Afgørelse i sagen om Ishøj Kommunes tilladelse til udstykning af 5 byggegrunde.

Transkript

1 NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: Fax: X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk nkn@nkn.dk 10. oktober 2003 J.nr.: 03-31/ SKR Afgørelse i sagen om Ishøj Kommunes tilladelse til udstykning af 5 byggegrunde. Ishøj Kommune har den 17. juni 2003 meddelt landzonetilladelse til udstykning af 5 parcelhusgrunde på ejendommen matr.nr. 50 b, Ishøj By, Ishøj, beliggende Ishøj Søndergade 3 i Ishøj Landsby. Afgørelsen er påklaget til Naturklagenævnet af Hovedstadens Udviklingsråd, Danmarks Naturfredningsforenings hovedkontor samt lokalkomiteen i Vallensbæk, Ishøj Bylaug, Grundejerforeningen Landsbyen samt en række omboende, herunder de nærmeste naboer. Ejendommen på m 2 har tidligere fungeret som drivhusgartneri og er beliggende i umiddelbar forlængelse af Ishøj Landsbys afgrænsning mod det åbne land. På den nordlige del af ejendommen findes en eksisterende beboelsesbygning, den midterste del er bebygget med gamle drivhuse, og den sydlige del, som grænser op mod det åbne land, er ubebygget. Hele ejendommen er beliggende i landzone, men den nordlige del, hvor den eksisterende bolig er beliggende, er i kommuneplanen udlagt til boligformål sammen med den resterende landsby. Af kortbilagene fremgår det, at arealet er del af et område, der har karakter af en grøn kile mellem bebyggelse. Området er i regionplan 2001 udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde (jfr. afsnit 5.7). Af regionplanen fremgår, at landområdet herunder landsbyerne, som hovedregel skal friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg til beboelse og erhverv bortset fra de nødvendige bygninger og anlæg til landbrugsdriften. Ved landsbyer skal afgrænsningen mod det åbne land fastholdes. Der kan ikke udlægges nye arealer til by

2 2 mæssige formål og der kan kun tillades begrænset nybyggeri begrundet i lokale behov og på grundlag af en lokalplan. Kommuneplanen udlægger området til tekniske og rekreative arealer. Sagens baggrund Ejeren af ejendommen, der tidligere har drevet gartneri, har søgt om tilladelse til udstykning af 4 grunde på 800 m 2 og 1 grund på 900 m 2. Ishøj Kommune spurgte i brev af 23. januar 2003, om HUR havde indsigelser mod et forslag til lokalplan, der gav mulighed for at udstykke de 5 byggegrunde. HUR svarede i brev af 26. januar 2003, at den omhandlede udstykning ikke kunne betragtes som en mindre betydende huludfyldning i den eksisterende afgrænsning af landsbyen mod det åbne land. HUR s vurdering var, at det søgte er af væsentlig betydning i forhold til regionplanen, og en lokalplan, der udlægger arealet til byzone, kunne derfor ikke godkendes. Den 26. marts forelagde kommunen HUR en landzonehøring om udstykning af ejendommen. HUR svarede den 9. april 2003 kommunne, at det ansøgte ikke er i overensstemmelse med regionplanens retningslinier for særligt værdifulde landbrugsområdet, landsbyer, lokalisering af boliger, hovedmål og hovedprincipper, afgræsning af byområdet og landområdet samt lokalisering af landområdet. Kommunens afgørelse Kommunen har meddelt landzonetilladelse til udstykningen og henvist til, at der med udstykningen sker en afrunding af Ishøj Landsby, hvor den fremtidige bebyggelse vil medvirke til, at landsbyen fremover vil fremstå med en klar bebyggelsesmæssig afgrænsning mod det åbne land. Tilladelsen er meddelt på vilkår om, at fremtidig bebyggelse på de udstykkede parceller skal tilpasses den eksisterende landsbybebyggelse og må kun udformes som åben-lav bebyggelse, i henhold til regionplanens bestemmelser om lokalisering af boliger i ikke-stationsnært område (afsnit 3.1.2) og landsbyer (afsnit 5.4.1). De kommende 5 boliger på den tidligere gartnerigrund skal således udføres i samme stil som den eksi

