BILAG 5 ERHVERVSLEJEKONTRAKT 3. juli 2017 Mellem [navn] [adresse] [post nr. og by] CVR nr. [nr.] (herefter udlejer ) og Køge Kommune Torvet 1 4600 Køge CVR nr. 29189374 (herefter lejer ) er der dags dato indgået følgende aftale om leje.
1. Det lejede 1.1 Det lejede er beliggende på matr.nr. 1a, Køge Markjorder, og udstykkes inden overtagelsen herfra, således at grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er [indsættes inden aftalens indgåelse]. 1.2 Det lejede omfatter følgende arealer: 1.3 Omklædningsrum [indsættes inden kontraktindgåelse, men skal overholde kravspecifikationens rumskemaer] m² 1.4 Administration [[indsættes inden kontraktindgåelse, men skal overholde kravspecifikationens rumskemaer] m² 1.5 Øvrige [[indsættes inden kontraktindgåelse, men skal overholde kravspecifikationens rumskemaer] m² 1.6 I alt bruttoareal ca. 850 m 2 Som herefter er kaldet det lejede. 1.7 Beregningen af bruttoarealet er bindende foretaget af udlejer. Arealbekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 finder ikke anvendelse. 1.8 Det lejede er til dels et skræddersyet lejemål, som opføres af udlejer. Beliggenhed og udformning af lejemålet fremgår af vedlagte kravsspecifikation og tegning, bilag 1. 2. Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes til omklædnings- og idrætsfaciliteter og skal blandt andet leve op til DBU s krav til afvikling af 1. divisionskampe og lignede aktiviteter, hvorfor udlejer indestår for og afholder udgiften til, at det lejede og dets indretning stedse efterlever krav, der stilles til sådanne indretninger af DBU, offentlige myndigheder, organisationer m.fl. 2.2 Udlejer er forpligtet til i behørigt omfang at tage højde for og inddrage lejers ønsker til indretning af det lejede. 2.3 Det lejede skal være til rådighed for lejer indenfor de tidsrum, der fremgår af bilag 4. Parterne er enige om, at der løbende skal udvises gensidig fleksibilitet, således at en part ikke afskæres fra brugen af lokaler udenfor aftalte tidsrum, hvis det kan lade sig gøre under hensyn til den anden parts forhold og rettigheder.
2.4 Lejer har ret til under lejeforholdets løbetid permanent eller på ad hoc basis at indgå tillægsaftale med udlejer om at tilleje yderligere m2 end de 850 m2, der er fastsat i denne aftale, i det omfang, sådanne yderligere m2 er til disposition for udlejer. I så tilfælde udarbejdes tillægsaftale på samme vilkår, herunder vilkår om lejens størrelse, som fastsat i denne aftale. Samme gælder, hvis lejer ønsker at leje et mindre areal end fastsat i denne aftale, hvorefter der skal ske en forholdsmæssig reduktion af lejen. 2.5 Når det lejede ikke anvendes af lejer, er udlejer berettiget til selv at anvende det lejede eller udleje lejemålet til anden lignende anvendelse. Forholdet til myndigheder og tredjemand 2.6 Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne formål på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. pkt. 3.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 2.7 Udlejer indestår ligledes for, at det lejede opføres og indrettes i overensstemmelse med gældende myndighedskrav på opførelsestidspunktet og ikrafttrædelsestidspunktet ligesom udlejer indestår for opnåelse af ibrugtagningstilladelse til det aftalte formål. 2.8 Udlejer skal stedse sikre, at lejemålet lever op til gældende myndighedskrav for lejers anvendelse. Det omfatter også særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed m.v. under hensyn til lejers anvendelse af det lejede. 2.9 Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift efter ikrafttrædelsestidspunktet, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. 2.10 Efter brug skal det lejede efterlades ryddeligt og i den stand, som på enhver tid fastlægges mellem parterne, således at udlejers og Side 3
lejers brug og oprydning /rengøring løbende koordineres til fælles tilfredshed. Fysiske forhold, herunder skiltning 2.11 Lejer må ikke opsætte skilte, flag og anden form for reklame på facaderne mod stadion samt ved og i det lejede. Herudover må reklameskiltning på bebyggelsens ydre kun etableres som facadeskilte på bygningernes facader samt ved skiltning på én skiltepylon efter følgende, overordnede retningslinier: Der må ikke opsættes facadeflag. Opsætning af reklamebannere er ikke tilladt. Skiltning må kun opsættes i stueetage- og 1. sals niveau. Skilte, tegn, bogstaver eller logoer må ikke være højere end 50 cm. Skilte, tegn, bogstaver og logoer må kun opsættes over vinduer og i tilknytning til en etageadskillelse. Der må kun opsættes ét skilt over hvert vindue. Indvendigt belyste skilte, bogstaver, tegn og logoer skal fremtræde diskrete med et lysniveau, der højst svarer til det almindelige lysniveau for trafikskilte. Kun bogstavernes front må lyse. Blinkende skilte og belysning er ikke tilladt. Stadionnavnet ejes af Køge kommune. Køge Kommune kan sætte skilte med navne på bygningerne. Bestemmelserne for skiltning i området vil blive fastsat i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen for den kommende Køge Idrætspark. 2.12 Ovenstående skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. 2.13 Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. 2.14 Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade - herunder hændelig - som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers skilte m.v. samt installationer eller ombygninger foretaget af lejer. Side 4
