignende. Ridebaner vurderes i forhold til landskabspåvirkningen, og især, hvorvidt terrænændringer er påkrævede. Ved simple ridebaner forstås: Ej på nævneværdigt synlige placeringer Ej med lys. Ej med vold omkring banen. Ej med iøjnefaldende hegn omkring. Sagen oplyses med hensyn til formål og baggrund for placeringen. Såfremt der findes ubenyttede landbrugsbygninger på ejendommen henvises til regelsættet herfor og muligheden for at udnytte eksisterende bygninger. Ved vurderingen lægges afgørende vægt på landskabelige forhold og trafikale forhold samt på planmæssige aspekter. Ejendommens størrelse indgår også ved vurderingen. Ridehaller vurderes altid i forhold til påvirkningen af omgivelserne og beskyttelsesinteresserne samt de trafikale forhold. Se redegørelse for landbrugsmæssigt nødvendige halbygninger og stutterier. 15