3 3 sterende landsby og vil indgå naturligt i landsbyens bebyggelsesstruktur. Kommunen har vurderet, at grundens størrelse og beliggenhed ikke gør den velegnet til landbrugsmæssig drift. HUR s klage HUR har som begrundelse for klagen henvist til, at Ishøj Kommune har meddelt den omstridte landzonetilladelse på trods af HUR s udtalelser af 26. januar og 9. april Ifølge HUR er tilladelsen til udstykning på afgørende vis i konflikt med både regionplanens hovedprincipper og landzonebestemmelsernes formål. Det er HUR s opfattelse, at en landzonetilladelse til udstykning af 5 nye byggegrunde med den pågældende beliggenhed vil skabe præcedens i forhold til andre lignende ønsker fra grundejere i regionen, hvilket vil modarbejde en mere langsigtet planlægning for byudvikling i regionen. HUR henviser endvidere til, at der i forbindelse med landzoneadministrationens overdragelse til kommunerne blev sendt en vejledning til hovedstadsregionens 50 kommuner. HUR ville blandt andet med vejledningen videregive erfaringer fra den hidtidige landzoneadministration. I vejledningen redegøres der netop for planlovens samfundsmæssige hovedformål om at hindre byspredning i landzonen og at planloven generelt skal sikre, at egentlig byudvikling sker gennem planlægning. I vejledningen er der endvidere redegjort for, at regionens landsbyer er særligt sårbare overfor ny bebyggelse, og at der derfor kun kan tillades få boliger igennem huludfyldning på en normal parcel, som udfylder et hul i en eksisterende række bebyggede parceller i en landsby. Efter HUR s vurdering er der ikke med ændringen af planloven sket ændringer i de regler, der knytter sig til udstykning af nye selvstændige ejendomme i landzone, samt begrebet huludfyldning. Klagen fra Danmarks Naturfredningsforening og Grundejerforeningen Landsbyen

4 4 Danmarks Naturfredningsforening og grundejerforeningen har indgivet stort set enslydende klager over kommunens afgørelse. Foreningerne mener, at udstykningen er i strid med regionplanens retningslinier for: - særligt værdifuldt landbrugsområde - landsbyer - lokalisering af boliger - hovedformål og principper - afgræsninger, byområdet og landområdet samt - lokalisering i landområdet Der henvises i klagerne endvidere til, at HUR som regionplanmyndighed ikke har kunnet anbefale det ansøgte hverken meddelelse af landzonetilladelse eller udarbejdelse af lokalplan. I HUR s udtalelse af 26. februar 2003, anføres det, at man kan forestille sig en for regionplanen mindre huludfyldning i den eksisterende afgrænsning af landsbyen mod det åbne land, men at dette ikke vurderes at være tilfældet i og med at afgrænsningen mod det åbne land ændres markant og fordi der udstykkes ikke en enkelt med 5 byggegrunde fra den eksisterende landbrugsejendom. Foreningerne mener ikke, at der kan tales om en afrunding af landsbyen, sådan som kommunen anfører i tilladelsen. Med i hvertfald 3 af byggegrundene er der nærmere tale om, at der lægges en klods udenpå landsbyens afgrænsning mod det åbne land. I klagen fra Danmarks Naturfredningsforening henvises der afsluttende til, at en tilladelse til de nye udstykninger vil skabe præcedens og åbne for en berettiget forventning om, at der ligeledes kan huludfyldes andre steder hos ejere af attraktive byggegrunde umiddelbart op af de eksisterende bygrænser. Klagen fra Ishøj Bylaug Ishøj Bylaug kan ikke gå ind for, at der udstykkes og bebygges i det åbne land. Bylauget stiller sig uforstående overfor argumentet i tilladelsen om, at udstykningen vil afrunde landsbyen. Det er Bylaugets me

5 5 ning, at en tilladelse vil lave en udbuling ud i den grønne kile, der vil kunne skabe præcedens for flere fremtidige afrundinger. Resumé af klagerne fra de omboende Det er i klagerne anført, at kommunens udtalelse om, at udstykningen indebærer en afrunding af landsbyen, er i strid med de faktiske forhold, idet landsbyen allerede fremstår klart afgrænset det pågældende sted, hvorfor udstykningen vil skabe en udposning til skade for den nuværende klare afgrænsning. Udstykningen fremgår ikke af kommuneplanen, og af regionplanen fremgår det, at landbyerne som hovedregel skal friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg til beboelse og erhverv. Udstykningen strider endvidere mod en lang række af regionplanens øvrige retningslinier. Kommunen har henvist til, at grundens størrelse og beliggenhed gør den uegnet til landbrugsmæssig drift. De omboende er ikke enig heri, idet det ikke i øvrigt er forsøgt at afhænde ejendommen, der sandsynligvis fortsat vil kunne drives som gartneri. Desuden ligger ejendommen umiddelbart op til en mark i landbrugsdrift. Klagerne har endvidere oplyst, at det nuværende bebyggede areal (drivhuse) er beliggende nærmest byzonen, mens de 3 planlagte byggegrunde mod det åbne land er ubebyggede. Hvis udstykningen ikke stoppes vil byen mod syd fremstå med et helt nyt parti, bygget udenpå den eksisterende afgrænsning. En række af de omboende bor lige op til grunden og har indrettet deres boliger med henblik på udsigten til det åbne land efter forinden at have undersøgt, at området ikke kunne udstykkes. De omboende henviser endvidere til, at sagen er en prøvesag for kommunen, der har planer om yderligere udstykninger i landzone, selvom der for nyligt er udstykket m 2 i byzone ved Ishøj Landsby. En tilladelse i denne sag vil åbne helt nye muligheder for udstykning i de grønne kiler omkring København. Kommunens bemærkninger til klagerne Kommunen henviser til, at ejendommen i hele sin omkreds er hegnet af levende hegn, dels som klippet hæk og dels som uplejede hegn. Dette betyder, at der er en klar fysisk og rumlig afgrænsning mod de åbne mar