2.15 Hvis lejer har foretaget ændringer af det lejede, er lejer ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan ikke forlange, at lejer, inden en ændring foretages, indbetaler depositum til sikkerhed for opfyldelsen af retableringspligten. 2.16 Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af skilte og andre genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden/overtagelse 3.1 Det lejede overtages af lejer den 26. oktober 2018, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 3.2 Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen. 3.3 Senest på ikrafttrædelsestidspunktet afholdes en overdragelsesforretning, og udlejer udarbejder på grundlag heraf en indflytningsrapport. Lejer skal senest 4 uger efter modtagelse af indflytningsrapporten meddele udlejer eventuelle indsigelser mod denne. Udlejer har ret og pligt til at afhjælpe eventuelle mangler indenfor rimelig tid. 4. Opsigelse og ophør 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers og udlejers side tidligst opsiges til fraflytning 30 år efter ikrafttrædelsesdatoen. 4.2 Såvel lejers som udlejers opsigelse efter udløbet af uopsigelighedsperioden skal ske med 12 måneders varsel til fraflytning den l. i en måned. 5. Årlig ydelse og depositum 5.1 Lejen udgør kr. 680.000 ekskl. moms svarede til kr. 850 pr. m 2. 5.2 Lejen forfalder til betaling kvartalsvis forud, og forfalder første gang pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra Side 5
ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. Lejen betales i øvrigt kvartalsvis forud hver den l. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. 5.3 Der betales ikke depositum. 5.4 Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. pkt. 6 samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. pkt. 7. Der henvises i øvrigt til bilag 2, hvor disse ydelser er specificeret. 5.5 Alle krav som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. Manglende eller for sen betaling kan derfor medføre ophævelse af lejemålet. 6. Forbrugsregnskab (varme og varmt vand) 6.1 Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer er pligtig at aftage hele sit forbrug af varme og varmt vand efter udlejers anvisning herom, og lejer betaler herfor efter nedenstående retningslinjer. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. 6.2 Udlejer udarbejder forbrugsregnskabet for det lejede, der ikke har forsyning sammen med andre enheder. 6.3 I pkt. 6.4 og i vedlagte bilag 2 ("Specifikation af ydelser i henhold til pkt. 6 og 7") er specificeret, hvilke anslåede udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige senere kan lade indgå i forbrugsregnskabet. 6.4 I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Alle udgifter til brændsel m.m., alle former for betalinger til en evt. fjernvarmeleverandør samt alle udgifter knyttet til driften af varmeforsyningen, herunder skorstensfejning, personaleudgifter, udgifter til pasning og tilsyn samt vedligeholdelse og reparation af varmeforsyningsanlægget, herunder reservedele og værktøj samt lovpligtige kontrolordninger. Side 6
Henlæggelse til fornyelse af varmeanlægget beregnet forholdsmæssigt og er opgjort til kr. [beløb] pr. bruttokvadratmeter for det samlede opvarmede antal bruttokvadratmeter i ejendommen. Henlæggelsesbeløbet som for lejers vedkommende skal være 2/3 af den andel af det samlede budget, som de 850 m2 kan relatere sig til,reguleres en gang årligt med virkning fra regnskabsårets begyndelse. Reguleringen sker på grundlag af nettoprisindekset, således som dette opgøres 3 måneder før regnskabsårets begyndelse. I tilfælde af nye installationer vil henlæggelsesbeløbet blive forhøjet på grundlag af de nye installationers anskaffelsespris og forventede levetid til også at omfatte disse installationer. Udgifter til vagt- og serviceordninger, teknisk bistand samt administrationsudgifter, herunder udgifter til udarbejdelse af forbrugsregnskabet. Vandforbrug, vandafledningsafgifter og kloakafgifter for ejendommen. Enhver anden udgift, der har tilknytning til ejendommens forsyning med vand og varme, og som ved kontraktens indgåelse ikke er kendt. 