6 6 ker syd for ejendommen. Da ejendommen i dag er markant afgrænset af levende hegn, vil en bebyggelse bag dette ikke medføre en væsentlig ændring af landsbyens visuelle afgrænsning mod det åbne land. Samtidig er det areal, der ønskes udstykket, ikke synligt fra den adgangsgivende vej, Ishøj Søndergade, og der opstår derfor ikke en ny visuel barriere for de, der færdes på vejen. Udstykningen vil alene påvirke ejendommen beliggende Ishøj Søndergade 7, der ligger på den vestlige og nordlige side af den foreslåede udstykning. Naturklagenævnets afgørelse I sagens behandling har deltaget 9 af Naturklagenævnets 10 medlemmer: Mikkel Schaldemose (formand), Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Leif Hermann, Mogens Mikkelsen, Jens Steffensen, Anders Stenild, Poul Søgaard og Jens Vibjerg. Efter planlovens 35, stk. 1, må der ikke uden tilladelse fra landzonemyndigheden foretages udstykning i landzone. Planloven har til formål at hindre uplanlagte udstykninger og byggeri (bortset fra landbrugsformål) i landzone samt varetage landskabelige hensyn. I overensstemmelse med nævnets praksis bør der derfor normalt ikke gives tilladelse til udstykning med henblik på boligbyggeri i det åbne land eller i nær tilknytning til et planlagt område. Ved vurderingen af, om en ansøgning skal imødekommes, lægges der især vægt på de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, der ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. De planlægningsmæssige hensyn omfatter blandt ønsket om at fremme virkeliggørelsen af den regulering af arealanvendelsen, som er fastlagt i regionplanen. I vurderingen indgår tillige overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Et flertal på 6 medlemmer udtaler herefter: Der må ved behandlingen af ansøgninger om landzonetilladelse til udstykning af nye byggegrunde lægges vægt på muligheden for i stedet at udnytte de udlæg af byzone, som er sket gennem planlægningen. I områderne omkring de eksisterende byzoner, bør kommunalbestyrelsen således være yderst tilbageholdende med at give tilladelser til udstykning og

7 7 bebyggelse og i givet fald afvente nærmere planlægning, hvorigennem blandt andet beboerne i området inddrages i overvejelserne om arealernes anvendelse. Det fremgår af regionplanens retningslinier, at afgrænsningen mod det åbne land skal fastholdes ved landsbyer. Der kan ikke udlægges nye arealer til bymæssige formål og der kan kun tillades begrænset nybyggeri begrundet i lokale behov og på grundlag af en lokalplan. Det ansøgte areal ligger lige uden for afgrænsningen af byzonen ved Ishøj Landsby og er i regionplanen udlagt som særligt værdifuldt landbrugsområde. Flertallet finder, at den samlede udstykning og navnlig de 3 sydligste grunde, der vil grænse ud mod det åbne land, indebærer en knopskydning ud i det grønne område i forhold til den eksisterende bygrænse. Med henvisning til, at udstykningen strider mod planlovens formål og mod flere af regionplanens retningslinier, samt at der ikke foreligger en særlig begrundelse for at tillade udstykningen, stemmer flertallet for i overensstemmelse med hidtidig praksis at omgøre kommunens tilladelse til et afslag. Mindretallet (Ole Pilgaard, Anders Stenild og Jens Vibjerg) stemmer for at kommunens tilladelse stadfæstes med henvisning til, at den ansøgte udstykning vil indebære en hensigtsmæssig udnyttelse af den tidligere gartnerigrund, der via en eksisterende hæk har en naturlig afgrænsning mod det åbne land. Naturklagenævnets afgørelse går herefter ud på, at Ishøj Kommunes afgørelse af 17. juni 2003, hvori der meddeles tilladelse til udstykning af 5 byggegrunde, omgøres til et afslag på landzonetilladelse til den ansøgte udstykning. På Naturklagenævnets vegne Sanne Kjær Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.

8 8