6.5 Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden [1. januar til 31. december]. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. 6.6 Forbrugsudgifterne, der påhviler det lejede, fordeles mellem lejer og udlejer således, at lejer betaler 2/3 af udgiften og udlejer betaler den resterende 1/3. Fordelingstallet er fastsat efter henholdsvis det af lejer benyttede areal samt afgrænsningen af den tidsmæssige brug, jf. bilag 4. 6.7 Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. pkt. 5.2. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 6.8 Udlejer er uden ansvar for forbigående forstyrrelser i leveringen af vand og varme, men er forpligtet til at søge disse afhjulpet snarest muligt. Side 7
6.9 Erhvervslejelovens 49, stk. 1 finder ikke anvendelse. 7. Ejendomsregnskab (skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger) 7.1 Udover den aftalte leje og de i pkt. 6 nævnte udgifter er udlejer berettiget til hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af enhver art vedrørende ejendommen. Med mindre andet er anført, forestår udlejer alle tiltag vedrørende ejendomsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor. 7.2 De nedenfor anførte udgifter er specificeret og anslået i vedlagte bilag 2 ( Specifikation af ydelser i henhold til pkt. 6 og 7 ). Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige senere, kan lade indgå i ejendomsregnskabet. 7.3 Ejendomsudgifterne, som opgøres som en forholdsmæssig andel af den samlede ejendoms udgifter, omfatter følgende: Grundskyld, dækningsafgifter, miljøafgifter, renovationsbidrag og vejbidrag, og enhver anden afgift, der måtte blive pålagt ejendommen eller udlejningsvirksomheden af det offentlige eller efter satser fastsat eller godkendt af det offentlige. Forsikringspræmier vedrørende ejendommen og selvrisikobeløb vedrørende regnskabsåret, bidrag til eller anskaffelse af materiel til civilforsvarsforanstaltninger samt grundejerforeningskontingent. Ejendommens forbrug el og vand. Udvendig renholdelse, graffitibekæmpelse efter regning eller ved abonnement, vedligeholdelse og fornyelse af belægninger og friarealer m.v Indvendig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af fællesarealer, herunder fælles trapperum, elevatorrum, fælles gangarealer samt installationer, som er fælles for flere lejere i ejendommen. Side 8
Renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af bygningen, herunder installationer og anlæg m.v. indvendigt. Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, herunder elevatorer, ventilationsanlæg m.v. samt hårde hvidevarer, som ikke er omfattet af lejers egen fornyelsespligt. Henlæggelsesbeløbet udgør p.t. [beløb] kr. pr. m 2 for ejendommens samlede areal. Henlæggelsesbeløbet reguleres en gang årligt med virkning fra regnskabsårets begyndelse. Reguleringen sker på grundlag af nettoprisindekset, således som dette opgøres 3 måneder før regnskabsårets begyndelse. I tilfælde af nye installationer vil henlæggelsesbeløbet blive forhøjet på grundlag af de nye installationers anskaffelsespris og forventede levetid til også at omfatte disse installationer. 7.4 Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden [1. januar til 31. december]. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge regnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte en periode på mere eller mindre end 12 måneder. 7.5 Den forholdsmæssige andel af de samlede ejendomsudgifterne fordeles mellem lejer og udlejer således, at lejer betaler 2/3 af udgiften og udlejer betaler den resterende 1/3. Fordelingstallet er fastsat efter henholdsvis det af lejer benyttede areal samt afgrænsningen af den tidsmæssige brug, jf. bilag 4. 7.6 Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. pkt. 5.2. Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 8.1 Udover lejen, jf. pkt. 5, og de i pkt. 6 og 7 nævnte udgifter skal lejer, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren: Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning. Side 9
8.2 Hvis udlejer som følge af lejers misligholdelse overfor leverandøren må betale forfaldne ydelser, er udlejers krav på refusion heraf pligtig pengeydelse i lejeforholdet. 9. Aftalt regulering af lejen 9.1 Hvert år pr. den 1. januar, første gang den 1. januar 2020 reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra maj måned det foregående år (gammelt indeks) til maj måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). 9.2 De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks = ny årsleje gammelt indeks 9.3 Hvis Danmarks Statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. Dette gælder også for alle andre ydelser, der ifølge denne kontrakt pristalsreguleres. 10. Regulering af leje til markedsleje 10.1 Parter kan ikke forlange lejen reguleret til markedslejen efter reglerne i erhvervslejelovens 13.. 11. Vedligeholdelse og fornyelser 11.1 Udlejer har den indvendige og udvendige renholdelses-, vedligeholdelses- og fornyelsespligt. 11.2 Lejer forestår dog oprydning på ejendommens udendørsarealer efter afholdelse af fodboldkampe eller lignende arrangement uden udgift for udlejer. 11.3 Udlejer kan medtage udgiften til den indvendige vedligeholdelse i ejendomsregnskabet, således at 2/3 af udgift endeligt afholdes af lejer. Den indvendig vedligeholdelse, som kan medtages på ejendomsregnskabet omfatter al indvendig vedligeholdelse og fornyelse af Side 10
det lejede - dvs. alt indenfor lejemålets fysiske rammer, såsom maling, hvidtning og tapetsering samt vedligeholdelse af gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art samt låse og nøgler i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. 12. Fremleje 12.1 Lejer har ret til at fremleje det lejede samt at overlade brugsretten til andre, herunder sportsforeninger. 13. Ansvar og risiko 13.1 Lejer drager selv omsorg for inden ikrafttrædelsestidspunktet at tegne sædvanlig forsikring for det lejede. 13.2 Skulle der i lejeforholdets løbetid opstå skader på lejers ejendom (f.eks. inventar og lignende) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved det lejede, kan udlejer kun gøres ansvarlig herfor, såfremt udlejer har handlet uagtsomt. 13.3 Udlejer tegner sædvanlig bygningsforsikring. 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 14.1 Senest kl. 12.00 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag - skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt uden skader bortset fra sådanne som kan henføres til alm. slid og ælde i lejeperioden eller som ikke er påført af lejer eller personer lejer har givet adgang til det lejede. 14.2 Inden ophørstidspunktet har lejer - med mindre andet aftales med udlejer - ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede af lejer mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Side 11
14.3 Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet. 14.4 Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de arbejder, som skal udføres for lejers regning. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage istandsættelsesarbejder og retableringsarbejder i det lejede. 14.5 Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de påkrævede arbejder, der påhviler lejer, konverteres til et beløb, som betales kontant af lejer til udlejer. Konvertering til kontantbeløb sker på grundlag af tilbud indhentet af udlejer. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve arbejderne udført for lejers regning og risiko. 14.6 Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af pkt. 15.1-15.4 gældende, hvis der er forløbet mere end 6 uger fra flyttesynet. 15. Moms 15.1 Udlejer er frivilligt momsregistreret både for udlejning af lejemålet og for leveringen af varme og varmt vand. 15.2 Som følge heraf vil alle ydelser og udgifter, som lejer skal betale til udlejer i henhold til denne kontrakt, blive tillagt moms, p.t. 25 %, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. 16. Tvister 16.1 Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med denne lejekontrakt, skal indbringes for boligretten i første instans. Side 12
17. Tinglysning og omkostninger 17.1 Lejer er berettiget til at lade nærværende kontrakt lyse på ejendommen. Kontrakten skal respektere nuværende og fremtidige hæftelser samt byrder, der var tinglyst før kontraktens anmeldelse til tinglysning. 17.2 Når lejeforholdet ophører, er lejer forpligtet til at aflyse den tinglyste lejekontrakt. Er dette ikke sket inden 14 dage efter lejeforholdets ophør, er udlejer berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage aflysningen for lejers regning, idet lejers skriftlige opsigelse eller fogedens notering på fundamentet ved en udsættelsesforretning kan danne grundlag for aflysningen. 18. Generelt 18.1 Erhvervslejelovens bestemmelser er gældende for dette lejemål, for så vidt loven ikke er fraveget ved bestemmelser i denne kontrakt. 19. Bilag 19.1 Til denne kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1: Kravspecifikation og tegning af lejemålets beliggenhed og udformning Bilag 2: Specifikation af ydelser i henhold til pkt. 6 og 7 [udarbejdes inden kontraktindgåelsen] Bilag 3: Beskrivelse af lejemålets tilstand og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet [udarbejdes inden kontraktindgåelsen] Bilag 4: Afgrænsning af den tidsmæssige brug af lokalerne Som udlejer: Som lejer: Køge, den [dato] Køge, den [dato] For [udlejer]: For [lejer]: Side 13
[navn] [navn] [navn] [navn] Side 14